Решение № 4746 от 28.04.2015 г. на ВАС по адм. д. № 2145/2014 г.

Решение № 4746 от 28.04.2015 г. на ВАС по адм. д. № 2145/2014 г., III о., докладчик съдията Емилия Георгиева Производството е по реда на чл. 38, ал. 1 от Закона за държавната собственост /ЗДС/. Образувано е по жалба на Цветанка Стефанова Ценкова, Детелина Свиленова Златкова, Антон Николов Коцев, Николай Антонов Коцев, Красимир Антонов Коцев, Емилия Петрова Миленова, Венетка Павлова Тодорова, Трайко Благоев Тодоров и Румен Благоев Златков всички от гр. София, като наследници на Златко Миленов Тодоров, всички чрез адвокат Вероника Велинова срещу Решение № 811 на Министерския съвет на Република България от 21.12.2013 г. за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 /идентичен с км 16+540/, участък от км 0+000 до км 15+100" на територията на област София, в частта му, с която се отчуждават 0.209 дка от имот с идентификатор 68134.501.306, целият с площ от 1.604 дка, за който е определено парично обезщетение в размер на 11 746 лв. Имотът се намира в квартал Бенковски и е посочен под № 3 в приложение към т. 1 на Решение № 811 на МС. С жалбата е било оспорено отчуждаването и размера на паричното обезщетение и за имот с идентификатор 68134.522.1. В тази част делото е прекратено поради постигнато споразумение между всички страни в производството и е оттеглена жалбата по оспорване законосъобразността на отчуждаването за този имот. С жалбата се твърди, че при издаване на решението са допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените правила, че оспореното решение противоречи на материалноправните разпоредби и е в несъответствие с целта на закона. Твърди се, че предвиденото законово изискване на чл. 32 от ЗДС имотът или част от него да може да се отчужди след предварително и равностойно обезщетение не е спазено при определяне на размера на обезщетението с оспореното решение, тъй като е допуснато нарушение на чл. 34, ал. 2, т. 3 от ЗДС във връзка с определения срок за ползване на пазарни аналози по § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС. По тези съображения искат от съда да отмени решението на МС по отношение на имота на оспорващите, алтернативно да измени решението в оспорената част, като определи по-висок размер на присъденото обезщетение, съобразно справедливата пазарна цена на имота. В съдебно заседание, чрез адвокат Велинова, поддържат жалбата и представят доказателства. Ответникът по оспорването - Министерски съвет оспорва жалбата, намира решението за законосъобразно и иска от съда да отхвърли оспорването. По делото са конституирани като заинтересовани страни - министърът на регионалното развитие и благоустройството, министърът на финансите и агенция "Пътна инфраструктура" /АПИ/, които чрез процесуалните си представители оспорват жалбата и искат от съда да отхвърли оспорването. Върховният административен съд, трето отделение, в настоящия съдебен състав намира, че жалбата е подадена от надлежна страна и в срока по чл. 38, ал. 1 от ЗДС, поради което е допустима. Разгледана по същество е неоснователна при следните съображения: От събраните по делото доказателства, както и от тези, представени пред административния орган се установи, че с писмо вх. № 04-19-198 от 11.12.2013 г. до министъра на регионалното развитие и министъра на финансите, председателят на АПИ е поискал да бъде започната процедура по отчуждаване на имоти и части от имоти за държавна нужда за изграждане на обект: "Северна скоростна тангента". Към искането са приложени: заповед № РД-02-2374 от 24.09.2012 г. на зам.-министъра на МРРБ, с която е одобрен подробен устройствен план (ПУП) - парцеларен план, която не е оспорена и е влязла в законна сила, влязло в сила решение № ОВОС № 6-3 от 18.04.2012 г., финансова обосновка, доклад за определяне на съответно равностойно парично обезщетение при отчуждаване, актуални скици и документи за собственост. Със съвместен доклад от министъра на регионалното развитие и министъра на финансите, внесен в МС с писмо изх. № 03-07-182 от 19.12.2013 г. е представен и проект за решение за отчуждаване на имоти - частна собственост за реализиране на държавна нужда - изграждане на посочения обект. С решение на МС № 302 от 20.04.2012 г. обект "Северна скоростна тангента" е обявен за