Решение № 2789 от 14.03.2016 г. на ВАС по адм. д. № 8096/2015 г.

Решение № 2789 от 14.03.2016 г. на ВАС по адм. д. № 8096/2015 г., III о., докладчик председателят Ваня Пунева Производството е по чл. 38, ал. 1 от Закона за държавната собственост /ЗДС/. Образувано е по жалба на Верка Иванова Цветкова, Лидия Трайчова Паскова, Валентина Трайчова Механджийска, Стоян Борисов Добренов, Бойко Борисов Цветков, Костадин Николов Йорданов, Димитър Николов Йорданов, Веселина Богданова Иванова и Юлиана Богданова Триандафилиду, в качеството им на наследници на Добрен Цветков Стоичков, представлявани от адв. Цветкова, срещу решение № 438 на Министерския съвет от 12.06.2015 г. за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект "Път II-18 "Софийски околовръстен път" от км 6+300 и обект "Път II-18 "Софийски околовръстен път" от км 0+780 до км 6+300 - изместване и реконструкция на съоръжения на други ведомства" на територията на Столична община, област София, в частта му относно определеното обезщетение за поземлен имот с идентификатор 68134.2808.64. Жалбоподателите твърдят, че определеният от административният орган размер на парично обезщетение за отчуждените части от процесния имот е занижено и не съответстват на действителната пазарна стойност на имота. Ответникът по жалбата - Министерски съвет на РБ, редовно призован, се представлява от юриск. Георгиева, която оспорва жалбата. Поддържа, че следва да се кредитира единствено основното заключение на вещото лице от 20.01.2016 г., като изготвено в съответствие с изискванията на ЗДС и от което е видно, че размерът на обезщетението определен от вещото лице за отчуждавания имот е по-нисък от този, който е определен от административния орган, поради което и жалбата е недоказана. Възразява се против допълнителното заключение, при което вещото лице е ползвало неотносим пазарен аналог, а именно нотариален акт № 100, от който е видно, че предмет на същия е имот върху който е учреден сервитут, респ. не съответства по своите характеристики на отчуждавания предвид разпоредбата на чл. 32 от ЗДС. Възразява се и против допълнителното заключение от 8.02.2016 г., тъй като е дадено по въпроси, които са в противоречие с изискванията на чл. 32 във вр. с § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС. Заинтересованите страни - министърът на регионалното развитие и благоустройството, министърът на финансите и Агенция "Пътна инфраструктура"- поддържат становище за неоснователност на жалбата и законосъобразност на решението в оспорената му част. Жалбата е предявена от надлежни страни - адресати на решението на МС, срещу акт, подлежащ на обжалване по реда на АПК и в срока по чл. 38, ал. 1 от ЗДС, поради което е допустима. Съдът, като взе пред вид становищата на страните и доказателствата по делото, приема за установено следното: С решение № 6, т. 4 от 18.10.1999 г. на общинска служба по земеделие и гори "Нови Искър" за възстановяване на правото на собственост върху земеделски земи съгласно плана за земеразделяне в землището на село Обеля е възстановена на наследниците на Добрен Цветков Стоичков собствеността върху нива от 5,304 дка, IV-та категория, в м. "Пасище", представляваща имот № 026005 по плана за земеразделяне. Видно от представената по делото скица на имота, издадена въз основа на одобрената кадастрална карата и кадастрални регистри със заповед РД-18-39/20.07.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, той се намира в землището на град София, район "Връбница", м. "Пасище", има начин на трайно предназначение като земеделска територия и начин на трайно ползване като нива. Съгласно одобрената кадастрална карта и регистри възстановеният под № 026005 по плана за земеразделяне имот е с кадастрален идентификатор 68134.2808.64 и с площ от 5,304 дка. Със сега оспорваният административен акт, във връзка с изграждане на обект "Път II-18 "Софийски околовръстен път от км. 0+780 до км 6+300 - изместване и реконструкция на съоръжения на други ведомства" на територията на Столична община, област София, МС е отчуждил от жалбоподателите 4,796 дка от имот с КИ 68134.2808.64 срещу определен размер на дължимото по закон равностойно парично обезщетение (РПО) от 62 765 лева. Съгласно чл. 34а, ал. 1 от Закона за държавната собственост /ЗДС/ отчуждаването на имоти частна собственост, предназначени за изграждането на национални обекти, се извършва с решение на Министерския съвет по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството и министъра на финансите. В конкретния случай решението е издадено от Министерски съвет, т. е от компетентен орган. Същото е със съдържанието, изискуемо се от чл. 34б от ЗДС - посочена е държавната нужда, за