Решение № 191 от 28.04.2009 г. на ВКС по гр. д. № 3675/2007 г.

Решение № 191 от 28.04.2009 г. на ВКС по гр. д. № 3675/2007 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Лидия Рикевска Производство по чл. 218а и сл. ГПК (отм.) вр. с § 2, ал. 3 от ПЗР на ГПК. С решение № 142 от 20.06.2006 г. по гр. д. № 2987/05 г. Софийски районен съд е признал за установено по отношение на Ц. Б. Ц., Е. В. Ц., Е. Е. В. и "Т" О., че Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Б. В. и И. А. К. са собственици по яяприращение на апартамент № 10 на ет. 5 на ул. "." № 3* с площ 60.35 кв. м., заедно с избено помещение № 9 с площ 7.14 кв. м. и съответните ид. ч. от общите части на сградата. Прогласил е нищожността на договори обективирани в нот. акт № 119 от 05.02.1997 г. с който "Т" О. продал на Ц. и Е. Ц. процесния апартамент и в нот. акт № 113 от 14.02.1997 г. с който Ц. и Е. Ц. дарили апартамента на Е. В., поради липса на предмет. С решение от 16.04.2007 г. по гр. д. № 4303/06 г. СГС е оставил в сила първоинстанционното решение. Срещу решението на въззивния съд е подадена жалба от Е. В., Ц. Ц. и Е. Ц. Оплакванията развити в касационната жалба са, че решението е недопустимо и неправилно поради нарушение на материалния закон, на съществени процесуални правила и е необосновано. В хода на производството пред ВКС Е. Ц. е починал, като негови наследници са Е. В., Ц. Ц. и Б. Ц., които поддържат жалбата на наследодателя. Ответниците по касация Е. Р., Ц. Р., П. В. и И. К. оспорват жалбата. Ответникът по касация "Т" О. не взема становище. Касационната жалба е допустима. Подадена е в срок от легитимирани лица, насочена е срещу решение което подлежи на касационно обжалване и отговаря на изискванията по чл. 218в ГПК (отм.). Върховният касационен съд, след като прецени съвкупността на всички събрани по делото доказателства, взема предвид наведените съображения и с оглед очертаните в жалбата пороци на решението, приема за установено следното: За да остави в сила първоинстанционното решение въззивният съд е приел че искът по чл. 26, ал. 2 пр. 1 ЗЗД е основателен, тъй като договорите имали невъзможен предмет - към момента на продажбата апартаментът не бил изграден в груб строеж. Петият етаж бил завършен през 1999 г., а плочата на шести етаж била излята след като "Т" О. напуснал строежа. Съдът е приел, че ищците са предявили и установителен иск за собственост. След разваляне на договора с "Т" О. те придобили обратно правото си на собственост, което не било ограничено с вещно право на строеж. Като собственици на земята те били и собственици и на постройките върху нея, включително и на апартамента продаден на ответниците. Изложил е съображения, че поради нищожността на сделката касаторите не могат да се позоват на разпоредбата на чл. 88, ал. 2 ЗЗД. В касационната жалба се твърди, че решението е недопустимо, тъй като съдът се произнесъл по установителен иск за собственост с който не бил сезиран. Доводът е неоснователен. В исковата молба и в последващите уточняващи молби ищците са изложили твърдения са собственици на процесния апартамент по приращение и за нищожност на двете сделки поради липса на предмет. В петитума на иска са записали че искат от съда да установи че са съсобственици на имота и въз основа на това основание да се обяви нищожността на договора за покупко-продажба поради липса на предмет, след което да се отменят нотариални актове № 119 от 05.02.1997 г. и № 113 от 14.02.1997 г. С оглед на уточнения петитум и страни, следва да се приеме, че съдът е бил сезиран с иск по чл. 97, ал. 1 ГПК (отм.) вр. с чл. 92 ЗС, по чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД и по чл. 431, ал. 2 ГПК (отм.). В жалбата се твърди че установителния иск за собственост бил неоснователен. Договорите не били нищожни на посоченото основание, тъй като имали предмет и с тях ответниците се легитимирали като собственици. Касае се за продажба на бъдещ обект, независимо че сградата не била изградена в груб строеж към момента на продажбата, тъй като имало одобрени строителни книжа и строежът бил започнал. Ответниците не били страна във водените дела по чл. 87, ал. 3 ЗЗД и по отношение на закупения от тях апартамент договорът не е бил развален. Договорите им били вписани преди вписване на исковите молби за разваляне на договора и била налице хипотезата на чл. 88, ал. 2 ЗЗД. Жалбата е основателна по следните съображения: Не се спори че ищците са наследници