Решение № 5211 от 11.05.2015 г. на ВАС по адм. д. № 1015/2014 г.

Решение № 5211 от 11.05.2015 г. на ВАС по адм. д. № 1015/2014 г., III о., докладчик съдията Таня Куцарова Производството е по чл. 38 от Закона за държавната собственост, вр. чл. 145 Административнопроцесуалния кодекс /АПК/ и е образувано но жалбата на Дамянка Цветанова Стойчева, Стойчо Цветанов Стойчев, Йордан Цветанов Стойчев, Виолета Димитрова Костова, Даринка Милушева Христова, Богданка Василева Пешева, Асен Петров Милушев и Момчил Петров Милушев, като наследници на Стойчо Минов Стоилов против Решение на Министрески съвет № 811 от 21.12.2013 г. в частта му относно размера на обезщетение за имот с идентификатор № 68134.1368.12 по Кадастралната карта кв. Илиянци - пореден № 35 от приложението към решението на МС, отчужден от наследници на Стойчо Минов Стоилов и представляващ ливада с обща площ на имота от 1.097 кв. м. и отчуждена площ от същия 0.987 кв. м., за който е определено обезщетение от 924 лв. Твърди се, така определеното обезщетение е занижено и административният орган не го е оценил като имот в урбанизирана територия, а като земеделска земя. Ответникът - Министерски съвет на Република България заинтересовани страни Министър на регионалното развитие, Министър на финансите и Агенция "Пътна инфраструктура" оспорват основателността на жалбата. От събраните по делото доказателства, Върховният административен съд приема за установено от фактическа страна следното: С обжалваното решение Министерският съвет е отчуждил за държавна нужда идентификатор № 68134.1368.12 по Кадастралната карта кв. Илиянци - пореден № 35 от приложението към решението на МС, отчужден от наследници на Стойчо Минов Стоилов и представляващ ливада с обща площ на имота от 1.097 кв. м. и отчуждена площ от същия 0.987 кв. м., за който е определено обезщетение от 924 лв. За останалите имоти, попадащи в трасето и предвидени за отчуждаване по реда на чл. 178 от АПК е сключено съдебно споразумение и производството е прекратено. Предмет на оспорване е размерът на обезщетението, определено от административния орган, който е резултат от приложения от адимнистративния орган законов метод за оценка на имотите. Въпросът за законосъобразността на отчуждаването, извършено за задоволяване на държавна нужда по реда на Глава трета от ЗДС, не е предмет на оспорване. Съгласно чл. 32, ал. 1 от ЗДС имоти и части от имоти - собственост на физически или юридически лица, могат да се отчуждават принудително за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, след предварително и равностойно обезщетение. Равностойното парично обезщетение по ал. 1 на чл. 32 ЗДС се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, съответно преди одобряването на подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект и за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания. Законът регулира изрично възможността паричното обезщетение да бъде определено съобразно законови критерии, като въвежда легално определение на понятията "Равностойно парично обезщетение" и "Пазарни цени" за целите на прилагане на този закон. За равностойно парично обезщетение по смисъла на този закон, съобразно § 1а от ДР на ЗДС се приема цената на отчуждаваните имоти или на части от имоти, определена по реда на този закон, а пазарни цени са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека - обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Законът за устройство на територията в своята глава втора прави разграничение между предназначението на териториите и конкретното предназначение на имотите. Съгласно чл. 7 ЗУТ предназначението на териториите се определя от общите устройствени планове, концепциите и схемите за пространствено развитие и могат да бъдат урбанизирани територии (населени места и селищни образувания), земеделски територии, горски територии, защитени територии, нарушени територии за възстановяване, територии, заети от води и водни обекти, и територии на транспорта. Конкретното предназначение на имотите, според чл. 8 ЗУТ се определя от подробния устройствен план за тях. От разпоредбите на ЗУТ става ясно, че предназначението на имотите в урбанизираните територии /чл. 8, т. 1 ЗУТ/ за жилищни, общественообслужващи, производствени, складови, курортни, вилни, спортни и развлекателни функции, за озеленени площи и озеленени връзки между тях и териториите за природозащита, за декоративни водни системи (каскади, плавателни канали и други), за движение и транспорт, включително за велосипедни алеи и за движение на хора с увреждания, за техническа инфраструктура, за специални обекти и други, може да бъде определено в рамките на кръга, очертан от закона, само ако за тях е влязъл в сила подробен устройствен план. Съобразно изричното правило на § 1а, т. 2а от ДР на ЗДС пазарната цена за