Решение № 1335 от 6.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5706/2007 г.

Решение № 1335 от 6.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5706/2007 г., V г. о., ГК, докладчик съдията Бонка Дечева Производството е по чл. 218а, буква "б" ГПК /отм/ Образувано е по касационна жалба, подадена от "М" Е. гр. П. против решение 171/13.07.2007 г., постановено по гр.д. № 184/2007 г. на Великотърновски апелативен съд, с което е оставено в сила изцяло решение № 124 от 27.05.2005 г. по гр.д. № 345/2004 г. на Плевенски окръжен съд. С последното е отхвърлен предявеният от касатора частичен иск против О. гр. П. по чл. 79 от ЗЗД за заплащане на сумата 10 001 лв., съставляваща част от стойността на извършени от него подобрения в общински имот на обща стойност 253 544 лв.и частичен иск за лихва върху тази сума в размер на 74 427 лв., като част от цялата лихва за периода 14.03.2002 г. - 31.05.2004 г. в размер на 140 000 лв. Навеждат се оплаквания за неправилност на решението поради противоречие с материалния закон, допуснати съществени процесуални нарушения и необоснованост. Ответникът по касация О. гр. П. не взема становище. Върховен касационен съд, пето гр.о., като обсъди заявените в касационната жалба основания и данните по делото, приема следното: Касационната жалба е подадена против подлежащо на обжалване въззивно решение на Великотърновски апелативен съд, изхожда от процесуално легитимирана страна, постъпила е в срок, поради което съдът я преценява като допустима Разгледана по същество, жалбата е неоснователна. По предявеният от касатора "М" Е. частичен иск по чл. 79 от ЗЗД против О. гр. П. за заплащане на сумата 10 001 лв., съставляваща част от стойността на извършени от него подобрения в общински имот на обща стойност 253 544 лв. на основание договор за наем от 20.02.1995 г. и споразумение от 20.07.1998 г. е установено следното: Между страните е сключен договор за наем от 20.02.1995 г.на недвижим имот: 5515 кв.м. заедно с построените в него открит и закрит плувен басейн, общинска собственост по АЯОС № 30468/1994 г. за срок от 10 г. със задължение на наемателя да инвестира 3 500 000 лв.,като подобренията, съгласно чл. 7 от договора остават за наемодателя след прекратяване на договора. На 20.07.1998 г. е подписано допълнително споразумение към договора за наем, с което срока на договора е определен до 20.02.1999 г. и е уговорено реконструкцията и модернизацията да бъдат преустановени до предоставяне на обекта на концесия. Предвид съставеният протокол образец 16 от 12.08.1997 г. и обема на вложените инвестиции, надхвърлящи няколко пъти обема на поетото от наемателя задължение за инвестиции е договорено страните да съставят двустранна комисия за оценка на вложените инвестиции,които след прекратяване на договора да останат собственост на общината, но след заплащане от нея на увеличената стойност на обекта в резултат на подобренията, като е уговорено и право на задържане на имота до заплащането й. Стойността на това увеличение, определена от СТЕ, изготвена по делото е 253 544 лв., от която се претендира като частичен иск сумата 10 001 лв. Договора за наем е прекратен от О., тя е постановила изземването му със заповед № РД10-79/11.02.2002 г. и имота е предаден от наемателя на 14.02.2002 г. При тази фактическа обстановка, за да постанови обжалваното решение, въззивният съд при второ разглеждане на делото, след постановяване на отменителното решение на ВКС по гр.д. № 279/2006 г. е приел, че договорът за наем е нищожен, защото е сключен в нарушение на чл. 1, ал. 1 от решение№ 299/5.07.1994 г., на Общински съвет П., с което са определени правомощията на кмета по чл. 21, т. 3 от ЗМСМА /в редакцията от ДВ бр. 77/17.09.1991 г./. Съгласно този текст, общинско имущество се отдава ч. търг под наем, какъвто не е бил проведен за обекта, предмет на договора за наем от 20.02.1995 г., а позоваването на чл. 1 т. 3 от същото решение е прието за неоснователно, защото не е налице специфика на обекта, при наличието на която, кмета може да вземе решение отдаването под наем да стане без провеждане на търг. Съдът е приел, че тъй като това понятие не е дефинирано от Общинския съвет в решението, кмета следва да мотивира наличието на предпоставки за решение по чл. 2, ал. 1 изрично и не може да се приеме, че това решение се взема мълчаливо с факта на сключване на договора без търг, което е изключение от общото правило за стопанисване на общински обекти. Поради нищожността на договора за наем е прието за нищожно и допълнителното споразумение, с което е установено задължението на О., предмет на