Решение № 4393 от 21.04.2015 г. на ВАС по адм. д. № 2140/2014 г.

Решение № 4393 от 21.04.2015 г. на ВАС по адм. д. № 2140/2014 г., III о., докладчик съдията Емилия Георгиева Производството е по реда на чл. 38, ал. 1 от Закона за държавната собственост /ЗДС/. Образувано е по жалба на Катерина Петрова Петкова и Илиян Томалилов Петков от гр. София срещу Решение № 815 от 21.12.2013 г. на МС на РБ за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект "Път II-18 "Софийски околовръстен път" от км 59+400 до км 61+629.18 и от км 0+00 до км 0+780" на територията на област София, в частта относно определеното им обезщетение за отчуждената част от собствения им имот с идентификатор 68134.4355.2001, целият с площ от 7096 кв. м., от който се отчуждават 1127 кв. м., за които е определено обезщетение в размер на 75 915 лева. Имотите се намират в урбанизирана територия и са с предназначение - за друг вид застрояване. Искат от съда да измени решението в оспорената част по отношение размера на обезщетението, като определи по-висока, справедлива и отговаряща на пазарните цени стойност на обезщетението. В съдебно заседание, чрез пълномощници - адвокати Колев и Мадина поддържат жалбата, представят доказателства. Ответникът по оспорването - Министерски съвет оспорва жалбата, намира решението за законосъобразно и иска от съда да отхвърли оспорването. По делото са конституирани като заинтересовани страни - министърът на регионалното развитие и благоустройството, министърът на финансите и агенция "Пътна инфраструктура" /АПИ/, които чрез процесуалните си представители оспорват жалбата и искат от съда да отхвърли оспорването. Върховният административен съд, трето отделение, в настоящия съдебен състав намира, че жалбата е подадена от надлежна страна и в срока по чл. 38, ал. 1 от ЗДС, поради което е допустима. Разгледана по същество е неоснователна при следните съображения: От събраните по делото доказателства, както и от тези, представени пред административния орган се установи, че с писмо изх. № 04-19-202 от 13.12.2013 г. до министъра на регионалното развитие и министъра на финансите, председателят на АПИ е поискал да бъде започната процедура по отчуждаване на имоти и части от имоти за държавна нужда за изграждане на обект: "Път II-18 "Софийски околовръстен път" от км 59+400 до км 61+629.18 и от км 0+00 до км 0+780" на територията на област София". Към искането са приложени: заверени копия от влезли в сила решения на Столичен общински съвет за изменение на ПУП, доклад за определяне на равностойно парично обезщетение, комбинирани скици. Със съвместен доклад от министърът на регионалното развитие и министърът на финансите, внесен в МС с писмо изх. № 03-07-186 от 19.12.2013 г. е представен и проект за решение за отчуждаване на имоти - частна собственост за реализиране на държавна нужда - изграждане на посочения обект, което решение е прието на заседание на МС. В приложение към точка 1 от решението на МС под № 32 е описан имотът, собственост на оспорващите, съгласно приети като доказателство по делото документи за собственост. С договор № РД-37-7 от 31.07.2013 г. АПИ е възложила на лицензиран оценител да изготви оценка на имотите, необходими за реализиране на описания обект. За изпълнение на възложената поръчка, лицензираният оценител е ползвал удостоверения за пазарни аналози, съгласно чл. 32 от ЗДС от Службата по вписванията, като са изискани и взети предвид сделки, които отговарят на законовите изисквания и отразяват състоянието на пазара за период от дванадесет месеца преди възлагане на оценката, а именно - 31.07.2012 г. до 31.07.2013 г. За процесния имот до възложителя - АПИ е изпратено писмо от 29.11.2013 г. от Столична община - дирекция "Приходи и администриране на местни данъци и такси", отдел Люлин за данъчната оценка на имота. За имота на оспорващите оценителят е приел, че няма налични сделки с имоти с подобни характеристики. Приложил е чл. 96, ал. 1 от Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост за имоти в урбанизирана територия в съответствие с нормите на приложение 2 към чл. 20 от Закона за местните данъци и такси, като получената стойност на данъчна оценка се удвоява и е определил цена за отчуждената част. В оценителският доклад е посочено, че върху имотът на оспорващите е построена стопанска сграда, която няма да бъде засегната от отчуждаването и поради това не е предмет на обезщетение. Експертната оценка на лицензирания оценител е предадена на възложителя АПИ с приемо-предавателен протокол от 12.12.2013 г. Посочената цена за имотите по двойната данъчна оценка е възприета от административния орган и е определена като обезщетение на собствениците на отчуждените имоти. В настоящето производство е оспорен размерът на определеното от административния орган обезщетение и по искане на оспорващите е допусната съдебно-оценителна експертиза, която да даде заключение за пазарната цена на имотите, предмет на отчуждаване. Експертизата е изготвена от вещо лице, което отговаря на изискванията, посочени в § 1а, т. 3 от ДР на ЗДС да бъде "оценител на имоти". Основното и допълнително експертно заключение е изготвено въз основа на представени от оспорващите пазарни аналози, прието е от съда и не е оспорено от страните. Съдът го цени като компетентно и безпристрастно и въз основа на него установи следните обстоятелства: процесният имот попада в урбанизирана територия в район Люлин, квартал Модерно предградие с отреждане: "за друг вид застрояване". В основното заключение са използвани четири пазарни аналога, които включват договорна ипотека по н. а. № 90 от 10.07.2013 г. за обезпечаване с недвижим имот предоставянето на кредит за оборотни средства, н. а. за покупко-продажба на недвижим имот № 47 от 1.02.2013 г., постановление за възлагане от ЧСИ от 12.11.2012 г. на имот с предназначение: "за жилищни нужди" и дружествен договор, вписан на 29.09.2012 г., с който се внася като непарична вноска - апорт недвижим имот в капитала на търговско дружество. В основното заключение е посочено равностойно парично обезщетение за отчуждената част от имота въз основа на всички представени пазарни