Решение № 12015 от 22.12.2022 г. на ВАС, IV о.

- Редът за придобиване на право на собственост и на ограничени вещни права, за предоставяне за управление, под наем и за разпореждане с имоти и вещи - общинска собственост, и правомощията на кмета на общината, на кметовете на райони, на кметовете на кметства и на кметските наместници се определят с наредба на общинския съвет при спазване на разпоредбите на този закон и на специалните закони в тази област, освен когато е приложим Законът за публично-частното партньорство. Според чл.8, ал.4 от ЗОС в същата редакция, предоставянето под наем и разпореждането с имоти и вещи - общинска собственост, се извършват чрез публичен търг или публично оповестен конкурс, освен ако в закон е предвидено друго. Условията и редът за провеждането на търговете и конкурсите се определят от общинския съвет в наредбата по ал.2. Към датата на сключване на споразумението това е била Наредбата на Столичен общински съвет за условията и реда за провеждане на търгове и конкурси./НУРПТК/. В разпоредбата на чл.14 от ЗОС изчерпателно и императивно е уредено отдаването под наем на имоти частна и публична общинска собственост. Съгласно чл.14, ал.1 от ЗОС, свободни нежилищни имоти - частна общинска собственост, които не са необходими за нуждите на органите на общината или на юридически лица на издръжка на общинския бюджет, могат да се отдават под наем на трети лица. В чл.14, ал.2 от ЗОС е предвидено, че: Отдаването под наем на имоти по ал.1 се извършва от кмета на общината след провеждане на публичен търг или публично оповестен конкурс, освен ако в закон е предвидено предоставянето под наем да се извършва без търг или конкурс или е определен друг ред. Въз основа на резултатите от търга или конкурса се сключва договор за наем от кмета на общината или от оправомощено от него длъжностно лице. Съгласно чл.14, ал.3 от ЗОС, срокът за отдаване под наем на имотите по ал. 1 се определя от общинския съвет в наредбата по чл.8, ал.2 и не може да бъде по-дълъг от 10 години. Съгласно чл.14, ал.6 от ЗОС, - С решение на общинския съвет имоти по ал.1 могат да се отдават под наем без търг или конкурс за здравни, образователни и социални дейности за задоволяване на съответните нужди на населението, както и на юридически лица с нестопанска цел, осъществяващи дейност в обществена полза, по ред, определен в наредбата по чл.8, ал.2. По този ред на търговски дружества могат да се отдават под наем поземлени имоти, необходими като терени за временно използване, за спомагателни и допълнителни площадки, комуникации и други, свързани с изграждането, ремонта и поддържането на обекти на техническата инфраструктура, за срока на ремонтно-строителните дейности. Въз основа на решението на общинския съвет се сключва договор за наем от кмета на общината или от оправомощено от него длъжностно лице. Според разпоредбата на чл.14, ал.7 от ЗОС, приложима към процесния случай, - Свободни имоти или части от тях - публична общинска собственост, могат да се отдават под наем за срок до 10 години при условията и по реда на ал.2 след решение на общинския съвет. Части от имоти - публична общинска собственост, които са предоставени за управление по реда на чл.12, могат да се отдават под наем, при условие че не се възпрепятства осъществяването на дейностите, за които съответният имот е предоставен за управление. Съгласно ал.8 на чл.14 от ЗОС, наемните цени се определят от общинския съвет. В чл.15 от ЗОС е предвиден редът за прекратяване на наемните правоотношения. Съгласно чл.15 ал.3 от ЗОС, приложим в случая, наемните правоотношения по чл.14, ал.3 и 7 се прекратяват по реда на Закона за задълженията и договорите. Съгласно чл.236, ал.1 от ЗЗД, приложим във връзка с чл.15, ал.3 от ЗОС във връзка с чл.14, ал.3 и 7 от ЗОС, ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. Съгласно чл.236, ал.2 от ЗЗД, ако наемателят продължи ползуването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор. В случая е налице хипотезата на чл.236, ал.1 от ЗЗД, тъй като наемателят след изтичане срока на договора е продължил да ползва вещта имота със знанието и без противопоставянето на наемодателя, и договорът /наименован споразумение за ползване , сключен между тях следва да се счита продължен за неопределен срок по аргумент от чл.236, ал.1 във връзка с чл.15, ал.7 от ЗОС. Тоест, към датата на издаване на процесната заповед не са