ищцовата претенция. Съдът е приел, че това споразумение не може да породи правно действие и като самостоятелен договор, защото има за предмет имот публична общинска собственост, определена за такава с решение на Общинския съвет № 225/8.05.1997 г. на осн. пар. 5, ал. 2 от ПЗР на ЗОбС, а не съставлява и договор по чл. 258 от ЗЗД, защото не е уговорена изработка на нещо конкретно като предмет, или договор за спогодба по чл. 365 от ЗЗД, защото към момента на сключването му не е имало спор между страните. Решението е правилно. Неоснователно е първото оплакване в касационната жалба, че личното участие на кмета при сключване на договора за наем от 20.02.1995 г. представлява взето от него решение по чл. 2, т. 1 от Решение № 299/1994 г. Решението на кмета за отдаване на недвижим имот без търг е властнически акт на местен орган на власт, което следва да бъде взето изрично и в писмена форма, която е за действителност. Като такъв акт, това решение следва да е мотивирано, съобразно общите изисквания за действителност на административния акт, а и защото с него се изключва приложението на общото правило за отдаване на общинските имоти под наем ч. търг. Не може да се приеме тезата на касатора относно това, че липсата на такова решение прави договора висящо недействителен, но не и нищожен. До прекратяване на договора за наем, той не е бил потвърден, а и подобно потвърждаване следва да предхожда действието и изпълнението на договора за наем, а видно от доказателствата, договора е изпълняван от страните без решение, обосноваващо не прилагането на процедурата за отдаване ч. търг. Обстоятелството, че договора е подписан и от представител на С. клуб по плуване - гр. П. не обосновава извода за наличие на специфика на обекта, защото видно от материалите по делото в обекта има и бар и кафене, които не сочат на специфика на обекта, а и съществена е мотивацията на кмета относно наличие на специфика на обекта, предвид това, че той обслужва някакви специфични общински потребности, а не фактическото предназначение на обекта, като предмет на договор за наем. По изложените от въззивният съд мотиви и съображенията за неоснователност на посочените доводи в касационната жалба, правилно въззивният съд е приел, че договора за наем от 1995 г. е нищожен поради противоречие със закона. Втората група оплаквания, свързани с неправилност на изводите на съда относно нищожността на допълнителното споразумение от 20.07.1998 г.също са неоснователни. Закона за Общинска собственост в чл. 3, ал. 2 определя принципно кои имоти са публична общинска собственост, посочвайки критериите, на които следва да отговарят, а конкретното им определяне за всяка община е правомощие на Общинския съвет, предоставено му с нормата на пар. 5, ал. 2 от ЗОбС. По делото е предоставено решение № 225/8.05.1997 г., с което по т. 4 отдаденият под наем имот е обявен за публична общинска собственост преди подписване на допълнителното споразумение.. Това решение не може да се ревизира от съда в това производство и е достатъчно, за да е налице забраната на чл. 12 ал. 2 ЗОбС /в първоначалната редакция на текста, действаща и към момента на подписване на допълнителното споразумение./. Законосъобразен и обоснован е изводът на въззивният съд, че допълнителното споразумение не съставлява самостоятелен договор за изработка, или за спогодба. С това споразумение е изменен чл. 7 от договора за наем, поето сочи на това, че страните не са придали самостоятелен характер на това съглашение, а са целели с него да променят клаузите на първоначалния договор за наем. Отделно от това от съдържанието му не могат да се извлекат съществените елементи на договора за изработка, защото не е уговорен нито предмета на договора, т.е. това, което следва да бъде изработено като дължим резултат, нито стойността му, като цена. Посочването "реконструкция и модернизация" на обекта са общи понятия, сочещи на извършване на ремонтни работи, но не определя вида и обема им. Вярно е, че с договора за спогодба може да се избегне и един бъдещ спор, но с този договор не може да се валидира и да се постига съгласие по нищожен договор, съгласно чл. 366 от ЗЗД. Тъй като договора за наем е нищожен, то дори да се приеме, че допълнителното споразумение представлява спогодба, то е нищожно, защото с него страните са се спогодили как да уредят отношенията си по нищожен договор. По изложените съображения, доводите в касационната жалба са неоснователни, поради което обжалваното решение не подлежи на касиране и следва да се остави в сила. Водим от горното, Върховният касационен съд, пето гражданско отделение