Решение № 10748 от 10.10.2024 г. на ВАС по адм. д. № 5906/2024 г.

Производството е по реда на чл. 208 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс /АПК/. Образувано по касационна жалба на К. И. Ш. и Й. Д. Ш., подадена чрез упълномощения адвокат С. Георгиева, против решение 1746 от 29.02.2024 г., постановено по адм. дело 1844/2023 г. по описа на Административен съд-Бургас, с което е отхвърлена жалбата им против решение по т. 36 от заседание на Общински съвет- Бургас, проведено на 31.08.2023 г., обективирано в Протокол 55 от същата дата, публикувано на 07.09.2023 г., за продажба на недвижим имот- частна общинска собственост, съставляващ урегулиран поземлен имот VІІІ-699 в кв. 124 по ПУП-ПРЗ на ЦГЧ- гр. Бургас, с идент. 07079.612.219 по кадастралната карта на гр. Бургас, целият с площ от 169 кв.метра, за сумата от 485 110 лева без ДДС и жалбоподателите са осъдени да заплатят на Общински съвет- Бургас направените по делото разноски. В жалбата се излагат доводи за неправилност на обжалваното решение като постановено в нарушение на материалния закон, при допуснати съществени нарушения на процесуалните правила и необоснованост - касационни отменителни основания по чл. 209, т. 3 АПК. Иска се отмяната му и присъждане сторените по делото разноски. Ответникът - Общински съвет Бургас, в депозиран по делото писмен отговор чрез процесуалния представител юрисконсулт М.Тодорова, изразява становище за неоснователност на касационната жалба и моли същата да бъде отхвърлена, а обжалваното решение оставено в сила. Направено е искане за присъждане на юрисконсултско възнаграждение съгласно Наредба 1 от 09.07.2024 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения. Представителят на Върховната прокуратура дава мотивирано заключение за неоснователност на касационната жалба. Счита, че обжалваното решение не страда от релевираните в касационната жалба пороци и следва да бъде оставено в сила. Върховният административен съд, състав на четвърто отделение, намира касационната жалба за допустима - подадена срещу подлежащо на обжалване решение, от страна по делото, за която то е неблагоприятно и в срока по чл. 211, ал. 1 АПК, а разгледана по същество за неоснователна. Производството пред административния съд е било образувано по жалба на К. И. Ш. и Й. Д. Ш. против решение по т. 36 от заседание на Общински съвет- Бургас, проведено на 31.08.2023 г., обективирано в Протокол 55 от същата дата, публикувано на 07.09.2023 г., за продажба на недвижим имот- частна общинска собственост, съставляващ урегулиран поземлен имот VІІІ-699 в кв. 124 по ПУП-ПРЗ на ЦГЧ- гр. Бургас, с идент. 07079.612.219 по кадастралната карта на гр. Бургас, целият с площ от 169 кв.метра, за сумата от 485 110 лева без ДДС. За да отхвърли подадената жалба, първоинстанционният съд е приел, че оспореното решение на Общински съвет- Бургас е издадено от компетентен орган, по мотивирано предложение от кмета на общината, при необходимите съгласно разпоредбите на чл. 27, ал. 2 и ал. 3 от Закона за местното самоуправление и местната администрация /ЗМСМА/ кворум и мнозинство, както и при спазване на изискуемата форма. Като неоснователни са преценени доводите на жалбоподателите за допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените правила, изразено в липса на мотиви. Според съда оспорения акт е основан на фактическите констатации, съдържащи се в докладната записка от кмета на общината, сочещи наличие на установените в нормата на чл. 35, ал. 3 от Закона за общинската собственост /ЗОС/ материалноправни предпоставки, а мотиви за приетата цена на имота се съдържат в изявленията на общински съветници, отразени в протокола от заседанието, както и в приложения доклад за определяне на пазарна стойност на оценител Л. Плачкова. Съдът е счел за неоснователни и възраженията на жалбоподателите за незаконосъобразност на оспорения акт, поради липса на нарочно решение на комисията, назначена със заповед 2895/23.08.2022 г. на кмета на Община Бургас, относно цената на имота, тъй като подобно изискване не е предвидено нито в ЗОС, нито в приложимата Наредба за реда за придобиване, управление и разпореждане с общински имоти и вещи, издадена от Общински съвет Бургас /Наредбата/. Решаващият съд е основал изводите си за материалната законосъобразност на обжалваното решение, като се е позовал на разпоредбите на чл. 35, ал. 3 ЗОС и чл. 39, ал. 5 от Наредбата, на изготвените в хода на административното производство заключения на трима лицензирани оценители, чиито заключения относно цената на имота съществено се различават, както и на извършената по делото съдебно-оценителна експертиза /СОЕ/. Подробно се е мотивирал защо кредитира именно заключението, представено от Майлд ЕООД, изготвено от лицензирания оценител Л. Плачкова, с което е определена пазарна стойност на имота в размер на 485 110 лева, след приспадане правото на строеж /оценено на 76 590 лева/. В тази връзка е посочил, че при определяне пазарната оценка на имота от оценителите И. Ненов и Л. Плачкова е приложен допустимият съгласно т. 17.31 от Българските стандарти за оценяване /БСО/ метод на пазарните сравнения (аналози), който е подходящ съгласно т.6.1 от БСО, предвид наличието на данни от оферти за сходни имоти. Първостепенният съд е кредитирал доклада на оценителя Л.