Решение № 6831 от 7.06.2021 г. на ВАС по адм. д. № 3845/2021 г.

Решение № 6831 от 7.06.2021 г. на ВАС по адм. д. № 3845/2021 г., IV о., докладчик съдията Добринка Андреева Производството пред Върховния административен съд е по реда на чл. 208 - 228 във връзка с чл. 132, ал. 2, т. 5 от Административнопроцесуалния кодекс (АПК). Образувано е по две касационни жалби, съответно на Общински съвет Иваново, представляван от председателя М. Д. и на А. К. от [населено място], общ. Иваново, двете-против решение № 44/17.12.2020 г., постановено по адм. дело № 265/2020 г. на Административен съд – гр. Русе, с което по жалба на втория касатор е изменено решение № 87 на Общински съвет – Иваново, взето по протокол № 9/26.03.2020 г., в частта по т. 2, с която е одобрена пазарна оценка в размер на 6 490 лева без ДДС за продажба по реда на чл. 35, ал. 3 от ЗОС на имот частна общинска собственост, представляващ урегулиран поземлен имот (УПИ) ІІ-238 по регулационния план на [населено място], общ. Иваново, обл. Русе, като e приетa пазарна оценка за този имот в размер на 3107 лева без ДДС. Подадена е и частна жалба от Общински съвет – Иваново против Определение от 27.01.2021 г. по същото адм. д. - за допълване на решението в частта за разноски - като Община-Иваново е осъдена да заплати на А. К. и сумата 274, 50 лева, представляващи възнаграждение за вещо лице. С касационните жалби са инвокирани доводи за неправилност на обжалваното решение като постановено в нарушение на материалния закон, при допуснати съществени нарушения на процесуалните правила и необоснованост, а с първата-и за недопустимост- касационни отменителни основания по чл. 209, т. 2 и т. 3 от АПК. Първият касационен жалбоподател намира, че съдът неправилно не отчел, че първоинстанционната жалба е недопустима като просрочена, тъй като процесното решение на Общински съвет Иваново е акт по чл. 21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА и срокът за оспорването му се брои от обявяването му по реда на чл. 22, ал. 2 от ЗМСМА. Алтернативно счита, че приетата по делото експертиза е неточна и необоснована, но съдът незаконосъобразно оставил без уважение направеното от него искане за назначаване на трета СТЕ, която да определи справедлива пазарна стойност на процесния имот. Моли постановеното съдебно решение да се отмени и претендира разноски за двете инстанции. Вторият касационен жалбоподател счита за незаконосъобразни изводите на съда в изменената част на решението, като счита, че съгласно изявлението на вещото лице по делото, всички цени, които е определило в заключението си са крайни и ако сделката е облагаема, следва да се считат като такива с включен ДДС. В този смисъл намира, че определената от вещото лице и съда цена на имота от 3107 лв. включва ДДС, а съдът незаконосъобразно я е приел като такава без ДДС. Моли решението да се отмени в обжалваната част, като вместо него се постанови друго, с което да се постанови, че изменената пазарна оценка е такава с включен ДДС. Претендира присъждане на разноски. В частната жалба против определението за допълнително определените разноски -274, 50 лева за депозит за вещо лице, Общински съвет Иваново счита, че съдът не е съобразил, че те не са поискани преди приключване на устните състезания. В откритото съдебно заседание пред ВАС касационните и частният жалбоподатели не изпращат процесуален представител. Участвалият в настоящото производство прокурор от Върховната административна прокуратура дава заключение за неоснователност на касационата жалба на Общински съвет Иваново с доводи, че след анализ на относимите към спора разпоредби и преценка на доказателствата, съдът обосновано приел, че оспореното решение на Общински съвет Иваново, в оспорената му част е незаконосъобразно, поради несъответствие на приетата оценка с действителната пазарна стойност на процесния имот. Намира, че съвкупният доказателствен материал по делото, включително заключенията по основна и допълнителна СОЕ налагат идентичен на изведения от съда извод, че размерът на пазарната оценка на процесния недвижим имот следва да бъде занижен от определения с административния акт до 3107, 00 лева без ДДС като отговарящ на изискването на чл. 41, ал. 2, изр. първо от ЗОбС. Сочи, че правила в ЗОбС за методите и начините за определяне на пазарна оценка общо за целите на разпоредителните сделки с общинско имущество липсват, поради което приложение следва да намерят правилата на чл. 22 от ЗОбС и по-специално изискването оценката да бъде определена въз основа на пазарните оценки на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждения имот. Счита, че съдът правилно е приел, че оспорената оценка не съставлява реалната пазарна цена на процесния имот, с което е допуснато нарушение на визираната разпоредба от