Решение № 15263 от 3.12.2012 г. на ВАС по адм. д. № 2365/2012 г.

Решение № 15263 от 3.12.2012 г. на ВАС по адм. д. № 2365/2012 г., III о., докладчик съдията Панайот Генков Производството е по реда на чл. 208 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс (АПК). Образувано е по касационна жалба на Общински съвет - Ихтиман, представляван от председателя му Димитър Иванов Бонев, срещу решение № 1033 от 30.12.2011 г., постановено по адм. дело № 876/2011 г. от Административния съд - София-област. С жалбата се поддържа, че решението е неправилно поради нарушение на материалния закон и на съдопроизводствените правила - касационни отменителни основания по чл. 209, т. 3 от АПК. Ответната страна - областният управител на Софийска област, редовно призован, не се явява и не взема становище по касационната жалба. Представителят на Върховната административна прокуратура изказва мотивирано заключение за неоснователност на жалбата. Настоящият състав на Върховния административен съд - трето отделение, намира касационната жалба като подадена от надлежна страна и в срока по чл. 211, ал. 1 от АПК за процесуално допустима, а разгледана по същество - за неоснователна. С решение № 1033 от 30.12.2011 г. по адм. дело № 876/2011 г. Административния съд - София-област, е отменил решение № 848 от протокол № 47/26.09.2011 г. на Общински съвет - Ихтиман, с което ОбС: "1. Дава съгласието си да се проведат публично оповестени конкурси за отдаване под аренда за срок от 20 (двадесет) години при начална годишна арендна цена в размер на 30 лв. на декар на общински земеделски имоти, находящи се в местността "Каракашица" в землището на с. Вакарел, както следва: а) имот 063061 - нива, девета категория, цялата от 29.075 дка; б) 063062 - нива, девета категория, цялата от 2.500 дка; в) имот 063053 - нива, девета категория, цялата от 12.701 дка; 2. На основание чл. 8, ал. 9, т. 2 от ЗОС допълва глава трета на Програмата за управление и разпореждане с имотите, подробно описани в т. 1 от настоящото решение; 3. Описаните имоти да се използват съобразно начина им на трайно ползване единствено за земеделско производство. Останалите конкурсни условия да бъдат определени от кмета на община Ихтиман; 4. Възлага на кмета на община Ихтиман провеждането на конкурсите при условията на настоящото решение по реда на глава осма от НРПУРОИ. Въз основа на резултатите от тях да се сключат арендни договори." За да постанови този резултат, съдът е приел, че оспореният акт е издаден от компетентен орган, в кръга на неговите правомощия и в предписаната от закона форма, но при допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените правила и материалния закон, което налагало отмяната му. Решението на ОбС, с което се давала възможност за провеждане на конкурс за отдаване под аренда за срок от 20 години противоречало на чл. 24а, ал. 4 от ЗСПЗЗ, поради което било незаконосъобразно. Неоснователни били доводите, че чл. 28, ал. 2 и ал. 3 от Закона за арендата в земеделието (ЗАрЗ) давал възможност за сключване на договори за аренда на общинска земя за над 10 години. Ограничението било въведено с приемането на нова ал. 4 на чл. 24а от ЗСПЗЗ през 2010 г. Разпоредбите на чл. 28, ал. 2 и ал. 3 от ЗАрЗ, касаещи развалянето на договори за аренда, сключени за срок по-дълъг от 10 години, съдът е приел, че биха били приложими за договори за аренда със срок над 10 години, сключени преди въвеждане на ограничението на чл. 24а, ал. 4 от ЗСПЗЗ от 2010 г. В текста на оспореното решение освен това не се съдържали мотиви за приемането му. Такива не се съдържали и в приложените по делото писмени доказателства. Предвид това административният съд е намерил, че процесното решение е немотивирано, което е и съществено нарушение на административнопроизводствените правила. Решението като краен резултат е правилно и следва да се остави в сила, но при коригиращи мотиви. Съгласно чл. 24а, ал. 4 от ЗСПЗЗ (нова - ДВ, бр. 62 от 2010 г.), отдаването на земите от общинския поземлен фонд, с изключение на мерите и пасищата, под наем или аренда се извършва чрез търг или конкурс при условия и по ред, определени от общинския съвет. Въз основа на резултатите от проведения търг или конкурс се сключва договор за наем или аренда. Срокът на договора за наем не може да бъде по-дълъг от 10 години. От логическото тълкуване на текста може да се направи извод, че законодателят е направил ограничение единствено за срока на договора за наем, но не и на договора за аренда. Изрично в целия текст на чл. 24а, ал. 4 от ЗСПЗЗ се говори за договора за наем и договора за аренда. В последното изречение обаче се урежда срока на действие единствено на договора за наем. Ако законодателят бе имал предвид да въведе това ограничение и за двата договора, би следвало да