били налице основания за издаване на заповед за изземване на имота, тъй като същият се ползва от имота на основание договор за наем от 2004 г. и анекс към него от 2007 г./, който се е превърнал в безсрочен договор за наем валидно правно основание за дружеството да държи имота и да се ползва от него. По отношение сключеното между страните споразумение от 07.04.2015 г. за обезщетяване на лицето следва да се има предвид, че същото, така оформено има характер на договор за наем, тъй като фигурата на обезщетяването има деликтен, а не договорен характер, и заплащането на обезщетение е извъндоговорен способ за възмездяване на собственика по чл.59 от ЗЗД фигурата на неоснователното обогатяване. В чл.59 от ЗЗД е предвидено, че всеки, който се е обогатил без основание за сметка на другиго, дължи да му върне онова, с което се е обогатил, до размера на обедняването. Това право възниква, когато няма друг иск, с който обеднелият може да се защити. Споразумението за парично обезщетение за ползване на терен общинска собственост от 07.04.2015 г. /л.57 по адм.д.8064/2020 г./, е сключено между Столична община Район Изгрев /наименован Собственик и Равда-ИН 2003 ЕООД / Ползвател / в качеството му на приобретател на търговското предприятие на ЕТ В. Х И. Ангелов , на основание чл.365, ал.1, чл.59 и чл.9 от Закона за задълженията и договорите, чл.46, ал.1, т.3 от ЗМСМА, във връзка с договор за наем 205/15.12.2004 г. между СО район Изгрев и ЕТ В. Х И. Ангелов и анекс към същия от 27.07.2007 г. В т.1 от споразумението ползвателят се съгласява да заплаща на собственика парично обезщетение при условията на сключения договор от 15.12.2004 г. между СО - Район Изгрев и ЕТ В. Х И. Ангелов , за сметка на ползване на терена общинска собственост, изтекъл срок на сключен договор, считано от 01.02.2015 г. По т.2 е уговорено за ползването на общински терен с площ 2630 кв.м., находящ се в гр.София, район Изгрев , м. Винарово колело (под естакадата), ползвателят да заплаша ежемесечно до 5-то число на съответния месец, сумата от 1792,48 лв. По т.3 е уговорено, че споразумението се сключва за времето до провеждане на конкурс и предприемане на окончателни действия от страна на собственика за освобождаване на общинския терен, в съответствие с нормативните разпоредби /не се уточняват/ или до освобождаване на общинския терен от страна на ползвателя. Съгласно цитираната в споразумението разпоредба на чл.365, ал.1 от ЗЗД /от Глава ХVІ Спогодба /, с договора за спогодба страните прекратяват един съществуващ спор или избягват един възможен спор, като си правят взаимни отстъпки. Съгласно чл.365, ал.2 от ЗЗД, с взаимните отстъпки могат да се създадат, да се изменят или да се погасят и правоотношения, които не са били предмет на спора. В такъв случай прехвърлянето на тия права се извършва в определената за това форма. В споразумението като негово основание е посочен и чл.9 от ЗЗД, според който страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави. Така сключеното споразумение макар да избягва наименованието договор за наем по същината си може да се приеме като такъв, ако се тълкува волята на договарящите се страни, които също директно препращат към предходно сключен договор за наем и анекс. В Закона за общинската собственост, който урежда императивно начините за управление и разпореждане с имотите общинска собственост /публична и частна/, не е предвидено подобна форма споразумение за обезщетение, а е предвидено само отдаване под наем за определен срок. Следва да се отбележи, че споразумението от 07.04.2015 г. е сключено по волята и без противопоставянето на кмета на район Изгрев Столична община, поради което следва да се приеме, че по аргумент от чл.365, ал.1 от ЗЗД, приложим на основание чл.15, ал.3 от ЗОС във връзка с чл.14, ал.7 /цитирани по-горе/, фактическото наемно правоотношение е безсрочно към датата на издаване на процесната заповед.Административният орган е могъл да пристъпи към издаване на заповед за изземване още на 02.02.2015 г., когато се твърди че е изтекъл договор за наем 205/15.12.2004 г. и анекс от 27.07.2007 г., сключен между ЕТ В.-Х-И. Ангелов и кмета на район Изгрев СО. Вместо това ЕТ В.