Решение № 3804 от 3.04.2015 г. на ВАС по адм. д. № 1909/2014 г.

Решение № 3804 от 3.04.2015 г. на ВАС по адм. д. № 1909/2014 г., III о., докладчик съдията Жанета Петрова Емилия Валентинова Бързева е подала жалба срещу решение № 811 от 21 декември 2013 г. на Министерския съвет на Република България за отчуждаване на имоти и части от имоти, частна собственост, за държавна нужда, за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0 + 000 до км 16 + 400 (идентичен с км 16 + 540), участък от км 0 + 000 до км 15 + 100 на територията на област София, в частта относно определеното обезщетение за отчуждаване на част от поземлен имот с идентификатор 68134.8632.21 по кадастралната карта и кадастралните регистри на София (имот № 25021 по картата на възстановената собственост ), представляващ нива, находяща се в квартал "Враждебна", София, цялата с площ от 4,345 дка, от която се отчуждават 0,652 дка. Направени са оплаквания за незаконосъобразност на административния акт в оспорената част и е поискано да бъде изменен, като се увеличи размера на обезщетението до действителната пазарна стойност на имота и се присъдят направените по делото разноски. Министерският съвет на Република България е поискал отхвърлянето на жалбата. Заинтересованите лица, Министерството на регионалното развитие, Министерството на финансите и Агенция "Пътна инфраструктура", са взели становище за отхвърлянето на жалбата. Заинтересованите лица Петър Христов Петров, Цветелина Николова Георгиева, Мариела Николова Георгиева, Мария Петрова Гусева, Янко Петров Бързев и Надежда Петрова Андонова не са взели становище. Върховният административен съд, като провери законосъобразността на административния акт в оспорената част, прие следното: С писмо № 04-19-198/11.12.2013 г. до министъра на финансите и министъра на регионалното развитие председателят на Управителния съвет на Агенция "Пътна инфраструктура" направил искане за внасянето на предложение до Министерския съвет на Република България за отчуждаване за държавни нужди на имоти и части от имоти, частна собственост, за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0 + 000 до км 16 + 400 (идентичен с км 16 + 540), участък от км 0 + 000 до км 15 + 100 на територията на област София, обявен за национален обект по силата на решение № 302 от 20 април 2012 г. на Министерския съвет на Република България. В писмото се посочва, че за трасето е изработен парцеларен план, засягащ землища на територията на Столична община: квартал Требич, квартал Мировяне, квартал Илиенци, квартал Бенковски, квартал Орландовци, квартал Малашевци и квартал Враждебна. Подробният устройствен план - парцеларен план на обекта бил одобрен с влязла в сила заповед № РД-02-14-2374/24.09.2012 г. на заместник-министъра на регионалното развитие и благоустройството. За имотите - предмет на отчуждаване била изготвена експертна оценка от независим оценител за определяне на равностойно парично обезщетение. Засегнатите територии, включени в доклада на независимия оценител, били разделени на две части част I - имоти и части от имоти, попадащи в подробен устройствен план - парцеларен план за обекта, част II - имоти и части от имоти, попадащи в регулационния план на София, местността "НПЗ "Илиенци - изток" и местността НПЗ "Илиенци-запад". Към писмото били приложени: подробен устройствен план - парцеларен план, заповед за одобряване на плана, актуални скици, финансова обосновка, доклад за определяне на обезщетенията за отчуждените имоти. С доклад от 19.12.2013 г. до Министерския съвет на Република България министърът на регионалното развитие и министърът на финансите направили предложение за приемането на решение за отчуждаване на имоти и части от имоти, частна собственост, за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0 + 000 до км 16 + 400 (идентичен с км 16 + 540), участък от км 0 + 000 до км 15 + 100 на територията на област София . С решение № 811 от 21 декември 2013 г. на Министерския съвет на Република България, прието на заседание по протокол № 52 от 21 декември 2013 г., за държавна нужда за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0 + 000 до км 16 + 400 (идентичен с км 16 + 540), участък от км 0 + 000 до км 15 +100 на територията на област София, са отчуждени имоти и части от имоти, частна собственост, намиращи се в землището на София, квартал Требич, квартал Мировяне, квартал Илиенци, квартал Бенковски, квартал Орландовци, квартал