Решение № 4878 от 29.04.2015 г. на ВАС по адм. д. № 3122/2014 г.

Решение № 4878 от 29.04.2015 г. на ВАС по адм. д. № 3122/2014 г., III о., докладчик съдията Таня Куцарова Производството е образувано по жалба Ветка Георгиева Минкова, Розка Георгиева Георгиева, Димитър Иванов Младенов, Стефанка Димитрова Трифонова и Иван Димитров Младенов, наследници на Георги Митов Иванов, чрез адв. Иван Мархолев и адв. Борис Мархолев, срещу Решение № 811 на Министерския съвет от 21.12.2013 г. за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 (идентичен с км 16+540), участък от км 0+000 до км 15+100 на територията на област София (обн. ДВ, бр. 2 от 07.01.2014 г). Жалбоподателите обжалват административното решение като незаконосъобразно в частта относно определеното обезщетение за недвижим имот описан в Приложение № 1 към т. 1 на Решението: пореден № 33 и № 8010 по КВС, имот 68134.1368.10, ЕКАТТЕ 99121, намиращ се в землище Илиенци, представляващ ливада с обща площ 2,199 дка, от които отчуждени 1,777 дка като поддържат, че определената цена като обезщетение - 1 663 лева - е занижена и не съответства на пазарните цени. Иска се изменение на административния акт в частта относно определеното за собственика обезщетение за отчуждените от него имоти. С жалбата моли допускане на съдебно-оценителна експертиза. Представя се удостоверение за наследници с изх. № 0104-52-23-8-12/П/ от 20.02.2014 г. Ответникът - Министерски съвет на Република България заинтересовани страни Министър на регионалното развитие, Министър на финансите и Агенция "Пътна инфраструктура" оспорват основателността на жалбата. От събраните по делото доказателства, Върховният административен съд приема за установено от фактическа страна следното: С обжалваното решение се отчуждава имот - 68134.1368.10, ЕКАТТЕ 99121, намиращ се в землище Илиенци, представляващ ливада с обща площ 2,199 дка, от които отчуждени 1,777 дка. За него на жалбоподателите е определено обезщетение 1 663 лева. Имотът е възстановена по реда на ЗСПЗЗ собственост на наследници на Георги Митов Иванов, видно от решение № 1351 от 14.07.1994 г. От представеното по делото удостоверение за насленици е видно, че жалоподателите са наследници по закон на Геолги Митов Иванов, б. ж. нао гр. София, поч. на 15.11.1995 г. Предмет на оспорване е размерът на обезщетението, определено от административния орган, който е резултат от приложения от адимнистративния орган законов метод за оценка на имотите. Въпросът за законосъобразността на отчуждаването, извършено за задоволяване на държавна нужда по реда на Глава трета от ЗДС, не е предмет на оспорване. Съгласно чл. 32, ал. 1 от ЗДС имоти и части от имоти - собственост на физически или юридически лица, могат да се отчуждават принудително за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, след предварително и равностойно обезщетение. Равностойното парично обезщетение по ал. 1 на чл. 32 ЗДС се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, съответно преди одобряването на подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект и за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания. Законът регулира изрично възможността паричното обезщетение да бъде определено съобразно законови критерии, като въвежда легално определение на понятията "Равностойно парично обезщетение" и "Пазарни цени" за целите на прилагане на този закон. За равностойно парично обезщетение по смисъла на този закон, съобразно § 1а от ДР на ЗДС се приема цената на отчуждаваните имоти или на части от имоти, определена по реда на този закон, а пазарни цени са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека - обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Законът за устройство на територията в своята глава втора прави разграничение между предназначението на териториите и конкретното предназначение на имотите. Съгласно чл. 7 ЗУТ предназначението на териториите се определя от общите устройствени планове, концепциите и схемите за пространствено развитие и могат да бъдат урбанизирани територии (населени места и селищни образувания), земеделски територии, горски територии, защитени територии, нарушени територии за възстановяване, територии, заети от води и водни обекти, и територии на транспорта. Конкретното предназначение на имотите, според чл. 8 ЗУТ се определя от подробния устройствен план за тях. От разпоредбите на ЗУТ става ясно, че предназначението на имотите в урбанизираните територии /чл. 8, т. 1 ЗУТ/ за жилищни, общественообслужващи, производствени, складови, курортни, вилни, спортни и развлекателни функции, за озеленени площи и озеленени връзки между тях и териториите за природозащита, за декоративни водни системи (каскади, плавателни канали и други), за движение и транспорт, включително за велосипедни алеи и за движение на хора с увреждания, за техническа инфраструктура, за специални обекти и други, може да бъде определено в рамките на кръга, очертан от закона, само ако за тях е влязъл в сила подробен устройствен план. Съобразно изричното правило на § 1а, т. 2а от ДР на ЗДС пазарната цена за имот, подлежащ на отчуждаване, който е включен в обхвата на урбанизирана територия съобразно действащ устройствен план, но e бил неурегулиран, преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект, се определя като за имот без предвидено застрояване и се съобразява с установения траен начин на фактическо ползване на имота. С оглед на тази правна уредба, при търсенето и сравняването на сделки, служещи като пазарни аналози, характеристиките на имот в урбанизирана територия, за който няма влязъл в сила ПУП ще се сравняват само с такива на други имоти в урбанизирана територия, без ПУП. В тези случаи имотите, по силата на закона /§ 1а, т. 2а от ДР на ЗДС/, ще се третират като имоти без предвидено застрояване и в кръга на характеристиките за сравнение ще бъде