-Х-И. Ангелов и впоследствие Равда ИН 2003 ЕООД след придобиването на ЕТ В. Х-И. Ангелов на 23.10.2007 г., продължават ползването на процесния терен за търговски обект автомивка, паркинг и кафене, съгласно приложени в преписката доказателства. Следва да се отбележи и това, че се касае за два отделни правни субекта - страни по договора за наем и споразумението, тъй като страна по споразумението от 07.04.2015 г. е Равда-ИН 2003 ЕООД, докато страна по договор за наем 205/15.12.2004 г., сключен за три години, удължен с още седем години - считано от 01.02.2005 г. с Анекс от 27.07.2007 г. и възоснова на решение 663/12.07.2007 г. на СОС, е ЕТ В.-Х-И. Ангелов , който към датата на сключването на съответния договор, анекс и споразумение, е притежавал самостоятелна правосубектност, въпреки настъпилото с Решение 2/23.10.2007 г. на СГС по ф.д.121550799 заличаване на ЕТ В.-Х-И. Ангелов поради придобиването му от Равда-ИН 2003 ЕООД. Съгласно чл.17, ал.1 от ЗЗД, ако страните прикрият сключеното между тях съглашение с едно привидно съглашение, прилагат се правилата относно прикритото, ако са налице изискванията за неговата действителност. Съгласно чл.20 от ЗЗД, при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. При неяснота или спор относно точния смисъл и съдържание на договора или на отделни негови клаузи, съдът е длъжен да извърши тълкуване според визираните в чл.20 от ЗЗД критерии, за да изясни действителната воля на страните, като прилагането на критериите по чл.20 ЗЗД изисква съдът да тълкува отделните договорни уговорки във връзка една с друга и смисъла, който произтича от целия договор, като изхожда от целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността и като не подменя постигнатата от страните и обективирана в договора обща воля Решение 74/09.07.2019 г. по т.д.1698/2018 г., ТК, ІІ, Т.О. на ВКС. На тълкуване според критериите на чл.20 от ЗЗД подлежат неясните, непълни и неточни уговорки в договора, които поради недостатъците си пораждат съмнение и спор между страните относно действителното съдържание на постигнатото при сключване на договора общо съгласие и целените с договора правни последици. Тълкуването се извършва съобразно критериите на чл.20 от ЗЗД, за да се изясни действителната, а не предполагаемата воля на договарящите. Прилагането на критериите на чл.20 от ЗЗД предполага отделните договорни уговорки да се тълкуват във връзка една с друга и в смисъла, който произтича от договора, като се изхожда от целта му, обичаите в практиката и добросъвестността, но без да се подменя формираната при сключването на договора и обективирана в съдържанието му воля на страните. Тълкуването може да се осъществи не само въз основа на самия договор, но и с оглед обстоятелствата, изявленията и поведението на страните при сключването на договора, както и според обкръжаващите сключването на договора факти, други сделки между страните или с трети лица, когато от самия текст не може да се открие точната воля. - Решение 215 от 21.03.2018 г. по т.д.2233/2016 г., ТК, ІІ Т.О. на ВКС. С оглед тези разпоредби и така цитираната съдебна практика, трябва да се установи и е меродавна действителната воля на страните и целените от тях правни и фактически последици. В допълнение, в настоящия случай следва да се съобразят и разпоредбите на Закона за общинската собственост относно управлението и разпореждането с имоти, общинска собственост, съдържащи императивен, властнически елемент и ограничаващи в съответните рамки свободата на договаряне на страните и оперативната самостоятелност на административния орган /в случая кмет на район на община/ относно вида и обхвата на извършваните от тях действия по управление и разпореждане с имоти общинска собственост. Тъй като в Закона за общинската собственост и наредбата по чл.8, ал.2 от същия не се съдържа възможност да се предоставя ползването на имот общинска публична или частна собственост в замяна на обезщетение по чл.59 от ЗЗД, а свободата на договаряне на административния орган по чл.9 е императивно ограничена от ЗОС, то следва да се приеме, че сключеното споразумение от 07.04.2015 г., между кмета на Район Изгрев и Равда ИН- 2003 ЕООД по своята същност представлява договор за наем, сключен за неопределен срок, но с оглед максимално предвидения 10 годишен такъв по аргумент от чл.14, ал.7 от ЗОС приложим в случая, срокът на този договор по закон, изтича на 07.04.2025 г. Посочените в т.3 от споразумението хипотези, при които то подлежи на прекратяване, също не навеждат на точно определен срок на действие, а и предвид императивните разпореди на ЗОС относно отдаването под