Решение № 514 от 6.12.2011 г. на ВКС по гр. д. № 905/2010 г.

Решение № 514 от 6.12.2011 г. на ВКС по гр. д. № 905/2010 г., IV г. о., ГК, докладчик председателят Борислав Белазелков Производство по чл. 290 ГПК. Допуснато е касационното обжалване на решението на Софийския апелативен съд от 10.02.2010 г. по гр. д. № 1604/2009, с което е потвърдено решението на Софийския градски съд от 24.02.2009 г. по гр. д. № 4/2008, с което е отхвърлен предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Обжалването е допуснато поради значението на материалноправния въпрос за необходимостта предварителният договор да съдържа точно посочване на уговорената цена. По поставения въпрос Върховният касационен съд намира, че съгласно чл. 19, ал. 2 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Когато предварителният договор е за продажба, съществените условия са относно вещта и цената. Цената обаче може да е определена като абсолютна сума или като част от такава сума, но може също да е определяема, като е посочен начинът за определяне на нейния размер. Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, я намира основателна поради следните съображения: За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че предварителният договор трябва да съдържа пълно и точно описание на обещания имот и точно посочване на уговорената цена и съдът не може да определя размера на уговорената цена чрез аритметични изчисления. Правилно въззивният съд е приел, че страните са сключили предварителен договор за продажба на 75 % от процесния недвижим имот за цена 44.728 лева, а предявеният иск е за обявяването на същия договор за окончателен по отношение на 50 % от имота. В нарушение на материалния закон обаче съдът е приел, че предварителният договор трябва да съдържа пълно и точно описание на обещания имот и точно посочване на уговорената цена. Точно описание на имота е необходимо при извършването на нотариална сделка, която има за предмет отделни имоти с оглед вписването й в нотариалните книги, а пълно е описанието на имота, когато са посочени поне три граници (в районите, в които има влязла в сила кадастрална карта е необходимо и посочването на идентификатор). В предварителния договор, в завещание или завет е достатъчно всяко описание на имота, което е достатъчно за индивидуализирането му с оглед на обстоятелствата и отношенията между заинтересованите при извършването на сделката (напр. "завещавам апартамента на дъщеря си, а вилата на сина си", "обещавам да продам земеделските земи, които ще ми бъдат възстановени по наследство от майка ми"). Точно описание на имота е необходимо в диспозитива на съдебното решение по иска за обявяване на договора за окончателен или по иска за собственост, поради което такова трябва да е описанието в исковата молба, която може да бъде коригирана и уточнявана в хода на производството по делото (напр. когато в хода на производството по делото е влязла в сила кадастрална карта). В предварителния договор цената може да бъде уговорена като абсолютна сума за всеки от обещаните имоти или общо за всички тях, както и за идеални части от имоти. Цената може да бъде и определяема, като е посочен начина за определянето на нейния размер. Също в нарушение на материалния закон съдът не е съобразил правното значение на изричните уговорки в предварителния договор, че безусловно се обещава продажбата на 50 % от имота, а на останалите 25 % продажбата се обещава под условие, както и че е изрично уговорена възможността окончателният договор да бъде изповядан на части. Съдът не е съобразил и установената съдебна практика, че и при липса на такава уговорка в предварителния договор от волята на ищеца зависи дали ще предяви с иск цялото свое право или само част от него. Видно от изложеното обжалваното решение е постановено в нарушение на материалния закон, поради което следва да бъде отменено, а делото - решено от касационната инстанция съгласно чл. 293, ал. 2 ГПК. По делото е установено, че на 25.02.2003 г. страните са сключили предварителен договор, съгласно който ответницата е обещала да продаде на ищеца 75 % от процесния имот срещу сумата 44.728 лева. Правото на собственост на обещателката върху 25 % от имота е било спорно и тя обещава да продаде тази част при благоприятен изход на делото, като изрично е уговорена възможността окончателният договор да бъде сключен на части. Спорът за собственост е приключил неблагоприятно за обещателката, поради което ищецът претендира обявяването на договора за окончателен по отношение на 50% от имота. Видно от изложеното страните са обвързани от валиден предварителен договор, който е породил действие за 50 % от обещания имот, тъй като за останалите 25 % не се е сбъднало уговореното условие. Уговорената цена се дължи при изповядане на окончателния договор, поради което предявеният иск следва да бъде уважен при условие, че ищецът заплати 2/3 от уговорената цена, като му бъдат присъдени и всички разноски по делото. Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение