Решение № 33 от 27.02.2019 г. на ВКС по гр. д. № 1722/2018 г.

Решение № 33 от 27.02.2019 г. на ВКС по гр. д. № 1722/2018 г., I г. о., ГК, докладчик съдията Светлана Калинова Производството е по чл. 290-293 ГПК. Образувано е по касационна жалба с с вх. № 161/08.01.2018 г., подадена от "Ейрене"ООД чрез процесуалния представител на дружеството адв. Т. Х. Ч. -В. от АК-П. и по касационна жалба с вх. № 1443/16.02.2018 г., подадена от Сдружение "Съюз на учените в България" чрез процесуалния представител на сдружението адв. А. Д. С. от САК, срещу решение № 238/04.12.2017 г., постановено от Пловдивския апелативен съд, втори граждански състав по в. гр. д. № 530/2017 г., с което решението на първоинстанционния съд е отменено и вместо това е признато правото на "Те-Строй 2011 г. " ООД на изкупуване на сграда с идентификатор.......... по КК и КР на [населено място] с административен адрес [населено място], [улица], която сграда представлява "Дом на учените" – масивна триетажна сграда със сутерен, с обща разгъната застроена площ от 608.19 кв. м., състояща се от: първи етаж със застроена площ от 202. 29 кв. м., втори етаж със застроена площ 203.41 кв. м., трети етаж със застроена площ от 202.49 кв. м., която сграда е построена в ПИ с идентификатор............ по КККР на [населено място], при условията, уговорени в договора за продажба на сградата от 29.08.2016 г., том..., рег. №......, дело № 884/2016 г. на помощник-нотариус по заместване при нотариус К. Д., с район на действие РС-К., сключен между Сдружение "Съюз на учените в България" като продавач и "Ейрене" ООД като купувач и при условие, че заплати на "Ейрене" ООД сумата от 250000 лв. в едномесечен срок от влизане на решението в сила. С определение № 530/27.11.2018 г., постановено по настоящето дело, касационното обжалване е допуснато по подадената от "Ейрене"ООД касационна жалба по въпроса следва ли съдът при уважаване на предявен по реда на чл. 66, ал. 1 ЗС във вр. с чл. 33, ал. 2 ЗС иск да присъди на изместения купувач и разноските, направени при сключването на договора. В касационната жалба се поддържа, че обжалваното решение е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. Излагат се съображения, че при постановяването му не е направена безпристрастна оценка на събраните по делото доказателства в тяхната съвкупност; неправилно е прието, че при наличие и на предварителен договор за продажба, предложението за изкупуване следва да бъде отправено до лицето, което е собственик на земята към момента на сключване на окончателния договор, а не до лицето, което е собственик на земята към момента на сключване на предварителния договор; неправилно е прието, че липсва покана за изкупуване; неправилно не са взети предвид действително уговорените условия на насрещната престация, както и че не са присъдени разноските, направени при сключването на договора; не е отчетено обстоятелството, че правото на строеж е било отстъпено по реда на чл. 15 ЗС (отм.); , а не по реда на чл. 63 ЗС. Моли обжалваното решение да бъде отменено. Претендира присъждане на направените по делото разноски. В писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК ответникът по касационна жалба "Тe-Строй 2011"ООД изразява становище, че подадената от "Ейрене"ООД касационна жалба е неоснователна по изложените в отговора съображения. Върховният касационен съд, като обсъди доводите на страните във връзка с изложените касационни основания и като извърши проверка на обжалваното решение по реда на чл. 290, ал. 1 и чл. 293 ГПК, приема следното: "Те Строй 2011"ООД е предявило по реда на чл. 66, ал. 1 ЗС вр. чл. 33, ал. 2 ЗС срещу Сдружение "Съюз на учените в България" и "Ейрене" ООД иск за признаване право на изкупуване на сградата с идентификатор............... по КККР на [населено място] с твърдението, че притежава правото на собственост върху дворното място, в което е построена сградата /н. а. № 05.07.2016 г., т. IV, рег. №..., дело № 655/2016 г. /, като преди продажбата на сградата, извършена от Сдружение "Съюз на учените в България" на 29.08.2016 г. /н. а. №.., том..., рег. №..., дело № 2016 г. / не му е било предложено да изкупи земята при посочените в договора за покупко-продажба условия. С обжалваното решение е прието, че така предявеният иск е основателен и е признато правото на "Те-Строй 2011" ООД да изкупи процесната сграда при условие, че заплати на "Ейрене" ООД сумата от 250 000 лв. в едномесечен срок от влизане на решението в сила. Посочено е, че страните не повдигат спор относно приетата за установена на базата на събраните в първоинстанционното производство фактическа обстановка, която е изложена в обжалваното решение както следва: Със заповед № РД-14-185 от 18.05.1993 г. на кмета на Кърджали на Съюза на учените в България е отстъпено право на строеж на Дом на учения върху общинска земя, за учредяването