Решение № 1406 от 19.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 448/2007 г.

Решение № 1406 от 19.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 448/2007 г., II г. о., ГК, докладчик съдията Здравка Първанова Производството е по чл. 218а, ал. 1, б. "а" ГПК (отм.) вр.§ 2, ал. 3 ПЗР ГПК. Образувано е по касационна жалба на И. Н. М. и С. Ц. М., гр. С., срещу въззивно решение № 403/23.10.2006 г. по гр.д. № 1348/2006 г. на Софийския градски съд с твърдения за допуснати нарушения на материалния и процесуалния закон - основания за отмяна по чл. 218б, ал. 1, б. "в" ГПК (отм.). Конкретните оплаквания са свързани с доводи, че неправилно въззивният съд е приел наличие предпоставките на чл. 298, ал. 1 ГПК (отм.) за обявяване на предварителния договор за окончателен. В нарушение на съдопроизводствените правила е приложил забраната на чл. 133, ал. 1, б. "е" ГПК, поради което и неправилно е приел, че не може да се установи симулация на част от договора. Макар и да не съществува контра летер, то е налице симулация. В настоящия случай е налице и измама, която прилича на симулацията "по това, че и тя скрива една тайна мисъл под една лъжлива външност". Незаконосъобразно е и становището на СГС, че не е недействителен договорът поради чл. 152 ЗЗД, тъй като е установено, че той прикрива обезпечение. Не са обсъдени възраженията на касатора за липса на предмет на предварителния договор - чл. 49 и чл. 50 ЗУТ. Ответникът по касация И. Д. К., гр. С., оспорва жалбата като неоснователна. Жалбата е подадена в срока по чл. 218в, ал. 1 ГПК (отм.) и е процесуално допустима. Разгледана по същество, жалбата е неоснователна поради следното: Софийският градски съд е отменил решение от 17.03.2006 г. по гр.д. № 6004/2005 г. на Софийски районен съд и по реда на чл. 208, ал. 1 ГПК (отм.) е постановил друго, с което е обявил за окончателен предварителен договор от 8.06.2004 г., по силата на който С. Ц. М. и И. Н. М. продават на И. Д. К. недвижим имот, представляващ трети етаж от триетажна жилищна сграда със застроена площ от 164 кв. м. ведно с дворното място, в което е изградена сградата, находящо се в гр. С., м."О", цялото с площ 992 кв. м., съставляващо имот пл. № 891а, кв.158 по плана на София. Въззивният съд е приел за установено, че страните са обвързани от валидно сключен предварителен договор и че не са доказани възраженията на ответниците по иска за симулативност на същия по отношение на дворното място. Прието е, че оспорването на договора като документ по реда на чл. 154 ГПК (отм.) не е доказано. Изводите са основани на графологическата експертиза и разпита на двете свидетелки по делото като е прието, че фактически автор на документа е свидетелката П, която го е изготвила в присъствието на страните, вкл. е добавила с друг химикал текст относно дворното място като предмет на договора съгласно постигнатото между страните съгласие в периода на преговорите. Относно показанията във връзка с уговорки за прехвърляне на дворното място като гаранция за поетите от продавача задължения е прието, че са недопустими поради забраната на чл. 133, ал. 1, б. "е" ГПК (отм.), поради което и възраженията по чл. 152 ЗЗД са недоказани. По отношение на възражението, че предварителният договор е нищожен поради липса на предмет, е прието, че към момента на подписване на договора жилищната сграда е в процес на изграждане, без да е била до степен "груб строеж". Макар да не имало все още самостоятелен обект на вещно право, то е налице продажба на бъдеща вещ, която към момента на разглеждане на делото вече е налице, тъй като обектът в жилищната сграда - трети етаж, е завършен. Поради валидното действие на предварителния договор за покупко-продажба на третия етаж, ведно с дворното място, както и поради това, че към устните състезания този трети етаж е самостоятелен обект на собственост, ищецът е активно легитимиран по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Това, че сградата е незаконен строеж, не рефлектира върху валидността на договора, тъй като покупката на незаконни строежи не е забранена. Въззивното решение е