трайният начин на фактическо ползване на имота. Съгласно разпоредбата на чл. 32, ал. 3 ЗДС в случай че не могат да се определят пазарните цени на имоти с подобни характеристики поради липса на извършени по-малко от две сделки в съответната служба по вписванията, равностойното парично обезщетение се определя по реда на: правилника за прилагане на Закона за държавната собственост - за имоти в урбанизираните територии и устройствени зони; наредбата по чл. 36, ал. 2 от Закона за собствеността и ползуването на земеделските земи - за земеделски земи; наредбата по чл. 86, ал. 2 от Закона за горите - за горските територии; Видно от оценителския доклад, находящ се административната преписка, използваният от административния орган метод на оценка е не методът на сравняване на пазарни аналози, поради липса на пазарни аналози използвани от органа, а - този по чл. 32, ал. 3, т. 2 - по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи. По така приложения метод цената на имота е 1663 лв. С оглед събраните пред административния орган доказателства спорните въпроси в хода на съдебното производства са два - на първо място налице ли са пазарни аналози, които да послужат за определяне на пазарна цена на имота съобразно правилото на чл. 32, ал. 2 и § 1а, т. 2 ЗДС и в случай че такива не са налице - какъв статут има процесния имот - урбанизирана територия или земеделска земя. В хода на съдебното производство в подкрепа на тезата, че имотът е урбанизирана територия, а не земеделска земя, жалбоподателите представят заповед РД-50-09-251/13.09.1989 г. на Гл. архитект на София - Столичен народен съвет; заповед № РД-09-50-401/20.06.2013 г. на СО, направление "Архитектура и градоустройство", Гл. архитект на СО; извадка от регулационния план на НПЗ Илиенци-запад одобрен със заповед № РД-50-09-251/13.09.1989 г., издадено от д-я "Административно обслужване"; скица вх. № АС-94-Е-11/29.01.2001 г. на СО, р-н Надежда; удостоверение за данъчна оценка по чл. 246, ал. 1 от ДОПК изх. № 7204009915/13.03.2015 г. на СО, д-я ПАМДТ, отдел МДТ Надежда - Връбница; характеристика на ПИ с идентификатор № 68134.1368.10 с дата 12.03.2015 г. издадена от район "Надежда" В хода на съдебното производство по искане на жалбоподателя е била изготвена съдебно - оценителна експертиза - която е представила основно и две допълнителни заключения. В основното заключение са дадени пазарни цени за имота, изчислени въз основа на сравнителния метод по чл. 32, ал. 2, вр. § 1а ДР на ЗДС. Използвани са договор за продажба на недвижими имоти от общината на физическо лице, нот. акт № 16/09.02.2012 г. и нот. акт № 73/4.10.2011 г. Изчислена по този начин оценката на имота възлиза на 198 318 лв при средна цена за дка - 111 603 лв. Първата допълнителна експертиза на вещото лице от 17.03.2015 г. потвръждава размера на оценката на административния орган при прилагане на метода по чл. 32, ал. 3, т. 2 ЗДС, но дава и пазарна цена при сравнение на два пазарни аналога - по нот. акт № 7 от 24.02.2012 г. и нот. акт № 2/27.12.2011г Определена на базата на тези аналози пазарната оценка възлиза на 1558 лв. при цена за дка - 877 лв. В съдебно заседание от 23.03.2015 г. жалобподателите представят и още един пазарен аналог - договор за продажба на недвижим имот от общината № 116-11 от 27.07.2012 г. По тяхно искане е изготвена и втора допълнителна акспертиза, която определя цената по метода в чл. 32, ал. 3, т. 1 - по двойна данъчна оценка на имота, за който се твърди, че е в урбанизирана територия. Въз основа на събраните доказателства Върховният административен съд намира, че жалбата Ветка Георгиева Минкова, Розка Георгиева Георгиева, Димитър Иванов Младенов, Стефанка Димитрова Трифонова и Иван Димитров Младенов, наследници на Георги Митов Иванов, чрез адв. Иван Мархолев и адв. Борис Мархолев, срещу Решение № 811 на Министерския съвет от 21.12.2013 г. за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 (идентичен с км 16+540), участък от км 0+000 до км 15+100 на територията на област София (обн. ДВ, бр. 2 от 07.01.2014 г). следва да се отхвърли като неоснователно по следните съображения: Съгласно разпоредбата на чл. 32 от ЗДС първият приложим метод за определяне на справедливо обезщетение на собствениците е равностойното парично обезщетение, което се определя в съответствие с предназначението на имотите. Първият прилижим законов метод, който изключва приложението на останалите методи по чл. 32, ал. 3 ЗДС, е методът на пазарните аналози. при прилагането му следва да се приложат законовите критерии в § 1а, т. 2 и т. 2а ДР ЗДС. Основното заключение на вещото лице не може да послужи като основание за определяне на пазарни цени, тъй като две от сделките не отговарят на специалните изисквания на закона- по сделката на общината няма страна търговец, а нот. акт нот. акт № 73/4.10.2011 г. е за продажба на идеални части. Останатала една сделка не може да послужи като пазарен аналог. Първата допълнителна експертиза обаче е изследвала два пазарни аналога, които обективират сделки между страни, едната от които е търговец, предмет на сделките е имот в урбанизирана територия, който не е УПИ, и представлява земеделска земя като начин на ползване, какъвто е и процесният имот. Представеният от жалбоподателите в съдебно заседание договор за продажба на имот от общината на търговец № 116-11 от 27.07.2012 г., е неотносим аналог, тъй като има за предмет УПИ, т. е. имот, който не е със сходни характеристики. Както се посочи и по-горе прилагането на метода на пазарните аналози изключва приложението на методите посочени в чл. 32, ал. 3 ЗДС. По приложения метод на пазарните аналози дадената от вещото лице по първата допълнителна експертиза цена е по-ниска от предложената от административния орган, поради което оценката на имота не следва да се изменя. С оглед изложеното, Върховният административен съд