наем на имоти публична общинска собственост, правната им издържаност и оттам приложимостта им е спорна. Следва да се вземат предвид в този смисъл и ограниченията предвидени в чл.11, ал.1 и ал.2 от ЗОС. Съгласно чл.11, ал.1 от ЗОС, имоти и вещи - общинска собственост, се управляват в интерес на населението в общината съобразно разпоредбите на закона и с грижата на добър стопанин. Съгласно чл.11, ал.2 от ЗОС, имоти и вещи - общинска собственост, се използват съобразно предназначението им и за нуждите, за които са предоставени. Предоставените имоти и вещи не могат да се преотстъпват за ползване, да се ползват съвместно по договор с трети лица, да се отдават под наем или да се пренаемат, освен в случаите, предвидени в закон. Относно наличието на съгласие от кмета на Район Изгрев СО наемателят Равда ИН 2003 ЕООД да продължи да държи/владее имота, то същото е очевидно и безспорно, поради това, че административният орган е сключил споразумение от 07.04.2015 г., с което изрично се съгласява дружеството да продължи да ползва имота, при условията на предходно сключен от друг субект договор за наем 205/15.12.2004 г. и негов анекс от 2007 г. Със знанието, разрешението и съгласието на административния орган, теренът е бил ползван за търговски обект, автомивка, паркинг и кафене видно от представените по делото уведомления за упражняване на търговска дейност вх.ТД-94-00-184/23.10.2006 г./л.22-23 по адм.д.8064/2020 г./; удостоверение за регистрация на обект за търговия с храни Т226418875/22.11.2006 г./л.24 по адм.д.8064/2020 г./, Разрешение за строеж на благоустройствени обекти 78/06.11.2006 г. /л.25 по адм.д.8064/2020 г./; Разрешително за водовземане от подземни води 11590295/25.11.2008 г. и съпровождащо го писмо изх.ПВ2-00249/10.12.2008 г. /л.27-29 по адм.д.8064/2020 г./; трудови договори и пр.. Тоест към момента на издаване на процесната заповед за изземване, може да се приеме, че Равда-ИН 2003 ЕООД владее/държи имота на валидно правно основание споразумение с характер на наемен договор, и не е било налице основанието за издаване на заповед за изземването му по чл.65, ал.1 от ЗОС. С оглед на това също не се установяват по безспорен начин предпоставките по чл.65 от ЗОС, изложени в горецитираните указания, дадени с отменителното решение на ВАС. Следва да се вземе предвид и това, че с оспорената заповед на кмета на район Изгрев СО, не е индивидуализиран и конкретизиран със съответното точно местоположение, граници, съседи и площ, номер по КККР, процесния имот, чието изземване е наредено. В приложена на л.95 по адм.д.8064/2020 г. справка и скица от КККР от Кадастрално административната информационна система на АГКК, е индивидуализиран и очертан със синя линия поземленият имот ПИ 68134.802.2243, находящ се в област София, община Столична, гр.София, район Изгрев, ул. Цариградско шосе , вид Собственост Общинска публична, Територия Урбанизирана, Начин на трайно ползване За първостепенна улица , с площ 13469 кв.м., заповед за одобрение на КККР с РД-18-96/18.12.2015 г. на изпълнителния директор на АГКК. Тази индивидуализация на ПИ 68134.802.2243, както и в процесната заповед не се съдържа точното местоположение, площ, граници и съседи на терена, подлежащ на изземване със заповедта. В констативните протоколи от 28.02.2020 г./л.42 по адм.д.8064/2020 г./ и от 09.06.2020 г./л.38 по адм.д.8064/2020 г./ , издадени от длъжностни лица на СО-Район Изгрев и посочени в мотивите на заповедта като основания за издаването й е посочено, че имотът представлява терен под бул. Цариградско шосе при 4-ти километър , част от сервитута на мостово съоръжение, с площ от 2630 кв.м. В Становище на Главния архитект на Район Изгрев - СО с РИВ20-ВК66-607 от 10.07.2020 г. и в процесната заповед е посочен теренът като: частта от ПИ с 68134.803.2243 по бул. Цариградско шосе , на север от кръговото движение на Площад на Авиацията до пресечката с ул. Любен Русев . В становището на Главния архитект е посочено още, че частта от имота е заключена между съседни имоти по кадастрална карта: от запад ПИ 68134.802.2304, от югозапад ПИ 68134.802.2259, от юг и югоизток ПИ 68134.802.2228, ПИ 68134.802.2243 и ПИ 68134.704.666, на изток ПИ 68134.704.635, на север частта от 68134.802.2243 до пресечницата с ул. Любен Русев . В становището от 10.07.2020 г. на Гл.