Решение № 155 от 7.11.2018 г. на ВКС по гр. д. № 1114/2018 г.

Решение № 155 от 7.11.2018 г. на ВКС по гр. д. № 1114/2018 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Александър Цонев Производството е по чл. 290 ГПК и е образувано по касационна жалба на Н. Д. К. срещу въззивно решение № 411/30.10.2017 г., постановено по в. гр. д. № 397/2017 г. на ВтОС, с което са отхвърлени исковете на Надежда К. срещу [фирма] за прогласяване на недействителност на договор за покупко- продажба на недвижим имот от 01.10.2010 г., сключен между страните чрез пълномощник на Надежда К. и оформен с нот. акт № 12, том Пети, рег. № 6494, дело № 349/2010 г. на нотариус при Свищовски районен съд поради липса на представителна власт(чл. 42, ал. 2 ЗЗД), евентуално прогласяване на недействителност поради договаряне във вреда на представлявания(чл. 40 ЗЗД), кумулативно съединени с иск по чл. 108 ЗС за предаване на владението върху недвижимия имот, предмет на продажбата. Касационната жалба съдържа доводи за неправилност на решението поради неустановената от съда ограничена представителна власт относно уговарянето на цената, както и поради неприетото от съда, че договорът за продажба е бил сключен във вреда на представлявания. Касационното обжалване на въззивното решение е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроса- "Длъжен ли е съдът по иск по чл. 42, ал. 2 ЗЗД да се произнесе по наведените от ищеца твърдения за порок на упълномощителната сделка чрез обсъждане на доводите и възраженията за това и преценка на доказателствата?". Отговорът на този въпрос е свързан с тълкуването на чл. 236, ал. 2 ГПК. Предвид състезателното начало в процеса и принципа за равнопоставеност на страните, съдът е длъжен да се произнесе по всички относими доводи и възражения- тези които са свързани с възникване на правата и задълженията, предмет на делото, тяхното изпълнение или погасяване. Доколкото отговорът на въпроса за правните последици на упълномощителната сделка обуславя действието на договора за покупко- продажба, то съдът е длъжен да се произнесе по доводите на ищеца, че упълномощителната сделка е неясна и двусмислена и поради това не учредява представителна власт за сключения договор. В случая по иска за липса на представителна власт(чл. 42, ал. 2 ЗЗД) за сключване на договор за покупко- продажба на недвижими имот, ищецът е изразил становище, че имотът е продаден без представителна власт, тъй като не е бил продаден по цената, посочена в пълномощното, след като била изразена изрична воля за това, но в клаузите на упълномощителната сделка липсвала цена. Въззивният съд не се е произнесъл по този довод за недействителност на упълномощителната сделка поради липса на волеизявление, а е приел, че пълномощно е общо и не е нужно да се посочва цена за покупко- продажбата като пълномощникът в този случай може да договаря цена, каквато намери за добре. Тази липса на произнасяне по доводите за недействителност на упълномощителната сделка води до неправилност на въззивното решение поради нарушение на съдопроизводствените правила. Въпреки това искът за недействителност на договора за покупко- продажба поради липса на представителна власт (чл. 42, ал. 2) ЗЗД е неоснователен. Упълномощителят е изразил воля за учредяване на ограничена представителна власт като изрично е изявил воля да се продаде имота за цена, посочена в пълномощното. Доколкото тази цена не е посочена, волеизявлението следва да се тълкува в полза на действителността на клаузите (чл. 20 ЗЗД), а не да се предпочете тълкуване за липса на волеизявление, откъдето следва да се приеме, че пълномощното е действително, въпреки, че в него не е посочена цената на бъдещата покупко- продажба. Основателен обаче е искът за недействителност на договора за покупко- продажба поради договаряне във вреда на представлявания(чл. 40 ЗЗД). В случая ответникът [фирма] и купувач по сделката е дружество, което е извършвало търговска дейност по закупуване на земеделски земи. Пълномощникът на ищцата като продавач е бил едновременно и посредник за ответното дружество купувач, като е издирвал земите и техните собственици и е посредничил при сключване на бъдещите сделки. Фактът на посредничеството се установява безспорно от обясненията на пълномощника и от обясненията на управителя на дружеството, както и от платеното с РКО възнаграждение за посредничество. В случая обаче посредникът е получил от дружеството купувач предварително сумата от 6360 лв. за сключване на бъдещата сделка, а действайки като пълномощник на ищцата е договорил с дружеството цена за покупко- продажбата в размер на 2681 лв.. Отгоре на всичко, по същото време пазарна оценка на имота е 15840 лв. (съгласно заключението на вещо лице по СТЕ), а дружеството като купувач на земеделски земи и пълномощникът, посредник са знаели за средните пазарни цени на имотите в района, поради извършваните сделки от тях, по същото време. Видно е, че пълномощникът бидейки в конфликт на интереси, без да е уведомил упълномощителя за това е уговорил с продавача цена в пъти под пазарната оценка, която цена е и значително по- малка от сумата, която купувачът е бил готов да даде като аванс по сделката. Налице е договаряне във вреда на представлявания между дружеството купувач и пълномощника на продавача, поради което искът по чл. 40 ЗЗД е основателен и сделката следва да се прогласи за недействителна. При този изход на спора по чл. 40 ЗЗД и доколкото договорът за покупко- продажба не е породил действие, то ответното дружество не е придобило собствеността върху процесния имот, респективно ищцата не е изгубила правото си на собственост, възникнало на осъществено основание за възстановяване правото на собственост по ЗСПЗЗ. Тъй като ответното дружество владее имотът без основание, то искът по чл. 108 ЗС е основателен и следва да се уважи. Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение: