Решение № 4133 от 15.04.2015 г. на ВАС по адм. д. № 1587/2014 г.

Решение № 4133 от 15.04.2015 г. на ВАС по адм. д. № 1587/2014 г., III о., докладчик съдията Сребрина Христова Производството е по чл. 145 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс (АПК), във връзка с чл. 38, ал. 1 от Закона за държавната собственост (ЗДС). Образувано е по жалба на Цветанка Стоянова Петрова, Асен Иванов Анастасов и Васил Асенов Анастасов, като наследници на Николица Коцева Кръстанова, срещу решение № 811 на Министерски съвет на Република България от 21.12.2013 г. за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавнa нуждa за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 (идентичен с км 16+540), участък от км 0+000 до км 15+100" на територията на област София (Обн., ДВ, бр. 2 от 7.01.2014 г.), в частта му, с която е определено обезщетението за отчуждения поземлен имот № 68134.8671.16, земеделска територия, с НТП ниви /орна земя/, намиращ се в землището на кв. "Малашевци", ЕКАТТЕ 99117, район "Сердика" при Столична община. Направено е искане за присъждане на разноски. В жалбата се поддържа, че определеният с административното решение размер на обезщетението е занижен и като такъв не представлява равностойно парично обезщетение по смисъла на чл. 32, ал. 2 от ЗДС във вр. с § 1а от ДР на ЗДС с оглед характеристиките на имотите, намиращи се в землището на кв. "Малашевци", ЕКАТТЕ 99117, район "Сердика" при Столична община. Направено е искане за присъждане на разноски. Ответникът по делото - Министерският съвет на РБ, представляван от юрк. Ангелов, счита жалбата за неоснователна и моли за нейното отхвърляне. Моли съда да потвърди решението на административния орган, като правилно. Заинтересованите страни - министърът на финансите, министърът на регионалното развитие и Агенция "Пътна инфраструктура", чрез процесуалните си представители, поддържат изложеното от ответната страна. Върховният административен съд - трето отделение, след като прецени данните по делото и обсъди доводите на страните, констатира, че жалбата е процесуално допустима като редовно подадена от надлежна страна, и в срока по чл. 38, ал. 1 от ЗДС. Разгледана по същество, е неоснователна по следните съображения: С писмо № 04-19-198/11.12.2013 г. до министъра на финансите и министъра на регионалното развитие председателят на Управителния съвет на Агенция "Пътна инфраструктура" направил искане за внасянето на предложение до Министерския съвет на Република България за отчуждаване за държавни нужди на имоти и части от имоти, частна собственост, за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0 + 000 до км 16 + 400 (идентичен с км 16 + 540), участък от км 0 + 000 до км 15 + 100 на територията на област София, обявен за национален обект по силата на решение № 302 от 20 април 2012 г. на Министерския съвет на Република България. В писмото се посочва, че за трасето е изработен парцеларен план, засягащ землища на територията на Столична община: квартал Требич, квартал Мировяне, квартал Илиенци, квартал Бенковски, квартал Орландовци, квартал Малашевци и квартал Враждебна. Подробният устройствен план - парцеларен план на обекта бил одобрен с влязла в сила заповед № РД-02-14-2374/24.09.2012 г. на заместник-министъра на регионалното развитие и благоустройството. За имота - предмет на отчуждаване, била изготвена експертна оценка от независим оценител за определяне на равностойно парично обезщетение. Към писмото били приложени: подробен устройствен план - парцеларен план, заповед за одобряване на плана, актуални скици, финансова обосновка, доклад за определяне на обезщетенията за отчуждените имоти. С доклад от 19.12.2013 г. до Министерския съвет на Република България министърът на регионалното развитие и министърът на финансите направили предложение за приемането на решение за отчуждаване на имоти и части от имоти, частна собственост, за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0 + 000 до км 16 + 400 (идентичен с км 16 + 540), участък от км 0 + 000 до км 15 + 100 на територията на област София . Така на основание процедура по чл. 34а, във връзка с чл. 33 и 34б ЗДС с Решение № 811 на Министерския съвет на Република България от 21.12.2013 г. е отчужден целият поземлен имот № 68134.8671.16, с номер по КВС № 17016, с площ от 1,247 дка и определена стойност на паричното обезщетение 965 лв., земеделска територия с НТП ниви /орна земя/, намиращо се в землището на кв. "Малашевци", ЕКАТТЕ 99117, район "Сердика" при Столична община. По искане на жалбоподателите, с определение от 12.02.2014 г., по делото е допусната съдебно - оценителна експертиза, която да даде заключение за пазарната стойност на отчуждения процесен имот, съобразно разпоредбата на чл. 32, ал. 2 от ЗДС. Експертизата е извършена от вещо лице, което съответства на изискванията за "оценител на имоти", посочени в § 1а, т. 3 от ДР на ЗДС. Вещото лице е представило на 16.04.2014 г. съдебно-оценителна експертиза, с която е определена пазарната стойност на отчуждения имот на жалбоподателите в два варианта. Първият вариант е само за кв. Малашевци, като при изчисляването на стойността на обезщетението за процесния имот са използвани три сделки, две от които