Решение № 4388 от 21.04.2015 г. на ВАС по адм. д. № 1430/2014 г.

Решение № 4388 от 21.04.2015 г. на ВАС по адм. д. № 1430/2014 г., III о., докладчик председателят Йорданка Костова Производството е по реда на чл. 38 от Закона за държавната собственост. Образувано е по жалба на Маргарита Истилиянова Тодорова, Валентина Истилиянова Димитрова, Лавринка Здравкова Митева, Величко Благоев Митев, Огнян Лозанов Александров, Пламен Огнянов Александров и Екатерина Огнянова Георгиева срещу решение № 811 от 21 декември 2013 г. на Министерския съвет на Република България за отчуждаване на имоти и части от имоти, частна собственост, за държавна нужда, за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0 + 000 до км 16 + 400 (идентичен с км 16 + 540), участък от км 0 + 000 до км 15 + 100 на територията на област София, в частта относно определеното обезщетение за отчуждаване на поземлен имот с идентификатор 68134.1353.128 /№ 4128 по КВС/, в землище Илиянци, м. "Върбето", ЕКАТТЕ 99121, Столична община, представляващ нива /орна земя/, срещу решение № 811 от 21 декември 2013 г. на Министерския съвет на Република България за отчуждаване на имоти и части от имоти, частна собственост, за държавна нужда, за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0 + 000 до км 16 + 400 (идентичен с км 16 + 540), участък от км 0 + 000 до км 15 + 100 на територията на област София, в частта му относно размера на обезщетението, определен за отчуждаване на поземления имот цитиран по горе. Жалбоподателите твърдят, че оспореното решение, в частта относно определения размер на обезщетението, е незаконосъобразно, тъй като цените на имотите в този район на гр. София са много по-високи. Молят административният акт да бъде изменен, в тази му обжалвана част, относно определеното обезщетение, което да се определи по реда на чл. 32, ал. 3, т. 1 от ЗДС и § 2а от ДР на ЗДС, по двойната данъчна оценка на имота. Ответникът - Министерски съвет на Република България моли жалбата да бъде отхвърлена. Заинтересованите страни - Министерството на регионалното развитие, Министерството на финансите и Агенция "Пътна инфраструктура" молят жалбата да бъде отхвърлена. Заинтересованите страни - Милка Благоева Аврамова, Петра Кирилова Митева, Румяна Венкова Михайлова, Таня Венкова Благоева, Мариана Венкова Благоева, Найден Станков Велев, Тодорка Найденова Дякова и Станчо Найденов Станков, не са взели становище. Върховният административен съд, състав на трето отделение, след като обсъди доводите и възраженията на страните и събраните по делото доказателства и ги прецени в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа страна следното: Не е спорно, че процедурата по отчуждаване на имотите, предмет на решение № 811/21.12.2013 г. е изпълнена съгласно изискванията на закона - чл. 34 и сл. от ЗДС, а това се установява и от приложените към административната преписка доказателства. С писмо № 04-19-198/11.12.2013 г. до министъра на финансите и министъра на регионалното развитие председателят на Управителния съвет на Агенция "Пътна инфраструктура" направил искане за внасянето на предложение до Министерския съвет на Република България за отчуждаване за държавни нужди на имоти и части от имоти, частна собственост, за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0 + 000 до км 16 + 400 (идентичен с км 16 + 540), участък от км 0 + 000 до км 15 + 100 на територията на област София. В писмото е отразено, че за трасето е изработен парцеларен план, засягащ землища на територията на Столична община: квартал Требич, квартал Мировяне, квартал Илиянци, квартал Бенковски, квартал Орландовци, квартал Малашевци и квартал Враждебна. Подробният устройствен план - парцеларен план на обекта е бил одобрен с влязла в сила заповед № РД-02-14-2374/24.09.2012 г. на заместник-министъра на регионалното развитие и благоустройството. Към писмото са приложени: подробен устройствен план - парцеларен план, заповед за одобряване на плана, актуални скици, финансова обосновка, доклад за определяне на обезщетенията за отчуждените имоти. За имотите-предмет на отчуждаване е изготвена експертна оценка от независим оценител за определяне на равностойно парично обезщетение. Засегнатите територии са разделени на две части: част I - имоти и части от имоти, попадащи в подробен устройствен план - парцеларен план за обекта, част II - имоти и части от имоти, попадащи в регулационния план на София, местността "НПЗ "Илиянци-изток" и местността НПЗ "Илиянци-запад". С доклад от 19.12.2013 г. до Министерския съвет на Република България министърът на регионалното развитие и министърът на финансите са направили предложение за приемането на решение за отчуждаване на имоти и части от имоти, частна собственост, за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0 + 000 до км 16 + 400 (идентичен с км 16 + 540), участък от км 0 + 000 до км 15 + 100 на територията на област София . С решение № 811 от 21 декември 2013 г. на Министерския съвет на Република България, прието на заседание по протокол № 52 от 21 декември 2013 г., за държавна нужда за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0 + 000 до км 16 + 400 (идентичен с км 16 + 540), участък от км 0 + 000 до км 15 +100 на територията на област София, са отчуждени имоти и части от имоти, частна собственост, намиращи се в землището на София, квартал Требич, квартал Мировяне, квартал Илиенци, квартал Бенковски, квартал Орландовци, квартал Малашевци и квартал Враждебна, подробно описани в приложението по вид, размер, местонахождение, размер на паричното обезщетение и собственици. Предмет на оценката, възприета в решението на Министерския съвет, са поземлени имоти в земеделски и урбанизирани територии, част от територията на Столична община. Оценката е възложена на оценител от Агенция "Пътна инфраструктура" с договор № РД-37024 от 13.09.2012 г., поради което, на основание § 1а, т. 2 от допълнителните разпоредби на Закона за държавната собственост, в случаите, когато е възможно определянето на пазарна цена, тя трябва да е осреднената цена от цената на всички възмездни сделки с имоти, сключени в срок от 12 месеца преди датата на възлагане на оценката или в периода 13.09.2012 г. - 13.09.2011 г. Съгласно приложението, раздел "Землище Илиянци, Столична община" от решение № 811 от 21 декември 2013 г. на Министерския съвет, от имот с идентификатор 68134.1353.128, с площ 2799 кв. м. се отчуждават 1003 кв. м. и е определено обезщетение в размер на 939 лв. Имотът представлява ниви /орна земя/, трета категория. Жалбоподателите са наследници на Благой Митев Иванчев видно от Удостоверение за наследници № 000800/07.06.2012 г. на Район "Надежда", СО. Установяват правото си на собственост с решение № 1433 от 14.07.1994 г. на Общинска служба по земеделие и гори "Нови Искър", гр. Нови Искър, с което правото на собственост върху имота е възстановено в качеството им на наследници на бившия собственик и праводател Благой Митев Иванчев, п. 13.02.1983 г. Съгласно договор за доброволна делба от 24.09.1999 г./нотариално заверен/ в дял на Маргарита Истилиянова Тодорова и Валентина Истилиянова Тодорова е възложена 1/2 ид. ч. от имота. Другата 1/2 ич. от имота е възложена на Благой Величков Митев и Вергиния Величкова Александрова. Съгласно цитираното по-горе удостоверение за наследници, Благой Величов Митев е починал на 13.10.2008 г., а Вергиния Величкова Александрова на 1.02.2012 г. и са ставили за наследници жалбоподателите Лавринка Здравкова Митева, Величко Благоев Митев, Огнян Лозанов Александров, Пламен Огнянов Александров и Екатерина Огнянова Георгиева. Имотът се намира в землището на махала Илиянци, м. "Върбето", гр. София. Представена е скица от Служба по геодезия, картография и кадастър - гр. София № 15-28263/24.01.2015 г. за имот № 68134.1353.128 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-48/12.10.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, и комбинирана скица за същия, в които като трайно предназначение на територията е посочено "земеделска", а като начин на трайно ползване - "нива". Като собственици на имота в КККР са вписани лицата, посочени в приложението към заповедта. В доклада за оценката на отчуждения имот, изготвена от независим оценител, е посочено, че за землище "Илиянци" са намерени 7 сделки /удостоверение № 23/15.01.2013 г. и удостоверение № 24-00-979/18.05.2013 г. на Службата по вписванията - София/. Според оценителя, сделките не могат да се използват за определяне на пазарната стойност на имота, тъй част от тях са сключени между физически лица, една-между юридически лица, но без да има посочена пазарна стойност на пазарните имоти по отделни землища и една, която има за предмет застроен имот в регулация. Поради това паричното обезщетение за имотите, възприето в решение № 811 от 21 декември 2013 г. на Министерския съвет на Република България, е определено съгласно Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи. В процеса е представено заключение на назначена съдебно-оценителна експертиза, което дава варианти за оценка на имота въз основа на представените в процеса пазарни аналози и по реда на Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи. Вещото лице - геодезист дава заключение, че имотът представлява земеделска земя, за него не е отреден парцел и предназначението му не е променено по реда на ЗОЗЗ. Сочи, че съгласно общия устройствен план на София имотът попада в урбанизирана територия, с начин на трайно ползване "за друг вид застрояване". Жалбоподателите представят скици-извадка от действащия регулационен план на м. "НПЗ Илиянци - Запад" по плана на гр. София, одобрен със