Решение № 4430 от 22.04.2015 г. на ВАС по адм. д. № 1234/2014 г.

Решение № 4430 от 22.04.2015 г. на ВАС по адм. д. № 1234/2014 г., III о., докладчик председателят Ваня Пунева Съдебното производство по чл. 38, ал. 1 от Закона за държавната собственост (ЗДС) е образувано по жалба на Траянка Петкова Янчева, Босилка Петрова Георгиева, Симеонка Младенова Вандова и Райна Младенова Стоимчева всички от гр. София, подадена чрез адв. Добрева срещу решение № 811/21.12.2013 г. на Министерския съвет за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда, за изграждане на обект"Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 /идентичен с км 16+540/, участък от км 0+000 до км 15+100, на територията на област София, постановено на основание чл. 34а, ал. 1 във връзка с чл. 34б ЗДС и § 1 ДР на ЗДС. В жалбата се поддържа, че решението следва да се отмени в частта, с която е определено дължимото парично обезщетение за отчуждената част от имот с идентификатор № 68134.8680.4, находящ се в землище "Малашевци", Столична община, собственост на жалбоподателите. Изложени са твърдения, че определената цена от 2 071 лева за отчуждаваната част от имота с площ 3,612 кв. м. е в противоречие с разпоредбата на чл. 32, ал. 2 ЗДС, при определяне на дължимото обезщетение с довод, че размерът не обективира извод за равностойно парично обезщетение по смисъла на закона - отменително основание по чл. 146,т 4 АПК. В тази връзка се твърди, че обжалваното решение на МС е нищожно, недопустимо и постановено при нарушение на материалния закон. Извършената оценка е противозаконна, тъй като не е съобразена с метода на оценяване - пазарен с оглед местоположението на имота - много близо до гр. София. Счита се, че пазарните цени следва да се определят по предназначението на имотите по подробния устройствен план, още повече, че се касае до принудително отчуждаване. Ответникът по жалбата - Министерският съвет и заинтересованите страни - министърът на МРРБ, министърът на финансите и Агенция"Пътна инфраструктура" поддържат становище, че оценката на дължимото обезщетение за отчуждената част от имота, определена от административния орган на основание чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС, е обективна и е съобразена с изискването на закона за равностойно парично обезщетение, което е определено в съответствие с предназначението на имота и наредбата по чл. 36, ал. 3 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи /ЗСПЗЗ/. неприложима е разпоредбата на чл. 32, ал. 2 ЗДС. Върховният административен съд, III отделение, на основание проверката по чл. 159 АПК за допустимостта на жалбата, приема, че жалбата е подадена от надлежна страна и в срока по чл. 38, ал. 1 ЗДС, поради което е допустима. Разгледана по същество е основателна по следните съображения: В процедура по чл. 34а във връзка с чл. 33 и чл. 34б ЗДС с решение № 811/21.12.2013 г. на Министерския съвет е отчужден имот, с идентификатор № 68134.8680.4, находящ се в землище "Малашевци", местност "Долина", район Сердика, Столична община, който имот преди влизане в сила на ПУП е имал предназначение на земеделска земя - V категория, при неполивни условия целия с площ 4,001 дка. Имотът е отчужден от наследодателя на жалбоподателите Младен Стоимчев Петков и той е вписан като собственик в приложението към обжалваното решение на МС в раздела за землище Малашевци, ЕКАТТЕ99117 под номер 2-ри пореден. Жалбата е подадена от жалбоподателите като негови наследници. Страните по делото не оспорват факта, че наследодателят на жалбоподателите Младен Стоимчев Петков правилно е отразен като собственик на процесния имот, нито пък факта, че жалбата е подадена от жалбоподателите по делото в качеството им на наследници на Младен Петков. Това се установява и от направената служебна справка относно наследниците на вписания в решението собственик на отчуждавания имот. За имота е определено обезщетение в размер на 2 071 лв., като размерът на обезщетението е определен по реда на чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС вр. § 1а, т. 2 и т. 4, буква "в" от ДР на ЗДС поради липса на пазарни аналози за землище "Малашевци", СО в което землище се намира имотът. Независимо от оплакванията в жалбата, съдът е длъжен да провери законосъобразността на административния акт в оспорената му част на всички основания по чл. 146АПК, а именно компетентност на органа, формата на акта, спазването на административнопроизводствените правила за издаването, материалноправната законосъбразност и целта на закона. Решението е издадено от компететния орган - МС съгласно чл. 34а, ал. 1 от ЗДС тъй като отчуждаването на имотите - частна собственост е предназначено за изграждането на национални обекти и в този случай акта за отчуждаване се извършва с решение на Министерския съвет по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството и министъра на финансите, както е процедирано в конкретния случай. Същото решение е със съдържанието, посочено в разпоредбата на чл. 34б от ЗДС - държавната нужда, за която се отчуждават имотите, видът, местонахождението, размерът, стойността на обезщетението и собствениците на имотите. Спазени са и административнопроизводствените правила за вземане на решението посочени в чл. 34, 34а, 34б, ал. 2 от ЗДС. Заинтересованото ведомство е направило мотивирано искане за отчуждаване до министъра на финансите и до министъра на регионалното развитие и благоустройството, като към него са приложени документите, изброени в чл. 34, ал. 2 от ЗДС. Министърът на МРРБ и министъра на финансите са направили предложение за отчуждаване на имотите до МС с приложен към него съвместен доклад. Налице е и оценка на имотите, извършена от лицензиран оценител на имоти. Решението на МС за отчуждаване на имотите е съгласувано и е обнародвано в ДВ, бр. 2 от 7.01.2014 г. В предвид на установеното се налага извод, че решението на МС за отчуждаване на част от процесния имот в това число и относно определеното обезщетение е издадено в необходимата форма и при законоустановеното съдържание, както и при спазване на административнопроизводствените правила за издаването му. Относно размера на определеното парично обезщетение за имота по искане на жалбоподателите е назначена съдебно-оценителна експертиза. Вещото лице е констатирало, че в Службата по вписванията - гр. София, има вписана три сделки за подобни имоти, като само една от тях формално отговаря на изискванията ЗДС визирани в чл. 32, ал. 2 ЗДС и § 1а, т. 2 и т. 4, буква "в" от ДР на ЗДС. Вещото лице е изготвило писменото си заключение за оценка на имота по сравнителен метод съгласно чл. 32, ал. 2 ЗДС и § 1а, т. 2 и т. 4, буква "в" от ДР на ЗДС като е ползвало три пазарни аналога - а именно: н. а. № 161, т. I, рег. № 1488, дело № 139 от 21.12.05.2011 г. за покупко-продажба на земеделска земя-нива, находяща се в землище "Малашевци", м. "Сухата река", район "Подуяне"; н. а. № 17, том III, рег. № 5214, дело № 357 от 2012 г. и н. а. № 18, том III, рег. № 5211, дело № 358 от 2012 г. за продажба на 50/4599 ид. части от двама съсобственици на един и същи имот № 012005 по КВС, находящ се в землище "Малашевци", м."Долина", район "Кремиковци". Заключението е изготвено в три варианта, като в първия вариант е ползвало и трите посочени по-горе пазарни аналога. Във втория вариант е ползвало н. а. № 161/21.12.2011 г. за продажба на имот от това землище, разположено в Район "Подуяне". Третият вариант е по реда на чл. 32, ал. 3 от ЗДС и Наредбата по чл. 36, ал. 2ЗСПЗЗ. При извършената проверка на оценката изпълнена от административния орган по реда на чл. 32, ал. 3, т. 2 ЗДС и Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи вещото лице е установило, че оценката следва да бъде 2 127,47 лв. като разликата в тази дадена от административния орган е в прилагането на корекционните коефициенти. Вещото лице изяснява, че представените допълнителни пазарни аналози от жалбоподателите са извън срока и са неотносими поради което експертизата е взела предвид относимите сделки за района респективно землище Малашевци. Съдът кредитира заключението на вещото лице като обективно и компетентно изработено но намира, че определеното обезщетение, в двата варианта, по сравнителния метод на оценяване по чл. 32, ал. 2 ЗДС и § 1а, т. 2 и т. 4, буква "в" от ДР на ЗДС е неприложим в настоящия случай. Обезщетението следва да се определи по реда на чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи, така както е дадено в вариант от заключението по следните съображения: Легална дефиниция на понятието "пазарни цени" е дадена в § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС - това са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката, и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Целта на посоченото неизчерпателно изброяване е да се обхванат възможно най-широк кръг правни сделки, които отговарят на определените от закона критерии, за да бъде определено справедливо парично обезщетяване за имота и бъдат защитени интересите на засегнатите собственици като същите бъдат възмездени парично с цена близка до цената, която биха получили при свободно договаряне, при отсъствие на каквато и да било принуда. Представените от страните и ползвани от вещото лице три пазарни аналога - н. а. № 161/12.05.2011 г., н. а. № 17 и № 18 от 4.09.2012 г. са за покупко-продажба на земеделски земи-ниви, находящи се в землище "Малашевци", но попадащи в други райони на София - "Кремиковци" и "Подуяне", а не в район "Сердика", където е разположен отчуждавания имот. Освен това н. а. № 17 и н. а. № 18 от 4.09.2012 г. е за продажба на ид. ч. от имот и не дава основание да се направи реална преценка на цената на имота. Предмет на двата нотариални акта е продажба на ид. ч. които не могат да дадат представа за пазарните цени за единица площ и тези сделки не са типични за пазара на недвижими имоти. По тази причина с изменението на ЗДС с ДВ, бр. 105 от 2014 г. от изследваните сделки сделките с ид. части от имота като пазарни аналози. По смисъла на § 1а, т. 4, б. "а", "б" . и "в" от ДР на ЗДС "имоти намиращи се в близост до отчуждения" са имотите, които са разположени в един и същ район в големите градове с районно деление, в един и същ квартал в другите градове или населени места или селищни образования и в едно и също землище в земеделските територии и горските територии. В случая сделките изповядани по тези три пазарни аналога са за земеделски земи, които не се намират в близост до отчуждения имот, разположени са в същото землище но в други райони и квартали на София, различни от района и квартала в който е разположен отчуждения имот. В предвид на изложеното същите не следва да бъдат ползвани като пазарни аналози и съдът поради това не кредитира варианти първи, втори и четвърти от заключението на вещото лице. Относим към критериите за оценяване визирани в закона в процесния случай е само втория вариант от заключението. При него вещото лице като пазарен аналог е ползвано само една сделка-тази по н. а. № 161/12.12.2011 г. Независимо от това заключението се обосновава само на един пазарен аналог поради което не следва да бъде кредитирано. Законодателят в разпоредбата на чл. 32, ал. 2 ЗДС е определил понятието "пазарни цени", като цени от сделки сключени при свободно договаряне, т.е. в закона е заложен чисто пазарен принцип за определяне на цената на отчуждавания имот, а това би могло да бъде постигнато само ако земята бъде предложена за продажба на свободния пазар. В този ред на мисли и тъй като съгласно чл. 32, ал. 2 от ЗДС равностойното парично обезщетение следва да се определи въз основа на осреднени цени от сделки, т. е. за определяне на пазарна цена са необходими, не една, а поне две реално сключени сделки, каквито са и измененията на закона, които по силата на § 9 от ПЗР на ЗИД на ЗДС следва да бъдат зачетени и за настоящото производство. Ето защо настоящият състав приема, че в случая е неприложим сравнителния метод на оценяване по пазарни аналози по реда на чл. 32, ал. 2 ЗДС. В разглеждания случай отчуждения имот следва да се оцени по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи по чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС по наредбата по чл. 36, ал. 2 от ЗСПЗЗ като се приеме заключението на вещото лице третия му вариант. Както сочи вещото лице административният орган е определил равностойното парично обезщетение в съответствие с чл. 3, чл. 4 и чл. 7б от Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи, като оценяването по този ред е законосъобразно тъй като няма вписани сделки, отговарящи на параметрите на ЗДС за землището, в което се намира процесния имот. В този смисъл решението, в обжалваната му част, следва да бъде изменено и жалбата да се уважи като се увеличи обезщетението на 2 127,47 лв. При този изход на делото разноските следва да бъдат присъдени на жалбоподателите в размер на 500 лева съгласно договор за правна защита (л. 71 от делото ) и 200за експертиза или общо 700 лева. Водим от горното, Върховният административен съд, III отделение