Решение № 9018 от 7.07.2020 г. на ВАС по адм. д. № 1224/2020 г.

Решение № 9018 от 7.07.2020 г. на ВАС по адм. д. № 1224/2020 г., IV о., докладчик председателят Аделина Ковачева Производството е по реда на чл. 208 във връзка с чл. 132, ал. 2, т. 5 АПК. Образувано е по касационна жалба, подадена от Общински съвет – Варна чрез адвокат Р. Николова против решение № 2034 от 29.10.2019 г. по адм. дело № 1666/2019 г. на Административен съд – Варна. С него е изменено решение № 1599-7/39 от 24.04.2019 г. за определяне на пазарна оценка за 74 кв. м. от недвижим имот с идентификатор 10135.2575.2125, като същата е намалена от 8905 лева на 4830 лева. Правят се възражения за неправилно прилагане на материалния закон – отменително основание по смисъла на чл. 209, т. 3 АПК. Ответната страна – И. И. изразява чрез адвокат Б. Ралчев писмено становище за неоснователност на касационната жалба. Участвалият в настоящото производство прокурор от Върховната административна прокуратура дава заключение за неоснователност на касационната жалба. Мотивира се с обосновано прилагане на правилата за оценяване съгласно чл. 22, ал. 5 ЗОС. Касационната жалба е подадена от надлежна страна в срока по чл. 211, ал. 1 АПК и е процесуално допустима, а разгледана по същество е основателна. Производството пред административния съд е образувано по жалба, подадена от И. И. против решение № 1599-7 по протокол № 39 от проведено заседание на общинския съвет на 24.04.2019 г. С него на основание чл. 41, ал. 2 ЗОС във връзка с чл. 22, ал. 3 ЗОС е одобрена пазарна оценка, изготвена от оценител на недвижими имоти на 74/367 кв. м. идеални части от имот с идентификатор 10135.2575.2125 в размер на 8905 лева. Пазарната стойност на 1 кв. м. е определена на свой ред в размер на 120. 34 лева. Оценката е изготвена във връзка с предявено искане за прекратяване на съсобственост по реда на чл. 36, ал. 1, т. 2 ЗОС. Възражението му е, че оценката на идеалната част, която предстои да изкупи от общината е завишена. Поискал е назначаване на съдебно-оценителска експертиза, която да даде оценка на 74 кв. м. от имота. С определение № 1606 от 18.06.2019 г., административният съд е допуснал исканата експертиза, като служебно е конкретизирал задачата към нея в смисъл, че оценката следва да се извърши от вещото лице съобразно правилата на чл. 41, ал. 2 вр. с чл. 22, ал. 5 ЗОС и § 1, т. 2 и т. 3 ДР на ЗОС. Издадено е на жалбоподателя съдебно удостоверение, по силата на което да се снабди с друго такова от Служба по вписванията за извършени разпоредителни сделки по местонахождението на имота – град Варна, ул. "Обзор" за период от 12 месеца преди датата на възлагане на оценката. Ръководителят на Агенцията по вписванията е отговорил на адвокат Ралчев, че за относимия период за имоти на ул. "Обзор" в града има 12 броя вписвания, но няма разпоредителни сделки. Това е наложило в съдебното заседание на 3.07.2019 г. представителят на жалбоподателя да поиска издаване на ново удостоверение, но вече за квартала, където се намира процесният имот. Такова е издадено на 5.07.2019 г., като поисканата информация от АВ касае извършени разпоредителни сделки за имоти с еднакво с имота за оценяване в кв. "Виница" предназначение. След получаването му, жалбоподателят е представил по делото 4 бр. Договори за покупко-продажба на поземлени имоти. Самият той ги е определил, като притежаващи характеристики, сходни на процесния имот. Вещото лице е счело, че четирите броя реално извършени сделки са достатъчни пазарни аналози и въз основа на отразените в нотариалните актове цени при прилагане на корекция за местоположение и застроеност, е определил цена на частта от процесния имот в размер на 4830 лева. При изслушване на експертизата в съдебното заседание на 2.10.2019 г. са дадени обяснения от вещото лице, че пазарните аналози не са изследвани по устройствени показатели. Съдът е поставил допълнителна задача на вещото лице да съобрази предвижданията за застрояване на процесния имот с тези на имотите по сделките - пазарни аналози. Представена е допълнителна експертиза, в която се твърди еднаквост на градоустройствените показатели: жилищна устройствена зона с преобладаващо застрояване с малка височина – максимум 10 м кота корниз и плътност от 40%, както и 40% минимална озеленена площ в УПИ. Отново е потвърдена оценката от 4830 лева. В писмените бележки на представителя на административния орган се възразява срещу заключението и се развиват доводи за обосноваността и законосъобразността на оценката, извършена от назначения от съвета оценител. Тя е част от приложената в цялост административна преписка. Съдът е игнорирал изцяло възраженията на ответната страна. С напълно шаблонни мотиви и без въобще да съобрази оценителския доклад, като част от административната преписка, се е позовал механично на нормата на чл. 22, ал. 5 ЗОС и е изменил акта за определяне на оценката, съобразно приетата в съдебното производство експертиза. Така постановеното решение е неправилно. В ЗОС са уредени в самостоятелни глави правоотношенията във връзка с принудителното отчуждаване на имоти – частна собственост за общински нужди и тези по придобиване и разпореждане с имоти и вещи – общинска собственост. Първите са предмет на регулация в Глава трета от закона. В нея се намира чл. 22 с неговите четиринадесет алинеи, в част от които са уредени правилата за определяне на равностойното парично обезщетение, което общината да заплати на собствениците на отчуждаваните имоти. Така в ал. 3 е постановено, че кметът е органът, който възлага определянето на равностойното