Решение № 3407 от 26.03.2015 г. на ВАС по адм. д. № 2290/2014 г.

Решение № 3407 от 26.03.2015 г. на ВАС по адм. д. № 2290/2014 г., III о., докладчик съдията Румяна Лилова Производството е по реда на чл. 38, ал. 1 от Закона за държавната собственост (ЗДС). Образувано е по жалба, подадена от Наско Георгиев Станчев, срещу Решение № 811 на Министерския съвет (МС) от 21.12.2013 г. (Решение № 811) за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 (идентичен с км 16+540), участък от км 0+000 до км 15+100" на територията на област София, обнародвано в Държавен вестник, брой 2 от 07.01.2014 г., стр. 69 под № 89, в частта, с която се отчуждава част от имот, собственост на жалбоподателя, а именно 0,542 дка от имот с идентификатор 68134.520.81 по ККР (имот № 99116,027081 по КВС), целият с площ от 0,799 дка, като е определено парично обезщетение в размер на 420,00 лв. В жалбата се поддържа, че оспореното решение е издадено при съществено нарушение на административнопроизводствените правила, противоречи на материалноправните разпоредби на Закона за държавната собственост (ЗДС) и не съответства на целта на закона. Според Станчев, обезщетението, определено на база сделки, вписани в периода 13.09.2011 г. - 13.09.2012 г. не е равностойно и справедливо предвид изтеклия период от време между тези сделки и момента на отчуждаването. То е крайно несправедливо и силно занижено, тъй като не е съобразено с действителната пазарна цена на отчуждавания имот. Определено е в нарушение на закона по реда на чл. 32, ал. 3 ЗДС. Налице е възможност за определяне на пазарни цени на имоти с подобни характеристики въз основа на извършени и вписани сделки, поради което обезщетението е следвало да бъде определено по реда на чл. 32, ал. 2 ЗДС. Наред с това твърди, че пазарните свидетелства, послужили като основа за определяне на пазарните цени, съответно на обезщетенията за отчуждаваните имоти в землище Орландовци, следва да се вземат предвид и при определяне на обезщетението за отчуждените имоти в землище Бенковски, предвид близостта на землищата и сходството в характеристиките на намиращите се в тях имоти. В молба от 07.05.2014 г. навежда допълнителни аргументи за незаконосъобразност на административното решение, в обжалваната му част. Иска отмяна на Решение № 811, в обжалваната част изцяло, като в постъпили по делото молби на 28.07.2014 г. и на 29.09.2014 г., както и в писмени бележки от 15.02.2015 г. излага подробни съображения. При условията на евентуалност иска решението да бъде изменено, в обжалваната част, като определеното обезщетение бъде увеличено. Претендира направените по делото разноски съгласно представен списък и доказателства за извършването им. Ответникът МС на Република България (РБ), чрез упълномощен процесуален представител оспорва жалбата. По същество иска отхвърлянето й като неоснователна. Представя подробно писмено становище. Заинтересованите страни - министърът на регионалното развитие и благоустройството, министърът на финансите и Агенция "Пътна инфраструктура", чрез упълномощени процесуални представители, поддържат становище за неоснователност на жалбата. По делото е постъпила писмена защита от адв. Попова, като процесуален представител на министъра на регионалното развитие и благоустройството, в която излага подробно становище за неоснователност на жалбата. Върховният административен съд, състав на трето отделение, след проверка на допустимостта на жалбата, приема, че е подадена от надлежна страна - адресат на решението на МС, в оспорената му част, и в срока по чл. 38, ал. 1 ЗДС, поради което е процесуално допустима. Разгледана по същество е основателна. С Решение № 302 от 20.04.2012 г. на МС на РБ и Приложение към т. 1 от него, пътят "Северна скоростна тангента", в участъка "о. п. София - запад - о. п. София - изток", като част от Трансевропейски транспортен коридор № 10 (т. 3.2. от приложението), е обявен за обект с национално значение - републикански път, който е обявен и за национален обект. На 11.12.2013 г. председателят на Управителния съвет на Агенция "Пътна инфраструктура" е отправил искане, обективирано в такова с изх. № 04-19-198 от същата дата, до министъра на финансите и министъра на регионалното развитие, относно отчуждаване на имоти и части от имоти за държавни нужди за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0 + 000 до км 16 + 400/16 + 540, участък от км 0 + 000 до км 15 + 100 на територията на Столична община и внасяне на предложение до МС на РБ в този смисъл. Посочва се, че за трасето е изработен парцеларен план, засягащ землища на територията на Столична община - кварталите Требич, Мировяне, Илиенци, Бенковски, Орландовци, Малашевци и Враждебна. Подробният устройствен план - парцеларен план на обекта е одобрен с влязла в сила Заповед № РД-02-14-2374 от 24.09.2012 г., издадена от заместник-министъра