Малашевци и квартал Враждебна, подробно описани в приложение по вид, размер, местонахождение, размер на паричното обезщетение и собственици. Съгласно приложението, раздел "Землище Враждебна, Столична община", се отчуждава част от 0,652 дка от нива, цялата с площ от 4,345 дка, съставляваща поземлен имот с идентификатори 68134.8632.21 по кадастралната карта и кадастралните регистри (имот № 25021 по картата на възстановената собственост ), находяща се в София, квартал "Враждебна", Столична община, за която е определено обезщетение от 13 067 лева. В приложението е посочено, че имотът е собственост на наследници на Петър Иванов Бързев и Емилия Валентинова Бързева. Правото на собственост на лицата се удостоверява с представените по делото нотариален акт за замяна на идеални части от недвижими имоти срещу движима вещ № 46, том. I, рег. № 2013, дело № 38 от 20.09.2011 г., решение № 3229 от 6.03.2001 г. за възстановяване правото на собственост на наследниците на Петър Иванов Бързев и скица на поземления имот № 16996/20.06.2011 г. Съгласно точка 2 от посочения нотариален акт Янко Петров Бързев прехвърля на Емилия Валентинова Бързева собствената си 1/4 идеална част от поземлен имот с идентификатор 68134.8632.21 по кадастралната карта и кадастралните регистри на София, представляващ нива от 4, 345 дка, кв м, находящ се в София, район "Кремиковци", квартал Враждебна. Според възприетата в решението на Министерския съвет експертна оценка, изработена от независим оценител, обект на оценката са поземлени имоти в земеделски територии на територията на Столична община. Оценката е възложена на оценителя от Агенция "Пътна инфраструктура" с договор № РД-37024 от 13.09.2012 г., поради което, на основание § 1а, т. 2 от допълнителните разпоредби на Закона за държавната собственост, пазарната цена за отчуждаваните имоти е определена като осреднена цена от цената на всички възмездни сделки с имоти, сключени в срок от 12 месеца преди датата на възлагане на оценката или в периода 13.09.2012 г. - 13.09.2011 г. За квартал "Враждебна", район "Кремиковци", Столична община, са намерени вписани 33 броя възмездни сделки, поради което обезщетението за отчуждените имоти и части от имоти в земеделска територия, попадащи в квартал "Враждебна" е изчислено по пазарни аналози. Използваните пазарни аналози са описани в приложение на експертната оценка на независимия оценител "Сървей груп" (стр. 114 от делото). Оспореното по делото решение № 811 от 21 декември 2013 г. на Министерския съвет на Република България е прието от компетентния административен орган по чл. 34а, ал. 1 от Закона за държавната собственост (ЗДС), при спазване на административнопроизводствените правила. Отчуждаването на имоти и части от имоти, собственост на физически или юридически лица, за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, се извършва след предварително и равностойно обезщетение. Съгласно § 1а, т. 1 от допълнителните разпоредби на Закона за държавната собственост, равностойно парично обезщетение е цената на отчуждаваните имоти или на части от имоти, определена по реда на този закон. Равностойното парично обезщетение се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания (чл. 32, ал. 2 ЗДС). Пазарни цени по смисъла на § 1а, т. 2 от допълнителните разпоредби на Закона за държавната собственост са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко - продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката, и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождение на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани 20 сделки. За проверка на материалната законосъобразност на решението в обжалваната част по делото беше изслушано основно и допълнително заключение на вещо лице, оценител. Според първия вариант от заключението на назначената по делото експертиза от 13.06.2014 г., изготвен въз основа на ползваните от оценителя в административното производство пазарни аналози, от които се изключват постановленията за възлагане на имоти, страна по които е физическо лице, договор за прехвърляне на вземане, и сделката по нотариален акт № 38 от 13.11.2012 г., сключена извън едногодишния срок по § 1а, т. 2 от допълнителните разпоредби на Закона за държавната собственост, които не отговарят на законовите изисквания, средната пазарна цена възлиза на 11 990 лева за декар, а обезщетението за имота - на 7 817 лева. За изработването на втория вариант от