правилно. Обосновани и законосъобразни са изводите на въззивния съд, че са налице предпоставките на чл. 298, ал. 1 ГПК /отм./ за обявяване на предварителния договор за окончателен. Налице е валидно сключен предварителен договор, по който купувачът - ищец, е легитимиран да иска обявяването му за окончателен по съдебен ред, поради виновно неизпълнение от страна продавачите - ответници по иска, на задължението за нотариално прехвърляне правото на собственост. Правилни са изводите на въззивния съд, че предмет на договора е бъдеща вещ - недвижим имот, които към момента на разглеждане делото пред него, е бил вече изграден. Като е установил от събраните по делото доказателства, че към момента на подписване на предварителния договор, жилищната сграда е в процес на изграждане, без да е била до степен "груб строеж", въззивният съд правилно е приел, че имотът не е бил все още самостоятелен обект на вещно право. По начало продажбата на бъдеща вещ произвежда облигаторно действие от датата на сключването и, а вещно-транслативно действие - от възникването на вещта. След като по делото е било установено, че вещта е възникнала, то ответниците по делото са станали нейни собственици в режим на СИО, а за ищеца е възникнало потестативното право да иска сключване на окончателен договор. В тази връзка следва да се има предвид и изявлението пред въззивната инстанция на ответниците, че сградата е годна за обитаване и ищецът живее на третия етаж със семейството си. Всички възражения на касаторите относно незаконността на сградата, която са построили, са неоснователни и не могат да променят изводите на решаващия съд за валидност на договора, а оттук и за поетите от тях задължения по него. Незаконно построената сграда, не е предмет извън оборота и правилно е прието от въззивния съд, че не е забранена от закона продажбата и. В съответствие с материалния закон и при спазване на процесуалните правила са направени изводите на въззивния съд относно релевираната от ответниците по иска симулативност на сделката, а оттук нищожност поради наличие хипотезата на чл. 152 ЗЗД. Частична симулативност на договора относно включването на дворното място в предмета на предварителния договор, не е установена с помощта на допустими по ГПК доказателствени средства. След разпределяне на доказателствената тежест в процеса, при спазване процесуалните правила и след анализ на събраните в производството по оспорване на документа доказателства: графологична експертиза и свидетелски показания, според които не е установено добавките да са направени след подписването му, въззивният съд правилно е приел оспорването на същия относно внесената добавка, за недоказано. Неоснователни са доводите на касатора по отношение приложимостта на чл. 133, ал. 1, б. "е" ГПК (отм.). След като в случая липсва обратно писмо, забраната на цитираната разпоредба е преодолима при наличие на "начало на писмено доказателство" по смисъла на чл. 134, ал. 2 ГПК (отм.) и в хипотезата на чл. 133, ал. 2 ГПК (отм.), което обаче не е налице. След като не е проведено главно и пълно доказване на въведеното от ответниците при условията на евентуалност възражение за наличие на симулация /относителна/, то правилно е прието възражението за неоснователно. С предварителния договор относно земята не се прикрива предварително съглашение за обезпечаване задължение на продавача по начин, различен от този предвиден в закона, поради което не е налице съглашение между страните, което да представлява по време предварително уговаряне по смисъла на чл. 152 ЗЗД, предхождащо вземането на кредитора. Въведените за първи път пред касационната жалба възражение за нищожност на предварителния договор, поради измама, не следва да бъдат разглеждани, с оглед характера на касационното производство. Не са налице релевираните основания за касиране на обжалваното решение, поради което и на основание чл. 218ж, ал. 1 ГПК (отм.) същото като правилно и законосъобразно следва да бъде оставено в сила. По изложените съображения и на основание чл. 218ж, ал. 1 ГПК /отм./, Върховният касационен съд, състав на II г.о.