ЗОбС, обуславящо отмяната на оспореното решение в тази му част. Намира касационната жалба на А. К. за основателна, защото съдът е следвало да определи пазарната оценка на процесния недвижим имот в размер на 3107, 00 лева с включен ДДС, въз основа заключението на вещото лице. Намира подадената частна жалба срещу определение от 27.01.2021 г. по горното дело в частта за разноските за неоснователна, тъй като оспорващата страна А. К. е претендирала разноски по водене на делото, както и е била задължена да внесе сумата от 274, 50 лв. за възнаграждение на вещото лице. Същевременно, с постановеното съдебно решение на него не е била присъдена тази сума като разноски по делото, поради което съдът правилно преценил, че решението, в частта за разноските, следва да се допълни, като на жалбоподателя допълнително се присъди и тази сума за разноски по делото. Касационните жалби са подадени в преклузивния срок по чл. 211, ал. 1 от АПК и от надлежни страни, поради което са процесуално допустими. Разгледани по същество са неоснователни. Производството пред първоинстанционния съд е образувано по жалба, подадена от А. К. от [населено място], общ. Иваново, срещу решение № 87 на Общински съвет – Иваново, взето на заседание, проведено на 26.03.2020 година съгласно протокол № 9 от същата дата, в частта по т. 2, с която е одобрена пазарна оценка в размер на 6 490 лева без ДДС за продажба по реда на чл. 35, ал. 3 от ЗОС на имот частна общинска собственост, представляващ урегулиран поземлен имот (УПИ) ІІ-238 с площ 666 кв. м., в кв. 22 по регулационния план на [населено място], общ. Иваново, обл. Русе с административен адрес [населено място], [улица]. Оспорващият възразил, че определената с решението на общинския съвет оценка е незаконосъобразна, като изключително завишена. Твърдял, че оценката е следвало да се формира от данъчната оценка на имота със завишение от 20 %, както и че не е било взето предвид обстоятелството, че отстъпеното право на строеж, въз основа на което е изградена притежаваната от него постройка в имота, е учредено преди 1996 г. и за него намира приложение отменената разпоредба на чл. 15, ал. 3 от Закона за собствеността, според която правото на строеж включва и правото на ползване на незастроената част от земята. Искал изменение на решението на Общински съвет – Иваново в оспорената част като размерът на пазарната оценка бъде определен от вещо лице в хода на съдебното производство. От писмените доказателства по приложената административна преписка и тези, представени от страните, които подробно е обсъдил, съдът приел за установено, че А. К. е придобил чрез покупко-продажба по силата на Нотариален акт № 111, том І, рег. № 1499, дело № 83/2020 г. на Нотариус рег. № 629 на Нотариалната камара с район на действие РС – Русе едноетажна жилищна сграда със застроена площ 59 кв. м., второстепенна сграда с площ 31 кв. м. и едноетажна жилищна сграда (лятна кухня) със застроена площ 25 кв. м., заедно с отстъпеното право на строеж върху терена, построени в дворно място, собственост на Община Иваново с площ 666 кв. м. Съдът посочил, че съгласно Удостоверение изх. № 94 А-1091-1825.02.2020 г., издадено от главния архитект на Община Иваново, едноетажната жилищна сграда със застроена площ от 59 кв. м., построена в УПИ ІІ-238 в кв. 22 по плана на [населено място] е законно изградена. Констатирал още, че административното производството е образувано по заявление вх. № 94 А-1091-2/09.03.2020 г. от А. К., във връзка с което кметът на общината внесъл в Общинския съвет докладна записка рег. № 154/13.03.2020 г. с предложение общинският съвет да даде съгласието си за извършване на исканата от жалбоподателя продажба на процесния имот, който бил включен в Годишната програма за управление и разпореждане с имотите, собственост на Община Иваново. Приложена е експертна оценка за пазарната стойност на имота, според която при определяне на пазарната стойност е приложен методът на пазарните сравнения (аналози) и въз основа на посочена в оценката формула за изчисление е определена пазарна стойност на имота в размер на 6490 лв. По искане на К. и за изясняване на спора съдът е допуснал и изслушал съдебно-оценителна експертиза, със задача да изготви пазарна оценка на имота като съобрази чл. 41, ал. 2 от ЗОС и приложимите нормативни актове и да изготви заключение като съобрази реализираното вече право на строеж и неговия обем. Даденото заключение е било оспорено от жалбоподателя, който поискал назначаване на допълнителна СТЕ с искане оценката да бъде определена на база реално извършени сделки, като посочил примерни такива, извършени от общината за съседни на процесния парцели, продадени по реда на чл. 35, ал. 3 от ЗОС. В заключението на допълнителната експертиза вещото лице посочило, че чрез използване на метода