която се отчуждават имотите, видът, местонахождението и размерът им, стойността на дължимото се обезщетение на собствениците. Отчуждаваната площ от имота е съобразен и с влезлия в сила, неоспорван от жалбоподателите, подборен устройствен план - парцеларен план за обекта, одобрен със заповед № РД-02-15-3/9.01.2015 г. на министъра на регионалното развитие и благоустройството. При издаването на отчуждителното решение са спазени административно-производствените, посочени в чл. 34, 34а, 34б, ал. 2 от ЗДС. Заинтересованото ведомство е направило мотивирано искане за отчуждаване до министъра на финансите и до министъра на регионалното развитие и благоустройството, като към него са приложени документите, изброени в чл. 34, ал. 2 от ЗДС. Министърът на регионалното развитие и министърът на финансите са направили предложение за отчуждаване на имотите до МС с приложен към него съвместен доклад. Налице е и оценка на имотите, извършена от лицензиран оценител на имоти, чието възлагане е направено на 2.04.2015 г., видно от представения и неоспорен като доказателство по делото договор № Д-45/2.04.2015 г., сключен между Агенция "Пътна инфраструктура" и "Сървей груп" ЕООД. По делото е допусната съдебно-оценителна експертиза, която да даде заключение за пазарната стойност на отчужденият имот, съобразно разпоредбата на чл. 32, ал. 2 от ЗДС във вр. с § 1а, т. 2 и т. 4а от ДР на ЗДС. Заключението на вещото лице е дадено първоначално в два варианта. Съгласно първия вариант, размерът на паричното обезщетение следва да възлиза на сумата от 62 754,58 лева или 13 084,77 лв/дка. Този вариант е представен като изведен при корекция на ползваните при направата на административната оценка пазарни свидетелства. При втория вариант - РПО е определен на 45 231,54 лева. Тук вещото лице е изключило като годни пазарни свидетелства, ползваните от административния орган нот. акт № 98/14.11.2014 г. (л. 255) и нот. акт № 100/11.12.2014 г. (л. 253). С допълнително заключение (трети вариант) към основната експертиза от 25.01.2016 г., вещото лице е дало заключение и въз основа на удостоверената чрез нот. акт № 100/11.12.2014 г. продажна стойността на имота, като е определило дължим размер на паричното обезщетение за отчуждените части от процесния имот в размер на 66 725,91 лева или 13 912,83 лв/дка. При изготвянето на основната експертиза, вещото лице е изключило като неотносими към заключението, пазарните свидетелства представени от оспорващата страна с молба от 2.12.2015 г., тъй като касаят урегулирани поземлени имоти, а не земеделски земи, сключени са между физически лица или касаят имоти в други райони на София. Така изготвената експертиза съдържаща три варианта е приета с протоколно определение от 25.01.2016 г. по делото. В същото съдебно заседание са допуснати и допълнителни четири задачи към вещото лице. Допълнението към експертизата е депозирано на 8.02.2016 г. и са дадени следните оценки. По първата задача - при изключване на като пазарно свидетелство на нот. акт № 89/18.09.2014 г. (л. 257) РПО възлиза на 69 687,41 лева; по втората задача - при изключване и на нот. акт № 53/09.07.2014 г. (л. 249) - РПО възлиза на 76 060,22 лева. Вещото лице не е отговорило пряко на третата задача за остойностяване спрямо свидетелствата, имащи за предмет обекти, граничещи със Софийския околовръстен път (СОП), тъй като не е установило такива. По четвъртата задача - посочени са и разликите между административната оценката на процесния имот и оценката на имоти с идентификатори 68134.4355.2, 68134.4355.3, 68134.4355.2389, 68134.4355.2390 и 68134.4355.2391, намиращи се в район "Люлин" и разположение "на отсрещната страна на Околовръстния път. При така установеното, съдът намира, че жалбата е основателна. Оспореното решение е взето от компетентен административен орган и в кръга на неговите правомощия, в установената от закона писмена форма. Оспорен е размерът на определеното обезщетение за отчуждаваните части от собственият им имот, като жалбоподателите са поискали изменение на акт в тази му част. Съгласно чл. 32 от ЗДС имоти и части от имоти - собственост на физически или юридически лица, могат да се отчуждават принудително за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, след предварително и равностойно обезщетение. В случая на собствениците на отчуждения имот е предвидено парично обезщетение за отчуждената част от собствеността. Равностойното парично обезщетение се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания - чл. 32, ал. 2 ЗДС. Пазарни цени, съгласно определението на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека - обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните 20 вписани