Решение № 417 от 18.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 568/2012 г.

Решение № 417 от 18.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 568/2012 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Диана Хитова Производството е по чл. 290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на В. Г. М. -Т., Р. Т. Т. и Г. Т. Т., със съгласието на своята майка и законна представителка В. Г. М. -Т., чрез процесуалния им представител адв. Д. Д. срещу решение № 96/23.01.2012 г. по гр. д. № 2233/2011 г. на Софийски апелативен съд, ГО, IV състав. С определение № 700/12.06.2012 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на посоченото въззивно решение относно приложението на чл. 165, ал. 2 ГПК. В касационната жалба се прави оплакване, че неправилно въззивният съд е приел, че предварителният договор, сключен между страните няма характер на едностранно изявление на купувача, представляващо обратно писмо, съдържащо индиция за привидност на клаузата за продажната цена в окончателния договор и е счел за недопустими гласните доказателства, събрани за установяване на симулацията. Ответницата по касационната жалба С. Б. А. -И., чрез процесуален представител адв. В. Н. оспорва касационната жалба и изразява становище, че предварителният договор не представлява обратен документ. Касационно обжалване е допуснато по следния правен въпрос: представлява ли неоспореният предварителен договор сключен между страните по делото начало на писмено доказателство, което прави вероятно твърдението за симулативност на посочената продажна цена в окончателния договор, оформен с нотариален акт и обуславя ли допустимост на свидетелски показания по реда на чл. 165, ал. 2 ГПК. Прието е, че той е решаван в противоречие с решение № 1414/22.07.1961 г. по гр. д. № 4696/1961 на ВС, II г. о., решение № 1117/01.10.2008 г. по гр. д. № 4926/2007 г. на ВКС, III г. о., решение № 890/06.10.2008 г. по гр. д. № 2746/2007 г. на ВКС, III г. о. и че е налице основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК. По така поставения правен въпрос настоящият състав на ВКС, IV г. о. приемайки, че практиката установена с цитираните решения е правилна, счита следното: Когато страна по окончателен договор за покупко-продажба иска да установи симулативността на посочената в него продажна цена, тя може да направи това чрез обратно писмо или чрез друг документ представляващ начало на писмено доказателство. Начало на писмено доказателство може да бъде и сключен между страните и неоспорен предварителен договор с посочена в него различна по размер продажна цена. Това е така защото няма пречка този документ да бъде съставен преди сключването на окончателния договор и защото в него се съдържа изявление за продажната цена не само от опровергаващата, но и от противната страна, което прави вероятно твърдението за наличие на симулация. Предварителният договор обуславя допустимост на свидетелски показания за пълното й доказване. Когато самият предварителен договор разкрива напълно привидността на изразеното в бъдещия окончателен договор съгласие, например чрез изрични клаузи, че в окончателния договор продажната цена ще бъде посочена в друг размер, тогава той представлява обратно писмо и не е необходимо да бъде подкрепен със свидетелски показания. По касационната жалба съдът приема следното: Жалбоподателите в качеството си на продавачи на недвижим имот са предявили иск против купувача за заплащане на продажната цена в пълен размер, претендирайки въз основа на чл. 200, ал. 1 ЗЗД сумата 39 214 лв., ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска на 04.11.2009 г. до окончателното й плащане и мораторна лихва въз основа на чл. 86 ЗЗД в размер на 1000 лв. за забавата в плащането на главницата в периода от 04.09.2008 г. до 04.11.2009 г. Между страните бил сключен предварителен договор, в чл. 2 от който е указано, че продажната цена на имота е в размер на 44 500 евро и страните я приемат за окончателна. Тя ще бъде платена със собствени средства на купувача в размер на 4 450 евро в деня на сключване на договора и 40 050 евро от собствени средства на купувача платени в деня на сключване на окончателния договор, и заемни средства по кредит, които ще бъдат преведени в едноседмичен срок. В чл. 9 е уговорено, че разноските по сключване на окончателния договор страните ще си разделят по равно на база данъчна оценка. В нотариалния акт, с който е сключен окончателния договор за покупко-продажба е посочено, че продажната цена на имота е в размер на 20 000 евро, която ще бъде платена на продавачите чрез кредит, а данъчната оценка на имота е 39 044 лв. Сумата от 20 000 евро е била преведена на продавачите, а исковата сума остава неразплатена. С решение от 12.04.2011 г. по гр. д. № 10701/2009 г. на Софийски градски съд исковете са били уважени изцяло. С обжалваното решение въззивният съд е отменил първоинстанционното решение и е отхвърлил исковете. Съображенията на апелативния съд за това са, че подписаният между страните предварителен договор не представлява начало на писмено доказателство, не е налице обратно писмо и при различия в размера на продажната цена в предварителния и окончателния договори за покупко-продажба, действителната воля на страните е изразена в окончателния договор. С оглед отговора на поставения обуславящ въпрос, за който е допуснато касационно обжалване на решението, становището на въззивния съд е неправилно. В предварителния договор е посочена продажна цена, за която страните са заявили, че я приемат за окончателна, описана е подробно схемата на плащане на сумата, указано е, че при нотариалното оформяне на договора ще се платят разноски на база данъчна оценка, т. е. в нотариалния акт ще се посочи продажна цена в размер на данъчната оценка. При тези клаузи на предварителния договор следва да се приеме, че е налице пълно обратно писмо и за установяване на симулацията не е необходим разпит на свидетели. Независимо от това, по делото е разпитан свид. И., посредник при сключване на договора, който потвърждава, че уговорената продажна цена е тази по предварителния договор. Следва да бъде отменено обжалваното решение и да се уважат предявените искове като основателни и доказани. Претендирани са разноски за всички инстанции, които следва да бъдат уважени в размер на сумата 6 423,28 лв. По изложените съображения и на основание чл. 293, ал. 2 ГПК, ВКС състав на IV г. о.