на пазарния аналог въз основа на конкретно посочени три сделки с недвижими имоти е определена пазарна стойност на процесния имот към датата на постановяване на оспореното решение – 4 832 лв, а чрез изчисляване на оценката по друг метод - като от пазарната стойност на имота като незастроен, определена по метода на пазарния аналог при същите данни, е извадена стойността на правото на строеж и правото на ползване, пазарната стойност на имота е 3107 лв. Съдът е направил обстоен преглед на приложимата нормативна база, регулираща административното производство. Преценил оспорения пред него административен акт за издаден от компетентен орган, в рамките на законоустановените му правомощия по чл. 21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА, вр. чл. 35, ал. 3 и чл. 41, ал. 2 от ЗОС, както и чл. 53, ал. 1 от Наредба № 10 на ОбС - Иваново и в предвидената в чл. 59 АПК форма. По възраженията за нарушаване на материалния закон съдът съобразил нормата на чл. 35, ал. 3 от ЗОС, съгласно която продажба на земя - частна общинска собственост, на собственика на законно построена върху нея сграда се извършва от кмета на общината без търг или конкурс по ред, определен в наредбата на съответния общински съвет за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество. Приел, че в случая следва да намерят приложение правилата на чл. 22 от ЗОС и по-специално изискването оценката да бъде определена въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. Съдът съобразил изводите си със допълнителното заключение на вещото лице по т. 3 и приел, че одобрената с обжалваното решение на общинския съвет оценка не отговаря на тези изисквания и не е обоснована с реално осъществени разпоредителни сделки. Счел, че особеностите на процесния имот са отразени най-точно именно в приетата по делото допълнителна оценителна експертиза в частта й по т. 3/л. 175/. Посочил, че при нея е определена стойността на процесния имот – земя, чрез използване на аналози от пазарно продадени имоти като от тази стойност е извадена стойността на отстъпеното право на строеж и съпътстващото го право на ползване, изчислена отново на база цената на 1 кв. м., коригирана с коефициенти за срока на учредените вещни права и вида на наложените ограничения. С оглед на това приел за обоснован определяният от вещото лице коефициент Ксп, доколкото правото на ползване на целия имот съгласно отменения чл. 15 на ЗС не означава, автоматично че общината като собственик се е лишила напълно от своето право на ползване, защото тя би могла да ползва имота или част от него, стига това да е по начин, непрепятстващ ползването му от собственика на законно построената сграда в него. По тези съображения приел че решението на ОбС – Иваново, в оспорената част, следва да бъде изменено, като размерът на пазарната оценка на недвижимия имот бъде определен в съответствие със заключението на вещото лице по т. 3 от приетата допълнителна съдебно-оценителна експертиза. Приел, че според удостоверението за данъчна оценка на имота, данъчната оценка на целия имот е 1336, 30 лева, поради което пазарната оценка в размер на 3 107 лева без ДДС, определена от вещото лице, отговаря на изискването на чл. 41, ал. 2, изр. първо от ЗОС и на чл. 48, ал. 3 от Наредба № 10 на ОбС – Иваново след изменението й, прието с решение № 69 по протокол № 8/20.02.2020 г. Обжалваното решение е валидно и постановено в съответствие с приложимата материалноправна уредба, без нарушения на процесуалните норми и е обосновано. По доводите в първата касационна жалба: Неоснователен е първият довод на първия касационен жалбоподател за недопустимост на първоинстанционната жалба, защото по делото действително липсват данни за датата на публикуване на процесното решение в сайта на ОС-Иваново и защото то не е съобщено на жалбоподателя. То безспорно подлежи на съдебен контрол, тъй като представлява властническо волеизявление на колективен административен орган по разпореждане с общинско имущество по чл. 21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА и подлежи на оспорване по реда на чл. 45, ал. 3 от ЗМСМА, по аргумент от чл. 8, ал. 11 от ЗОС и тълкувателно решение № 5 от 10.12.2008 г. на ВАС по т. д. № 20/2007 г., до какъвто верен извод е стигнал и АС -Русе. По отношение на следващото възражение –за неправилно приета експертиза следва да се посочи, че начинът за определяне на размера на пазарната стойност, въз основа на която да се осъществи разпоредителната сделка е този по реда на Глава четвърта "Придобиване и разпореждане с имоти и вещи – общинска собственост" и по конкретно чл. 41, ал. 2 ЗОС, според който разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху имоти – общинска собственост, се извършват по пазарни цени, но не по-ниски от данъчните им оценки. Правилно