архитект също е отбелязано, че пълно идентифициране на имота може да се направи след изработване на Комбинирана скица за пълна или частична идентичност по чл.16 от ЗКИР, с нанесено геодезическо заснемане на терена, обект на идентифициране. Процесната заповед РИВ20-РД48-1 /17.07.2020 г. е издадена без да е извършено такова пълно идентифициране на имота възоснова на комбинирана скица и геодезическо заснемане, като имотът не е индивидуализиран с точното му местоположение, граници, площ, съседи и кадастрален идентификатор или идентификатори на имотите, в част от които попада теренът предвиден за изземване. Нещо повече - в заповедта и в административната преписка към нея не се споменава, обсъжда и взема предвид, че теренът подлежащ на изземане попада също в ПИ 68134.704.635, каква част от него, какъв е статутът, собствеността, предназначението и НТП на този поземлен имот. Едва при новото разглеждане на делото, съгласно дадените указания от ВАС, е представена комбинирана скица, установяваща точното местоположение, площ и граници на терена, който е предмет на заповедта за изземване. С приложена на л.67 по адм.д.3043/2022 г. молба РИВ20-ТД26-994-025/17.05.2022 г. до АССГ от кмета на Столична община Район Изгрев , в изпълнение на разпореждане на съда по адм.д.3043/2022 г. в указания от съда срок, са представени: заверено копие на Придружително писмо с изх.08-00-897/09.05.2022 г. на ГИС София ЕООД до СО- район Изгрев (техен вх.РИВ22-ТД26-462_001/12.05.2022 г.) и заверено копие от Геодезическо заснемане на сгради и огради на обект Паркинг 4-ти км на Винарово колело под естакадата, попадащ в имоти с идентификатори 68134.802.2243 и 68134.704.635 по КККР. Представено е и заверено копие от Комбинирана скица за сгради на обект Паркинг 4-ти км на Винарово колело под естакадата по геодезическото заснемане от м. април 2022 г. в М 1:1000. От геодезическото заснемане и комбинираната скица към него е видно, че процесният терен с обща площ от 1823 кв.м., предвиден със заповедта за изземване попада не само в част от ПИ с идентификатор 68134.802.2243 /273 кв.м./ по КККР, но и в част от ПИ с идентификатор 68134.704.635 /1550 кв.м./ по КККР. Тоест не е налице и съвпадение между действителната площ на терена, установен с геодезическото заснемане и посочената площ в заповедта. Съществена част от терена попада в ПИ 68134.704.635, чиято площ, граници, собственост, вид територия, начин на трайно ползване не се установяват и посочват. От това следва, че липсва същата конкретизация на процесния терен в оспорената заповед, както и в административната преписка към нея. Необосновани и недоказани са и претенциите относно незаплатеното обезщетение, как е изчислено то, върху каква площ и за какви части от посочените поземлени имоти, взет ли е предвид и ПИ 68134.704.635 със съответните му характеристики, дължимо ли е и какво обезщетението за процесния терен, на кого за каква част и върху кои поземлени имоти. Тези факти и обстоятелства не са взети предвид и обсъдени при издаване на процесната заповед за изземване на имота, в разрез с изискванията на чл.35, 36 от АПК, както и на служебното начало по чл.9 от АПК. Административният акт е издаден при непълнота и недоизясненост на фактите и обстоятелствата по случая. Накърнено е правото на защита на касатора като адресат на заповедта. Не са взети предвид и направените от него в становище до административния орган възражения и предложения. Не е уточнен теренът като местоположение, граници, собственост и пр. индивидуализиращи характеристики, преди издаване на заповедта. Неспазването на административните правила е довело и до неправилно тълкуване и прилагане на материалноправните разпоредби, с оглед изложеното по-горе. Оспорената заповед е незаконосъобразна и с първоинстанционното решение неправилно е отхвърлено оспорването срещу нея. С оглед изложеното, следва да се отмени съдебното решение и вместо него да се постанови отмяна на заповедта за изземване на процесния терен, постановена от кмета на район Изгрев - СО. С оглед изхода на спора на касатора следва да се присъдят съдебно деловодни разноски за първоинстанционния съд 50 лева държавна такса, 370 лева държавна такса за първото касационно оспорване, за касационната инстанция при второто касационно оспорване 1200 лева за адвокатско възнаграждение и 370 лева за държавна такса, съгласно представен списък по чл.80 от ГПК на л.36 по адм.д.6587/2022 г. Общият размер на разноските за всички инстанции е 1990 лева.