заповед № РД-50-09-251от 13.09.1989 г. на главния архитект на гр. София, както и заповедта. В предвид на тези скици-извадка от действащия регулационен план на м. "Илиянци-запад", която не е оспорена и разчетена съобразно графичните очертания на имотите се установява обстоятелството, че имота попада в урбанизира територия още от 1989 г. Представено е писмо изх. № 13 МДТ 1100 96/1/6.03.2015 г. на СО - Дирекция "Приходи и администриране на местни данъци и такси" - Надежда/Връбница, от което е видно, че данъчната оценка на имота е 78 651,90 лв. При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното: Оспореното по делото решение № 811 от 21 декември 2013 г. на Министерския съвет на Република България е взето от компетентния административен орган по чл. 34а, ал. 1 от Закона за държавната собственост. При издаването му обаче неправилно е приложен материалният закон, в частта относно определения размер на обезщетението за процесния имот. Според приложимата правна уредба по Закона за държавната собственост, отчуждаването на имоти и части от имоти - частна собственост, предназначени за изграждането на национални обекти, се извършва с решение на Министерския съвет по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството и министъра на финансите. Към предложението за отчуждаване се прилагат: копие на влязъл в сила или одобрен подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект и за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение; описание на имотите според тяхната характеристика, вид, местонахождение, и размер, данни за собствениците и документи за собственост; оценка на имотите, извършена от оценител на имоти, направена не по-рано от три месеца от датата на подаване на искането за отчуждаване и финансова обосновка на предложението за отчуждаване. Отчуждаването на имоти и части от имоти, собственост на физически или юридически лица, за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, се извършва след предварително и равностойно обезщетение. Съгласно § 1а, т. 1 от допълнителните разпоредби на Закона за държавната собственост, равностойно парично обезщетение е цената на отчуждаваните имоти или на части от имоти, определена по реда на този закон. Равностойното парично обезщетение се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания (чл. 32, ал. 2 ЗДС). Пазарни цени по смисъла на § 1а, т. 2 от допълнителните разпоредби на Закона за държавната собственост са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека - обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните 20 вписани сделки. Осредняването се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки. Съгласно чл. 32, ал. 2 от Закона за държавната собственост, равностойното парично обезщетение за отчуждените имоти и части от имоти се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, съответно преди одобряването на подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект и за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания. Възприетият от законодателя подход се характеризира с прилагането на административно-териториални и градоустройствени критерии. Легалната дефиниция на израза "имоти в близост до отчуждавания" е дадена в § 1а, т. 4 от допълнителните разпоредби на Закона за държавната собственост и гласи, че "имоти, намиращи се в близост до отчуждавания" са имотите, които са разположени: а) в един и същ район в големите градове с районно деление; б) в един и същ квартал в другите градове или населени места или селищни образувания; в) в едно и също землище в земеделските територии и горските територии. В този смисъл на законодателната уредба доводът на жалбоподателите, че оценката на имота следва да се направи въз основа на двойната данъчна оценка на имота, се основава на закона - чл. 32, ал. 3, т. 1 от ЗДС тъй като липсват пазарни аналози за сделки с имоти в район "Надежда", с предназначение като този на жалбоподателите - незастроени земеделски имоти, попадащи в урбанизирана територия, с трайно предназначение "за друг вид застрояване". Настоящият състав счита, че доводът е основателен тъй като нито един вариант от предложените от вещото лице-оценител, основани на пазарни аналози, не може да бъде кредитиран, тъй като приложените по делото пазарни аналози не съответстват на критериите, залегнали в § 1а, т. 2 ДР на ЗДС. Подлежащите на кредитиране пазарни аналози би следвало да отразяват сделки, сключени на пазарен принцип за имоти със сходни характеристики, в урбанизирана територия, незастроени, без отреждания за тях, предназначени за друг вид застрояване, като поне една от страните по сделките следва да е търговец. Единствената сделка, представена по делото, която отговаря на тези критерии по настоящото дело, е тази по нот. акт № 2/27.12.2011 г. Останалите два н. а. № 7/24.02.12 