Решение № 9827 от 14.07.2010 г. на ВАС по адм. д. № 5790/2010 г.

Решение № 9827 от 14.07.2010 г. на ВАС по адм. д. № 5790/2010 г., III о., докладчик съдията Еманоил Митев Съдебното производство е по реда на чл. 145 и сл. от АПК вр. чл. 38, ал. 1 от Закона за държавната собственост (ЗДС). Образувано е по жалба на Стоянка Божилова Стоянова и Вера Божилова Какачева и двете от гр. София, срещу Решение № 172 на Министерския съвет на Република България от 26.03.2010 г. (ДВ, бр. 28/2010 г.), за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект "Софийски околовръстен път - южна дъга", участък от км 42+800 /пътен възел "Младост"/ до км. 44+720,край на участъка в строителството, намиращи се на територията на област София, в частта относно определеното обезщетение от 33 858 лв. за недвижим имот - № 717,кадастрален лист 702 по неодобрения кадастрален план на София, намиращ се в з. Симеоново, север. Решението е постановено на основание чл. 34а, ал. 1 във вр. с чл. 34б и § 1 от Допълнителните разпоредби на ЗДС. В жалбата се сочи, че оценката на имота не съответства на действителната му пазарна цена. Молбата е да се измени административният акт в частта, с която е определен размера на обезщетението. Претендират се разноски. Ответникът - Министерският съвет, чрез процесуалния си представител юрк. Маринова, поддържа становище за неоснователност на жалбата. Заинтересованите страни НА "Пътна инфраструктура", Министъра на регионалното развитие и благоустройството; Министъра на финансите чрез процесуалните си представители, поддържат доводи че определената от административния орган оценка на паричното обезщетение е обективна и е съобразена с приложимия закон - в частност с разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗДС. Алтернативно пледират обезщетението да се съобрази с вариант втори на оценителната експертиза. Върховният административен съд - трето отделение, в настоящия съдебен състав, за да се произнесе взе предвид следните съображения: Жалбата е процесуално допустима. Същата е депозирана в срок, поради което следва да бъде разгледана по същество: От представените по делото писмени доказателства е видно, че Стоянова и Какачева са собственици на недвижим имот, като в процедура по чл. 34а във вр. с чл. 33 и чл. 34б ЗДС със соченото решение за държавни нужди - изграждане на обект "Софийски околовръстен път - южна дъга" е отчуждена част от имота им. Целият поземлен имот е от 1913 кв. м., а отчуждената част е в размер на 228 (двеста двадесет и осем) кв. м. Стойността на равностойното парично обезщетение, в обжалваната част на административното решение, е в размер на 33 858 (тридесет и три хиляди осемстотин петдесет и осем) лева. Административният орган е определил обезщетението като е възложил оценяването на фирма "Еко строй 5", ООД гр. София. Представена е независима експертна оценка за определяне на обезщетения, която е извършила оценяването като при отчуждаване по ЗДС на части от поземлени имоти за пътища и конкретно - обект "Софийски околовръстен път - южна дъга". Оценката е за отчуждени поземлени имоти, частна собственост, включително и за отчуждената част от процесния поземлен имот. В тази експертна оценка е посочено, че метода на оценяване е този по чл. 32, ал. 2 и от ЗДС. Мотивирайки се, че приложените документи за собственост и информацията от Агенцията по вписванията са крайно недостатъчни по обем и съдържание, макар и да не е пречка да бъде изготвена оценката, то оценителят не гарантира нейната обективност за справедлива пазарна стойност. В тази връзка, независимия оценител е ползвал информация за реализирани сделки извън едногодишния срок, както и оферти на "imoti. bg", приемайки осреднена цена от 148 500 лева от дка. За сделките и офертите оценителят не е посочил ПИ и УПИ - в коя местност се намират, освен, че са в район "Витоша". На тази база, за отчуждените 228 кв. м., приетата оценка е - 33 858 лева. По делото е приета съдебно оценителна експертиза на в. л. инж. Теодора Дачева от заключението на която се установява, че са проучени пазарните цени на други обекти в района по действително реализирани сделки на имоти с подобни параметри. Средно претеглената цена по описани сделки в пет сделки на поземлени имоти и една сделка по решение на Столичен общински съвет за продажба на имот, общинска