Плачкова, защото, с оглед характеристиките на оценявания имот и неговото местоположение, в заключението е извършен допълнителен анализ на икономическите изгоди от имота, и във връзка с целите и подходите при оценяването, наред с метода на пазарните сравнения, е приложен комбинирано втори метод - метод на остатъчната стойност, комбиниращ сравнителния, приходния и разходния подход, като е определена тежестта на всеки от тях. По тези съображения съдът е приел, че решението на общинския съвет, с което пазарната оценка е определена въз основа на посоченото заключение, е законосъобразно. Решението е валидно, допустимо и правилно. Първоинстанционният съд правилно е установил всички правнозначими факти и обстоятелства, въз основа на анализ на събраните по делото доказателства в тяхната съвкупност и поотделно. Обосновал е верни правни изводи, към които настоящата инстанция препраща на основание чл. 221, ал. 2 АПК. Решението е постановено в съответствие с приложимите материалноправни разпоредби и е обосновано. Неоснователно касационните жалбоподатели поддържат, че са допуснати съществени нарушения на процесуалните правила, тъй като съдът не е обсъдил наведените от тях доводи относно неспазване на процедурата по извършване на оценката съгласно чл. 39, ал. 5 от приложимата наредба, липсата на решение на комисията, назначена със заповед на кмета на община Бургас 2895/23.08.2022 г. по отношение на цената на имота, както и произнасянето на общинския съвет по невалидно предложение. Отхвърлянето на тези възражения като неоснователни е подробно обосновано от административния съд с липсата на правила за определяне на пазарната оценка извън регламентираните в чл. 35, ал. 3 ЗОС и чл. 39, ал. 5 от Наредбата, както и липсата на изискване за постановяване на нарочно решение от назначената комисия, с оглед разпоредбите на чл. 41, ал. 2 ЗОС и подзаконовия нормативен акт. По делото е безспорно установено, че са били налице предпоставките на чл. 35, ал. 3 ЗОС настоящите касационни жалбоподатели да закупят без търг или конкурс процесния недвижим имот - частна общинска собственост, съставляващ урегулиран поземлен имот VІІІ-699 в кв. 124 по ПУП-ПРЗ на ЦГЧ - гр. Бургас, с идент. 07079.612.219 по кадастралната карта на гр. Бургас, целият с площ от 169 кв.метра, тъй като се легитимират като собственици на масивна едноетажна сграда с идентификатор 07079.612.219.1 по кадастралната карта на гр. Бургас, със застроена площ 63 кв.м., ведно с правото на строеж върху общинска земя, по силата на договор за покупко-продажба, сключен с нотариален акт 169 от 20.12.2017 г., която сграда е построена в посочения УПИ. Спорният по делото въпрос касае цената, на която общинският съвет е взел решение на продаде собствеността на процесния УПИ и това дали пазарната оценка на имота е правилно определена, при наличието на три различни заключения на лицензирани оценители. Начинът за определяне на размера на пазарната стойност, въз основа на която да се осъществи разпоредителната сделка е този по реда на Глава четвърта "Придобиване и разпореждане с имоти и вещи общинска собственост" и по конкретно чл. 41, ал. 2 ЗОС, според който разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху имоти общинска собственост, се извършват по пазарни цени, но не по-ниски от данъчните им оценки. Според чл. 39, ал. 5 от Наредбата, към който препраща нормата на чл. 35, ал. 3 ЗОС, цената, по която се продава собствеността по предходните алинеи, се определя съобразно оценка, извършена от независим лицензиран оценител. При определяне цената на правото на собственост върху терена, се приспада цената на реализираното право на строеж на сградата. Безспорно определянето на пазарна оценка на имота е елемент от материалната законосъобразност на административния акт, тъй като обуславя фактическите основания за одобряване на продажната цена. Константна е практиката на ВАС, че при липса на вписани сделки в службата по вписванията по местонахождението на имотите следва да се вземат предвид офертните сделки като пазарен аналог за определяне на справедлива пазарна цена с прилагане на корекционните коефициенти. /така в решение 6831 от 7.06.2021 г. по адм. д. 3845/2021 г. на ВАС, IV отделение; решение 15540 от 12.12.2018 г. по адм. д. 8729/2018 г., решение 3791 от 11.03.2020 г. по адм. д. 5646/2019 г., решение 10475 от 5.07.2019 г. по адм. д. 1097/2019 г., решение 292 от 11.01.2021 г. по адм. д. 10749/2020 г. всички ІІ отделение на ВАС/. В този смисъл обосновано съдът е кредитирал заключението на Майлд ЕООД, изготвено от лицензирания оценител Л. Плачкова, въз основа на което административният орган е определил продажната цена на процесния общински имот в размер на 485 110 лева, след приспадане правото на строеж, оценено на 76 590 лева. В цитирания оценителен доклад е приложен именно метода на сравнителната стойност /пазарни аналози/, който освен че е подходящ съгласно т.6.1 от БСО, държи сметка за наличието на данни от оферти за сходни имоти. Макар касационните жалбоподатели да излагат доводи за липса на сравними имоти, в конкретния случай са налице описаните от БСО предпоставки за използване на упоменатия метод, тъй като оценителят Л.