парично обезщетение на оценители, покриващи изискванията на Закона за независимите оценители. На начина на определяне размера на равностойното парично обезщетение е посветена друга алинея – ал. 5. Употребените в нея понятия "равностойно парично обезщетение", "пазарни цени на имоти със сходни характеристики" и "имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот" са легално дефинирани в § 1, т. 1, т. 2 и т. 3 от ДР на закона. Дори обикновеният преглед на съдържанието им показва тяхната пряка обвързаност конкретно с процедурата по принудително отчуждаване. Само при нея се използва понятието "равностойно парично обезщетение". На свой ред правоотношенията във връзка с придобиването и разпореждането с имоти – общинска собственост са уредени в самостоятелната Глава четвърта. В нея терминологията е различна – така в чл. 41, ал. 2 се говори за извършване на разпоредителните сделки по пазарни цени, определени въз основа на пазарни оценки. Или тук не се използват легално дефинираните понятия "равностойно парично обезщетение" и "пазарни цени на имоти със сходни характеристики". Единствената препратка към чл. 22, е досежно нейната ал. 3 – а именно, че оценяването се извършва от оценители, определени по реда, предвиден в нея. Така чрез законодателната технология на препращане е установено само, че и пазарните оценки при разпореждането с общински имоти ще се извършват от оценители, покриващи специалните изисквания на Закона за независимите оценители. Никъде другаде в Глава четвърта не е използвано препращане към други правила, записани в Глава трета. Поради това механичното препращане към чл. 22, ал. 5 – определянето на равностойно парично обезщетение при принудително отчуждаване на частни имоти, което съдът е извършил още при определяне на задачата към оценителната експертиза, е при неправилно прилагане на материалния закон. Изявлението на първоинстанционния съд, че в ЗОС е разписана една методика за определяне на равностойно парично обезщетение и това е тази по чл. 22, ал. 5 е правилно. Неправилно, обаче, разпоредата е отнесена механично към определянето на пазарната оценка по следващата глава при липса на законово препращане. При липсата на специална правна уредба и препращане към тази по чл. 22, ал. 5 ЗОП, пазарната оценка при извършването на разпоредителни сделки с общински имоти, ще се определя при общите оценителни правила, в това число и тези, въведени в Българските стандарти за оценяване, приети и утвърдени от Камарата на независимите оценители. В тях също е предвиден, като метод този на пазарните сравнения (аналози), основан на ценова информация, получена от надеждни източници. В същото време специално по отношение на оценката на недвижими имоти са въведени в Част втора, Раздел първи от стандартите – "Специфики при оценка на "Недвижими имоти" ясни правила. Видно от съдържанието на оценителския доклад и специалното отразяване на последната му страница, назначеният оценител е използвал подходи и методи на оценяване, съгласно БСО. При определянето на стойността на идеалните части от процесния имот са приложени два самостоятелни метода: метода на посредственото сравнение и метода на остатъчната стойност. Първият от тях е регламентиран в т. 6.1.2 от съответния раздел от БСО и се прилага при използване на пазарни свидетелства за сходни обекти с отчитане на отклоненията в качествата им. Използван е от оценителя в административното производство, поради липса на достоверни данни за извършени достатъчно на брой сделки в района на оценявания обект по отношение на факторите, оказващи влияние върху стойността. Този извод на оценителя напълно се потвърждава от данните, събрани впоследствие и в съдебното производство. Представените от жалбоподателя нотариални актове имат само една обща черта – имоти, находящи се в кв. "Виница" на град Варна. В останалите характеристики, сделките са несъпоставими. Три от имотите са застроени, така че само четвъртият е незастроен, както е незастроен и процесният имот. Отделно от това в два от случаите предмет на разпореждане са минимални идеални части – 2 кв. м. и 5 кв. м. При това прави впечатление и голямата амплитуда в продажните цени на един квадратен метър. За прецизност на оценката, оценителят е използвал и втори метод, този на остатъчната стойност, характерен за приходния подход. Обосновал се е с факта, че целият процесен имот е незастроен и като такъв има пълен потенциал за строителство. При окончателната оценка е приложил относителна тежест от 70 % за първия метод и относителна тежест от 30% за втория метод. Определената оценка от 8905 лева за 74 кв. мв. от незастроения съсобствен между жалбоподателя и общината поземлен имот е обоснована. В проведеното съдебно производство тя не е и оборена, тъй като съдът погрешно е приложил материалния закон и е възложил на вещото лице оценяване по правила, които касаят оценяването при принудително отчуждаване на недвижими имоти – частна собственост, вместо важимите общи такива при оценяване на недвижими общински имоти при разпореждане с тях. Неправилното прилагане на материалния закон е довело до неправилно решение, което следва да се отмени и спорът се реши по същество с отхвърляне на подадената жалба, като неоснователна. С оглед изхода на делото и съдържащото се в касационната жалба искане за присъждане на разноски, ответната страна в настоящото производство следва да заплати само доказаните разноски в размер на 70 лева – платена държавна такса. Водим от гореизложеното и на основание чл. 222, ал. 1 АПК, Върховният административен съд, четвърто отделение