Решение № 4201 от 16.04.2015 г. на ВАС по адм. д. № 5371/2014 г.

Решение № 4201 от 16.04.2015 г. на ВАС по адм. д. № 5371/2014 г., III о., докладчик председателят Ваня Пунева Производството е по реда на чл. 38, ал. 1 от Закона за държавната собственост (ЗДС)

Образувано е по жалба, подадена от Борис Проданов Величков, Северина Проданова Попова, Станка Георгиева Петрова, Иван Борисов Ангелов, Антоанета Вълчева Стоянова, Жана Вълчева Атанасова, Снежанка Вълчева Атанасова, Юлия Благоева Величкова, Георги Благоев Величков, всичките наследници на Стана Георгиева (Божилова) Велчикова, представлявани от адв. Вероника Велинова, срещу решение № 811 на МС от 21.12.2013 г. за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавнa нуждa за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 (идентичен с км 16+540), участък от км 0+000 до км 15+100" на територията на област София (Обн., ДВ, бр. 2 от 7.01.2014 г.), в частта му, с която са определени паричните обезщетения за отчуждаваните части от имоти с КИ 68134.515.26, 68134.516.75, 68134.520.5 и 68134.521.56, намиращи се в границите на кв. "Бенковски ", район "Сердика" при Столична община.

В жалбата се поддържа, че оспореното решение е издадено при съществено нарушение на административнопроизводствените правила, противоречи на материалноправните разпоредби на Закона за държавната собственост (ЗДС) и не съответства на целта на закона. Според жалбоподателите обезщетението, определено на база сделки, вписани в периода 13.09.2011 г. - 13.09.2012 г. не е равностойно и справедливо предвид изтеклия период от време между тези сделки и момента на отчуждаването. То е крайно несправедливо и силно занижено, тъй като не е съобразено с действителната пазарна цена на отчуждавания имот. Определено е в нарушение на закона по реда на чл. 32, ал. 3 ЗДС. Налице е възможност за определяне на пазарни цени на имоти с подобни характеристики въз основа на извършени и вписани сделки, поради което обезщетението е следвало да бъде определено по реда на чл. 32, ал. 2 ЗДС. Наред с това се твърди, че пазарните свидетелства, послужили като основа за определяне на пазарните цени, съответно на обезщетенията за отчуждаваните имоти в землище Орландовци, следва да се вземат предвид и при определяне на обезщетението за отчуждените имоти в землище Бенковски, предвид близостта на землищата и сходството в характеристиките на намиращите се в тях имоти. Иска се отмяна на Решение № 811, в обжалваната част изцяло, при условията на евентуалност иска решението да бъде изменено, в обжалваната част, като определеното обезщетение бъде увеличено. Претендира направените по делото разноски съгласно представен списък и доказателства за извършването им.

Ответникът МС на Република България (РБ), чрез упълномощен процесуален представител оспорва жалбата. По същество иска отхвърлянето й като неоснователна. Представя подробно писмено становище.

Заинтересованите страни - министърът на регионалното развитие и благоустройството, министърът на финансите и Агенция "Пътна инфраструктура", чрез упълномощени процесуални представители, поддържат становище за неоснователност на жалбата.

Заинтересованата страна - Величко Асенов Георгиев, не изразява становище по жалбата.

Върховният административен съд, състав на трето отделение, след проверка на допустимостта на жалбата, приема, че е подадена от надлежни страни - адресати на решението на МС, в оспорената му част, и в срока по чл. 38, ал. 1 ЗДС, поради което е процесуално допустима.

Разгледана по същество е неоснователна.

С Решение № 302 от 20.04.2012 г. на МС на РБ и Приложение към т. 1 от него, пътят "Северна скоростна тангента", в участъка "о. п. София - запад - о. п. София - изток", като част от Трансевропейски транспортен коридор № 10 (т. 3.2. от приложението), е обявен за обект с национално значение - републикански път, който е обявен и за национален обект.

На 11.12.2013 г. председателят на Управителния съвет на Агенция "Пътна инфраструктура" е отправил искане, обективирано в такова с изх. № 04-19-198 от същата дата, до министъра на финансите и министъра на регионалното развитие, относно отчуждаване на имоти и части от имоти за държавни нужди за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0 + 000 до км 16 + 400/16 + 540, участък от км 0 + 000 до км 15 + 100 на територията на Столична община и внасяне на предложение до МС на РБ в този смисъл. Посочва се, че за трасето е изработен парцеларен план, засягащ землища на територията на Столична община - кварталите Требич, Мировяне, Илиенци, Бенковски, Орландовци, Малашевци и Враждебна. Подробният устройствен план - парцеларен план на обекта е одобрен с влязла в сила Заповед № РД-02-14-2374 от 24.09.2012 г., издадена от заместник-министъра на регионалното развитие и благоустройството.

