Решение № 104 от 30.07.2018 г. на ВКС по гр. д. № 3811/2017 г.

Решение № 104 от 30.07.2018 г. на ВКС по гр. д. № 3811/2017 г., III г. о., ГК, докладчик председателят Емил Томов Производството е по реда на чл. 290 от ГПК. Образувано е на касационна жалба на С. А. М. от [населено място], с пълномощник адв. Цв. М., срещу решение № 613 от 16.03.2017 г. по в гр. дело № 2026/2016 г. на Софийски апелативен съд, с което е потвърдено решението по гр. д. № 274/2015 г. Софийски градски съд за отхвърляне на иск на настоящия касатор срещу Я. Х. П. и В. С. П. с предмет за обявяване на предварителен договор за покупко- продажба на недвижими имоти за окончателен, на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД Искът е бил предявен въз основа на сключен между страните на 17.05.2010 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в [населено място], описан в две точки, като ответниците са съпрузи. В т. 1 от предварителния договор като продаваем е посочен поземлен имот с идентификатор 65231.913.280 с площ от 364 кв. м. по кадастралната карта, цитирани са заповедите за нейното одобрение и изменение. За това описание на имота по т. 1 е препратено към съдържанието нот. акт № 16 том V, рег. 1142, н. д № 909 от 2006 г., представен от ищеца по делото. Съгласно представения титул за собственост, описаният имот е УПИ IХ кв. 203 по плана на [населено място] и притежание на първия от продавачите по силата на цитирания нот. акт за дарение. Този имот е бил изцяло застроен към момента на прехвърлянето му. Постройката е еднофамилна жилищна сграда 65231.913.280-1, описана в нотариалния акт като двуетажна, със застроена площ от 64 кв. м. В т. 2 от предварителния договор, на същия административен адрес в [населено място] е посочена като предмет на продажбата и съсобствена сграда с друга идентификация: недвижим имот, представляващ триетажна еднофамилна жилищна сграда с идентификатор 65231.913.280-3, построена в ПИ, описан по т. 1 от договора. Посочена е нейната застроената площ от 230 кв. м по кадастралната карта. По делото са представени две скици на СГКК-обл. София-за поземления имот и за построената в него жилищна сграда, като идентификационните им номера отговарят на посочените в предварителния договор. В скицата за сградата е посочено, че имотът е имал стар идентификатор 65231.913.280-1, който е идентичен с посочения при описанието на двуетажна жилищна сграда в н. а. № 198 от 23.05.2006 г. т. IIа н. д. № 385/2006 г., вписан с акт № 16, т. V, № 909/2006 при СВ-РС [населено място] (актът за вписване е посочен в предварителния договор). Както вече се изтъкна, съгласно този нотариален акт обещателят по предварителния договор Я. Х. П. е придобил двуетажна жилищна сграда (с идентификатор 65231.913.280-1) и дворното място по дарение от свои възходящи. На 22.06.2006 г. му е издадено разрешение за строеж за основно застрояване в процесния ПИ със сграда от 835,52 кв. м. РЗП при ЗП равна на 151,95 кв. м. Разрешението е по чл. 148, чл. 152, ал. 1 ЗУТ, за основно застрояване, по одобрен проект. На 17.09.2008 г. е издадено удостоверението по чл. 177, ал. 1, ал. 3 ЗУТ за въвеждане в експлоатация на тази сграда, изпълнена съгласно оборените проекти, като е отразено, че строежът е заснет и нанесен в кадастралната карта на [населено място] Цената за така описания имот по предварителния договор е общо 140 000 евро, от която при подписване на договора е декларирано плащане от 60 000 евро, на което страните са придали значение на капаро. Приложена е разписка от 17.05.2010 г., подписана от двамата продавачи за тази сума. Окончателната нотариална сделка е уговорена за 17.08.2010 г. и не се е състояла, включително след писмена покана на купувача от 10.01.2011 г. Ответниците не са депозирали отговор, не са взели становище по иска, нито по жалбите на ищеца, не са се явявали и по делото. При проверката по чл. 363 ГПК е прието за установено, че основанието в представената скица обещателят по предварителния договор Я. П. да бъде отбелязан като собственик на еднофамилна жил. сграда с идентификатор 65231.913.280.3 със ЗП 230 кв. м е "учредяване право на строеж по чл. 58 ЗТСУ от 22.06.2006 г., която сграда, вкл. с оглед с данъчно декларираните площи и етажност към 2015 г., се различавала от описаната в предварителния договор. Не е имало документи, пряко удостоверяващи за придобиване на обособени части от тази сграда от съпругата на обещателя В. П., също поела задължение за прехвърляне като страна по предварителния договор, само относно постройката. На ищеца е указано да представи удостоверение от службата по вписванията с оглед правата в собствеността, като пред