на Т. Р., починал на 12.04.1963 г., както и че са съсобственици на парцел **** от кв. 10 с площ 382 кв. м. С нот. акт № 196 от 07.03.1996 г. ищците учредили в полза на "Т" О. правото на строеж в дворното място, срещу задължението да изгради със собствени средства конкретно посочени обекти върху които ищците взаимно си учредили право на строеж. Срокът за строителство бил договорен на 18 м., считано от учредяване правото на строеж. Установено е, че разрешението за строеж е издадено на 03.04.1996 г., а строителната линия е определена на 17.04.1996 г. Не се спори, че "Т" О. е започнал строежа на сградата. С нот. акт № 119 от 05.02.1997 г. "Т" О. продал на Ц. и Е. Ц. процесния апартамент № 10 в груб строеж, заедно с прилежащото мазе и идеални части от общите части на сградата. С нот. акт № 113 от 14.02.1997 г. Ц. и Е. Ц. дарили апартамента на Е. В., като актът е вписан на 14.03.1997 г. През 2001 г. ищците предявили искове срещу "Т" О. по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, като е безспорно, че исковите молби са вписани след продажбата на апартамента. С решения на СРС договорът от 07.03.1996 г. бил развален. На 09.04.2004 г. било издадено второ разрешение за строеж и той бил завършен от фирма " Г. билд". О. спор между страните е дали продажба между "Т" О. и ответниците Ц има предмет, а от тук и дали договорите за продажба и за дарение са нищожни. Съгласно чл. 183 ЗЗД продажбата е договор, с който продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността на вещ или друго право срещу определена цена. Според чл. 26, ал. 2 пр. 1 ЗЗД, нищожни са договорите които имат невъзможен предмет. Договорът ще е с невъзможен предмет тогава, когато липсва вещ като обект на правоотношението. В закона няма дефиниция на понятието "вещ" която може да бъде предмет на продажба, но този въпрос е изяснен в правната теория. Тя приема, че обект на продажба може да бъде всеки обособен предмет създаден от природата или от човека, който може да задоволява потребности. Отново правната теория приема, че могат да бъдат продавани и бъдещи вещи, под отлагателно условие или безусловно. В първия случай цената се заплаща ако вещта възникне, а във втория случай купувачът договаря на свой риск. Продажбата в този случай е алеаторна, тъй като предметът на продажбата е бъдещо събитие. Условие за сключване на този вид продажба е вещта да бъде достатъчно индивидуално определена, за да може да има определяем предмет на продажба. Само ако продаваната вещ не може да бъде определена индивидуално, тогава ще липсва предмет и договорът за продажба ще бъде нищожен. Настоящият състав счита, че въззивният съд не е преценил процесната продажба с оглед статута на апартамента като бъдеща вещ. В процесния договор се съдържат белези с които апартаментът е определен и те са достатъчни за да послужат за установяване волята на продавача кой е имотът който е продаден на ответниците. Съдът обаче е следвало да назначи техническа експертиза която да извърши проверка в архитектурния проект, в документацията на строителя и в общинската служба, като изясни дали проектът в достатъчна степен индивидуализира с точни параметри апартамента до такава степен, че да не се създава съмнение за идентичността на жилището, дали проектът съответствува на апартамента описан в договора за продажба и с построения, да посочи различните етапи в строителството на блока, като съобрази нормите на действуващия към този момент ЗТСУ (отм.) и актовете за неговото приложение. При новото разглеждане на иска съдът трябва на основание чл. 20 ЗЗД да даде тълкуване на тази клауза в договора от 07.03.1996 г., с която ищците са дали на "Т" О. право да преотстъпва учреденото му право на строеж на трети лица които не се явяват купувачи на обекти от строящата се сграда само с писмено съгласие на собствениците, като прецени дали тази клауза може да се тълкува в смисъл, че ищците са дали съгласие "Т" да сключва договори за продажба на бъдещи обекти с трети лица. Едва след изясняване на спора за нищожността на договорите за продажба и дарение, съдът може да се произнесе по установителния иск за собственост по приращение. Неправилното определяне на относимите към спора доказателства и необсъждането им, както и свързаните с тях доводи на страните, са съществено процесуално нарушение по чл. 188, ал. 1 ГПК (отм.) и е основание за касационна отмяна. Водим от горното и на основание чл. 218ж ГПК (отм.), ВКС