По възлагане от Агенция "Пътна инфраструктура" за имотите - предмет на отчуждаване е изготвена Експертна оценка от независим оценител за определяне на равностойно парично обезщетение на поземлени имоти в земеделска и урбанизирана територия.

На 19.12.2013 г. до МС на РБ е бил изпратен съвместен доклад от министъра на регионалното развитие и министъра на финансите, с който е направено предложение за приемането на решение за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда, за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0 + 000 до км 16 + 400 (идентичен с км 16 + 540), участък от км 0 + 000 до км 15 + 100", на територията на област София.

С Решение № 811 от 21.12.2013 г. на МС на РБ, прието на заседание по Протокол № 52 от 21.12.2013 г., за държавна нужда, за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0 + 000 до км 16 + 400 (идентичен с км 16 + 540), участък от км 0 + 000 до км 15 +100" на територията на област София, са отчуждени имоти и части от имоти, частна собственост, намиращи се в землището на гр. София, квартал Бенковски, Требич, Илиенци, Орландовци, Малашевци и Враждебна, Столична община, област София, подробно описани в приложението към т. 1 от решението по местонахождение, вид, обща площ и подлежаща на отчуждаване такава, стойност на паричното обезщетение и собственици.

Съгласно приложение към т. 1 от решението, в землище Бенковски, ЕКАТТЕ 99116, Столична община, земеделска територия, се отчуждават от Стана Георгиева Величкова следните площи:

• 0,580 дка от имот с КИ 68134.515.26, представляващ "нива" с площ от 5,830 дка, за сумата от 589 лева;

• 2,088 дка от имот с КИ 68134.516.75, представляващ "нива" с площ от 2,172 дка, за сумата от 4,501 лева;

• 0,108 дка от имот с КИ 68134.520.5, представляващ "нива" с площ от 3,652 дка, за сумата от 89 лева;

• цялата площ от 2 дка на имот с КИ 68134.521.56, представляващ "нива", за сумата от 1548 лева.

Оценката на отчуждаваните имоти е възложена от АПИ на "Сървей груп" ЕООД с договор, изведен от агенцията по изх. № РД - 37 - 24 от 13.09.2012 г. По аргумент от § 1а, т. 2 от Допълнителните разпоредби (ДР) на ЗДС в случаите, когато е възможно, пазарната цена, трябва да е осреднената цена от цената на всички възмездни сделки с имоти, сключени в срок от 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и при условията на същата разпоредба. В настоящия случай релевантният период е 13.09.2012 г. - 13.09.2011 г. От посоченото в раздел VII "Анализ на информацията и избор на оценителски подход" от експертната оценка се установява, че поради липсата на достатъчен брой сделки с поземлени имоти за определяне на осреднена цена съгласно чл. 32, ал. 4 ЗДС (само един пазарен аналог), оценителският екип е определил равностойното парично обезщетение съгласно наредбата по чл. 36, ал. 2 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) по реда на чл. 32, ал. 3, т. 2 ЗДС - Наредба за реда за определяне на цени на земеделски земи. В раздел VIII "Оценка на земята" е посочено, че е извършен оглед на мястото на имотите, а цените са изготвени в лева за един декар, поотделно за всеки от засегнатите имоти, респективно части от тях, и са закръглени до един лев. В табличен вид е определено равностойното парично обезщетение на тези имоти, представляващи земеделска територия по кадастралната карта и регистри на землище Бенковски, Столична община.

В хода на съдебното производство е ангажирана съдебно - оценителна експертиза (СОЕ) от жалбоподателя. Представени са основно и допълнително заключения, в които вещото лице дава варианти за оценка на процесните имоти.

При така установеното от фактическа страна, настоящият състав на Върховния административен съд, трето отделение, приема от правна страна следното:

Решение № 811 е издадено от компетентен административен орган съгласно чл. 34а, ал. 1 ЗДС и в кръга на неговите правомощия. То има съдържанието, регламентирано в чл. 34б, ал. 1 ЗДС. При издаването му не са допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените правила, както е спазен и приложимия материален закон.

