Решение № 32 от 6.03.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5328/2007 г.

Решение № 32 от 6.03.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5328/2007 г., I г. о., ГК, докладчик съдията Лидия Рикевска Производство по § 2, ал. 3 от ПЗР на ГПК, вр. с чл. 218а и сл. ГПК (отм.). С решение от 16.04.2007 г. по гр. д. № 1734/04 г. Софийски градски съд е оставил в сила решение от 29.12.2003 г. по гр. д. № 7103/02 г. на Софийски районен съд, с което е отхвърлен предявения от С. "В" гр. С. срещу "А" А. гр. С. иск за предаване на владението на част от работно помещение с площ 69 кв. м., цялото със застроена площ 161.90 кв. м., находящо се в гр. С., кв. "И", бул. ... № 93, бл. 71, партер. Срещу решението на въззивния съд е подадена жалба от С. "В". Оплакванията развити в касационната жалба са, че решението е неправилно поради нарушение на материалния закон, на съществени процесуални правила и е необосновано. Ответникът по касация "А" А. оспорва жалбата. Трето лице помагач С. о. - СОАП не взема становище. Касационната жалба е допустима. Подадена е в срок от легитимирано лице, насочена е срещу решение което подлежи на касационно обжалване съгласно чл. 218а ГПК (отм.) и отговаря на изискванията по чл. 218в ГПК (отм.). ВКС, след като прецени съвкупността на всички събрани по делото доказателства, взема предвид наведените съображения и с оглед очертаните в жалбата пороци на решението, приема за установено следното: За да остави в сила първоинстанционното решение въззивният съд е приел че с приватизационния договор на касатора са продадени помещенията които до този момент той ползувал като наемател - работно помещение с обща застроена площ 161.90 кв. м, включващо и мазе с площ 57.61 кв. м. Процесното помещение № 5 по скицата на вещото лице не било обект на наемния договор и на договора за продажба. Продажбата на помещение извън наеманото било в нарушение на чл. 35, ал. 1, т. 2 ЗППДОП (отм.) и водело до нищожност на приватизационния договор поради противоречие със закона. В касационната жалба се твърди че съдът допуснал нарушение на процесуалния закон, тъй като не преценил всички събрани по делото доказателства. Ответникът владеел без основание 34.67 кв. м, тъй като с договора касаторът купил освен работно помещение, така също и мазе, като продажбата била валидна. Административният акт с който било прието че като наемател касаторът има право да купи ползуваната квадратура и прилежащи сервизи не подлежал на контрол от съда. Договорът не бил нищожен, тъй като касаторът заплатил това което е купил като наемател. Крайният извод на съда за неоснователност на иска е правилен по следните съображения: Съгласно чл. 35, ал. 1, т. 2 ЗППДОП (отм.) държавни и общински предприятия и обособени техни части се изкупуват без търг или конкурс според оценката им от наематели и арендатори с договори, сключени след 15.10.1990 г., но не по- късно от 15.10.1993 г., ако независимо от срока за който е сключен съответният договор наемното отношение съществува към датата на подаване на предложението за приватизация. С оглед цитираната норма, изкупуването на определени обекти е уредено като сложен фактически състав който включва сключен наемен договор за конкретен имот, решение на орган по чл. 3 ЗППДОП (отм.) и сключване на договор за продажба. При постановяване на решението въззивният съд е обсъдил всички събрани по делото доказателства и е направил законосъобразен извод за неоснователност на иска. Установено е, че с договор от 4.12.1992 г. Общинска фирма "Н" отдала под наем на касатора работно помещение с площ 150 кв. м. находящо се на бул. "В", в приземния етаж на бл. 71, под сервизната база за телевизори. В договора не са посочени границите на наетия обект, затова за местоположението му може да се направи извод от протокола с който същият е предаден на наемателя. В съставения на 1.03.1993 г. протокол е описано работно помещение от 100 кв. м. площ находящо се под сервизната база за телевизори. Предвид на тези факти, налице е първия елемент от фактическия състав на приватизацията - сключен наемен договор за обособен обект. Налице е и вторият елемент от приватизацията. С Решение № 9 по протокол № 73 от 20 и 21.09.1995 г СОАП, като орган по чл. 3 от ЗППДОП (отм.), е открита процедура за закупуване на обекта нает от касатора на основание чл. 35, ал. 1, т. 2 от закона. Безспорно е, че решението е индивидуален административен акт по смисъла на чл. 2 от ЗАП (отм.). По делото не се твърди че решението е било обжалвано пред съда, което предполага до доказване на противното че същото е влязло във законна сила. Според чл. 32, ал. 1 от ЗАП (отм.), единственият способ за отмяна на акт който не е бил обжалван пред съда е да бъде отменен или изменен от непосредствено