заключението са използвани пазарни аналози за възмездни сделки с имоти на територията на квартал "Враждебна", район "Кремиковци", съгласно който средната пазарна цена възлиза на 15 615 лева. По третия вариант са ползвани възмездни сделки с имоти на територията на район "Кремиковци", извършени в периода 13.09.2012 г. - 13.09.2011 г., при което средната пазарна цена възлиза на 37 507 лева. За обсъждане на допълнително представени от жалбоподателя пазарни аналози вещото лице е изготвило допълнително заключение от 14.01.2015 г. След обсъждането тези аналози, те са изключени от оценката, тъй като не отговарят на изискванията на закона, така че вариантът, предложен по това заключение, е за средна пазарна стойност от 15 615 лева, каквато е стойността, определена и във вариант втори на основното заключение. В заключението на оценителната експертиза, изготвено на 20.02.2015 г. по искане на жалбоподателката, наред с обсъдените вече пазарни аналози, е включен още един пазарен аналог - сделката от 16.02.2012 г. по нотариален акт № 013, том I, нот. дело № 011/2012 г. на нотариус с район на действие Районен съд - София за учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти, съставляващи земеделски земи в землището на София, квартал Враждебна, които общо обезпечават отпуснатия на "Рис-ВВ" ЕООД със седалище и адрес на управление София банков кредит в размер на 845 095 евро. Вещото лице е изработило два варианта на заключението, възприемайки в първия вариант оценката на имотите по нотариален акт № 013/2012 г., определена по метода на пазарните сравнение в размер на 420 000 лева и във втория вариант - оценката на имотите, определена по метода на ликвидационната стойност в размер на 336 000 лева. По първия вариант е изчислена средна пазарна стойност, възлизаща на 20 495 лева, а по втория вариант - средна пазарна стойност, възлизаща на 19 178 лева. В третия вариант на заключението, съобразен с измененията, направени в § 1а, т. 2 от допълнителните разпоредби на Закона за държавната собственост съгласно Държавен вестник, брой 105 от 2014 г., при които като пазарни аналози се изключват сделките за учредяване на ипотека върху имоти за обезпечаване на банков кредит, средната пазарна цена възлиза на 12 901 лева. С оглед изчислените няколко различни варианти в заключенията на оценителната експертиза следва да се приеме, че законосъобразният начин за определяне на средна пазарна стойност е въз основа на пазарни аналози за сделки с имоти с подобна на отчуждавания характеристика, които се намират в район "Кремиковци". Според определението, дадено в § 1, т. 8 от допълнителните разпоредби на Закона за административно-териториалното устройство на Република България (ЗАТУРБ), землище е съвкупността от поземлените имоти, принадлежащи към дадено населено място. Населеното място представлява исторически и функционално обособена територия, определена с наличието на постоянно живеещо население, строителни граници или землищни и строителни граници и необходимата социална и инженерна инфраструктура. Населените места се делят на градове и села и подлежат на регистрация в Единния класификатор на административно-териториалните и териториални единици (чл. 3 ЗАТУРБ). Тъй като "Враждебна" не е населено място, а квартал на София, който попада в границите на район "Кремиковци", (чл. 2, ал. 2, т. 22 от Закона за териториалното деление на Столичната община и големите градове), не може да се сравняват пазарни аналози за сделки със земеделски имоти, намиращи се "землище Враждебна". Поради това определянето на справедливо обезщетение за отчуждения имот не може да се извърши с оглед средната пазарна стойност, изчислена по вариант първи от основното заключение. Анализът на пазарните аналози следва да се извърши съобразно предписанията на Закона за държавната собственост, които са действали към датата на издаване на оспореното решение ( Държавен вестник, брой 66 от 26 юли 2013 г.). Както е предвидено в чл. 142, ал. 1 АПК, съответствието на административния акт с материалния закон се преценява към момента на издаването му. Нормативните изменения на Закона за държавната собственост съгласно Държавен вестник, брой 98 от 2014 г. и брой 105 от 2014 г., имат действие занапред, поради което не биха могли да намерят приложение при преценката на законосъобразността на предходно издадения административен акт. Разпоредбата на § 9, ал. 1 от преходните и заключителни разпоредби на