Решение № 74 от 17.04.2012 г. на ВКС по гр. д. № 845/2011 г.

Решение № 74 от 17.04.2012 г. на ВКС по гр. д. № 845/2011 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Мария Иванова Производството е по чл. 290 и сл. от ГПК. ВКС разглежда касационната жалба на Х. Х. срещу въззивното решение на Окръжен съд Стара Загора /ОС/ по гр. д. № 470/10 г. Обжалването е допуснато на осн. чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК, след констатацията, че въззивното решение противоречи на практика на ВКС по чл. 290 от ГПК по въпросите: може ли с общо / генерално/ пълномощно да се извършват разпоредителни действия с недвижими имоти, без в пълномощното да са описани имотите и параметрите /съществените условия/ на сделките или за валидно разпореждане с недвижим имот е необходимо изрично пълномощно; може ли пълномощникът сам да определи цената по договор за продажба на имота, без да са му предоставени такива правомощия и води ли това излизане от обема на предоставената представителна власт до нищожност на продажбата. В касационната жалба се правят оплаквания за неправилност - необоснованост и незаконосъобразност, на решението и се иска отмяната му. Ответниците по жалба Р. Х. и Н. К. я оспорват като неоснователна. ВКС на РБ, като разгледа жалбата, намира следното по заявените с нея основания за неправилност на въззивното решение: В. съд е отхвърлил предявените от касатора срещу ответниците искове по чл. 26, ал. 2 от ЗЗД - за признаване нищожността на договор за продажба на апартамент в гр. Ст. З., сключен с нот. акт № 108/02 г. между общите наследодатели /родители/ на ищеца и първия ответник Стана и К. К., като продавачи, действащи чрез пълномощник и втория ответник, като купувач, поради липса на съгласие на продавачите и по чл. 108 от ЗС - за признаване, че ищецът е собственик по наследство на 1/2 ид. ч. от апартамента и за осъждане на втория от ответниците да му предаде владението на тази част. Приел е, че пълномощното за разпореждане с недвижим имот е винаги изрично, освен ако волята за разпореждане не е изразена общо, като то е предоставено изцяло на преценката на пълномощника, както е в случая. У. са овластили сина си - първия ответник Р. К. с право да извърши разпореждане с недвижимите им имоти, като са му предоставили да избере начина и вида на разпореждане. Затова не може да се приеме, че липсва волята им за разпореждане с имота чрез продажбата му. Налице е валидно генерално пълномощно, поради което не е необходимо волята на упълномощителите за процесното разпореждане да е изразена изрично - с посочване на конкретен имот и цена. Спорът дали цената е платена е извън предмета на иска по чл. 26, ал. 2 от ЗЗД. Произнасянето на въззивния съд по въпроса за необходимото упълномощаване противоречи на посочените при допускане на обжалването решения на ВКС по чл. 290 от ГПК - по гр. д. № 613/10 г. на второ г. о. и 869/09 г. на трето г. о. и по реда на ГПК, отм. - по гр. д. № 2670/01 г. на четвърто г. о. Според трайната практика на ВКС генералното пълномощно не е достатъчно за да се извърши продажба на недвижим имот, а е необходимо изрично пълномощно. В последното следва да се конкретизира имотът /с достатъчни за безсъмнената му идентификация признаци/, видът на разпореждането и съществените му условия /при продажба - цената на имота/. Ако в пълномощното не са посочени имотът, видът на разпореждането, условията на договаряне и цената, упълномощаването е общо. Предоставянето на неограничена представителна власт и право на пълномощника да договаря при условия, каквито намери за добри, не изразява волята на упълномощителя относно основните параметри на сделката, не представлява и не предоставя изрично /конкретно/ упълномощаване. ВКС на РБ, в този състав, напълно споделя тази практика и постановява решението си въз основа на нея, на осн. чл. 291, ал. 1, т. 1 от ГПК. По същество жалбата е основателна. Фактите по делото са установени и безспорни: С пълномощно с нот. заверка на подписите от 10.06.02 г. Стана и К. К. упълномощили сина си Р. Х. със следните права: Да извършва всякакви правни действия от тяхно име и за тяхна сметка, да ги представлява пред всички организации, лица и учреждения, включително да извършва разпоредителни действия, а също и следните примерно посочени правни действия, изброяването на които не ограничава извършването на всички останали възможни правни действия; да извършва всякакви сделки на разпореждане и управление с имуществото на упълномощителите, вкл. с недвижимите им имоти. С това пълномощно Р. Х. сключил от името на упълномощителите процесната продажба на апартамента им в гр. Ст. З. с площ от 55 кв. м., като го продал на своя син - отв. Н. К., за сумата от 5087 лв., колкото е и данъчната оценка на имота. Упълномощаването е общо в смисъла, изяснен по -горе и извършеното с него конкретно разпореждане с недвижим имот на упълномощителите е без представителна власт по чл. 42, ал. 1 от ЗЗД. Това е точното основание на претендираната нищожност, защото в случая не се твърди и установява липса на волеизявление /участие в сделката, при формално отразено такова/ или на съгласие на страната с обвързването й по лично сключен договор поради пълна недееспособност, физическо насилие, шега и пр., която да се квалифицира по чл. 26, ал. 2 от ЗЗД. Процесният договор е сключен чрез пълномощник, чиято представителна власт се определя според това, което упълномощителят е изявил - чл. 39, ал. 1 от ЗЗД. Действията без представителна власт или излизането от обема на предоставеното овластяване водят до висяща недействителност на сделката по чл. 42, ал. 1 от ЗЗД - р. по гр. д. № 92/09 г. на четвърто г. о. на ВКС. Възможността за потвърждаване по ал. 2 на с. р. обаче е отпаднала със смъртта на упълномощителите Продажбата следва да се признае за нищожна по иска с пр. осн. чл. 124, ал. 1 от ГПК, което обуславя уважаването и на ревандикационния иск на ищеца за наследствената му 1/2 ид. ч. от апартамента. Стана и К. К. са починали преди завеждане на делото и техни наследници са синовете им Х. Х. и Р. Х., видно от представените удостоверения за смърт и наследници. Обжалването въззивно решение е неправилно, следва да бъде отменено и вместо него да се постанови ново за уважаване на исковете по изложените съображения. Затова и на осн. чл. 293 от ГПК, ВКС на РБ, трето г. о.