сделки. Осредняването се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки. Няма спор по делото за предназначението на имота, че представлява земеделска територия - нива и че като такъв е частично отчужден. При принудителното отнемане на собствеността от частно лице по реда на ЗДС за изграждане на национален обект и в случаите, когато обезщетението ще се осъществи чрез парично обезщетение, а не с равностоен имот, целта на законодателя е собственикът на имота да получи като парично обезщетение такъв размер, който да е равностоен като размер на паричната сума, която би получил при свободно предлагане на пазара на този имот. За да се определи размерът на обезщетението следва да се посочат пазарните цени на имоти, които да са с подобни характеристики и да се намират в близост до отчуждавания - чл. 32, ал. 2 от ЗДС. А съгласно § 1а, т. 4 от ДР на ЗДС - имоти в близост до отчуждавания са имотите, които са разположени в един и същ район в големите градове с районно деление, в един и същ квартал в другите градове или населени места или селищни образувания и в едно и също землище в земеделските територии и горските територии. София е град с районно деление, поради което приложим критерии за имоти в близост до отчуждавания са тези, които се намират в един и същ район. Процесният имот, част от който се отчуждава представлява земеделска територия - земеделска земя - нива, разположени в район "Връбница". Ползваните от вещото лице пазарни аналози, които отговарят на законовите изисквания са тези, описани към третия вариант към основната експертиза. Съдът намира, че ползваните при този вариант 8 нотариални акт, удостоверяващи девет отделни сделки за имоти отговарящи на изискванията на чл. 32, ал. 2 от ЗДС във вр. с § 1а, т. 2 и т. 4, б. "в" от ДР на ЗДС позволяват определянето на законосъобразна пазарна цена за отчуждавания имот от 13 912,83 лв./дка или 66 725,91 лева за отчуждаваните 4,796 дка от целя имот. При така кредитирания вариант на експертизата следва да се приеме, че определеният с административната оценка размер на РПО от 62 765 лева е незаконосъобразно определен и като такъв следва да бъде изменен до 66 725,91 лева. Съдът не кредитира, първия вариант на основната експертиза, тъй като е изготвен въз основа на нотариален акт № 98 от 14.11.2014 г. Този акт свидетелства за сделка с имот между търговец и физически лица, който имот има начин на трайно ползване "ниско застрояване" и макар да е описан като земеделска територия същия има административен адрес: ул. Зорница в село Волуяк. Тези данни за имота са достатъчни, за да бъде прието, че липсва сходство в характеристиките на разглеждания имот с процесния такъв - нива. При тези съображения, съдът възприема за основателно становището на вещото лице, че нот. акт № 98/14.11.2014 г. не може да бъде разглеждан като годен пазарен аналог за определяне действителната пазарна цена на земеделските имоти - ниви, намиращи се в район "Връбница". Съдът не кредитира, втория вариант на основната експертиза, тъй като е изготвен при изключване на нотариален акт № 100, том II, рег. № 7820, дело № 248/2014 г. на нотариус Ц. Матова. Този акт е годно пазарно свидетелство и чрез него се установява сключена на 11.12.2014 г. сделка за покупко-продажба между търговец и физически лица, имаща за предмет нива с площ от 14,148 дка, намираща се в землището на село Мрамор, район "Връбница", Столична община, към който имот има ограничения на ползването, свързани с преминаващия през него газопровод. Съдът като съобрази, че въпреки известните на купувача ограничения, същият е заплатил най-високата цена на кв. м. за нива в изследвания по делото период 2.04.2014 г. - 2.04.2015 г., както и като констатира, че по делото не са представени доказателства, установяващи, че цената на имота зависи от неописани в нотариалния акт обстоятелства, изключващи сходност между коментирания имот и отчуждаваният, то намира, че сделката между купувачът "Джи Пи Груп"ООД и продавачите Иво Велинов Раев и Анелия Дашкова Раева от 11.12.2014 г. е годно пазарно свидетелство. С оглед заключението си за кредитирания трети вариант на основната експертиза, съдът следва да отхвърли възраженията на жалбоподателите спрямо нотариален акт за покупко-продажба № 53/9.07.2014 г. и нотариален акт № 89/18.09.2014 г. Съдът намира, че нотариален акт № 53/9.07.2014 г. е годно пазарно свидетелство, което може да служи за определяне на пазарна цена на отчуждавания имот. По отношение на тази сделка са изпълнени всички изисквания на закона - сключена е в периода 2.04.2014 - 2015 г., страна по сделката е търговец, намира се в близост до отчуждавания имот - район "Връбница" и двата имота предмет на сделката