първоинстанционния съд защитата му е заявила направените постъпки за снабдяване и обективни пречки да спази срока, но е поддържала също така, че положителен извод за собствеността следва да се направи и без това удостоверение. Първоинстанционният съд не е направил положителен извод за установеност по отношение собствеността и на това основание е отхвърлил иска. На свой ред въззивният съд е констатирал, че доказателства за собственост, по-точно за съсобственост на сградата липсват, както и че по данни от данъчната служба сградата е посочена четириетажна, в която връзка е изтъкната и площта по разрешението за строеж (РЗП), която е по-голяма от посочената в скицата и предварителния договор. Поради изтъкнатите различия в квадратурата и етажността, според въззивния съд остава неясно за каква точно част е сключен предварителния договор. Касационната жалба съдържа искане за отмяна на решението като неправилно, незаконосъобразно и необосновано, изтъкват се допуснати процесуални нарушения. Въззивният съд не е посочил в мотивите какво е приел от фактическа страна и въз основа на кои доказателства, а изводите му сочат на неправилно възприета фактическа обстановка. Необосновани са изводите за липса на доказателства за собственост . Доказателствата са налагали извода, че имотът и сградата са изцяло в посочените в предварителния договор квадратури. Без да е обсъдил доводите на жалбоподателя и без да е основал решението си на доказателствата Софийски апелативен съд е приложил неправилно закона. Незаконосъобразно е възприето, че в случая е бил необходим нотариален акт, за да се направи извод кой и в какъв обем е разрешил на ответника да строи. Ответникът е строил в собствен урегулиран поземлен имот, затова не може да се изисква от ищеца-купувач по предварителния договор да удостоверява с нотариален акт правата на обещателя, а съдът е трябвало да направи извод за тях. Ответниците по касационната не са заявили становище. С определение № 188 от 20.03.2018 г. на ВКС, III г. о. жалбата е допусната до разглеждане по процесуалноправен въпрос за задължението на въззивния съд да изпълни изискването на чл. 235, ал. 2 ГПК и да основе изводите си на всички събрани по делото доказателства и след тяхната съвкупна преценка, съответно да изложи съображения защо отхвърля някои като недостоверни, или недостатъчни при проверката която извършва относно предпоставките за прехвърляне на собствеността при иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД по реда на чл. 363 ГПК. По изведения правен въпрос Върховен касационен съд III г. о намира следното: С постъпилата въззивна жалба от надлежна страна по делото, въззивният съд е сезиран както с проверка на обжалваното първоинстанционно решение, така и в качеството му на решаващ съд. Така е очертан предметът на въззивното производство и задълженията на въззивния съд и за настоящия случай, съгласно ТР № 1 от 09.12.2013 г. по т. д. № 1/2013 г. ОСГТК на ВКС. При решаващ извод на въззивната инстанция относно условията съдът да се произнесе с конститутивно съдебно решение по иска на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, решението следва да съдържа обсъждане на обстоятелствата, на които е основан иска и обстоятелствата по чл. 363 ГПК. Когато идентификацията, в случая необходима за дейността на съда по чл. 363 ГПК не се съдържа изчерпателно в нотариален акт за собственост на продавача относно сграда, посочена за продажба като еднофамилна, но е достатъчна за да изключи извод за самостоятелни обекти в тази сграда като отделна собственост, в рамките на проверката дали прехвърлителите са собственици на обещания за продажба застроен имот въззивният съд не следва да подхожда формално към второстепенни идентификационни признаци и данни при описанието на построената сграда в данъчни документи, като ги противопоставя на описанието по нотариален акт, удостоверяващ права към минал момент, тъй като придобивните основания по чл. 92 ЗС и чл. 21, ал. 1 СК не са извън предмета на проверката по чл. 363 ГПК. Следва да се преценят в съвкупност представените доказателства относно идентификацията на имота, да се укаже на ищеца за необходимостта от такива ако те са недостатъчни, а ако се констатират противоречиви данни в официални удостоверителни документи, съдът следва да прояви служебна активност за да изясни необходимите индивидуализиращи правото на собственост белези на имота като необходимо съдържание на конститутивното съдебно решение. Предвид изложеното, касационната жалба е основателна. Въззивинят съд е дал противното разрешение на поставения правен въпрос във връзка с прилагането на чл. 235, ал. 2 ГПК и чл. чл. 363 