такъв с национално значение, а път "Северна скоростна тангента", който е част от Трансевропейски транспортен коридор № 10 за национален обект. На свое заседание, МС е приел решение № 811 от 21.12.2013 г. за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 /идентичен с км 16+540/, участък от км 0+000 до км 15+100" на територията на област София. В приложение към точка 1 от решението са описани имотите, които се отчуждават в землището на Бенковски, Столична община, като номер по ред 3 е посочен имота, предмет на оспорването и предвиденият за него размер на обезщетение. За собственик на имота е посочен Златко Миленов Тодоров, чийто наследници са оспорващите, съгласно удостоверение за наследници. По делото е представена Заповед № РД-02-14-2374 от 24.09.2012 г., с която е одобрен подробен устройствен план - парцеларен план за обект "Северна скоростна тангента". Видно от направеното върху нея отбелязване е, че е влязла в законна сила. С договор № РД-37-24 от 13.09.2012 г. АПИ е възложила на лицензиран оценител да изготви оценка на имотите, необходими за реализиране на описания обект. За изпълнение на възложената поръчка, лицензираният оценител е ползвал удостоверения за пазарни аналози, съгласно чл. 32 от ЗДС от Службата по вписванията, като са изискани и взети предвид при оценката сделки, които отговарят на законовите изисквания и отразяват състоянието на пазара за период от една година преди възлагане на оценката, а именно - 13.09.2011 г. до 13.09.2012 г. С Удостоверение изх. № 23 от 15.01.2013 г. са представени шестдесет и шест броя вписани сделки, като за землище Бенковски вписани сделки за имоти с подобни характеристики са десет броя. В девет от представените сделки не са могли да се определят цени, съгласно ЗДС, тъй като седем от тях са между физически лица, една е за имот в регулация със сгради, следователно не е с подобни на процесния характеристики и една сделка е между юридически лица за земеделски земи в няколко землища без да е посочена пазарна стойност на поземлените имоти по отделни землища. Само една от предоставените за землище Бенковски отговаря на законовите изисквания и може да се ползва за пазарен аналог. С Удостоверение № 24-00-979 от 18.05.2013 г. са предоставени на оценителя от Службата по вписвания вписани сделки, от които шест броя са в землището на Бенковски, но са между физически лица. Предвид на тези данни за вписани сделки в землището на Бенковски, оценителят е определил равностойното парично обезщетение съгласно разпоредбата на чл. 32, ал. 3, т. 1 от ЗДС за имоти в урбанизирана територия по двойна данъчна оценка. Експертната оценка на лицензирания оценител е предадена на възложителя АПИ с приемо-предавателен протокол от 10.12.2013 г. Посочената цена за имота, предмет на оспорването в настоящето производство е възприета от административния орган и е определена като обезщетение на собствениците на отчуждения имот. Съдът намира, че датата, на този приемо-предавателен протокол е датата, на която се приема, че е изготвена оценката от лицензирания оценител. Видно е от представените по делото писмени доказателства - писма между Агенция по вписванията и АПИ - изх. № 24-00-1882 от 14.09.2012 г., изх. № 24-00-1971 от 26.09.2012 г., изх. № 24-00-1968 от 25.09.2012 г., изх. № 14632 от 19.10.2012 г., изх. № 11-00-1080 от 29.11.2012 г., изх. № 24-00-2192 от 16.10.2012 г., изх. № изх. № 24-00-749 от 15.04.2013 г. - че е било необходимо технологично време за предоставяне на всички, отговарящи на законовите изисквания сделки за релевантния период, които да се вземат предвид като пазарни аналози за изготвяне на експертната оценка, като част от процедурата по чл. 32 от ЗДС. Поради това съдът приема, че датата на оценката на имотите, подлежащи на отчуждаване е тази, посочена в приемо-предавателния протокол, а именно - 10.12.2013 г., която дата е релевантна за срокът по чл. 34 от ЗДС. Неоснователни в този смисъл са доводите на оспорващите, че е нарушен тримесечният срок по чл. 34, ал. 2, т. 3 ЗДС. По искане на оспорващите е допусната съдебно-оценителна експертиза, която да даде заключение за пазарната цена на процесните имоти. Релевантна за делото е тази част от експертното заключение - основно и допълнително, която се отнася за имот 68134.501.306. Експертизата