Решение № 209 от 2.12.2013 г. на ВКС по т. д. № 825/2012 г.

Решение № 209 от 2.12.2013 г. на ВКС по т. д. № 825/2012 г., II т. о., ТК, докладчик съдията Боян Балевски Производството е по чл. 290 от ГПК. Образувано е по касационна жалба от страна на пълномощника на [фирма]-гр. В. срещу решение № 04/08.02.2012 г. на ОС-Варна по т. дело № 728/2012 г., с което е потвърдено решението на В. по гр. дело № 11747/2010 г., с което е отхвърлен искът на касатора срещу Администрацията на МС на РБ за предаване държането на почивна база: хотел Европа в [населено място], к. к. "Св. Св. К. и Е. " по силата на договор за наем М. 10/24.01.2008 г. В касационната жалба се навеждат оплаквания за неправилност на въззивното решение. От страна на ответника по касационната жалба не се изпраща отговор на същата. Постановено е допускане до касационно обжалване по правния въпрос обусловил изхода на спора: съществува ли за наемателя задължение да плаща наемната цена в случаите, когато е обективно възпрепятстван да ползва наетата вещ по нейното предназначение на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение, след преценка на данните по делото и съобразно правомощията си по чл. 290 и сл. от ГПК констатира следното: За да постанови обжалваното решение, с което е потвърдено решението на В. по гр. дело № 11747/2010 г., с което е отхвърлен искът на касатора срещу Администрацията на МС на РБ за предаване държането на почивна база: хотел Европа в [населено място], к. к. "Св. Св. К. и Е. " съдът е приел, че по силата на договор за наем М. 10/24.01.2008 г. сключен между Администрацията на МС на РБ като наемодател и [фирма]-гр. В. като наемател е възникнало наемно правоотношение със съдържание и предмет предаване държането на почивна база: хотел Европа в [населено място], к. к. "Св. Св. К. и Е. " на наемателя за ползване за период от 10 години срещу заплащането на наемна цена от 25 600 лева месечно без ДДС. Имотът е предаден на ищеца като наемател по договора през пролетта на 2008 г. През есента на 2008 г. започват изкопни работи по изграждане на помпена станция, смяна на водопроводни и канализационни тръби, които продължават до 15.05.2009 г., което се повтаря и за същия период през следващата година. За първия период страните са се споразумяли наемателят да не заплаща наем за периода на изкопно монтажните работи, доколкото същите възпрепятстват ползването на предмета на наемното правоотношение по време на извършването им. За последващия период е разменена кореспонденция със същото искане от страна на наемателя, но не се стига до ново споразумение в тази насока. Въпреки това наемателят не е плащал наемните вноски за периода септември 2009 г. до м. април 2010 г., което според въззивния съд е станало причина наемодателят да прекрати предсрочно с едностранно волеизявление наемното правоотношение на това основание, доколкото това право следва от уговорката в чл. 29, вр. с чл. 13 от договора за наем. На 19.11.2010 г. хотелът-предмет на наемното правоотношение е иззет от страна на ответника. На ищеца като наемател не се дължи предаването на фактическата власт върху хотела, доколкото действието на наемния договор е надлежно предсрочно прекратено, поради неговото неизпълнение от страна на наемателя. По правния въпрос, по който е допуснато касационно обжалване: Принципно с наемния договор наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване срещу насрещното задължение на наемодателя да му плати определена наемна цена. Практиката приема, че при действието на наемния договор наемателят дължи плащане на наемната цена независимо от това, дали ползва вещта, след като действието на договора не е прекратено - Р № 97/23.07.2013 г. по т. д. № 73/12 на ВКС, I т. о. Съгласно, обаче, чл. 230, ал. 1 ЗЗД наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета, освен ако е уговорено друго. Доколкото се касае за наемен договор с уговорен срок на действие 10 години, то налице е договор с продължително действие, от което следва, че за наемодателят съществува задължение да осигури безпрепятственото ползване на вещта от наемателя по нейното договорно предназначение в продължение на целия период на договора. При неизпълнение на това задължение за съответния период наемателят има право да на съразмерно намаляване на цената или да развали наемния договор- чл. 230, ал. 2 ЗЗД. Следователно за разрешаването на спора за отговорността на наемателя за неплащане на наемната цена за периода на невъзможността да ползва наетата вещ по договорното й предназначение, а от тук настъпили ли са последиците на едностранното разваляне на договора от страна на наемодателя е от значение, доколко тази невъзможност произтича от виновно поведение на ответника-наемодател по договора. В случая предмет на наемното отношение е хотелски комплекс в [населено място], к. к. "Св. Св. К. и Е. " и по делото не се спори, а се установява, че в периода от 01.12.2008 г. до 15.05.2009 г. са изпълнявани строително-монтажни работи по изграждането на канални помпени станции по проект, реализиран от [община] финансиран от страна на П./Предприятие за управление на дейностите по опазване на околната среда/. За този период със спогодба № 1 от 30.12.2008 г. страните по наемния договор са се споразумяли да не се заплаща наемна цена за периода на извършването на СМР по проекта на общината: от 01.12.2008 г. до 15.05.2009 г. С писмо от 26.11. 2009 г. от страна на [фирма] до МС дружеството-наемател е поискало да бъде освободено от заплащане на наемната цена и за последващия период: 01.10.2009 г. -15.05.2010 г., доколкото през този период ще се извършват изкопно-ремонтни дейности по подмяна на тръбопровод мръсен канал и изграждане на тласкател пред база "Европа", което ще наруши захранването на хотела с питейна вода, мръсен канал и електричество, както и достъпа на автомобили и автобуси до базата. В заключението на вещото лице по изслушаната експертиза в първата инстанция и издаденото на 17.10.2011 г. удостоверение от П. се установява, че препятстващите ползването на хотела СМР са предприети във връзка с договор на [община] с П. и финансирани от последното. П./Предприятие за управление на дейностите по опазване на околната среда е структура към Министерство на околната среда и водите на РБ към МС на РБ. Следователно като не е изследвал въпроса и не изложил съображения в мотивите на съдебния акт относно това, доколко невъзможността на наемателя да ползва наетия имот по неговото договорно предназначение за съответния период се основава на виновно поведение на наемодателя въззивния съд е постановил решение при съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост, което е основание за касиране по чл. 281, т. 3 ГПК. След касиране на обжалваното решение делото следва да се върне на въззивния съд за разглеждането му от друг състав, с оглед необходимостта от извършване на нови процесуални действия по отстраняване на гореспоменатите процесуални пропуски при постановяване на решението-предмет на настоящата касационна жалба. По отношение на разноските: Прилага се чл. 294, ал. 2 ГПК. Водим от горното ВКС, състав на второ търговско отделение