на което е сключен договор на 21.05.1993 г., след което с н. а. №.. от 02.07.1993 г., том..., дело № 1993 г. С. на учените в България е признат за собственик на изградения Дом на учените, представляващ масивна триетажна сграда със сутерен в [населено място] на [улица]. Прието е, че на 07.10.2015 г. на проведено заседание на УС на Съюза на учените в България /след взето решение на проведеното на 24.03.2011 г. ОС на организацията за упълномощаването на УС да търси най-правилното и изгодно правно и финансово решение на проблема с тази сграда и при необходимост да пристъпи към нейната продажба/, на което са присъствали и потенциалните купувачи Д. В. и Д. П., е обсъждана предложената от тях оферта и е взето решение за сключването на договор за продажба на цена от 250 000 лв., която сума да бъде преведена по сметка на "Наука-инвест"ООД като част от главницата по договор за кредит № 1682. 0714/27.04.2015 г. в "Търговска банка Д"АД и разходите по извършването на сделката се поемат от купувача. Взето е предвид обстоятелството, че на 25.11.2015 г. е сключен предварителен договор между Сдружение "Съюз на учените в България" и "Ейрене"ООД, съдружници в което дружество са Д. В. и Д. П., за продажбата на сградата за сумата от 250 000 лв., от която 50 000 лв. платими в 10-дневен срок чрез банков превод в специална сметка в "Търговска банка Д"АД, а останалите 200 000 лв. в деня на нотариалното изповядване на сделката по банков път, със срок за сключване на окончателния договор 31.12.2015 г., удължаван в последствие с няколко анекса, както и че окончателният договор е сключен на 29.08.2016 г. Взето е предвид обстоятелството, че сумата от 50 000 лв. е заплатена от купувача "Ейрене"ООД със собствени средства по банковата сметка на продавача в "Търговска банка Д"АД, а останалата сума от 200 000 лв. е платена съгласно условията по договор за кредит №.......... от 24.08.2016 г. чрез предоставения на купувача банков кредит след вписване на 29.08.2016 г. на договорна ипотека върху имота и застраховка на имота в полза на банката. Взето е предвид обстоятелството, че към датата на сключване на предварителния договор собственици на поземления имот, в който е построена сградата, са били съпрузите И. и Е. М., като с договор от 05.07.2016 г., обективиран в н. а. №...., том IV, рег. №...., дело № 2016 г. /, те са продали поземления имот на "ТЕ СТРОЙ 2011" ООД, както и че на 14.10.2015 г. от Сдружение "Съюз на учените в България" до съпрузите М. е изпратена на основание чл. 66, ал. 1 ЗС във вр. с чл. 33, ал. 2 ЗС покана за изкупуване на сградата за впоследствие договорената цена от 250 000 лв. без ДДС, връчване на която обаче не е било извършено, тъй като при посещения на адреса на девети, единадесети и дванадесети ноември, 2015 г. лицето не е открито и достъп до сградата не е осъществен, понеже вратата е с чип. При установяване на фактическата обстановка въззивният съд е взел предвид всички събрани по делото доказателства, които е обсъдил в тяхната съвкупност и при спазване на предвидените в ГПК правила. Въз основа на така установената фактическа обстановка въззивният съд е приел, че към момента на сключване на предварителния договор земята, върху която е построена сградата, е била собственост на съпрузите М., а към датата на сключване на окончателния договор земята е била собственост на "Те Строй 2011" ООД, до което дружество до нотариалното изповядване на сделката писмена покана за изкупуване на сградата не е била отправяна, а такава покана не е връчена и на праводателите на дружеството. Правилно за неоснователни са приети доводите на Сдружение "Съюз на учените в България" и "Ейрене"ООД, че разпоредбите на чл. 66, ал. 1 и чл. 33, ал. 2 ЗС изискват за възникване на право на изкупуване съществуване на съсобственост върху сградата, като са изложени съображения, че наличието на съсобственост върху сградата би обосновало директно приложение на основния фактически състав на изкупуване при съсобственост по чл. 33 ЗС и би обезсмислило нормата на чл. 66, ал. 1 ЗС, която е приложима именно в настоящата хипотеза на извършена от едноличния собственик на постройката продажба на същата на трето лице без предварително да е предложил изкупуването й на собственика на земята. Неоснователен е доводът на касатора, че разпоредбата на чл. 15 (отм.); ЗС препятства възможността да бъде признато право на изкупуване на лице, което е придобило собствеността на терена от общината или държавата. Законът не предвижда подобно ограничение на правото на изкупуване само до лицето, което първоначално е учредило правото на строеж по реда на чл. 15 (отм.); ЗС. Всеки последващ приобретател на терена има правата по чл. 66 ЗС. Разпоредбите на ПМС № 235/1996 г. и чл. 35, ал. 3 ЗОбС намират приложение само докато теренът принадлежи на общината. След като правото на собственост върху терена вече