е изготвена от вещо лице, което отговаря на изискванията, посочени в § 1а, т. 3 от ДР на ЗДС да бъде "оценител на имоти". Основното и допълнителните заключения на съдебната експертиза не са оспорени от страните и съдът ги цени като компетентни и безпристрастни. Видно е от експертното заключение, че процесният имот се намира в квартал Бенковски, район Сердика и представлява урбанизирана по своето предназначение територия и като такъв е отчужден и оценен от административният орган. При изготвяне на експертното заключение, вещото лице е взело предвид всички предоставени от страните пазарни аналози и е предложило на съда отговор на поставената задача в няколко варианта в зависимост от вида на използваните сделки като пазарни аналози. Вещото лице е посочило варианти за определяне на стойността на паричното обезщетение, като е представило вариант, в който е използвало н. а. № 103 от 04.04.2012 г., който е договорна ипотека за кредитна линия към банкова институция, н. а. № 152 от 30.07.2012 г., с който се продават два имота с обща цена, включително обща е и цената на данъчната им оценка, използван като пазарен аналог е и Учредителен акт на АБП Груп ЕООД, с който като непарично вноска при образуване на търговското дружество се предоставя недвижим имот, чиято цена е определена от вещи лица - оценители и договор за прехвърляне на собственост по чл. 17, ал. 5 ЗУТ. В допълнителното заключение, освен изброените сделки, вещото лице е използвало и договор за продажба на общински нежилищен имот от 13.12.2011 г. При така установените обстоятелства, от правна страна съдът установи: Оспореното решение е взето от компетентен административен орган, в кръга на неговите правомощия. Оспорващите твърдят, че е допуснато нарушение на чл. 34, ал. 2, т. 3 от ЗДС - към искането за отчуждаване се прилага оценка на имотите, извършена от оценител на имоти, направена не по-рано от три месеца от датата на подаване на искането за отчуждаване. Установи се по делото, че искането за отчуждаване от заинтересованото ведомство по ал. 1 - Агенция пътна инфраструктура е направено с писмо вх. № 04-19-198 от 11.12.2013 г. до министъра на регионалното развитие и министъра на финансите. Съдът приема, че оценката е направена, тогава, когато е предадена на възложителя - АПИ, което по делото се установи, че е станало с приемо-предавателен протокол от 10.12.2013 г. Протоколът е приет като доказателство и не е оспорен от страните. При тези доказателства и установените с тях обстоятелства, съдът приема, че не е допуснато нарушение на сроковете, предвидени в административнопроизводствените правила при отчуждаване. Алтернативно оспорващите искат и изменение на оспорения акт в частта за размера на определеното обезщетение. Съгласно чл. 32 от ЗДС имоти и части от имоти - собственост на физически или юридически лица, могат да се отчуждават принудително за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, след предварително и равностойно обезщетение. В случая на собствениците на отчуждените имоти е предвидено парично обезщетение за отчуждената част от собствеността им. Равностойното парично обезщетение се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания - чл. 32, ал. 2 ЗДС. Пазарни цени, съгласно определението на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС /в приложимата редакция по процедурата на отчуждаване преди изменението с ДВ, бр. 105/2014 г./, са осреднените цени на всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката, и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождение на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани 20 сделки. Целта на законодателя е при определяне на справедливата пазарна цена да се вземат предвид данните от поне 20 сделки, които са неизчерпателно изброени в текста на закона, за да бъдат защитени интересите на засегнатите собственици, които да бъдат обезщетени за принудителното им отчуждаване на собствен недвижим имот с цена, каквато биха получили при свободно договаряне на пазара на недвижими имоти. В ал. 2, 3 и 4 на същия текст е посочен реда и критериите за определяне на равностойно парично обезщетение, като то се определя в съответствие с предназначението на имота преди влизане в сила на ПУП, съответно преди одобряването на ПУП, който