собственост, е 313,54 лева кв. м. Пазарната стойност на отчуждената част от имота е определена в размер на 71 592 лева. Тази цена експерта определя за осреднената стойност от сделките като равностойно парично обезщетение. Вещото лице сочи, че оценката е определена предвид характеристиката, вида, местонахождението, размера на отчуждавания имот. Като аналог са използвани трите реално сключени сделки с конкретно посочени нотариални актове и материален интерес и решение на СОС. Сочат, че сделките са за имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждения /Вариант 2/ Вещото лице е изготвило и друг вариант /едно/ на база представени от отчуждените собственици нотариални актове, за сключени три сделки. Експерт Дачева обаче е ценила единствено нотар. Акт 1116/2009 г., доколкото другите два нотариални акт - 90/2009 и 37/2008 г., са неотносими и не могат да бъдат ползвани като пазарни аналози. Съгласно този единствен акт /1116/2009 г./ - цената на кв. м. е 323 лева. При тези установени фактически обстоятелства по делото съдът намира, че жалбата е основателна. Представената от административния орган експертна оценка не отговаря на изискванията на закона за равностойно парично обезщетение. Оценката не отразява обективно средната пазарна цена в района към текущата дата на оценката от административния орган - м. Декември 2009 г. Този извод се налага както от анализа на продажните цени по приложените нотариални актове - сделки със съпоставими на отчуждавания имот имоти, така и от отразеното от независимия оценител, че не гарантира достоверност на извършената от самия него оценка, поради липса на достоверна информация. Настоящият състав след като обсъди приетата в хода на съдебното производство съдебно оценителна експертиза намира, че следва да бъде кредитиран вариант втори от същата. При първи вариант, доколкото сочи цената на една единствена сделка, то не може да се говори за метод на сравнение на цените, поради липса на база за сравнение. Средната пазарна стойност на имота определена по метода на сравнение със сделките по вариант втори е 313,54 лева кв. метър. Направената оценка по метода на пазарните аналози се базира на събран и обработен обем на информация за продажби със съпоставими имоти - реално сключени сделки на действителни цени за период сравнително близък към момента на отчуждаването на имота. Отчуждаването на имота е на основание чл. 32, ал. 1 ЗДС и собствениците следва да получат равностойно парично обезщетение за извършената принудителна административна продажба на имота. По изложените съображения съдът намира, че административният орган, в частта на решението, в която е определил стойността на дължимото парично обезщетение, е нарушил разпоредбата на чл. 32, ал. 2 ЗДС. Равностойното парично обезщетение като цена на отчуждения недвижим имот следва да се определи по пазарни цени, определени по метода на пазарните аналози за реализирани сделки с недвижими имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждения имот. Стойността на дължимото парично обезщетение (оценката) следва да се измени като се увеличи от 33 858) лева за отчуждената част от 228 (двеста двадесет и осем) кв. м. от имота на молителите на 71 592 лева. При този изход на делото следва да бъде уважена и претенцията на жалбоподателя за присъждане на разноските по производството и заплатеното адвокатско възнаграждение. По делото се доказват направени разноски в размер на 200 лева за възнаграждение на вещото лице и 1100 лева - заплатено адвокатско възнаграждение. С оглед обаче на направеното от ответната страна възражение относно прекомерността на заплатеното адвокатско възнаграждение, съдът на основание чл. 78, ал. 5 от ГПК във вр. с чл. 144 от АПК счита, че възражението е основателно. Делото касае спорни правоотношения с изчерпателна законодателна уредба и непротиворечива съдебна практика. Повдигнатият спор е без фактическа и правна сложност. В тази връзка и съобразявайки се правилото на § 2 от ДР и във вр. с чл. 8 и чл. 7, ал. 1, т. 4 от Наредбата за минималните размери на адвокатските възнаграждения, съдът счита, че размерът на дължимото от ответника възнаграждения следва да бъзе намален до 450 лева, а общи присъден размер на разноските да възлезе на 650 лв. Предвид на изложеното, Върховният административен съд, III отделение