Решение № 2 от 22.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4396/2007 г.

Решение № 2 от 22.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4396/2007 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Надя Зяпкова Производството е по чл. 218а, ал. 1, б. "а" ГПК (отм.) вр. § 2, ал. 3 ПЗР на ГПК (обн., ДВ, бр. 59/20.07.2007 г., в сила от 1.03.2008 г.). Образувано е по касационна жалба от Е. П. Ч. ЕГН ********** от с. О., община Д. чрез пълномощник адвокат С против въззивно решение на Добрички окръжен съд № 230/14.06.2007 г,. постановено по гр. д. № 972/2006 г., с което е оставено в сила решение на Добрички районен съд № 86/28.09.2006 г. по гр. д. № 1413/2006 г., с което на основание чл. 233 ЗЗД Е. П. Ч. е осъден да предаде на К. С. Г. ЕГН ********** от гр. Д. недвижим имот, представляващ дворно място от 2800 кв.м., включено в урегулиран парцел ****, пл. № 1* кв. 24 по плана на с. О., община Д., ведно с построената в него паянтова къща от две стаи и входно антре, поради прекратяване на сключения между тях на 1.02.2004 г. договор за наем на процесния имот. С касационната жалба се поддържа, че решението е неправилно, поради нарушение на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствени правила и необоснованост - касационни основания за отмяна по чл. 218б, ал. 1, б. "в" ГПК. Ответниците по касация Т. С. Б. от гр. Г. и Н. В. К. от с. В., област Добрич не са изразили становище. Касационната жалба е подадена в срока по чл. 218в, ал. 1 ГПК. Разгледана по същество жалбата е неоснователна. Безспорно е, че между ищцата К (починала в хода на делото и заместена по право от законните си наследници Т. С. Б. и Н. В. К.), в качеството на наемодател и ответника Е. П. Ч., в качеството на наемател на 1.02.2004 г. е бил сключен безсрочен устен договор за наем на процесния недвижим имот. За първите три месеца след сключване на договора ответникът е заплащал уговорения между страните месечен наем в размер на 30 лв., след което е преустановил заплащането на наема. С нотариална покана, връчена му на 11.05.2006 г., наемодателката е отправила на наемателя писмено предизвестие за прекратяване на наемния договор след изтичане на законоустановения едномесечен срок от връчване на предизвестието. Така наемният договор е бил прекратен надлежно по реда на чл. 238 ЗЗД, считано от 11.06.2006 г. Наемателят не е изпълнил задължението си по чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД и не е предал имота на наемодателя. В хода на делото е възразил, че продължава да държи имота на основание неформален устен договор за замяна на недвижимия имот срещу лек автомобил по уговорка с ищцата да му прехвърли собствеността на имота, а той да й прехвърли собствеността на лек автомобил марка "БМВ", който й е предал през м. май 2004 г. Според ищцата автомобилът й е бил предоставен като залог за обезпечаване изпълнението на задължението на наемателя да заплаща наем и за неизплатени суми за консумативни разноски (ел. енергия и вода). Съдът е приел, че уговорките между страните са нищожни и не са породили правни последици, поради неспазване на законоустановената форма за тяхната действителност - договорът за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот в нотариална форма, а на лек автомобил с нотариална заверка на подписите. Въззивното решение е правилно. Установен е по делото фактическият състав на разпоредбата на чл. 233, ал. 1 ЗЗД и искът правилно е уважен. Извън наемните правоотношения между страните други правоотношения не са установени по делото. Неоснователен е доводът на касатора, че щом като не са породили правни последици извършената замяна на недвижимия имот с лекия автомобил следва да се приеме, че и понастоящем има валиден договор за наем, по който той е изправна страна, тъй като е изпълнил задължението си по чл. 232, ал. 2 ЗЗД - да заплаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта, като с предаването на лекия автомобил на ищцата в началото на м. май 2004 г. и с оглед неговата стойност той е предплатил дължимия наем (30 лв. месечно) за максималния срок на договора, съгласно чл. 229, ал. 1 ЗЗД или до 2014 г., което е правно основание да продължава да упражнява фактическа власт върху имота. По делото е безспорно установено, че наемните правоотношения между страните по договора са прекратени с писмено предизвестие и след като наемателят е продължил да осъществява фактическа власт върху имота след противопоставянето на наемодателя той е длъжен да изпълни всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор - чл. 236, ал. 2 ЗЗД, в т. ч. и да предаде на наемодателя имота, предмет на прекратения наемен договор. По изложените съображения въззивното решение следва да се остави в сила, поради което Върховният касационен съд, III г. о.