Закона за държавната собственост, която гласи, че започналите производства по отчуждаване на имоти - частна собственост, се довършват по реда и в сроковете на този закон, с изключение на случаите по чл. 39а, ал. 1, се прилага само по отношение на процедурните правила. Съдът проверява произнасянето на административния орган, поради което и в случаите, в които изменя размера на обезщетението за отчуждения имот, следва да съобрази нормативните изисквания, каквито са действали към момента на издаването на оспорения административен акт. Едновременно с това обаче трябва да се отбележи, че прилагането на разпоредбата на § 1а, т. 2 от допълнителните разпоредби на Закона за държавната собственост, в редакцията преди изменението й с Държавен вестник, брой 105 от 2014 г., не води до различен правен извод от този, който би се постигнал при съобразяване на новите нормативни правила. Сделките за учредяване на договорна ипотека върху няколко поземлени имота срещу отпускането на банков кредит не биха могли да се вземат предвид. При положение, че в съдържанието на нотариалния акт не е отразено каква част от кредита обезпечава всеки отделен имот, няма възможност да се направи изчисление за цената на декар площ, макар ипотеките да са споменати сред сделките, които участват при формирането на средна пазарна стойност. Такъв е случаят със сделката по посочения по-горе нотариален акт № 013, том I, нот. дело № 011/2012 г. За определянето на индивидуална стойност на всеки един от поземлените имоти, които общо обезпечават отпуснатия кредит, не може да се използва пазарната оценка на "Явлена Импакт" ООД, изготвена по метода на пазарните аналози, макар този метод да е възприет от и законодателя за определяне на обезщетението за недвижимите имоти, които се отчуждават по реда на Закона за държавната собственост. Използваните от оценителя "Явлена Импакт" ООД пазарни аналози се отнасят за сделки, извършени през 2006 г. Затова оценката не може да се интерпретира като пазарна цена на недвижими имоти, формирана в релевантния период 13.09.2011 г. - 13.09.2012 г., и да се използва за определянето на справедливо и равностойно парично обезщетение за отчуждения имот. По тази причина не би могла да се ползва средната пазарна цена по предпочитания от жалбоподателката първи вариант на заключението от 20.02.2015 г., както и тази по втория вариант на същото заключение. По третия вариант на заключението е изчислена средна пазарна стойност, по-ниска от възприетата от административния орган. Средната пазарна стойност по вариант трети от основното заключение също не може да се ползва за определяне на обезщетението, макар пазарните аналози да се отнасят за сделки със земеделски земи на територията на район "Кремиковци". При изчисляването на този вариант са включени сделки за продажба на идеални части от земеделски земи, при които незначителни по размер идеални части се придобиват срещу многократно надвишаваща средната пазарна стойност цена. Сделките не са типични за пазара, а и продажбата на идеални части реално не позволява изчисляването на цената за единица площ, както се изчислява за сделките, при които недвижимите имоти се прехвърлят в цялост. С изключването на сделките, които имат за предмет идеални части от поземлени имоти, остават пазарните аналози по вариант втори от основното заключениe, идентичен с варианта по допълнителното заключение от 14.01.2015 г. Средната пазарна стойност по този вариант е в размер на 15 615 лева (съобразно поправката, направена от вещото лице в съдебно заседание на 26.01.2015 г. ). При това положение обезщетението за отчуждената част от процесния имот възлиза на 10 181 лева, а на частта на жалбоподателката - на 2 545 лева. Този размер на обезщетението за отчуждената част е по-нисък от определения в оспореното решение на Министерския съвет, който възлиза на 13 067 лева. С оглед на направените фактически констатации липсва основание за увеличение на определеното с решение № 811 от 21 декември 2013 г. на Министерския съвет на Република България обезщетение по отношение на отчуждената част от поземлен имот с идентификатор 68134.8632.21 по кадастралната карта и кадастралните регистри на София (имот № 25021 по картата на възстановената собственост). Подадената жалба следва да се отхвърли, а направените разноски да останат в тежест на жалбоподателката. По изложените съображения и на основание чл. 172, ал. 2 АПК Върховният административен съд