не принадлежи на държавата или общината, приложение намират общите правила на ЗС. Правилно е прието също така, че предварителният договор няма отношение към възникването и съществуването на правото на изкупуване, което е обусловено единствено от собствеността на "Те Строй 2011" ООД върху земята към датата на продажбата на сградата, извършена без преди това да е бил поканен писмено да я изкупи при същите условия. Възможността за изкупуване по реда на чл. 33, ал. 2 ЗС, респективно на чл. 66 ЗС, възниква едва при сключването на окончателния договор. Законът не предвижда възможност собственикът на терена да встъпи в облигационното отношение по сключен предварителен договор, което обуславя извода, че преценката дали на лицето, притежаващо правото на собственост върху дворното място е предложено надлежно да изкупи сградата, следва да бъде извършена, както правилно е приел въззивният съд, към момента на сключване на окончателния договор и при посочените в този договор условия. Още повече, че в настоящия случай не е установено и към момента на сключване на предварителния договор поканата за изкупуване да е достигнала до лицето, което е притежавало правото на собственост върху дворното място. Неоснователно е оплакването на касатора за допуснати от въззивния съд нарушения на съдопроизводствените правила при извършването на преценка дали собственика на земята е бил надлежно поканен да изкупи сградата. В съответствие с изискванията на ГПК въззвният съд е обсъдил всички събрани по делото доказателства, вкл. товарителница и обратна разписка на куриерска фирма, според удостовереното с която връчване на изпратената до И. М. покана не е извършено. Обсъдени са и показанията на разпитания по делото свидетел П. П. досежно връчването на поканата. Свидетелските показания за приети за недопустимо доказателствено средство единствено по отношение отправянето на устна покана за изкупуване, но не и по отношение факта на връчване на изпратена писмена покана. Още повече, че по делото не съществува спор, че писмена покана до притежаващото правото на собственост върху терена дружество не е била отправяна. С оглед на това за правилен следва да се приеме изводът на въззивния съд, че на "Те Строй 2011" ООД следва да бъде признато правото на изкупуване на сградата при действително уговорените съществени елементи на продажбата, а именно за цена от 250 000 лв. Правилен е и изводът на въззивния съд, че за съществен елементи на продажбата следва да бъдат приети уговорките относно сроковете и начина на плащане на цената, които касаят заплащане на цена от 250 000 лв., като сключеният от дружеството-купувач "Ейрене" ООД договор за кредит и учредената за обезпечаването му ипотека не са част от условията на продажбата, тъй като те касаят начина и сроковете за изпълнение на задължението на купувача по сключения договор за заплащането на продажната цена, а не самата нея като съществен елемент на продажбата. Правилно е прието, че встъпвайки в продажбеното правоотношение, "Те Строй 2011" ООД не встъпва и в това по сключения от "Ейрене" ООД договор за кредит, както и че не е необходимо изрично изявление от "Те Строй 2011" ООД, че приема ипотеката, доколкото ипотеката следва имота без за това да е необходимо съгласието на приобретателя. Не може да бъде споделен обаче изводът на въззивния съд, че встъпващият в правата на купувача не дължи на лицето, което замества в продажбеното правоотношение разноските, направени при сключването на договора. Според настоящия състав на Първо ГО на ВКС по въпроса, с оглед на който е допуснато касационното обжалване, следва да се приеме, че на изместения купувач се дължат и всички разноски, които той е направил при сключването на договора, включително нотариалните такси. Тези суми следва да бъдат присъдени с оглед общото правило на чл. 186, ал. 1 ЗЗД, съгласно което разноските за прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот се заплащат от страните по равно, освен ако не се установи, че е уговорено заплащането им от купувача и е доказано, че са платени от него. Ако разноските са платени от страните по равно според общото правило, изкупуващият следва да възстанови на купувача платеното от него. Ако е установено, че изместеният купувач е заплатил всички разноски в нотариалното производство, тези разноски следва да му бъдат възстановени изцяло. В случая по делото е установено, че данъчната оценка на имота към момента на сключване на договора възлиза на 473 100. 54 лв. Определената по правилото на т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност нотариална такса възлиза на 1476. 70 лв. Данъкът за придобиване на недвижим имот възлиза на сумата от 10408. 21 лв., като от платежно нареждане от 29.08.2016 г., съдържащо се в нотариалното дело, се установява, че тази сума е платена от името на "Ейрене" ООД. От съдържащото се в нотариалното дело платежно нареждане от същата дата се установява, че от името на "Ейрене" ООД е платена и таксата за вписване на покупко-продажбата в размер на 473. 