съдът е приел, че приетата от Общински съвет Иваново пазарна стойност е необоснована, немотивирана и определена при неправилно приложение на материалния закон. Определянето на пазарна оценка на имота е елемент от материалната законосъобразност на административния акт, тъй като обуславя фактическите основания за одобряване на продажната цена. Направеният от съда извод, че така определената пазарна цена е завишена, е правилен. ВАС е последователен в практиката си, че при липса на вписани сделки в службата по вписванията по местонахождението на имотите следва да се вземат предвид офертните сделки като пазарен аналог за определяне на справедлива пазарна цена с прилагане на корекционните коефициенти/ в случая-Ксп - коефициент за наложените от сервитута ограничения на собственика на земята/ и на тази база да се определи цената на ограниченото вещно право. Съдът обосновано приел, че най-достоверна пазарна цена на процесния имот би дал методът на пазарните аналози, при който обаче от цената на 1 кв. м. земя, определена от цените на продадени сходни имоти с близко местоположение, бъде приспадната стойността на правото на строеж и правото на ползване, учредени върху тази земя, поради което обосновано възприел заключението на допълнителната експертиза в частта й по т. 3. Правилно е кредитирано заключението на съдебно-оценителна експертиза в тази част, като компетентно, пълно и подробно обосновано. В този смисъл е формирана практиката на Върховния административен съд - решение по адм. д. № 6327/2017 г.; адм. д № 13871/2017 г. и по-новата- решение № 15540 от 12.12.2018 г. по адм. д. № 8729/2018 г., решение № 3791 от 11.03.2020 г. по адм. д. № 5646/2019 г., решение № 10475 от 5.07.2019 г. по адм. д. № 1097/2019 г., решение № 292 от 11.01.2021 г. по адм. д. № 10749/2020 г. всички- ІІ отд. на ВАС. Предвид изложеното по-горе, съдът не е допуснал нарушения на материалноправните норми и е формирал обосновани правни изводи. На това основание настоящата жалба следва да се отхвърли. По доводите във втората касационна жалба: Неоснователно е основното възражение в тази касационна жалба за допуснато от съда нарушение относно цената на имота от 3107 лв., която според касатора следва да включва ДДС, а съдът незаконосъобразно я е приел като такава без ДДС. Противно на твърдяното в тази жалба, правилна е преценката на съда, че определената цена от вещото лице по делото е без ДДС. Този извод се налага първо- от удостоверението за данъчна оценка на имота- 1336, 30 лева без ДДС, поради което пазарната оценка в размер на 3107 лева без ДДС, определена от вещото лице, отговаря на изискването на чл. 41, ал. 2, изр. първо от ЗОС. Второ- известно е, че ДДС е дължимо при плащане, а и не всяка сделка с общинско имущество подлежи на облагане с ДДС. Трето- измененото решение № 87 на Общински съвет – Иваново, взето по протокол № 9/26.03.2020 г., в частта по т. 2, касае одобрена пазарна оценка в размер на 6 490 лева без ДДС /за продажба по реда на чл. 35, ал. 3 от ЗОС /, поради което и съдът е приел пазарна оценка за този имот в размер на 3107, 00 (три хиляди сто и седем) лева без ДДС. Затова и решението - в изменителната част, е също правилно. Предвид горните съображения настоящият състав на ВАС намира, че решението на административния съд е валидно и правилно, постановено при спазване на материалния и процесуалния закон, обосновано е и не страда от релевираните с касационните жалби пороци, поради което следва да се остави в сила. По частната жалба против определението, постановено по същото дело, с което е допълнено постановеното съдебно решение в частта за разноските: Съдът, в производство по чл. 248 от ГПК, вр. с чл. 144 от АПК, го постановил по молба на пълномощника на А. К. за допълване на издаденото решение в частта за разноските - тъй като освен присъдените от съда разноски в размер на 690 лв, са били претендирани и разноски за вещо лице в размер на 274, 50 лв, а съдът пропуснал да ги присъди. Съобразявайки това, АС Русе постановил оспореното пред ВАС определение, с което присъдил такива в размер на 274, 50 лева, платени за депозит за вещо лице. Определението е съобразено с разпоредбата на чл. 143, ал. 4 АПК, както и с обстоятелството че страната е била допълнително задължена от съда да внесе претендираната сума от 274, 50 лв., съобразно представената от вещото лице справка-декларация от 17.12.2020 г., поради което и то следва да се остави в сила. При този изход на спора искането на касаторите и частния жалбоподател за присъждане на разноски по делото, предвид разпоредбата на чл. 143, ал. 4 АПК, вр. с чл. 228 АПК е неоснователно и следва да бъде оставено без уважение. Водим от горното и на основание чл. 221, ал. 2, предложение първо от АПК, Върховният административен съд-Четвърто отделение,