имот, подлежащ на отчуждаване, който е включен в обхвата на урбанизирана територия съобразно действащ устройствен план, но e бил неурегулиран, преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект, се определя като за имот без предвидено застрояване и се съобразява с установения траен начин на фактическо ползване на имота. С оглед на тази правна уредба, при търсенето и сравняването на сделки, служещи като пазарни аналози, характеристиките на имот в урбанизирана територия, за който няма влязъл в сила ПУП ще се сравняват само с такива на други имоти в урбанизирана територия, без ПУП. В тези случаи имотите, по силата на закона /§ 1а, т. 2а от ДР на ЗДС/, ще се третират като имоти без предвидено застрояване и в кръга на характеристиките за сравнение ще бъде трайният начин на фактическо ползване на имота. Съгласно разпоредбата на чл. 32, ал. 3 ЗДС в случай че не могат да се определят пазарните цени на имоти с подобни характеристики поради липса на извършени по-малко от две сделки в съответната служба по вписванията, равностойното парично обезщетение се определя по реда на: правилника за прилагане на Закона за държавната собственост - за имоти в урбанизираните територии и устройствени зони; наредбата по чл. 36, ал. 2 от Закона за собствеността и ползуването на земеделските земи - за земеделски земи; наредбата по чл. 86, ал. 2 от Закона за горите - за горските територии; Видно от оценителския доклад, находящ се административната преписка, използваният от административния орган метод на оценка е не методът на сравняване на пазарни аналози, поради липса на пазарни аналози използвани от органа, а - този по чл. 32, ал. 3, т. 2 - по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи. По така приложения метод цената на имота е 924 лв. С оглед събраните пред административния орган доказателства спорните въпроси в хода на съдебното производства са два - на първо място налице ли са пазарни аналози, които да послужат за определяне на пазарна цена на имота съобразно правилото на чл. 32, ал. 2 и § 1а, т. 2 ЗДС и в случай че такива не са налице - какъв статут има процесния имот - урбанизирана територия или земеделска земя. В хода на съдебното производство в съдебно заседание от 6.10.2014 г. ответникът и заинтересованите страни признават обстоятелството, че процесният имот е такъв в урбанизирана територия. В този случай за прилагане на сравнителния метод за определяне на пазарни цени, съобразно правилото на § 1а, т. 2а ДР на ЗДС сравнение следва да се извърши между имоти със сходни характеристики - имоти в урбанизирана територия, за коиот няма ПУП, поради което следва да се считат за незаостроени и да са с еднакъв трайно установен начин на фактическо ползване. По делото няма спор, че фактическото ползване на имота е за земеделска земя, макар и в урбанизирана територия. От представеното по делото основно заключение се установява, че от всички представени цза работа на вещото лице сделки, такива в относимия период и отговарящи на изискванията на § 1а, т. 2 ДР на ЗДС е тази по нот. акт № 16/9.02.2012 г. страна по която е търговец. за включването и в оценката е направено възражение от страна на жалоподателите, тъй като според тях същата е привидна - между баща и дърщеря и цената не обективира пазарния принцип. Останалите сделки са извън законовия срок, една част са изключени изрично от законовите рапоредби на § 1а или поне една страна по тях не е търговец. Представя и заключение за сделка по нот. акт № 2/ от от 27.12.2011 г., предмет на която също имот в урбанизирана територия, който отговаря на изисквания на закона като включена в относимия едногодишен период, имаща за страна търговец и предмет - имот със сходни характеристики. С оглед представените два нотариални акта, съдът намира, че същите следва да послужат като пазарни аналози за определяне на пазарна цена съобразно чл. 32, ал. 2 ЗДС. Възражението на жалбоподателите относно първата от двете сделки е неоснователно, тъй като инцидентно недействителност на правна сделка адимнистративният съд не може да установява. Обстоятелството, че за първата е налице висящо дело за обявяване на недействителност, не може да обоснове изключването й от кръга на пазарните аналози. За това е необходимо влязло в сила съдебно решение на съд, каквото по делото не се представя. Изчислена върху устаневните цени пазарната стойност на процесния имот е в размер на 2112. 18 лв. /при средна стойност на кв. м. 2.14 лв. по двете сделки/. В този размер определеното обезщетение следва се определи като оспоренето решение следва да се измени в посока увеличение. Поради специалния характер на нормите, определящи метода на изчисление и прилагане на този по чл. 32, ал. 2, методите по чл. 32, ал. 3 от ЗДС не могат да намерят приложение. Водим от изложеното Върховният адимнистративен съд