11 лв. Или общо сумата, която "Ейрене" ООД е заплатило в качеството си на купувач по сключения на 29.08.2016 г. договор за покупко-продажба, възлиза на сумата 12358. 02 лв., която сума встъпващото в правата на купувача "Те-Строй 2011" ООД следва да заплати на изместения купувач. По реда на чл. 293, ал. 2 ГПК в частта, с която е определена сумата, която "Те-Строй 2011"ООД следва да заплати на "Ейрене"ООД, за да изкупи сградата, обжалваното решение следва да бъде отменено като неправилно и вместо това спорът бъде решен по същество, като на "Те-Строй 2011"ООД бъде признато право на изкупуване при условие, че заплати на "Ейрене" ООД сумата от 262358. 02 лв. в едномесечен срок от влизането на решението в сила. С оглед изхода на спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на "Ейрене"ООД следва да бъде присъдена сумата 10074. 16 лв., представляваща направените по делото разноски. По изложените по-горе съображения, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение Р Е Ш И: ОТМЕНЯ въззивното решение № 238/04.12.2017 г., постановено от Пловдивския апелативен съд, втори граждански състав по в. гр. д. № 530/2017 г., в частта, с която правото на "Те-Строй 2011" ООД на изкупуване на сграда с идентификатор............... по КК и КР на [населено място] с административен адрес [населено място], [улица], която сграда представлява "Дом на учените" – масивна триетажна сграда със сутерен, с обща разгъната застроена площ от 608. 19 кв. м., състояща се от: първи етаж със застроена площ от 202. 29 кв. м., втори етаж със застроена площ 203. 41 кв. м., трети етаж със застроена площ от 202. 49 кв. м., която сграда е построена в ПИ с идентификатор............... по КККР на [населено място], е признато при условията, уговорени в договора за продажба на сградата от 29.08.2016 г., том..., рег. №...., дело № 2016 г. на помощник-нотариус по заместване при нотариус К. Д., с район на действие РС-К., сключен между Сдружение "Съюз на учените в България" като продавач и "Ейрене"ООД като купувач и при условие, че заплати на "Ейрене"ООД сумата от 250000 лв. в едномесечен срок от влизане на решението в сила и вместо това ПОСТАНОВЯВА: ПРИЗНАВА правото на "Те-Строй 2011" ООД, ЕИК 202251291, със седалище и адрес на управление: [населено място], [улица], вх. Б, ет. 2, ап. 13, на изкупуване на сграда с идентификатор.................. по КК и КР на [населено място], одобрени със заповед №РД-18-66 от 18.10.2006 г. на изпълнителния директор на АК, последно изменение със заповед №КД-14. 09-172 от 03.08.2010 г. на началника на С. -К., с административен адрес [населено място], [улица], с предназначение: административна, делова сграда, със застроена площ от 204 кв. м., брой етажи 3, стар идентификатор №.............., която сграда представлява "Дом на учените" – масивна триетажна сграда със сутерен, с обща разгъната застроена площ от 608. 19 кв. м., състояща се от: първи етаж със застроена площ от 202. 29 кв. м., включващ пет помещения, два санитарни възела и фоайе; втори етаж със застроена площ 203. 41 кв. м., включващ пет помещения, два санитарни възела и фоайе; трети етаж със застроена площ от 202. 49 кв. м., включващ шест помещения, два санитарни възела и фоайе; сутерен, включващ три помещения и коридор, както и стълбищна площадка на всеки етаж с по едно помещение, която сграда е построена в ПИ с идентификатор.............. по КККР на [населено място], при условията, уговорени в договора за продажба на сградата от 29.08.2016 г., предмет на нотариален акт за продажба на недвижим имот № 29.08.2016 г., том.., рег. №.........., дело № 2016 г. на помощник-нотариус по заместване К. Д., с район на действие РС-К., вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 020, сключен между Сдружение"Съюз на учените в България", ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: [населено място], район О., [улица], ет. 2 като продавач и "Ейрене"ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: [населено място], район С., [улица], ет. 2, офис № 6, като купувач, и при условие, че заплати на "Ейрене"ООД, ЕИК ********* сумата от 262358. 02 лв. /двеста шестдесет и две хиляди триста петдесет и осем лева и 2 ст. / в едномесечен срок от влизане на решението за изкупуване в сила, от които 250000 лв. /двеста и петдесет хиляди лева/ цена по договора за продажба и 12358. 02 лв. /дванадесет хиляди триста петдесет и осем лева и 2 ст. / платени такси и разноски в нотариалното производство. ОСЪЖДА "Те-Строй 2011" ООД на основание чл. 78, ал. 1 ГПК да заплати на "Ейрене"ООД сумата 10074. 16 лв. /десет хиляди седемдесет и четири лева и 16 ст. /, представляваща направените по делото разноски. Решението е окончателно.