предвижда изграждане на национален обект и за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания. За определяне пазарната стойност на отчуждената част от имотите административният орган е приложил разпоредбата на чл. 32, ал. 3, т. 1 ЗДС и е определил стойността на равностойното парично обезщетение в размер на удвоената данъчна оценка на имотите. Приел е, че няма сделки с имоти в близост до отчуждавания с подобни характеристики. Съгласно разпоредбата на § 1а, т. 4 ДР ЗДС имоти в близост до отчуждавания са тези, които се намират в един и същ район в големите градове с районно деление, в един и същ квартал в другите градове или населени места или селищни образувания и в едно и също землище в земеделските територии и горските територии. Съгласно чл. 10 от Закона за административно-териториалното устройство на Република България /ЗАТУРБ/ в столицата и градовете с население над 300 000 души се създават райони като административно-териториални единици. Територията на района е част от територията, включена в строителните и землищните граници на града - чл. 11 от същия закон. Следователно в територията на района се включват както урбанизираните, така и териториите, които са земеделски или горски по предназначението си. Това означава, че за имотите, предмет на това оспорване, които се намират в землищните граници на град с районно деление, какъвто е гр. София и които представляват земеделска територия следва да се определи равностойно парично обезщетение съобразно пазарните аналози за сделки с имоти по § 1а, точка 4, буква "а". Няма спор по делото за предназначението на имота, предмет на отчуждаване, че представлява урбанизирана територия, като такъв е отчужден и се намира в квартал Бенковски, район Сердика. Експертизата на вещото лице е обхванала сделки, които са сключени за имоти в урбанизирана територия в обхвата на район Сердика. При установените обстоятелства по делото, съдът намира, че предложените от вещото лице варианти на съдебно-оценителна експертиза не могат да се вземат предвид, защото са използвани сделки, които не отговарят на законовите изисквания. Учредителният акт, с който се създава търговското дружество и като непарична вноска в капитала на дружеството се приема недвижим имот не е типична сделка, която да даде реалната пазарна цена при свободно договаряне за продажба на недвижим имот. Нотариален акт № 103 от 04.04.2012 г. също не следва да се взема предвид, тъй като е за договорна ипотека, която обезпечава банков кредит. Не е отразено всеки един от посочените имоти каква стойност от кредита обезпечава. Освен това договорите за банков кредит не са типичните за пазара сделки, които да отразяват пазарния механизъм на търсене и предлагане, който по най-адекватния за икономическата конюнктура начин определя пазарната цена на един недвижим имот. Договорът, чийто предмет е продажбата на общински нежилищен имот има за предмет имот, който не е с подобни на процесния характеристики, тъй като е застроен и респективно не отговаря на законовото изискване на чл. 32, ал. 2, изр. последно ЗДС. Сделката по нотариален акт № 152 от 30.07.2012 г. също не е може да се ползва като пазарен аналог, тъй като е посочена обща цена за имотите, които са предмет на продажбата. Не е годен пазарен аналог по смисъла на ЗДС и договорът по чл. 17 ЗУТ. Прехвърлянето на собственост при този договор е с цел да се упълномерят поземлени имоти, чийто размери не отговарят на законовите изисквания. Това не е сделка, която да отразява свободно достигната в резултат на пазарно договаряне стойност. При положение, че липсват сделки, които да отговарят на законовите изисквания е неприложим сравнителния метод на оценяване по пазарни аналози по реда на чл. 32, ал. 2 от ЗДС. Отчуждаваната част правилно е оценена от административния орган по чл. 32, ал. 4, т. 1 ЗДС - удвоената стойност на данъчната оценка на имота. В този случай оспорването е неоснователно и следва да бъде отхвърлено. При този изход от спора във връзка с разпоредбата на чл. 143 АПК и при положение, че ответникът и страните, за които актът е благоприятен не са поискали разноски, съдът не присъжда такива. По изложените съображения и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК Върховният административен съд, трето отделение