на регионалното развитие и благоустройството. По възлагане от Агенция "Пътна инфраструктура" за имотите - предмет на отчуждаване е изготвена Експертна оценка от независим оценител за определяне на равностойно парично обезщетение на поземлени имоти в земеделска и урбанизирана територия. На 19.12.2013 г. до МС на РБ е бил изпратен съвместен доклад от министъра на регионалното развитие и министъра на финансите, с който е направено предложение за приемането на решение за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда, за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0 + 000 до км 16 + 400 (идентичен с км 16 + 540), участък от км 0 + 000 до км 15 + 100", на територията на област София. С Решение № 811 от 21.12.2013 г. на МС на РБ, прието на заседание по Протокол № 52 от 21.12.2013 г., за държавна нужда, за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0 + 000 до км 16 + 400 (идентичен с км 16 + 540), участък от км 0 + 000 до км 15 +100" на територията на област София, са отчуждени имоти и части от имоти, частна собственост, намиращи се в землището на гр. София, квартал Бенковски, Требич, Илиенци, Орландовци, Малашевци и Враждебна, Столична община, област София, подробно описани в приложението към т. 1 от решението по местонахождение, вид, обща площ и подлежаща на отчуждаване такава, стойност на паричното обезщетение и собственици. Съгласно приложение към т. 1 от решението, в землище Бенковски, ЕКАТТЕ 99116, Столична община, земеделска територия, се отчуждава имот, собственост на Наско Георгиев Станчев, с идентификатор 68134.520.81 по кадастралната карта и кадастралните регистри, с площ на отчуждаваната част 0,542 дка и площ на целия имот 0,799 дка и начин на трайно ползване "ниви (орна земя)". Имотът е придобит от Станчев по силата на покупко-продажба, обективирана в Нотариален акт № 66, том I, рег. № 11071, дело № 67 от 2001 г., в който същият е записан като неурегулиран поземлен имот № 027081 по плана за земеразделяне, с площ 0,799 дка, представляващ нива, четвърта категория, находящ се в землището на кв. Бенковски, в местността "Геренчето", район "Сердика". Издадена е скица № 25519 от 23.04.2013 г. от Служба по геодезия, картография и кадастър - гр. София, видно от която имотът попада в Столична община, район "Сердика", с трайно предназначение на територията - земеделска и начин на трайно ползване "нива". Оценката на отчуждаемите имоти по решението на МС на РБ е възложена от Агенция "Пътна инфраструктура" на "Сървей груп" ЕООД с договор, изведен от агенцията по изх. № РД - 37 - 24 от 13.09.2012 г. По аргумент от § 1а, т. 2 от Допълнителните разпоредби (ДР) на ЗДС в случаите, когато е възможно, пазарната цена, трябва да е осреднената цена от цената на всички възмездни сделки с имоти, сключени в срок от 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и при условията на същата разпоредба. В настоящия случай релевантният период е 13.09.2012 г. - 13.09.2011 г. От посоченото в раздел VII "Анализ на информацията и избор на оценителски подход" от експертната оценка се установява, че поради липсата на достатъчен брой сделки с поземлени имоти за определяне на осреднена цена съгласно чл. 32, ал. 4 ЗДС (само един пазарен аналог), оценителският екип е определил равностойното парично обезщетение съгласно наредбата по чл. 36, ал. 2 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) по реда на чл. 32, ал. 3, т. 2 ЗДС - Наредба за реда за определяне на цени на земеделски земи. В раздел VIII "Оценка на земята" е посочено, че е извършен оглед на мястото на имотите, а цените са изготвени в лева за един декар, поотделно за всеки от засегнатите имоти, респективно части от тях, и са закръглени до един лев. В табличен вид е определено равностойното парично обезщетение на тези имоти, представляващи земеделска територия по кадастралната карта и регистри на землище Бенковски, Столична община. В хода на съдебното производство е ангажирана съдебно-оценителна експертиза (СОЕ) от жалбоподателя. Представени са основно и допълнително заключения, в които вещото лице дава варианти за оценка на процесния имот. При така установеното от фактическа страна, настоящият състав на Върховния административен съд, трето отделение, приема от правна страна следното: Решение № 811 е издадено от компетентен административен орган съгласно чл. 34а, ал. 1 ЗДС и в кръга на неговите правомощия. То има съдържанието, регламентирано в чл. 34б, ал. 1 ЗДС. При издаването му са спазени административнопроизводствените правила в съответствие с процедурата по чл. 34а, във връзка с чл. 33 и чл. 34б ЗДС. Заинтересованото ведомство е направило мотивирано искане за отчуждаване до министъра на финансите и до министъра на регионалното развитие и благоустройството. Предложение до МС на РБ за отчуждаване на имотите, между които и процесния, са направили