Решение № 7553 от 29.05.2012 г. на ВАС по адм. д. № 10775/2011 г.

Решение № 7553 от 29.05.2012 г. на ВАС по адм. д. № 10775/2011 г., III о., докладчик съдията Таня Куцарова Производството е образувано по жалба на Таньо Симеонов Ангелов, Фанка Симеонова Щерева, Ангел Симеонов Ангелов, Христина Симеонова Кирева, Илия Симеонов Ангелов и Панчо Симеонов Ангелов, всичките в качеството си на наследници на Симеон Ангелов Симеонов, срещу Решение № 576 на МС от 29.07.2011 г. за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект "Реконструкция и електрификация на жп линията Пловдив - Свиленград и оптимизиране на трасето за скорост 160 км/ч", Фаза 2: Първомай - Свиленград, (обнародвано в ДВ, бр. 61 от 08.08.2011 г.) в частта му, с която са определени дължимите им парични обезщетения за отчуждения им поземлен имот, представляващ УПИ IV-38300 по плана на кв. 16 в кв. Любеново, град Първомай, и изградените в поземления имот масивна жилищна сграда, полумасивна жилищна сграда и полумасивна стопанска постройка. Твърдят, че определеното обезщетение, както следва: - 10 693 лв. за УПИ IV-38300, стар УПИ IV-2, в кв. 16 по плана на гр. Първомай, 6443.00 лв. за масивната жилищна сграда, 3216 лв. за полумесивната жилищна сграда, и 1202.00 лв. за полумасивната стопанска постройка, е твърде занижено и желаят увеличението му. Ответникът - Министерски съвет на Република България и заинтересованите страни- МРРБ, Министерство на финансите, и Национална компания " Железопътна инфраструктура" оспорва основателността на жалбата и молят съдът да я отхвърли. Жалбата е подадена от лица с правен интерес в срока по чл. 149, ал. 1 от АПК, поради което е допустима за разглеждане по същество. С оглед събраните по делото писмени доказателства и изслушаната по делото съдено. - оценителна експретзиа, съдът намира за установено от фактическа страна следното: От жалбоподателите, като наследници на Симеон Ангелов Симеонов, б. ж. на гр. Първомай, починал на 17.04.2005 г. за посочената държавна нужда се отчуждава следният недвижим имот: УПИ IV-2 в кв. 16 по плана на гр. Първомай, целият с площ от 1000 кв. м., оценен от административния орган на 10 693.00 лв, както и изградените в него масивна жилищна сграда с площ от 74 кв. м., оценена на 6443 лв., полумасивна жилищна сграда с площ от 50 кв. м., оценена на 3216 лв. и полумасивна стопанска постройка с площ от 39 кв. м., оценена на 1202 лв, Преди влизане в сила на ПУП процесният УПИ има предназначение за жилищно строителство. Видно от приложената от административния орган оценка, при оценяване на процесния имот, назначеният от органа оценител е приложил методика на оценяване, съгласно Приложение № 2 към чл. 20 от ЗМДТ, съобразно последното изменение с ДВ, бр. 98 от 0101.2011 г., тъй като според органа, в гр. Първомай няма реализирани разпоредителни сделки, при които поне едната от страните да е търговец / лист 67 и 69 от делото/. Видно от преписката датата на възлагане на оценката е 21.03.2011 г., а самата оценка е извършена на 21.04.2011 г., искането за отчуждаване е направено на 17.05.2011 г., а датата на приемане на ПУП с решение № 441/26.11.2010 г. и решение № 450/22.12.2010 г., които са влезли в сила на 4.03.2011 г. С определение от 15.09.2011 г. Върховният административен съд е назначил съдебно - оценителна експертиза, която да направи пазарна оценка на отчуждаемия имот съобразно правилата, посочени в чл. 32, ал. 2 от ЗДС. Вещото лице, изготвило експертизата съобразно поставената задача, е използвало следните методи за изготвяне на пазарната оценка: сравнителен метод за оценка на земята чрез използване на източници на информация за пазарни свидетелства, данни за сделки с имоти, вписани в Службата по вписвания в района на РС - Първомай, находящи се на територията на гр. Първомай и представяне на крайна осреднена цена от тях и оценка на сградите, изготвена по метода на разходите. При оценяването на земята вещото лице е използвало намерен пазарен аналог - нотариален акт № 21, том IV, рег. № 3222, дело № 599/2010 г., съгласно който земят е оценена на 43.92 лв. за кв. м. Оценената площ на отчуждаемия