са ниви, т. е имат сходни характеристики с процесния имот. Определената в договора обща цена за двата имота позволява еднозначното определяне на продажната цена за кв. м./декар, поради което тази сделка следва да се приеме като допустим пазарен аналог. По отношение на нотариален акт № 89/18.09.2014 г., съдът намира, че същия следва да се приеме като годно пазарно свидетелство. Няма спор, че продажната цена от 74,87 лв/декар за този имот е в отчетливо отклонение от цените, установени с другите разглеждани сделки, както и че е сключена под данъчната оценка на имота. Видно е също така, че лицето Васил Георгиев Стоименов, представляващо продавача "Васт" ЕАД, което е и негово собствено дружество, и купувача Таня Василева Стоименова живеят на едни и същ адрес: гр. София, кв. "Драгалевци", ул. "Иван Милев" № 17, както и че бащиното, фамилно име и възрастта, установима от ЕГН на купувача, предполагат родствена връзка между Стоименов и Стоименова. При липса на данни по делото, че тази сделка е привидна, както и при липса на надлежно установяване на родствената връзка между едноличния собственик на капитала и купувача на имота, съдът няма основание да приеме, че посочената продажна цена не е действителната такава. Що се касае до обстоятелството, че цената е по - ниска от данъчната оценка на имота, то съдът вече многократно е отбелязвал в практиката си, че това обстоятелство само по себе си е ирелевантно с оглед функцията на данъчната оценка като минимален праг за определяне основата за определяне на данъка при придобиване на имущество по дарение и по възмезден начин - чл. 46, ал. 2 от ЗМДТ. Вече изложеното относно нот. актове № 53/9.07.2014 г. и № 89/18.09.2014 г. е основание за съда да не възприеме изготвените от вещото лице заключения по първата и втората задача към допълнителната съдебно-оценителна експертиза, доколкото същото е направено при изключване на тези два акта. Не следва да се възприемат за относими към предмета на доказване по настоящото дело констатациите по задача трета и четвърта на допълнителната експертиза. Това е така, защото наличието или липсата на лице на процесния имот към СОП като характеристика на ползваните по делото пазарни аналози, съдът намира за несъществена. В случая се касае за обработваеми или потенциално обработваеми земеделски площи, а в хода на съдебното дирене жалбоподателите не сочат доказателства, че наличието на граница (лице) на нивите в район "Връбница" със СОП е съществено конкурентно предимство на този пазар, изключващо сходството между техния имот и имотите, предмет на ползваните по делото пазарни аналози. Що се касае до четвъртата задача, съдът намира, че същата не установява пазарни цени на имоти със сходни характеристики. Съгласно § 1а, т. 4, б. "а" от ДР на ЗДС, имоти, намиращи се в близост до отчуждавания" са имотите, които са разположени в един и същ район в големите градове с районно деление. При условие, че изследваните в тази задача имоти се намират в район "Люлин", а не в район "Връбница", то съдът не може да приеме установените от административния орган стойности на паричните обезщетения за отчуждаваните имоти в район "Люлин" като относими или още повече като приложими по настоящото дело. Физическата близост между имотите (на практика разделени единствено от СОП), но попадащи в различни район, землища или квартали не е предвидена от законодателя като елемент за преценката на близостта по см. на § 1а, т. 4, б. "а" от ДР на ЗДС. Представените от жалбоподателите пазарни аналози с молбата от 2.12.2015 г. са неотносими към предмета на доказване по делото, доколкото или отразяват сделки между физически лица, а § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС изисква една от страните да е търговец, или имат различни устройствени характеристики - урбанизирани територии. При тези обстоятелства е недопустимо ползването на представените от жалбоподателите сделки за остойностяване на РПО, касаещо процесния имот. Предвид гореизложеното, жалбата следва да се уважи, като обезщетението за отчуждаваната част от недвижимия имот следва да бъде увеличено съобразно изложените мотиви. При този изход на правния спор претенцията на жалбоподателите за присъждане на понесените по делото разноски е основателна и следва да бъде уважена, съгласно представения списък по чл. 80 от ГПК. На осн. чл. 143 АПК, ответникът следва да заплати претендираните разноски в пълен обем от 1060 лева, включващи държавни такси - 10 лв., 250 лв. депозит за назначените основна и допълнителна експертиза и адвокатско възнаграждение от 800 лева. По тези съображения и на основание чл. 172, ал. 2, предл. последно АПК Върховният административен съд, трето отделение