министърът на регионалното развитие и министърът на финансите, с приложен към него съвместен доклад. Решението за отчуждаване е обнародвано в Държавен вестник, брой 2 от 07.01.2014 г. Неоснователни са доводите за издаването на оспореното решение при допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените правила. Макар по делото да не беше установено коректното спазване на процедурата по чл. 34а, ал. 3 ЗДС, настоящият състав приема, че нейното неизпълнение не представлява съществено нарушение на административнопроизводствените правила, доколкото не може да се приеме, че недопускането му би имало за резултат акт с различно съдържание. Твърдяното нарушение на чл. 34а, ал. 4, т. 3 ЗДС (сочи се чл. 34, ал. 2, т. 3 ЗДС, но приложим е чл. 34а) не е доказано. Не води на обратен извод представеното от жалбоподателя към молбата му от 02.02.2015 г. писмо с вх. № 53-004119 от 04.04.2013 г. По делото се съдържа още едно такова, депозирано в Агенция "Пътна инфраструктура" по вх. № 53-00-16072 от 10.12.2013 г., с което от "Сървей груп" ЕООД се изпращат експертни оценки относно обект "Северна скоростна тангента", ведно с два броя магнитен носител, каквито не са били приложени към писмото от м. 04.2013 г. На 10.12.2013 г. е подписан и приемо - предавателния протокол между представители на Агенция "Пътна инфраструктура" и посоченото дружество за предаване на експертни оценки в изпълнение на Договор № РД - 37 - 24 от 13.09.2012 г. и магнитните носители. Предвид това съдът намира, че именно на 10.12.2013 г. е направена оценката по смисъла на сочената разпоредба. Искането за отчуждаване от заинтересованото ведомство е направено с писмо вх. № 04-19-198 от 11.12.2013 г. до министъра на регионалното развитие и благоустройството, и министъра на финансите. При тези фактически изводи следва да се приеме, че твърдяното нарушение в хода на отчуждителната процедура не е допуснато. Не се възприемат от настоящия състав за основателни и оплакванията на жалбоподателя за допуснато нарушение на чл. 206 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) при издаването на Решение № 811, в оспорената част. Доводите във връзка с невъзможността да се образува самостоятелен УПИ от останалата част от имота са неотносими към производството по отчуждаване, а размерите на имотите се определят със самия подробен устройствен план. Наред с това, неоснователни са и изложените доводи, че обезщетението ще бъде равностойно, ако при определянето му бъде съобразена и включена и неотчуждената част от имота, предвид това, че върху нея жалбоподателят ще следва да търпи редица ограничения. Доколкото съгласно чл. 32 и сл. ЗДС имоти и части от имоти - собственост на физически или юридически лица, могат да се отчуждават принудително за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, след предварително и равностойно обезщетение, не е налице основание за определяне на обезщетение на части от имоти, които не се отчуждават за задоволяване на държавни нужди. Неоснователни са възраженията на жалбоподателя във връзка с периода, в който следва да са извършени сделките, с оглед приемането им за пазарни аналози. Съгласно § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС (редакция ДВ, бр. 105/2014 г.) "Пазарни цени" са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека - обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните 20 вписани сделки. Осредняването се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки. Изисквания във връзка с определяне датата на възлагане на оценката не се поставят, но при спазване принципа за равностойното парично обезщетение тази дата следва да позволява определянето именно на такова. В настоящия случай, въпреки че спорното решение за отчуждаване е прието на 21.12.2013 г., а периодът на изследване на пазарните аналози е 13.09.2011 г. - 13.09.2012 г., посоченият принцип не е нарушен. Обезщетението се определя въз основа на законовите критерии и не е в компетентността на съда да определи друг период на изследване на пазарните аналози. По допуснатата и назначена СОЕ, във връзка с оспорване размера на определеното парично обезщетение за процесния имот, са изготвени и приети по делото основно заключение, разработено в четири варианта, и допълнително заключение, разработено в няколко варианта. Заключението на основната СОЕ, разработено във вариант първи, втори и трети, както и заключението на допълнителната експертиза във всичките му варианти, не се кредитират от настоящия състав. Относимо към правилното разрешаване на спорната хипотеза е даденото заключение по вариант четири на основното заключение. Вариант първи от основното заключение е изготвен въз основа на един пазарен аналог. Съгласно чл. 32, ал. 2 ЗДС, във вр. с § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС (ред., ДВ, брой 105/2014 г.), равностойното парично обезщетение