Решение № 3454 от 26.03.2015 г. на ВАС по адм. д. № 9758/2014 г.

Решение № 3454 от 26.03.2015 г. на ВАС по адм. д. № 9758/2014 г., III о., докладчик съдията Емилия Георгиева Производството е по реда на чл. 38, ал. 1 от Закона за държавната собственост /ЗДС/. Образувано е по жалба на "Транс Еуро Груп" ЕООД със седалище и адрес на управление: с. Брестник, ул. "Антим -I" № 12, обл. Пловдив, представлявано от управителя Иван Димитров, срещу решение № 441 на Министерския съвет на Република България от 27.06.2014 г., за отчуждаване на имоти и части от имот - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект: "Път II-86 "Пловдив-Асеновград-Смолян", участък от км 14+860 до км 24+819" на територията на област Пловдив, в частта му с която е определено парично обезщетение в размер на 1682.00 лв. за отчуждаване на част в размер на 0,311 дка от имот в землището на с. Куклен, община Куклен, област Пловдив, целият с площ 3,000 дка, представляващ посевна площ с идентификационен № 11335. Оспорващият намира определеното обезщетение за занижено по размер и иска от съда да измени решението на МС в тази част и да определи по-висока стойност на паричното обезщетение, съобразно пазарната стойност на имота. В съдебно заседание законният представител на оспорващия - управителят Иван Димитров и чрез пълномощник - адвокат Хайверов поддържат жалбата, представят доказателства. Ответникът по оспорването - Министерски съвет оспорва жалбата, намира решението за законосъобразно и иска от съда да отхвърли оспорването. По делото са конституирани като заинтересовани страни - министърът на регионалното развитие и благоустройството, министърът на финансите и агенция "Пътна инфраструктура" /АПИ/, които чрез процесуалните си представители оспорват жалбата и искат от съда да отхвърли оспорването. Върховният административен съд, трето отделение, в настоящия съдебен състав намира, че жалбата е подадена от надлежна страна и в срока по чл. 38, ал. 1 от ЗДС, поради което е допустима. Разгледана по същество е неоснователна при следните съображения: От събраните по делото доказателства, както и от тези, представени пред административния орган се установи, че с писмо изх. № 04-19-98 от 12.06.2014 г. до министъра на регионалното развитие и министъра на финансите, председателят на АПИ е поискал да бъде започната процедура по отчуждаване на имоти и части от имоти за държавна нужда за изграждане на обект: "Път II-86 "Пловдив-Асеновград-Смолян", участък от км 14+860 до км 24+819" на територията на област Пловдив. Към искането са приложени: заповед № РД-02-15-3 от 16.01.2014 г. на зам. министъра на РРБ, с която е одобрен подробен устройствен план (ПУП) - парцеларен план, финансова обосновка, доклад за определяне на съответно равностойно парично обезщетение при отчуждаване, актуални скици и документи за собственост. Със съвместен доклад от министъра на регионалното развитие и министъра на финансите, внесен в МС с писмо изх. № 03-04-959 от 20.06.2014 г. е представен и проект за решение за отчуждаване на имоти - частна собственост за реализиране на държавна нужда - изграждане на посочения обект. С решение на МС № 302 от 20.04.2012 г. републикански път II-86 в участъка "I-8-Асеновград" е обявен за обект с национално значение и за национален обект. На свое заседание, МС е приел решение № 441 на Министерския съвет на Република България от 27.06.2014 г., за отчуждаване на имоти и части от имот - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект: "Път II-86 "Пловдив-Асеновград-Смолян", участък от км 14+860 до км 24+819" на територията на област Пловдив. С решението са засегнати имоти в землището на с. Куклен, където се намира имотът на оспорващия. В приложение към точка 1 от решението са описани имотите, които се отчуждават в землището на с. Куклен, описан под номер 12 в приложението към РМС е процесния имот с номер по регистър 11335 целият с площ от 3.000 дка, от който се отчуждават 0.311 дка и е определено парично обезщетение в размер на 1662 лева. Като собственик на имота в РМС е посочен оспорващия, съгласно приложена скица № 3852 от 26.03.2014 г. АПИ е възложила на лицензиран оценител да изготви оценка на имотите, необходими за реализиране на описания обект на 19.03.2012 г., видно от възлагателно писмо изх. № 53-00-3731 от същата дата. От представения оценителски доклад е видно, че за изпълнение на възложената поръчка, лицензираният оценител е ползвал удостоверения за пазарни аналози, съгласно чл. 32 от ЗДС от Службата по вписванията, като са изискани и взети предвид при оценката сделки, които отразяват състоянието на пазара за период от една година преди възлагане на оценката, а именно - 19.03.2011 г. до 19.03.2012 г. В доклада към експертната оценка, определеният оценител е описал и представил копия от сделките, представляващи пазарни аналози, предоставени от Службата по вписвания с Удостоверение изх. № 1300 от 02.05.2012 г. за землището на с. Куклен. За имота на оспорващите