Съгласно чл. 34а, ал. 1 от ЗДС отчуждаването на имоти - частна собственост предназначени за изграждането на национални обекти се извършва с решение на Министерския съвет по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството и министъра на финансите. В конкретния случай решението е издадено от МС, т. е от компетентен орган. Същото е със съдържанието, посочено в чл. 34б от ЗДС - държавната нужда, за която се отчуждават имотите, видът, местонахождението, размерът, стойността на обезщетението и собствениците на имотите. Спазени са и административно-производствените правила за вземане на решението посочени в чл. 34, 34а, 34б, ал. 2 от ЗДС. Заинтересованото ведомство е направило мотивирано искане за отчуждаване до министъра на финансите и до министъра на регионалното развитие и благоустройството, като към него са приложени документите, изброени в чл. 34, ал. 2 от ЗДС. Министърът на МРРБ и министъра на финансите са направили предложение за отчуждаване на имотите до МС с приложен към него съвместен доклад. Налице е и оценка на имотите, извършена от лицензиран оценител на имоти. Решението на МС за отчуждаване на имотите е съгласувано и е обнародвано в ДВ, бр. 2 от 7.01.2014 г. Изводът е, че процесното решение е издадено в необходимата форма и при законоустановеното съдържание, както и при спазване на административно-производствените правила за издаването му.

Не се възприемат от настоящия състав за основателни и оплакванията на жалбоподателя за допуснато нарушение на чл. 206 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) при издаването на Решение № 811, в оспорената част, по отношение на оставащите части от имоти с КИ 68134.515.26, КИ 68134.516.75 и КИ 68134.520.5. Тези възражение са неотносими към производството по отчуждаване, а размерите на имотите се определят със самия подробен устройствен план на пътя, респ. парцеларен план. Наред с това, неоснователни са и изложените доводи, че обезщетението ще бъде равностойно, ако при определянето му бъде съобразена и включена и неотчуждената част от имота, предвид това, че върху нея жалбоподателят ще следва да търпи редица ограничения. Доколкото съгласно чл. 32 и сл. ЗДС имоти и части от имоти - собственост на физически или юридически лица, могат да се отчуждават принудително за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, след предварително и равностойно обезщетение, не е налице основание за определяне на обезщетение на части от имоти, които не се отчуждават за задоволяване на държавни нужди.

Неоснователни са възраженията на жалбоподателя във връзка с периода, в който следва да са извършени сделките, с оглед приемането им за пазарни аналози. Съгласно § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС (редакция ДВ, бр. 105/2014 г.) "Пазарни цени" са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека - обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните 20 вписани сделки. Осредняването се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки. Изисквания във връзка с определяне датата на възлагане на оценката не се поставят, но при спазване принципа за равностойното парично обезщетение тази дата следва да позволява определянето именно на такова. В настоящия случай, въпреки че спорното решение за отчуждаване е прието на 21.12.2013 г., а периодът на изследване на пазарните аналози е 13.09.2011 г. - 13.09.2012 г., посоченият принцип не е нарушен. Обезщетението се определя въз основа на законовите критерии и не е в компетентността на съда да определи друг период на изследване на пазарните аналози.

По допуснатата и назначена СОЕ, във връзка с оспорване размера на определените парични обезщетения за процесните имоти, са изготвени и приети по делото основно заключение в два варианта и допълнително заключение, разработено в един вариант.

Настоящият съдебен състав не кредитира нето едно от дадените заключения като годно да определи дължимите в случая паричини обезщетения за отчуждаваните имоти.

Съгласно § 1 от ДР на ЗДС "равностойно парично обезщетение" е цената на отчуждаваните имоти или на части от имоти, определена по реда на този закон. ", а чл. 32, ал. 2 от закона разпорежда: "Равностойното парично обезщетение по ал. 1 се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, съответно преди одобряването на подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект и за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания. ".

Легално определение на понятието "Пазарни цени" законодателят е дал в разпоредбата на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС и това са: "... осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката, и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождение на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани 20 сделки. ". Целта на посоченото неизчерпателно изброяване е да се обхванат възможно най-широк кръг правни сделки, които отговарят на определените от закона критерии, за да бъде определено справедливо парично обезщетяване за имота и бъдат защитени интересите на засегнатите собственици като същите бъдат възмездени парично с цена близка до цената, която биха получили при свободно договаряне на пазара на недвижими имоти, при отсъствие на каквато и да било принуда. Нормативните изменения на ЗДС - брой 105/2014 г., приложими в настоящото производство на основание § 9 от ПЗР на ЗИД ЗДС, стесняват още повече кръга на правните сделки, които могат да бъдат използвани като пазарни аналози, като целта е да бъдат ползвани само такива които установяват действителната пазарна цена на свободния пазар на недвижимите имоти.