следва да се определи въз основа на осреднени цени от сделки, като осредняването се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки. Следователно, а и по аргумент от последната разпоредба, за определяне на пазарна цена са необходими поне две реално сключени сделки. В случая пазарна цена по този ред не може да бъде формирана, тъй като в район "Сердика" за релевантния период има вписана само една сделка от свободния пазар на земеделски имоти, която не може да характеризира пазара на земеделски земи и да послужи като база за сравнение и определяне на средна пазарна цена. Вариант втори от основното заключение е изготвен въз основа на два аналога - този, послужил за изготвянето на вариант първи и учредителен акт на "АБП груп" ЕООД от 22.02.2012 г. Този акт не отговаря на законовото изискване за пазарен аналог и не може да бъде използван като такъв при определяне на стойността на обезщетението при отчуждаване. Той касае апорт, който не е типична за пазара сделка. Цената на апортирания имот се определя от вещи лица - оценители, а не на принципа на свободното договаряне в съответния период. Методът на оценяване е различен от посочения в § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС. В закона е заложен пазарен принцип за определяне на цената на отчуждавания имот, а това би могло да бъде постигнато само ако имотът бъде предложен за продажба на свободния пазар при свободно договаряне. Вариант трети от основното заключение е изготвен като за пазарни аналози са използвани вписаните сделки, послужили за изготвяне на вариант втори и такива относно имоти в землищата на Враждебна, Орландовци и Малашевци, находящи се в район "Кремиковци", вкл. такива за продажба на идеални части и нотариален акт за договорна ипотека. Съгласно чл. 32, ал. 2 ЗДС равностойното парично обезщетение за отчуждените имоти и части от имоти се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, съответно преди одобряването на подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект и за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания. Легалната дефиниция на израза "имоти в близост до отчуждавания" се съдържа в § 1а, т. 4 от ДР на ЗДС, съгласно която "имоти, намиращи се в близост до отчуждавания" са имотите, които са разположени: а) в един и същ район в големите градове с районно деление; б) в един и същ квартал в другите градове или населени места или селищни образувания; в) в едно и също землище в земеделските територии и горските територии. Според определението по § 1, т. 8 от ДР на Закона за административно-териториалното устройство на Република България, землище е съвкупността от поземлените имоти, принадлежащи към дадено населено място. Кварталът като част от административно-териториалната единица "район" няма землище, поради което не следва принадлежността на имотите, разположени в даден квартал, да се разглежда в землищни граници. Имотите, които са предмет на отчуждаване по силата на оспореното решение на МС на РБ, в това число процесния, се намират в землището на гр. София, който има районно деление, поради което сравнителният анализ на пазарни аналози следва да се извърши в рамките на района. В случая това е район "Сердика" доколкото процесният имот, част от който се отчуждава, представлява земеделска земя - нива, находящ се в квартал Бенковски, район "Сердика". Предвид изложеното неоснователни са изложените доводи в молбата на жалбоподателя от 07.05.2014 г. и в писмените му бележки, че следва да се изследват като пазарни аналози всички сделки на територията на землище гр. София, в това число във всички квартали на града. Не може да бъде взет предвид като пазарен аналог съобразеният при този вариант от експертизата нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти от 15.09.2011 г., въпреки че е сключен в релевантния период и касае имоти в район "Сердика" (погрешно посочено в основното заключение на експертизата като находящи се в район "Кремиковци" и с погрешно посочена година "2012") по причина, че не отговаря на изискванията на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС (ред., ДВ, брой 105/2014 г.) - ипотеката не обезпечава покупко - продажба на имот. По смисъла на тази разпоредба не покриват законовите критерии и нотариалните актове за продажба на идеални части от имоти. Те не обективират сделки с подобни характеристики. Техен предмет е продажбата на идеални части от имота, поради което не се дава реална представа за цената на имота. Неоснователно се възразява от жалбоподателя, че при изготвяне на оценката вещото лице е изключило всички сделки, сключени между физически лица, без извършен анализ дали някоя от страните не е търговец по смисъла на чл. 1 от Търговския закон. На първо място, извършването на такава преценка не е от компетентността на назначеното по делото вещо лице. Наред с това