Решение № 87 от 9.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1115/2011 г.

Решение № 87 от 9.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1115/2011 г., II г. о., ГК, докладчик съдията Велислав Павков Производството е по реда на чл. 290 от ГПК. Образувано е по касационна жалба на [фирма] против решение № 1090/11.07.2011 г., постановено по в. гр. д. № 1333/2011 г. от Окръжен съд - Пловдив, IV-ти състав. Постъпил е писмен отговор от ответникът по касационната жалба [фирма] оспорва касационната жалба по същество. Касационното обжалване е допуснато с определение на състава на ВКС от 18.11.2011 г. Касационното обжалване е допуснато в приложното поле на разпоредбата на чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК, по правния въпрос, формулиран от касатора, а именно: "особения режим на управление на общите части на жилищните комплекси от затворен тип, съгласно чл. 2 от ЗУЕС, както и кръгът на лицата, които имат право да свикват общо събрание на етажната собственост при наличието на комплекси от затворен тип". По отговора на правния въпрос, съдът приема следното: Разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС предвижда особена форма на управление на общите части на т. н. комплекси от затворен тип, съгласно което, управлението на общите части на тези комплекси се урежда с писмен договор, с нотариална заверка на подписите, сключен между инвеститора на комплекса и собствениците на индивидуални обекти в същия. Разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС е специална по отношение на останалите норми на закона, касаещи управлението на етажната собственост, като се отнася единствено до комплекси от затворен тип, както и само до управлението на общите части на същия. Разпоредбите на чл. 8 и сл. от ЗУЕС имат за цел регламентацията на по-широк кръг от правомощия и задължения, свързани не само с общите части на сграда, но и ползуването им, контрол върху решенията и спазване на задълженията на собственици и ползуватели и т. н. Органите на управлението на етажната собственост, съгласно разпоредбата на чл. 10 от ЗУЕС, са общото събрание и управителен съвет /управител/. Договорните права и задължения, възникнали въз основа на договора по чл. 2 от ЗУЕС не могат да доведат до възникване на друг, непосочен в закона орган на управление на етажната собственост. С договора по чл. 2 от ЗУЕС не следва да се приеме, че се създават права за трети лица, извън лицата, посочени в чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС, притежаващи по закон инициатива за свикване на общо събрание. Отделен е въпросът за делегиране на тези правомощия, което е допустимо, но следва да стане изрично и в предвидената от закона форма - с нотариална заверка на подписите, доколкото това е и формата, при която се допуска участието на трети лица от името на лицата, които имат право да участвуват в общо събрание, при неговото провеждане. По касационната жалба, подадена от [фирма], съдът приема следното: Не е било спорно по делото, че общото събрание на етажната собственост е свикано от [фирма], което дружество е изпълнител по договори за управление и поддръжка на жилищен комплекс, сключени с част от етажните собственици, преди влизане в сила на ЗУЕС. Договорите са без нотариална заверка на подписите, не отговарят по съдържание и формалните изисквания за вписване на договори, сключени по реда на чл. 2 от ЗУЕС, като в тях липсва и изрично упълномощаване за инициатива за свикване на общо събрание по реда на чл. 12 и сл. от ЗУЕС, от страна на собствениците, страна по тези договори. Предвид изложеното и отговора на правния въпрос, изпълнителят по тези договори не е лице от кръга на чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС, които могат да инициират свикване на общо събрание, при посочения в закона ред. Като е постановил решението си в горния смисъл, окръжният съд е постановил правилно решение, което следва да се остави в сила. Водим от горното, състава на ВКС, второ отделение на гражданската колегия