Решение № 8591 от 23.06.2014 г. на ВАС по адм. д. № 1014/2014 г.

Решение № 8591 от 23.06.2014 г. на ВАС по адм. д. № 1014/2014 г., III о., докладчик председателят Йорданка Костова Съдебното производство по чл. 38, ал. 1 от Закона за държавната собственост (ЗДС) е образувано по жалба на Златка Спасова Кабатлийска от гр. София срещу решение № 811/21.12.2013 г. на Министерския съвет за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда, за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 /идентичен с км 16+540/, участък от км 0+000 до км 15+100, на територията на област София, постановено на основание чл. 34а, ал. 1 във връзка с чл. 34б ЗДС и § 1 ДР на ЗДС. В жалбата се поддържа, че решението следва да се отмени в частта, с която е определено дължимото парично обезщетение за отчуждената част от имот с идентификатор № 68134.8679.6, находящ се в землище "Малашевци", местност "Долина", район Сердика, Столична община, собственост на жалбоподателката и заинтересованите страни-физически лица. Изложени са твърдения за противоречие с разпоредбата на чл. 32, ал. 2 ЗДС при определяне на дължимото обезщетение с довод, че размерът не обективира извод за равностойно парично обезщетение по смисъла на закона - отменително основание по чл. 146, т. 4 АПК. Ответникът по жалбата - Министерският съвет и заинтересованите страни - министърът на МРРБ, министърът на финансите и Агенция"Пътна инфраструктура" поддържат становище, че оценката на дължимото обезщетение за отчуждената част от имота, определена от административния орган на основание чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС, е обективна и е съобразена с изискването на закона за равностойно парично обезщетение, което е определено в съответствие с предназначението на имота и наредбата по чл. 36, ал. 3 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи /ЗСПЗЗ/. Заинтересованите страни-физически лица, съсобственици на имота-Павлина Ганчева Тодорова и Траяна Спасова Недева, редовно призовани, не се явяват и не са взели становище. Върховният административен съд, III отделение, на основание проверката по чл. 159 АПК за допустимостта на жалбата, приема, че жалбата е подадена от надлежна страна и в срока по чл. 38, ал. 1 ЗДС, поради което е допустима. Разгледана по същество е неоснователна по следните съображения: В процедура по чл. 34а във връзка с чл. 33 и чл. 34б ЗДС с решение № 811/21.12.2013 г. на Министерския съвет е отчужден имот, с идентификатор № 68134.8679.6, находящ се в землище "Малашевци", местност "Долина", район Сердика, Столична община, който имот преди влизане в сила на ПУП е имал предназначение на земеделска земя - V категория. Имотът е отчужден от наследодателя на жалбоподателката Спас Божков Тодоров, п. 8.10.2009 г., видно от удостоверение за наследници № 82/10.01.2014 г. на Район "Сердика", СО. Жалбоподателката установява правото си на собственост с представения нотариален акт № 162, том V, рег. № 20574, дело № 795 от 2005 г. на нотариус Иван Дахтеров, нотариус рег. № 039, с район на действие Районен съд гр. София. За имота е определено обезщетение в размер на 572 лв., като размерът на обезщетението е определен по реда на чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС вр. § 1а, т. 2 и т. 4, буква "в" от ДР на ЗДС поради липса на пазарни аналози за землище "Малашевци", район "Сердика", СО в което землище се намира имотът. Независимо от оплакванията в жалбата, съдът е длъжен да провери законосъобразността на административния акт в оспорената му част на всички основания по чл. 146 а именно компетентност на органа, формата на акта, спазването на административнопроизводствените правила за издаването, материалноправната законосъбразност и целта на закона. Решението е издадено от компететния орган - МС съгласно чл. 34а, ал. 1 от ЗДС тъй като отчуждаването на имотите - частна собственост е предназначено за изграждането на национални обекти и в този случай акта за отчуждаване се извършва с решение на Министерския съвет по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството и министъра на финансите, както е процедирано в конкретния случай. Същото е със съдържанието, посочено в чл. 34б от ЗДС - държавната нужда, за която се отчуждават имотите, видът, местонахождението, размерът, стойността на обезщетението и собствениците на имотите. Спазени са и административнопроизводствените правила за вземане на решението посочени в чл. 34, 34а, 34б, ал. 2 от ЗДС. Заинтересованото ведомство е направило мотивирано искане за отчуждаване до министъра на финансите