Освен това законът дава легална дефиниция и на понятието "имоти, намиращи се в близост до отчуждавания" в § 1а, т. 4 от ЗДС. Това " ... са имотите, които са разположени: а) в един и същ район в големите градове с районно деление; б) в един и същ квартал в другите градове или населени места или селищни образувания; и в) в едно и също землище в земеделските територии и горските територии. ". Имотите в землището на град София попадат в различни райони, съобразно административно-териториалното деление на града. Следователно, относими към определянето на равностойното парично обезщетение са всички вписани сделки с имоти с подобни на отчуждавания характеристики, намиращи се в един и същ район, т. е. приложимата норма е тази на § 1а, т. 4, б. "а" от ДР на ЗДС, а не § 1а, т. 4, б. "в".

Представените по делото и използвани от вещото лице пазарни аналози не покриват критериите, посочени в § 1а, т. 2 и т. 4, б. "а" от ДР на ЗДС. При първия варианта на заключението по първата приета експертиза, вещото лице е използвало два пазарни аналога, като единият е учредителен акт на "АБП груп" ЕООД от 22.02.2012 г. Този акт не отговаря на законовото изискване за пазарен аналог и не може да бъде използван като такъв при определяне на стойността на обезщетението при отчуждаване. Той касае апорт, който не е типична за пазара сделка. Цената на апортирания имот се определя от вещи лица - оценители, а не на принципа на свободното договаряне в съответния период. Методът на оценяване е различен от посочения в § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС. В закона е заложен пазарен принцип за определяне на цената на отчуждавания имот, а това би могло да бъде постигнато само ако имотът бъде предложен за продажба на свободния пазар при свободно договаряне.

При втория вариант - освен двете сделки от първия вариант, е използван и аналог за учредяване на ипотека, в която се сделка се сочат само имотите, които се определят като обезпечение за отпускания кредит, без да е възможно да се определи как е изготвена оценката, която дори не е посочена в нота. акт № 11, т. трети, н. д. № 367/2011 г. Съдът намира, че тази сделка не може да бъде ползвана като свидетелство за конкретни пазарни цена на имоти със сходни характеристики като отчуждаваните.

Третият вариант е негоден, тъй като е изготвен въз основа на данни от сделки, сключени в периода 11.12.2012 - 11.12.2013 г., който е неотносим към процесния период по § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС (редакция ДВ, бр. 105/2014 г.), а именно 13.09.2011 г. - 13.09.2012 г.

По отношение на представения по делото договор за прехвърляне на собственост на основание чл. 17, ал. 5 от ЗУТ от 30.09.2011 г., също следва да се приеме, че се касае за неотносим пазарен аналог. Договорът касае уреждане на сметки по регулация, като предмет на същия е поземлен имот, който е предмет на промяната на ПУП, с който се оформя УПЗ т. е. не са еднакви характеристиките на имотите предмет на отчуждаването и тази предмет на урегилирането. Освен това оценката в случая се изготвя специално за нуждите на производството по чл. 16 и сл. от ЗУТ във връзка с изготвянето на ПУП за населеното място или за част от него, като оценката видно от приложената такава към Д ПС по чл. 17, ал. 5 от ЗУТ на л. 142 от делото е извършена по метода "Негели", при който се взема предвид инвестиционната стойност и втория ползван метод е на ликвидационна стойност. Този метод също не дава ясна представа на понятието осреднени паразни цени за имотите предлагани на свободния пазар на имоти по смисъла на ЗДС.

При това положение, съдът намира, че законовоустановения сравнителен метод на пазарни аналози за определяне на равностойно парично обезщетение, съгласно чл. 32, ал. 2 от ЗДС, в случая е неприложим. Това е така, тъй като в случая пазарна цена по този ред не може да бъде формирана, тъй като по делото се устави само една относима сделка. Осреднена цена по смисъла на ЗДС е условие, изискващо поне две относими сделки. Нещо повече, една сделка при това не може да характеризира пазара на земеделски земи, за да може да послужи като база за сравнение и определяне на средна пазарна цена на пазара на земеделските земи.

С оглед изложеното и на основание чл. 32, ал. 2, т. 2 от ЗДС, отчуждаваните части следва да се оценят по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи по чл. 36, ал. 2 от ЗСПЗЗ, както правилно е процедирал и административният орган при определянето й.

В този смисъл решението, в обжалваната му част, е законосъобразно, жалбата е неоснователна и следва да се отхвърли.

При този изход на делото разноските следва да бъдат понесени от страните така както са направени.

Водим от горното Върховният административен съд, трето отделение