ги упомене изрично и двата, което той не е направил. Между договора за наем и договора за аренда не съществуват принципни различия. С тях се уреждат отношения, свързани с отдаване за временно ползване за определен период от време на определена вещ, цена, действие на договора, права и задължения на страните по договора и т. н. Съществени разлики между тях обаче съществуват. Тези разлики ги и индивидуализират. Такива са формата на договора, обхватът на вещите, които се отдават за временно ползване, начина на развалянето на договора. Една от най-съществените разлики между договора за наем и договора за аренда е срока на действието им. Докато договорът за наем по силата на чл. 229 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) не може да бъде сключен за повече от десет години, т. е. е с определен максимален срок, договорът за аренда, съгласно чл. 4 от ЗАЗ не може да бъде сключен за срок по-кратък от четири стопански години по смисъла на § 2, т. 3 от ЗАрЗ. Това означава, че целта на законодателя е била да определи минимален срок на договора, тъй като самата същност на договора за аренда е да се даде възможност на арендополучателя да обработва определено количество земеделска земя за по-дълъг период от време, за да може да се постигне определен положителен резултат. Затова е дадена и свободата на страните да преценят кой вид договор да сключат. В чл. 28, ал. 2 и ал. 3 от ЗАрЗ са регламентирани и някои специфични условия за разваляне на договора за аренда. Съгласно ал. 2 на чл. 28 от ЗАЗ, развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред. Алинея 3 на същия текст гласи, че арендодателят по договор за аренда на държавни или общински земи, сключен при условията на ал. 2, може да го развали с писмено предупреждение по реда на чл. 87 от ЗЗД. В този смисъл е неправилен изводът на първоинстанционния съд, че тъй като разпоредбата на чл. 24а, ал. 4 от ЗСПЗЗ била по-нова, разпоредбите на чл. 28, ал. 2 и ал. 3 от ЗАЗ биха се прилагали само за договори за аренда, сключени преди въвеждане на ограничението на чл. 24а, ал. 4 от ЗСПЗЗ. Съгласно чл. 8, ал. 1, придобиването, управлението и разпореждането с имоти и вещи - общинска собственост, се извършват под общото ръководство и контрол на общинския съвет. Втората алинея на същия законов текст гласи, че редът за придобиване на право на собственост и на ограничени вещни права, за предоставяне за управление, под наем и за разпореждане с имоти и вещи - общинска собственост, и правомощията на кмета на общината, на кметовете на райони, на кметовете на кметства и на кметските наместници се определят с наредба на общинския съвет при спазване на разпоредбите на този закон и на специалните закони в тази област, освен когато е приложим Законът за публично - частното партньорство. Следователно законът дава възможност на ОбС да начертае собствени правила при сделки на разпореждане и управление с вещи - частна общинска собственост. Същият разполага с право на преценка, стига въведените с общинската наредба правила да не противоречат на закона. По силата на чл. 101, ал. 2, т. 11 от Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество на ОбС Ихтиман максималният срок за отдаване под аренда на общински земеделски земи за ниви е десет години. Тази разпоредба от общинската наредба не противоречи на закона, тъй като същият определя императивно само минимален срок на договора за аренда, а именно четири стопански години. Правилно административният съд е приел, че оспореното решение на ОбС - Ихтиман, е немотивирано, като е счел, че този порок е съществено процесуално нарушение. Действително нито в акта, нито в съпътстващите го документи се съдържат правни и фактически основания за приемането му. Не са изложени мотиви относно начина на формиране на арендната цена, а също и основанието, на което срокът на договора за аренда е 20 години. Такива не се съдържат и в приложената и приета като доказателство по делото докладна записка от кмета на община Ихтиман, както се твърди в касационната жалба. Обосновано съдът е приел също, че невключването на имотите - предмет на процесното решение в програмата по чл. 8, ал. 9 от ЗОС не обуславя извод за допуснато съществено процесуално нарушение. Според изречение второ на ал. 9 на чл. 8 от ЗОС, програмата се приема най-късно до приемането на бюджета на общината за съответната година и може да бъде актуализирана през годината, като при необходимост се извършва и актуализация на общинския бюджет. Видно от доказателствата по делото, имотите - предмет на договор за аренда, са били включени в програмата впоследствие. По изложените съображения решението следва да се остави в сила. Водим от горното и на основание чл. 221, ал. 2, предложение първо, Върховният административен съд - трето отделение,