и до министъра на регионалното развитие и благоустройството, като към него са приложени документите, изброени в чл. 34, ал. 2 от ЗДС. Министърът на МРРБ и министъра на финансите са направили предложение за отчуждаване на имотите до МС с приложен към него съвместен доклад. Налице е и оценка на имотите, извършена от лицензиран оценител на имоти. Решението на МС за отчуждаване на имотите е съгласувано и е обнародвано в ДВ, бр. 2 от 7.01.2014 г. В предвид на установеното се налага извод, че решението на МС за отчуждаване на част от процесния имот в това число и относно определеното обезщетение е издадено в необходимата форма и при законоустановеното съдържание, както и при спазване на административнопроизводствените правила за издаването му. Относно размера на определеното парично обезщетение за имота по искане на жалбоподателката е назначена съдебно-оценителна експертиза. Вещото лице е констатирало, че в Службата по вписванията - гр. София, има само една вписана сделка за подобни имоти, формално отговаряща на изискванията ЗДС визирани в чл. 32, ал. 2 ЗДС и § 1а, т. 2 и т. 4, буква "в" от ДР на ЗДС - нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти, № 11, том III, рег. № 21582, дело № 367 от 2011 г. на нотариус Весела Ивчева, нотариус с рег. № 271, с район на действие Районен съд гр. София. Видно от акта договорната ипотека учредена в полза на кредитора Сосиете Женерал Експресбанк, АД е във връзка с договор за кредитна линия за ползване на банкови гаранции, сключен на 9.09.2011 г. Вещото лице е изготвило писменото си заключение за оценка на имота по сравнителен метод съгласно чл. 32, ал. 2 ЗДС и § 1а, т. 2 и т. 4, буква "в" от ДР на ЗДС като е ползвало четири пазарни аналога - н. а. за учредяване на договорна ипотека цитиран по-горе и още три, а именно: н. а. № 161, т. I, рег. № 1488, дело № 139 от 21.12.05.2011 г. за покупко-продажба на земеделска земя-нива, находяща се в землище "Малашевци", м. "Сухата река", район "Подуяне"; н. а. № 17, том III, рег. № 5214, дело № 357 от 2012 г. и н. а. № 18, том III, рег. № 5211, дело № 358 от 2012 г. за продажба на 50/4599 ид. части от двама съсобственици на един и същи имот № 012005 по КВС, находящ се в землище "Малашевци", м."Долина", район "Кремиковци". Заключението е изготвено в четири варианта като по първия вариант е ползвало и четирите посочени по-горе пазарни аналога. Във втория вариант е ползвало н. а. № 11/125.09.2011 г. за учредяване на договорна ипотека и н. а. № 161/21.12.2011 г. за продажба на имот от това землище, разположено в Район "Подуяне". Третият вариант е само по една сделка - н. а. № 11/15.09.2011 г. за ипотека и четвърти вариант - по два аналога- н. а. № 11/15.09.2011 г. за ипотека и н. а. № 17/4.09.2012 г. за продажба на 50/4599 ид. ч. от имота, находящ се в землище "Малашевци", попадащо в район "Кремиковци". При извършената проверка на оценката изпълнена от административния орган по реда на чл. 32, ал. 3, т. 2 ЗДС и Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи вещото лице е установило, че оценката е изготвена съгласно изискванията на наредбата и всички коефициенти приложено по нея са правилно отчетени. Съдът кредитира заключението на вещото лице като обективно и компетентно изработено но намира, че определеното обезщетение, в четирите варианта, по сравнителния метод на оценяване по чл. 32, ал. 2 ЗДС и § 1а, т. 2 и т. 4, буква "в" от ДР на ЗДС е неприложим в настоящия случай. Обезщетението следва да се определи по реда на чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи, по следните съображения: Легална дефиниция на понятието "пазарни цени" е дадена в § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС - това са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката, и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Целта на посоченото неизчерпателно изброяване е да се обхванат възможно най-широк кръг правни сделки, които отговарят на определените от закона критерии, за да бъде определено справедливо парично обезщетяване за имота и бъдат защитени интересите на засегнатите собственици като същите бъдат възмездени парично с цена близка до цената, която биха получили при свободно договаряне, при отсъствие на каквато и да било принуда. Представените от страните и ползвани от вещото лице три пазарни аналога - н. а. № 161/12.05.2011 г., н. а. № 17 и № 18 от 4.09.2012 г. са за покупко-продажба на земеделски земи-ниви, находящи се в землище "Малашевци", но попадащи в други райони на София - "Кремиковци" и "Подуяне", а не в район "Сердика", където е разположен отчуждавания имот. Освен това н. а. № 17 и н. а. № 18 от 4.09.2012 г. е за продажба на ид. ч. от имот и не дава основание да се направи реална преценка на цената на имота. По смисъла на § 1а, т. 4, б. "а", "б" . и "в" от ДР на ЗДС "имоти намиращи се в близост до отчуждения" са имотите, които са разположени в един и същ район в големите градове с районно деление, в един и същ квартал в другите градове или населени места или селищни образования и в едно и също землище в земеделските територии и горските територии. В случая сделките изповядани по тези три пазарни аналога са за земеделски земи, които не се намират в близост до отчуждения имот, разположени са в същото землище но в други райони и квартали на София, различни от района и квартала в който е разположен отчуждения имот. В предвид на изложеното същите не следва да бъдат ползвани като пазарни аналози и съдът поради това не кредитира варианти първи, втори и четвърти от заключението на вещото лице. Относим към критериите за оценяване визирани в закона в процесния случай е само трети вариант от заключението. При него вещото лице като пазарен аналог е ползвано само една сделка-тази по н. а. № 11/15.09.2012 г. за учредяване на договорна ипотека, при която имота попада в землище "Малашевци" и в район "Сердика", където попада и отчуждаемия имот. Независимо от това заключението се обосновава само на един пазарен аналог поради което не следва да бъде кредитирано. Законодателят в разпоредбата на чл. 32, ал. 2 ЗДС е определил понятието "пазарни цени", като цени от сделки сключени при свободно договаряне, т. е. в закона е заложен чисто пазарен принцип за определяне на цената на отчуждавания имот, а това би могло да бъде постигнато само ако земята бъде предложена за продажба на свободния пазар. В случая ипотеката е сключена въз основа на договор за кредитна линия за издаване на банкови гаранции с лимит 400 000 евро, като изрично в договора за учредяване на ипотека са посочени и други три дружества като съдлъжници, което предполага отговорност на тези три дружества за обезпечаване на вземането, наред с това на длъжника по този договор. Жалбоподателят не установява как и с какво имущество тримата съдлъжници обезпечават кредита, наред с длъжника по представения в настоящето производство договор за ипотека. Ето защо не може да се направи извод, че именно и само тези три имота описани в н. а. № 11/15.09.2012 г. служат за обезпечение на вземането и поради това цената от 400 000 евро, визирана в договора като сума по откритата кредитната линия не дава основание за извод, че тя се покрива от цената на трите имота, предмет на договорната ипотека, т. е. сумата по откритата кредитна линия не е сбор от цената на имотите по договора. В този ред на мисли и тъй като съгласно чл. 32, ал. 2 от ЗДС равностойното парично обезщетение следва да се определи въз основа на осреднени цени от сделки, т. е. за определяне на пазарна цена са необходими, не една, а поне две реално сключени сделки. В случая дори и да се приеме, че договорната ипотека е сделка по смисъла на чл. 32, ал. 2 от ЗДС тя не може да характеризира пазара на земеделски земи за да послужи като база за сравнение и определяне на средна пазарна цена на този пазар. Освен това определянето на цената на имотите, предмет на договорна ипотека, не е в резултат на свободно договаряне на пазара на земеделските земи, а по методики различни от пазарния подход, методики ползвани за целите на самата сделка. Ето защо настоящият състав приема, че в случая е неприложим сравнителния метод на оценяване по пазарни аналози по реда на чл. 32, ал. 2 ЗДС. В разглеждания случай отчуждения имот следва да се оцени по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи по чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС по наредбата по чл. 36, ал. 2 от ЗСПЗЗ както правилно е процедирал и административният орган при определяне цената на имота. Както сочи вещото лице административният орган е определил равностойното парично обезщетение в съответствие с чл. 3, чл. 4 и чл. 7б от Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи. Оценяването по този ред е законосъобразно тъй като няма вписани сделки, отговарящи на параметрите на ЗДС за землището, в което се намира процесния имот. В този смисъл решението, в обжалваната му част, е законосъобразно и жалбата подлежи на отхвърляне. При този изход на делото разноските следва да бъдат понесени от страните така както са направени. Водим от горното, Върховният административен съд, III отделение,