за идеални части. Така определената стойност на обезщетението за поземлен имот № 68134.8671.16 е 163 389 лв. Вторият вариант на експертизата е по вписани сделки за район Кремиковци, като при изчисляването на стойността на обезщетението за процесния имот са използвани сделки с ипотека. Така определената стойност на обезщетението за поземлен имот № 68134.8671.16 е 53 565 лв. В проведеното на 23.04.2014 г. съдебно заседание процесуалният представител на ответната страна е поискал допълнителна съдебно-оценителна експертиза. На 27.10.2014 г. вещото лице е представило допълнителна съдебно-оценителна експертиза, при изчисляването на която на база пазарни аналози е използвана само една сделка. Също така вещото лице е посочило, че с оглед предоставените му доказателства не може да определи цената на имота съгласно Наредбата по чл. 36, ал. 2 от Закона за собствеността и ползуването на земеделските земи. Тук е редно да се посочи, че при определянето на пазарната стойност на имота от административния орган, същият е използвал именно този метод по Наредбата. Въз основа на горното, настоящата инстанция намира следното: Съгласно § 1 от ДР на ЗДС "равностойно парично обезщетение" е цената на отчуждаваните имоти или на части от имоти, определена по реда на този закон. ". Съгласно чл. 32, ал. 2: "Равностойното парично обезщетение по ал. 1 се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, съответно преди одобряването на подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект и за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания". Легално определение на понятието "Пазарни цени" законодателят е дал в разпоредбата на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС и това са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека - обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните 20 вписани сделки. Осредняването се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки. От представената на 16.04.2014 г. съдебно-оценителна експертиза е видно, че са използвани сделки, които не отговарят на законовите изисквания и следва да се изключат при формиране на решението за полагащото се обезщетение за отчуждения имот. Не следва да се вземат предвид представените пазарни аналози по н. а. № 17/2012 г. и № 18/2012 г. Това са сделки с идеални части, които следва да бъдат изключени, тъй като тези сделки имат за предмет незначителна идеална част от имота, при която цената многократно надвишава пазарната стойност за сделки с други имоти, намиращи се в близост до отчуждавания. Тези сделки не са типични за пазара и не дават възможност да се изчисли реалната цена за единица площ при цена на целия имот. Не случайно, съобразно съдебната практика, законодателят е изменил в тази посока и текста на § 1а, т. 2 от ДР ЗДС с ДВ, бр. 105/2014 г., който е приложим съгласно § 9, ал. 1 ПЗР ЗДС по отношение на процедурните правила за започналите производства по отчуждаване. Не следва да се взема предвид представените пазарни аналози по н. а. № 13/2012 г, тъй като се учредява договорна ипотека за отпускане на банков кредит. В нотариалните актове за договорна ипотека, която обезпечава банков кредит не е отразено всеки един от посочените имоти каква стойност от кредита обезпечава. Освен това договорите за банков кредит не са типичните за пазара сделки, които да отразяват пазарния механизъм на търсене и предлагане, който по най-адекватния за икономическата конюнктура начин определя пазарната цена на един недвижим имот. Допълнителната съдебно-оценителна експертиза от 27.10.2014 г. не отговаря на законовите изисквания. Съгласно чл. 32, ал. 2, във вр. § 1a от ДР на ЗДС, равностойното парично обезщетение се определя въз основа на осреднените цени от сделки т. е. необходими са най - малко две сделки, от които да се формира пазарната цена на имота. При допълнителната СОЕ, пазарната цена е изведена от една сделка, поради което не може да се говори за приложение на сравнителния метод, поради липсата на база за сравнение. Съдът намира, че при приложение на посочените законови критерии за определяне на дължимото се равностойното парично обезщетение, това за отчуждения в случая недвижим имот следва да бъде определено при приложението на чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС или по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи по чл. 36, ал. 2 от ЗСПЗЗ, както правилно е процедирал административният орган, поради факта, че по делото не се доказа от жалбоподателите наличието на сключени сделки, отговарящи на изискванията на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС, въз основа на които да се определи пазарна цена на отчуждения имот. В тежест на жалбоподателите е да установят твърденията си за незаконосъобразност на определения размер на обезщетението за отчуждения недвижим имот. На основание казаното до тук и поради това, че няма вписани сделки, отговарящи на параметрите на ЗДС за землището, в което се намира процесния имот, жалбата на Цветанка Стоянова Петрова, Асен Иванов Анастасов и Васил Асенов Анастасов, следва да бъде отхвърлена. С оглед изхода на спора разноски на жалбоподателите не се дължат. Мотивиран от горното, Върховният административен съд - III отделение,