ГПК. Неправилни са формираните при решаващата дейност на въззивния съд изводи за обстоятелствата, предмет на проверката по чл. 363 ГПК относно предпоставките за прехвърляне на собствеността, включително дали отчуждителят е собственик, което да съответства по обем на проверката, извършвана от нотариуса при сделки с транслативен или учредителен за правото на собственост ефект. Обещателят по предварителния договор Я. Х. П. е придобил на 23.05.2006 г. по дарение от свои възходящи с нот. акт № 198, т. IIа н. д № 385/2006 г. застроен имот в [населено място], представляващ УПИ IХ кв. 203 по плана на [населено място] с идентификатор 65231.913.280 и площ от 364 кв. м. по кадастралната карта. На 22.06.2006 г., при съществуваща тогава двуетажна жилищна сграда (с идентификатор 65231.913.280-1) в дворното място, му е издадено разрешение за строеж в процесния ПИ, негова собственост, за застрояване със сграда от 835, 52 кв. м. РЗП, при ЗП равна на 151,95 кв. м. Разрешението е по чл. 148, чл. 152, ал. 1 ЗУТ за основно застрояване по одобрен проект. На 17.09.2008 г. е издадено удостоверението по чл. 177, ал. 1, ал. 3 ЗУТ за въвеждане в експлоатация на тази сграда, изпълнена съгласно одобрените проекти, като е отразено, че строежът е заснет и нанесен в кадастралната карта на [населено място], за което ищецът и купувач по предварителния договор е представил и скици. Съставът на САС необосновано е приел, че идентичността на обещания имот не е изяснена като съдържание на предварителния договор. За да се направи съответен на обстоятелствата по делото извод за връзка между фактите и собствеността, необходимо е било да се обсъдят представените доказателства, които преценени в съвкупност не сочат на извод, че описаната в предварителния договор към 17.05.2010 г. "триетажна жилищна сграда със застроена площ от 230 кв. м.", както е отразено и в издадената на 27.04.2015 г. скица, е различна или представлява само част от обещаната за продажба жилищна сграда поради "различия в квадратурата и етажността". Въззивният съд необосновано е формирал извода си, че сградата е четириетажна и след като в предварителния договор е посочена триетажна сграда, този договор не би могъл да се обяви за окончателен, тъй като не е ясно за каква част е сключен. Съгласно удостоверение за данъчна оценка № 483/20.02.2017 г. сградата е триетажно жилище с общо 836 кв. м. данъчно облагаема площ, от които мазе 146 кв. м. Това удостоверение, както и данните в писмо изх. № 1100-635/30.04.2015 г. на общ. Самоков за декларирани от собствениците при данъчното облагане три надземни и един подземен етаж (мазе146 кв. м) не сочи на имот с друга идентичност, тъй като и при предварителните договори принадлежностите следват главната вещ. Въззивният съд е направил и друг превратен извод - за недоказана собственост на сградата, поради посоченото в скицата "придобивно основание-учредяване право на строеж по чл. 58 ЗТСУ" за собственика Я. П.. В скицата е посочен е очевидно неприложим и отменен към посочената дата закон, но поради посочването му в документа според въззивния съд следва, че поземленият имот е съсобствен и поради това било необходимо правата за строеж да се учредят по нотариален ред Този извод не се основава на приетите по делото доказателства и на закона Изграден е в нарушение на правилата на формалната и правна логика. Също така, въззивният съд не е изложил конкретни съображения защо приема "разгърната застроена площ" и "застроена площ" за едно и също нещо, а разликата в двете възприема за признак на различни по индивидуализацията си недвижимости. Така е мотивирал решението си в противоречие с установената практика на ВКС по прилагането на чл. 235, ал. 2 ГПК и чл. 363 ГПК. Налага се отмяна на обжалваното решение и връщане на делото на въззивния съд за ново разглеждане от друг състав на Софийски апелативен съд, който да изиска актуализирани данни за данъчната оценка на имота, предмет на предварителния договор и който да обсъди доказателствата по делото съвкупно и във взаимна връзка при формиране на извод относно правото на собственост на обещателите по предварителния договор. Ако при обсъждането и преценката на събраните доказателства решаващият съд намери, че те са недостатъчни за надлежната индивидуализация на сградата в решението, или са недостатъчни за да се отстрани съмнението, че фактически построеното не съответства на разрешеното и част от него може да представлява самостоятелна вещ, следва да укаже на ищцовата страна за необходимостта от техническа експертиза за изясняване на тези фактически въпроси, респ. да назначи вещо лице. Водим от горното, Върховният касационен съд, IIIг. о.