г. и н. а. № 3/23.01.2012 г., за продажба на земя с характеристиките на отчуждения имот, имат за предмет едни и същи имоти, изповядани са в период от един месец и за целите на отчуждителното производство, поради което не могат да бъдат пазарен аналог, тъй като не са типични сделки за пазара на земеделски имоти. Всички останали приложени по делото пазарни аналози не отговарят на законовите изисквания, тъй като касаят имоти, които не са в близост до отчуждаваните по смисъла на закона, имат различни характеристики или страна по тях не е търговец, или в един нотариален акт са изброени множество имоти с различни характеристики, без посочена отделна цена за всеки от тях, като при това последните заедно, а не поотделно обосновават целта на сделката. Нотариален акт № 146/8.11.2011 г. има за предмет урегулиран поземлен имот; в нот. акт № 16/9.02.2012 г. имотът е застроен, представлява стопански двор и по трайно предназначение е за жилищна територия; Договор № 111-11 от 12.07.2012 г., сключен между Столична община и физическо лице не е приложим, тъй като нито една от страните по него не е търговец, а това изискване се отнася за всички пазарни аналози, посочени в § 1а, т. 2 ДР на ЗДС. Договор № 116-11 от 27.07.2012 г. касае урегулиран поземлен имот, т. е. имота е с различна характеристика от процесния; Договор № 033-11 от 31.05.2012 г. касае застроен имот, докато процесният е незастроен; Нот. акт № 73/4.10.2011 г., нот. акт № 100/28.05.2012 г., нот. акт № 11/23.11.2011 г. се отнасят за продажби на идеални части от имоти и не са типични за пазара, а и продажбата на идеални части реално не позволява изчисляването на цената за единица площ, както се изчислява за сделките, при които недвижимите имоти се прехвърлят в цялост. Не биха могли да се вземат предвид и сделките за учредяване на договорна ипотека /нот. акт № 58/16.02.2012 г., нот. акт № 74/4.10.2011 г., нот. акт № 73/4.10.2011 г., нот. акт № 82/19.06.2012 г. и нот. акт. № 118/2.04.2012 г., с които са ипотекирани няколко поземлени имота, с различни характеристики - УПИ, ПИ, застроени и незастроени, находящи се в различни райони на София, срещу които е отпуснат банков кредит. В предвид на това че в нотариалния акт не е отразено каква част от кредита обезпечава всеки отделен имот, не би могло да се направи изчисление за цената на единица площ за относимия за нуждите на процеса ипотекиран имот, който е с подобни на отчуждавания имот характеристики, за да бъде ползван като пазарен аналог, отделно от неотносимите имоти с други характеристики. Поради това и независимо, че в закона ипотеките са посочени сред сделките, които могат да се ползват като пазарен аналог, съдът намира, че тези сделки не могат да бъдат взети предвид за нуждите на отчуждителното прозводството по ЗДС. Не следва да се ползва като пазарен аналог и Постановлението за възлагане на имот от ЧСИ от 11.04.2012 г., както цената на имотите не е определена на пазарен принцип. Тези сделки не са типични за пазара на земеделски имоти сделки. Страните по продажбата на имота предмет на н. акт № 181/7.12.2011 г. и на н. акт № 144/19.06.2012 г. са физически лица. Договор за доброволна делба от 23.12.2011 г. също е мужду физически лица и цената на имотите не е определена на пазарен принцип, а е данъчната им оценка. Предмет на сделките по н. акт № 100/28.05.2012 г. за замяна са имоти с различна характеристика /жилищни обекти, гаражи и УПИ/ от процесния и с него се извършва замяна на ид. части от тях. Равностойното парично обезщетение за отчуждената част от 1003 кв. м. от имота, целия с площ от 2799 кв. м. следва да бъде определено чрез удвояване на данъчната оценка. Съгласно представеното писмо изх. № 13 МДТ 1100 96/1/6.03.2015 г. на СО - Дирекция "Приходи и администриране на местни данъци и такси" - Надежда/Връбница, данъчната оценка на имота е 78 651,90 лв., която стойност разделена на площта на имота 2799 кв. м. определя цена 28,10 лв./кв. м. Същата умножена по отчуждените 1003 кв. м. е равна на 28 184,30 лв. и умножена по две дава размера на дължимото се обезщетение съгласно чл. 32, ал. 3, т. 1 ЗДС, а именно 56 368,60 лв. В предвид на което обезщетението следва да бъде завишено от 939 /деветстотин тридесет и девет/ лв. на 56 368,60 /петдесет и шест хиляди триста шестдесет и осем лева и нула шестдесет стотинки/. По изложените съображения и на основание чл. 172, ал. 2 АПК оспореното решение следва да бъде изменено, в частта относно определеното обезщетение, съобразно обсъдените доказателства. Ответникът следва да бъде осъден да заплати на жалбоподателите направените разноски в размер на 832,90 лв., от които 400 лв. адвокатски хонорар, 400 лв. възнаграждение за вещи лица /оценител и геодезист/ и 32,90 лв. други такси. Водим от горното Върховният административен съд, състав на трето отделение,