оценителят е приложил оценка, съгласно чл. 32, ал. 2 от ЗДС, като е определил осреднена цена на имотите за землището на с. Куклен по представените от Агенция по вписванията пазарни аналози. Експертната оценка на лицензирания оценител е изготвена на 10.06.2014 г. Посочена е цена за отчуждената част от имота в размер на 1682 лева, която е възприета от административния орган и е определена като обезщетение на собственика на отчуждения имот. В настоящето производство е оспорен размерът на определеното от административния орган обезщетение и по искане на оспорващият е допусната съдебно-оценителна експертиза, която да даде заключение за пазарната цена на имота, предмет на отчуждаване. Експертизата е изготвена от вещо лице, което отговаря на изискванията, посочени в § 1а, т. 3 от ДР на ЗДС да бъде "оценител на имоти". Експертното заключение е прието от съда и не е оспорено от страните. Съдът го цени като компетентно и безпристрастно и въз основа на него установи следните обстоятелства: за релевантният дванадесетмесечен период от 19.03.2011 г. до 19.03.2012 г. от представените пазарни аналози за процесните имоти вещото лице е изготвило няколко варианта на заключение в зависимост от метода на изчисляване. Предмет на сделките, които са приети като пазарни аналози е земеделска земя, каквато е по своето предназначение и тази, предмет на отчуждаване. При определяне оценката в административното производство са сумирани стойностите и съответно площите на сделките, след което сумарната продажна стойност е разделена на сумарната площ. Вещото лице е приело, че този начин дава тежест на определени сделки, намира, че този метод на изчисляване не е правилен с оглед изискването на закона в § 1а, ал. 2 ЗДС за осреднени цени от всички сделки. Изчислило е средна пазарна цена на всяка сделка, което дава еднаква тежест на всички сделки, каквото е законовото изискване. Представени са два варианта за цена на отчуждената част от имота. Според първия вариант вещото лице е дало осреднена цена от 3 356.56 лева за отчуждената част на база на всички представени по делото сделки, които са ползвани и от административния орган като пазарни аналози и е изчислило по описания начин средната пазарна цена, посочвайки осреднената пазарна стойност за декар и за цялата отчуждена част без да придава различна тежест на сделките. Във вторият вариант вещото лице е изчислило средна пазарна цена на процесния имот въз основа на представените аналози, като е изключило тези, по които страна е общината и физическо лице и е посочило цена на отчуждената част от имота в размер на 710.60 лева. При така установените обстоятелства, от правна страна съдът установи: Съгласно чл. 32 от ЗДС имоти и части от имоти - собственост на физически или юридически лица, могат да се отчуждават принудително за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, след предварително и равностойно обезщетение. В случая на собственика на отчуждения имот е предвидено парично обезщетение за отчуждената част от собствеността. Равностойното парично обезщетение се определя в съответствие с предназначението на имота преди влизането в сила на подробния устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания - чл. 32, ал. 2 ЗДС. Пазарни цени, съгласно определението на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС /в приложимата редакция по процедурата на отчуждаване преди изменението с ДВ, бр. 105/2014 г./ са осреднените цени на всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката, и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождение на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани 20 сделки. Целта на законодателя е при определяне на справедливата пазарна цена да се вземат предвид данните от поне 20 сделки, които са неизчерпателно изброени в текста на закона, за да бъдат защитени интересите на засегнатите собственици, които да бъдат обезщетени за принудителното отчуждаване на собствен недвижим имот с цена, каквато биха получили при свободно договаряне на пазара на недвижими имоти. В ал. 2, 3 и 4 на същия текст е посочен реда и критериите за определяне на равностойно парично обезщетение, като то се определя в съответствие с предназначението на имота преди влизане в сила на ПУП, съответно преди одобряването на ПУП, който предвижда изграждане на национален обект и за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания. За определяне пазарната стойност на отчуждената част от имота административният орган е приложил критерии за имоти в близост до отчуждавания тези сделки, които са извършени с имоти, които се намират в едно и също землище с отчуждавания и които са с подобни характеристики, а именно земеделски имоти. В случая предмет на отчуждаване е имот, който се намира в землището на с. Куклен, община Куклен. Съгласно разпоредбата на § 1а, т. 4, б. "в" ДР ЗДС имоти в близост до отчуждавания са тези, които се намират в едно и също землище в земеделските територии и горските