аналози в размер на 187 484 лв., а в допълнителното експертно заключение е представен вариант на равностойно парично обезщетение, като от описаните сделки са изключени договорната ипотека по акт № 90/10.07.2013 г. и апорта, вписан на 29.11.2012 г. и е определено обезщетение в размер на 181 806 лв. При така установените обстоятелства, от правна страна съдът установи: Съгласно чл. 32 от ЗДС имоти и части от имоти - собственост на физически или юридически лица, могат да се отчуждават принудително за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, след предварително и равностойно обезщетение. В случая на собствениците на отчуждените имоти е предвидено парично обезщетение за отчуждената част от собствеността им. Равностойното парично обезщетение се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания - чл. 32, ал. 2 ЗДС. Пазарни цени, съгласно определението на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС /в приложимата редакция по процедурата на отчуждаване преди изменението с ДВ, бр. 105/2014 г./ са осреднените цени на всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката, и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождение на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани 20 сделки. Целта на законодателя е при определяне на справедливата пазарна цена да се вземат предвид данните от поне 20 сделки, които са неизчерпателно изброени в текста на закона, за да бъдат защитени интересите на засегнатите собственици, които да бъдат обезщетени за принудителното им отчуждаване на собствен недвижим имот с цена, каквато биха получили при свободно договаряне на пазара на недвижими имоти. В ал. 2, 3 и 4 на същия текст е посочен реда и критериите за определяне на равностойно парично обезщетение, като то се определя в съответствие с предназначението на имота преди влизане в сила на ПУП, съответно преди одобряването на ПУП, който предвижда изграждане на национален обект и за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания. За определяне пазарната стойност на отчуждената част от имотите административният орган е приложил разпоредбата на чл. 32, ал. 3, т. 1 ЗДС и е определил стойността на равностойното парично обезщетение в размер на удвоената данъчна оценка на имотите. Приел е, че няма сделки с имоти в близост до отчуждавания с подобни характеристики. Съгласно разпоредбата на § 1а, т. 4 ДР ЗДС имоти в близост до отчуждавания са тези, които се намират в един и същ район в големите градове с районно деление, в един и същ квартал в другите градове или населени места или селищни образувания и в едно и също землище в земеделските територии и горските територии. Няма спор по делото за предназначението на имота, предмет на отчуждаване, че представлява урбанизирана територия и като такъв е отчужден. Спорен е въпросът по размера на осреднена пазарна стойност за определяне на равностойното парично обезщетение, както и относимостта на конкретните сделки, предмет на съдебно-оценителната експертиза. Съгласно чл. 10 от Закона за административно-териториалното устройство на Република България /ЗАТУРБ/ в столицата и градовете с население над 300 000 души се създават райони като административно-териториални единици. Територията на района, според чл. 11 от същия закон, е част от територията, включена в строителните и землищните граници на града. Следователно в територията на района се включват както урбанизираните, така и териториите, които са земеделски или горски по предназначението си. Това означава, че за имотите, предмет на това оспорване, които се намират в землищните граници на град с районно деление, какъвто е гр. София и които представляват урбанизирана територия следва да се определи равностойно парично обезщетение съобразно пазарните аналози за сделки с имоти по § 1а, точка 4, буква "а", а именно - сделки с имоти в урбанизирана територия, които се намират в район Люлин. При анализ за съответствие на използваните като пазарни аналози сделки със законовите разпоредби, съдът установи, че само сделката по прокупко-продажба на недвижим имот по нотариален акт № 47 от 1.02.2013 г. отговаря на законовите изисквания. Учредителният акт, с който се създава търговското дружество и като непарична вноска в капитала на дружеството се приема недвижим имот не е типична сделка, която да даде реалната пазарна цена при свободно договаряне за продажба на недвижим имот, поради което не може да формира осреднена цена на сделки в района. Нотариален акт № 90 от 10.07.2013 г. също не следва да се взема предвид, тъй като е за договорна ипотека, която обезпечава банков кредит - кредитна линия за оборотни средства и не е отразено каква е стойността на имота. Освен това договорите за банков кредит не са типичните за пазара сделки, които да отразяват пазарния механизъм на търсене и предлагане, който по най-адекватния за икономическата конюнктура начин определя пазарната цена на един недвижим имот. Не следва да се взема предвид и постановлението за възлагане на недвижим имот от ЧСИ. Този пазарен аналог не отговаря на изискването на чл. 32, ал. 2 ЗДС за имоти с подобни характеристики. Процесният имот е с отреждане: "за друг вид застрояване", а възложеният от ЧСИ е за жилищни нужди. Двете предназначения на имотите са различни, не ги характеризират като имоти с подобни характеристики, поради което следва и тази сделка да се изключи при определяне стойността на паричното обезщетение въз основа на осреднени стойности на сделки с имоти с подобни характеристики. При положение, че остава само една сделка, то не може да бъде приложен законовият критерии за осреднени цени с всички сделки, тъй като не е приложим сравнителният метод на оценяване по пазарни аналози. При това положение, оспорването е неоснователно и следва да бъде отхвърлено. Предвид изхода на спора и тъй като ответникът и заинтересованите страни не са направили искане за присъждане на разноски, както и не са представили списък за такива, съдът не присъжда в това производство разноски. По изложените съображения и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК Върховният административен съд, трето отделение