по-горестоящия административен орган, а ако такъв няма - от органа, който го е издал, само при условията на чл. 231 ГПК (отм.) по молба на заинтересувания или по предложение на прокурора. Административният елемент на приватизационната сделка може да бъде обект на косвен съдебен контрол от гражданския съд само когато се касае за нищожност на решението за приватизация. В случая такъв порок не се сочи, поради което съдът който решава гражданскоправния спор за собствеността на обекта трябва да се съобрази с приетото от органа по чл. 3 - че е налице годен обект и че следва да се открие процедура за приватизация. С договор от 4.12.1996 г. СОАП продала на касатора работно помещение на бул. ... № 93 бл. 71, обособена част от ОФ "Н", със застроена площ 161.90 кв. м. при съседи: североизток - магазинно помещение и вход; югозапад - мазета на блока; северозапад - бул. "В" югоизток - междублоково пространство и мазе със застроена площ 57.61 кв. м. при съседи: северозапад - мазета; североизток - работно помещение; югоизток - междублоково пространство и югозапад - мазета,, със съответните ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, за 8 180 000 лв. В договора е записано, че неразделна част от него е АДС. Видно е от приложения АДС № 7* от 10.04.1975 г., че обектът представлява магазинно помещение застроено на 87.80 кв. м; склад 29.80кв. м.; склад 5.20 кв. м.; мазе склад 11.38 кв. м.; мазе склад 1.69 кв. м. и сутерен мазе - 29.80 кв. м., или сумарно в акта също е описана площ от 165.67 кв. м., в която е включено и мазето. Ответникът "А" А. се легитимира с нот. акт № 2 от 04.02.2002 г. като собственик на търговска зала, складови помещения и санитарен възел в блок 71 на партерен етаж, който съгласно АОС № 468 от 11.11.1998 г. е със застроена площ около 134.80 кв. м. Описаните в акта граници на търговския обект са: бул. "В", вход за жилищна сграда, магазин, междублоково пространство, проход и междублоково пространство. Не се спори, че ответникът има обща граница с имота закупен от касатора. След съпоставяне на отделните етапи в приватизационната продажба обосновано въззивният съд е направил извод, че искът за собственост на претендираното от касатора помещение № 5 е недоказан. За характеристиката на продадения обект може да се направи извод от действията на органа по приватизация. С оглед разпоредбата на чл. 35, ал. 2 ЗППДОП (отм.), е извършена оценка на обекта. Според доклад за приватизационна оценка от м. 12.1995 г., полезната площ на обекта е 139.37 кв. м, а застроената площ е 161.90 кв. м. През 1996 г. е изготвен доклад за актуализация на приватизационна сделка, според който обектът се състои от приемно помещение (търговска зала, производствено помещение) и склад, WC и мазе-склад разположени на един етаж. Оценката на имота включва застроена площ по АДС 165.67 кв. м. и заснетата полезна площ на обекта 139.37 кв. м. която включва производствена площ 29.39 кв. м., обслужваща площ 52.37 кв. м. и мазе - склад 57.61 кв. м. Или според данните в оценката, квадратурата на мазето фактически е част от наемания обект, а не самостоятелно помещение извън площта от 165.67 кв. м. Касаторът не е бил наемател на помещение № 5, затова то не е включено в договора за продажба. Действително, от техническата експертиза е установено, че има несъответствие между наеманата площ и тази продадената на ищеца. Вещото лице е констатирало че всички помещения били на едно ниво, под нивото на булеварда. Според него, мазето отбелязано с № 2 по скицата било включено в работното помещение. За него имало вход от горния етаж със стълба която била премахната, което навежда на извода, че е било част от работното помещение с площ150 кв. м. описано в наемния договор и намиращо се под сервизната база за телевизори, а не спорното помещение № 5 по скицата на вещото лице. От друга страна, несъответствията в квадратурата не е достатъчно доказателство за установяване правото на собственост на касатора, тъй като площта не е единственият индивидуализиращ белег за собственост на един имот. Имотите се индивидуализират с техните граници, като посочената площ има спомагателно, а не определящо значение за индивидуализацията им. На скицата вещото лице е показало пространствените параметри и границите в които се владеят имотите. К. е установено, граница на помещението купено от касатора от изток било междублоково пространство което не съответствува на действителното положение, тъй като такава граница не съществува. След като не е доказана идентичността на границите на закупения имот, искът не може да бъде уважен независимо от различието в квадратурата. По изложените съображения въззивното решение следва да се остави в сила. Водим от горното и на основание чл. 218ж ГПК (отм.), ВКС