Плачкова изрично се е позовала на подробно описани пазарни аналози /л. 56 и 57 от първоинстанционното дело/, установени при преглед в сектор Продажби, които формират ценовите нива за продажба на кв.м. Извършеният допълнителен анализ на икономическите изгоди от имота по метода на остатъчната стойност е извършен на база специфичните характеристики на имота - местоположение в идеалния център на гр. Бургас, в оживен търговски, административен и жилищен район. Противно на твърденията на касационните жалбоподатели, в мотивите на обжалваното решение са изложени подробни аргументи защо не са кредитирани заключенията на оценители инж. С. Илчев /първата изготвена оценка със стойност от 402 600 лева/ и инж. И. Маврова /заключение на допуснатата СОЕ/. Съдът е посочил, че с първото от тях оценката е изчислена при прилагане на остатъчния метод и метода Негели, а с второто- по метода на обезщетението, които методи се допускат само по изключение, при липса на активен пазар и/или невъзможност за събиране на достоверна пазарна информация, които предпоставки в случая не са налице. Освен че данни за пазарни аналози се съдържат в оценителския доклад на Л.Плачкова. , в проведеното на 21.02.2024 г. съдебно заседание процесуалният представител на Общински съвет Бургас е представил извадка от сайта www.alo.bg, от който е видно, че има оферта със сходни характеристики, която е можела да бъде използвана от вещото лице инж. И. Маврова за сравнителна база. Въпреки експертния характер на заключението на вещото лице по допуснатата СОЕ, констатациите в него не обвързват съда и той не е длъжен да го приеме, а единствено да го обсъди заедно с другите доказателства по делото. Същевременно е била установена и неточност в заключението на инж. Илчев - неточно е определена остатъчната стойност, като РЗП на бъдещата сграда е определена при Кинт=4, а според приложения по делото градоустройствен анализ за процесния УПИ VІІІ-699, градоустройствените показатели на зоната са: плътност до 100% и Кинт до 5. Изложеното е достатъчно основание заключението да не бъде кредитирано. Неоснователно касаторите се позовават на постановено от ВАС решение 6805 от 7.07.2022 г. по адм. д. 3920/2022 г, което се цитира избирателно и за нуждите на защитната им теза. В него е прието, че съдът е следвало да отчете конкретните факти по делото в т. ч. характеристиките и местоположението на процесния имот, както и че в поставения за разглеждане случай не е подходящо да бъде използван този метод на пазарните аналози, доколкото още в оценителния доклад в административното производство, а и впоследствие във всяка от изготвените и приети по делото експертизи, е упоменато, че не се откриват скорошни сделки на имоти със сходни характеристики в близост до оценявания имот и като цяло пазарът на недвижимите имоти в конкретното населено място не е активен. Настоящият случай не е такъв, защото не само са налице имоти със сходни характеристики, но и видно от изследваните пазарни аналози, пазарът на недвижими имоти в централната градска част на гр. Бургас е в достатъчна степен активен. Поради това следва да се приеме, че определената от Майлд ЕООД, чрез лицензирания оценител Л. Плачкова, пазарна оценка на процесния имот почива върху законосъобразно и обосновано извършена оценка по сравнителния подход, чрез прилагане на метода на пазарните аналози, за точното, обективно, актуално и достоверно изготвяне на която са налице достатъчно сравнителни данни за надлежното прилагане на метода, съобразно изискванията на БСО. Изложеното обосновава материалната законосъобразност на оспорения акт на Общински съвет Бургас. По изложените съображения настоящият състав на ВАС намира, че обжалваното решение не страда от релевираните в касационната жалба пороци и следва да бъде оставено в сила. При този изход на спора искането на касаторите за присъждане на разноски по делото, предвид разпоредбата на чл. 143, ал. 4 АПК, вр. с чл. 228 АПК е неоснователно и следва да бъде оставено без уважение. Основателна е претенцията на ответника за присъждане на юрисконсултско възнаграждение, но същото следва да бъде определено по правилата на чл. 143, ал. 3 АПК във вр. с чл. 37 от Закона за правната помощ и чл. 24, изр. първо от Наредбата за заплащане на правната помощ. При съобразяване на обема на осъщественото процесуално представителство, разноските за юрисконсултско възнаграждение се определят в размер на 150 лева. По изложените съображения и на основание чл. 221, ал. 2, предл. първо АПК, Върховният административен съд, четвърто отделение,