жалбоподателят не навежда никакви конкретни твърдения по отношение на една или група сделки, сключени в релевантния период и относими към спорната хипотеза предвид местонахождението на процесния отчуждаем имот, с оглед извършване на такава преценка по отношение на определено лице. Посочените в молбата от 29.09.2014 г. сделки, обективирани в три нотариални акта, не касаят имоти в района, в който се намира отчуждаемия, а едната сделка е и относно продажбата на идеални части. Съдът не възприема и заключението по изготвените от вещото лице варианти по допълнителната СОЕ, при което за целта на оценката са използвани всички сделки за землище Бенковски - апорт, договор за особен залог и такъв за прехвърляне на собственост на основание чл. 17 ЗУТ (варианти с изключване и такъв с един аналог) и всички вписани сделки в район Сердика - апорт, договор за особен залог, такъв за прехвърляне на собственост на основание чл. 17 ЗУТ и ипотека, която не обезпечава покупко-продажба на имот (варианти с изключване и такъв с един аналог). С оглед изготвяне на заключението вещото лице е съобразило като пазарен аналог и сделката, послужила за изготвянето на първи вариант на основното заключение. Договорът за особен залог на търговско предприятие към договор за инвестиционен кредит е сключен на 24.11.2011 г. между едно търговско дружество и банка, за да бъде обезпечено вземането на заложния кредитор, произтичащо от договор за инвестиционен кредит. С него се учредява особен залог върху търговското предприятие на това дружество, в това число върху описаните в приложението към договора недвижими имоти, машини и съоръжения. Сделката, с която се учредява залог на търговско предприятие, има различен предмет от този на сделките, предвидени в § 1а ДР на ЗДС, поради което не може да се използва за пазарен аналог. Обратното не следва от представените по делото оценителски доклади. Договорът за прехвърляне на собственост на основание чл. 17, ал. 5 ЗУТ от 30.09.2011 г. също не се възприема за относим пазарен аналог по смисъла на ЗДС. С този договор се уреждат сметки по регулация. Негов предмет е поземлен имот, с който се оформя урегулиран поземлен имот. Следователно, характеристиката на имота, предмет на отчуждаването и този, предмет на урегулирането, са различни. Различни са и методите на оценка. Цената на общинския имот се определя от лицензирани оценители съгласно чл. 38 от Наредбата за общинската собственост на Столичен общински съвет. В съответствие с нея разпореждането с общински имоти и вещни права следва да се извършва по пазарни цени. Те се определят от Столичен общински съвет по реда на чл. 41, ал. 2 от Закона за общинската собственост и Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община, на база на пазарни оценки от оценители, сключили рамков договор със Столична община. Тоест, тези пазарни цени са определени по различни методи от предвиденото в § 1а, т. 2 ДР на ЗДС. Съображения относно апорта и ипотеката, която не обезпечава покупко - продажба на имот, бяха изложени по - горе. Предвид всичко изложено, настоящият състав на Върховния административен съд, трето отделение приема, че в случая е неприложим сравнителният метод на оценяване по пазарни аналози по реда на чл. 32, ал. 2 ЗДС, във връзка с § 1а, т. 2 и т. 4 от ДР на ЗДС. Отчуждаваната част от имота следва да се оцени по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи по чл. 36, ал. 2 ЗСПЗЗ, както правилно е процедирал и административният орган. Оценяването по този ред е законосъобразно, тъй като няма вписани сделки, отговарящи на установените от ЗДС изисквания. От вариант четвърти на основното заключение на СОЕ, който настоящият съдебен състав, кредитира, се установява, че при съобразяване разпоредбата на чл. 32, ал. 3, във връзка с чл. 36, ал. 2 ЗСПЗЗ и посочената наредба, стойността на обезщетението за отчуждаемия имот е 431,00 лв., което превишава определеното от административния орган обезщетение с 11,00 лв. В съдебното заседание на 29.09.2014 г. вещото лице пояснява, че разликата в изчислението по четвърти вариант се дължи на коефициента за отстояние, който по негова преценка следва да е различен - 0,25. Заключението е прието от съда като неоспорено от страните. Предвид това, решението на МС, в оспорената му част относно оценката на процесния имот, следва да се измени, като тя се увеличи с 11,00 лв. - от 420,00 лв. на 431,00 лв. При този изход на спора на жалбоподателя се следват направените разноски съгласно представения списък и доказателствата за извършването им. Ответникът МС на РБ следва да бъде осъден да му заплати сума в общ размер на 700,00 лв., от които 500,00 лв. за адвокатско възнаграждение и 200,00 лв. възнаграждение за вещо лице. По причина гореизложеното и на осн. чл. 38 ЗДС, във вр. с чл. 172, ал. 2 АПК, Върховният административен съд, състав на трето отделение,