територии. Няма спор по делото за предназначението на имота, предмет на отчуждаване, че представлява земеделска територия - нива, както и не е спорен въпросът относно определянето на териториалния обхват на понятието "имоти в близост до отчуждавания", съгласно разпоредбата на § 1а, т. 4 ДР ЗДС. Спорен е въпросът по сделките, възприети като пазарни аналози при изчисляване на осреднена пазарна стойност за определяне на равностойното парично обезщетение. Административната оценка е включила сделки, по които една от страните е общината, а другата физическо лице. Съгласно законовата разпоредба на § 1а, т. 2 ДР ЗДС пазарни цени са осреднените цени на всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, по които поне една от страните е търговец. Законодателят е изброил неизчерпателно сделките и е посочил, че поне една от страните следва да е търговец. Съгласно чл. 1 от Търговския закон търговец е всяко физическо или юридическо лице, което по занятие извършва някоя от изброените сделки. Общината е основната административно-териториална единица, в която се осъществява местното самоуправление на основание чл. 2, ал. 1 от Закона за местното самоуправление и местната администрация /ЗМСМА/. Общината е юридическо лице и има право на собственост и самостоятелен общински бюджет - чл. 14 ЗМСМА и може да осъществява стопанска дейност, регламентирана в глава шеста от Закона за общинската собственост. Освен това общината може да осъществява стопанска дейност чрез търговски дружества с общинско участие в капитала, но не може да бъде неограничено отговорен съдружник в тези търговски дружества - чл. 51 ЗОС. Общината може да бъде единствен собственик в капитала на търговско дружество - ЕООД. В този случай търговската дейност се реализира от юридическото лице - ЕООД, а не от общината като административно-териториална единица. Предвид на тази законова уредба, следва, че общината не е търговец по смисъла на закона, както по ТЗ, така и по ЗДС. Сделките, които сключва като юридическо лице, участник в гражданския оборот при реализиране на стопанска дейност са уредени в съответния закон, но не придават на общината качеството на търговец по смисъла на Търговския закон. Административният орган неправилно е възприел като пазарни аналози сделки, по които едната страна е физическо лице, а другата страна е общината. При отговора на поставената задача, вещото лице е дало осреднена цена, вземайки предвид и сделките, по които общината е страна, като е изчислило по метод, различен от този на оценителя в производството пред административния орган. Взело е предвид осреднена цена по всяка сделка и на тази база е изчислило средна цена на декар от всички сделки. При този метод на оценка се постига целта на закона да се намери осреднената пазарна стойност на сделки с имоти с подобни характеристики на отчуждавания. В съдебно заседание вещото лице уточнява, че е използвало същите пазарни аналози, както и административния орган, а разликата в полученият размер на равностойното парично обезщетение се дължи на различния начин при определяне на осреднените цени на площ по отношение на относимите сделки. Административният орган е сумирал стойностите и съответно площите на всички сделки и сумарната продажна стойност е разделил на сумарната площ. Вещото лице е определило средната цена на площ за всеки аналог поотделно. Заключението на съдебно-оценителната експертиза е прието, не е оспорено от страните и съдът цени като компетентно и безпристрастно. Въз основа на него съдът приема, че определеното от вещото лице обезщетение съответства на изискванията на закона да се вземат предвид осреднени цени от всички сделки, представляващи пазарни свидетелства. Съгласно разпоредбата на чл. 32, ал. 2 от ЗДС във връзка с § 1a, т. 2 от ДР на ЗДС сделки, по които едната страна е общината, а другата физическо лице и които са използвани от органа и от вещото лице, не отговарят на изискването на закона поне една от страните да е търговец. Съдът приема, че методът на оценка на вещото лице дава еднаква тежест на всички сделки и правилно определя осреднените цени на имотите, предмет на тези сделки. Използвани са сделки, които не отговарят на изискването на чл. 32, ал. 2 във връзка с § 1а, т. 2 ЗДС, но за да не се влоши положението на оспорващия, следва жалбата да се уважи като се определи равностойното парично обезщетение съобразно правилно приложения метод за определяне на осреднената цена от представените сделки. Обезщетението следва да се увеличи от 1 682 лева на 3 356.56 лева. С оглед изхода на спора и на основание чл. 143, ал. 1 АПК на оспорващият следва да се заплатят от бюджета на органа, издал акта направените по делото съдебни разноски, които възлизат на 600 /шестстотин/ лева, от които 300 лева адвокатско възнаграждение и 300 лева възнаграждение на вещото лице. По изложените съображения и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК Върховният административен съд, трето отделение