имот от 1000 кв. м., съобразно тази пазарна стойност, възлиза на 43920 лв., каквато оценка представя вещото лице. При оценяване на сградите са били взети предвид осредненине разходи за изграждането на подобен вид сгради, като са използвани съвременни строителни материали при спазване на съвременните тенденции за функционалност и вътрешно оформление и предназначение на сградата. Отчислена е натрупаната до момента амортизация. Използвана е методика на изчисляването, посочена в "Справочник за цените в строителството", бр. 1,2 и 3 от 2010 г., издание на "СТРОЙЕКСПЕРТ". Така оценени сградите в имота имат следните пазарни стойности: масивна жилищна сграда със застроена площ от 74 кв. м. - 31508.02 лв, полумасивна жилищна сграда със застроена площ от 50 кв. м. - 17741.00 лв и полумасивна стопанска постройка - с площ от 39 кв. м. - 2430 лв. или общо оценката на сградите възлиза на 51 679.02 лв. Общата стойност на имота, изчислена по този начин - сгради и земя възлиза на 95599.02 лв. Представен е и втори вариант за оценка на имота, според който имотът е оценен на 59 302.31 лв., която цена е получена въз основа на нот. актове № 168/2010 г. и № 169/2010 г. - за покупко-продажба на съседен имот и ипотека му срещу предоставен банков кредит. При определяне цената на сделката, няма разделяне на цената на земята и цената на сградите и въз основа на същите е дадена обща осреднена цена за процесния имот. Цитираният от вещото лице пазарен аналог - нот. акт № 21/2010 г. съдържа в себе си отделна цена на земята и отделна цена на сградите. С оглед представените доказателства, съдът намира, че при определяне на пазарната цена на отчуждаемия имот следва да възприеме заключението на вещото лице по варианта, при който оценката е получена като сбор от пазарните цени на земята и пазарните цени на сградите или общо - 95599.02 лв. При този начин на оценяване вещото лице е възприело и приложило начина, по който и административният орган е извършил оценяването - оценката на земята и сградите и формират отделните компоненти на общо определената цена. Оценката на административния орган не следва да се приема за извършена в съответствие с изискванията на чл. 32, ал. 2 от ЗДС, вр. § 1а от ДР на ЗДС, тъй като оценителят, назначен от МС не е използвал наличните в Службата по вписвания сделки за имоти със сходни характеристики, използвани от вещото лице, назначено от съда. Въпросът дали една сделка може да послужи като основа за определяне на пазарна цена, по см. на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС, е дискусионен в съдебната практика на Върховния административен съд. Настоящият състав намира, че с изменението на нормата на § 1а, т. 2 от ЗДС закона - ДВ бр. 87/2010 г. този въпрос следва да се реши в полза на становището, че и една сделка може да послужи като пазарен аналог за определяне на пазарна цена. Основание за това тълкуване дава последната редакция на нормата на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС, в която изрично се посочва, че пазарните цени са осредненине цени от всички сделки, цитирани по-нататък в нормата. От гледна точка на формалната /математическа, символна/ логика /броят на сделките да е положителна величина, различна от нула/ и един пазарен аналог е включен в понятието "всички" и може да даде информация за цената, при която стопанските субекти са сключили нерегулирана сделка на свободния пазар на имоти. По тази причина, за да се приеме, че един пазарен аналог не може да послужи за определяне на осреднена цена, една на брой сделка следва да е изрично изключена от закона при изработване на осреднената цена. Обратното становище - невъзможността да се даде осреднена цена при наличие само на един аналог, противоречи не само на конкретната правна норма в действащата й редакция, но и на елементарните математически правила- 1+0=1/положителна величина/ и след това 1:1 =1/положителна величина/. С оглед изложеното, оспореното решение на МС следва да се измени в частта на определеното за отчуждаемия имот обезщетение, съобразно заключението на вещото лице, по вариант II от същото. Водим от изложеното, съдът