Решение № 13012 от 3.11.2010 г. на ВАС по адм. д. № 5871/2010 г.

Решение № 13012 от 3.11.2010 г. на ВАС по адм. д. № 5871/2010 г., III о., докладчик съдията Сребрина Христова Производството е по чл. 145 от Административнопроцесуалния кодекс във връзка с чл. 38 от Закона за държавната собственост /ЗДС/. Образувано е по жалба на Цветанка Петрова Гаврилова, Румен Борисов Любенов и Любка Борисова Недялкова против решение № 172 на МС от 26.03.2010 г. за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект "Път II - Софийски околовръстен път - южна дъга", участък от км 42+800 (пътен възел "Младост") до км 44+720 (край на участъка в строителство), в частта му относно адресата на акта и определеното обезщетение за отчуждаване на 551 м2 от недвижим имот с планоснимачен номера 37, находящ се в землището на гр. София, район "Витоша". Жалбоподателите считат, на първо място, че в решението е посочен като адресат на отчуждаването Цветанка Божилова, вместо собствениците - Румен Любенов и Любка Недялкова, а на второ - че определеното им обезщетение е крайно занижено и същото не представлява равностойно парично обезщетение по смисъла на чл. 32, ал. 2 от ЗДС във вр. с § 1а от ДР на ЗДС. Ответникът по делото - Министерският съвет на РБ, представляван от юрк. Маринова, счита жалбата за неоснователна, алтернативно поддържа, че съдът следва да измени административното решение съобразно първоначално приетата експертиза. Възразява против годността на сделка № 2 от втората приета експертиза, да служи като пазарен аналог. Заинтересованите страни - министърът на регионалното развитие и благоустройството, министърът на финансите, чрез процесуалните си представители поддържат изложеното от ответната страна. Заинтересованата страна - Агенция "Пътна инфраструктура" - не участва и не се представлява в хода по същество на делото. Върховният административен съд - трето отделение, след като прецени данните по делото и обсъди доводите на страните, констатира, че жалбата е процесуално допустима като редовно подадена от надлежни страни, и в срока по чл. 38, ал. 1 от ЗДС. Разгледана по същество, е основателна поради следните съображения: На основание процедура по чл. 34а, във вр. с чл. 33 и 34б ЗДС с Решение № 172 на МС от 26.03.2010 г. е отчуждена част, равняваща се на 551 м2, от поземлен имот с пл. № 37, съгласно кадастралната карта на гр. София, район "Витоша", планоснимачен район в. з. "Малинова долина - Бункера 3-ти етап" и попадащи в регулационния план на "Малинова долина част I", като отчуждителният акт е насочен единствено спрямо Цветанка Петрова Божилова като единствен собственик на имота. Определеното обезщетение от административния орган е в размер на 81824 лева, като тази стойност е приета въз основа на оценка, възложена на 20.10.2009 г. и изготвена по реда на чл. 34, ал. 2, т. 3 от ЗДС на 08.12.2009 г. Равностойното парично обезщетение е определено при оценка от 148 500 лв./дка, респ. 148,50 лв./м2, при използване на следните свидетелства - решения на Столична община от 22.05.2008 и 08.10.2007 г., сделка от 18.05.2009 г. и две предложения за продажна цена от сайта imoti.bg. По делото е представена декларация за идентичност на лице с различни имена, видно от която жалбоподателката Гаврилова и лицето Божилова са едно и също лице. По делото е представен съдебен делбен протокол от 08.07.1988 г. и нотариален акт за дарение на недвижим имот от 02.03.2007 г., с № 29, том I, рег. 1745, дело № 22/2007 г., видно от които Гаврилова се е разпоредила със своята собственост спрямо отчуждавания имот в полза на Румен Борисов Любенов и Любка Борисова Недялкова. На 14.06.2010 г. по делото е представена, назначената от съда съдебно -оценителна експертиза, с която вещото лице инж. Димитър Бошнаков е дал заключение по поставената задача: да даде заключение за "пазарната цена" на отчуждавания имот по см. на чл. 32, ал. 2 ЗДС и § 1а, т. 2 и т. 4, б. "а" от ДР на ЗДС. Вещото лице е дало своя отговор като е посочил стойност от 322,71 лв/м2 или 177 813 лв. обезщетение да отчуждаваните 551 м2. Това си заключение, експертът е направил въз основа на една единствена сделка по н. а. 116, т. I, № 112/18.05.2009 г., касаеща имот с площ от 5156 м2, представляващ "нива", находяща се в м. "Малинова долина - Бункера 3 - ти етап". В съдебно заседание от 17.06.2010 г. вещото лице поддържа своето заключение като обосновава отказа си да използва представените от жалбоподателите пазарни свидетелства (н. а. № 136/2009 г., н. а. № 90/2009 г., н. а. № 164/2009 и № 1/2009 г.) като неотговарящи на изискванията за близост и сходност на имотите. Заключението е оспорено от жалбоподателите на основание използвания от вещото лице пазарен аналог, касаещ поземлен имот с предназначение "нива", спрямо отчуждавания, представляващ урегулиран застроен с жилищна сграда поземлен имот. Съдът е назначил допълнителна задача да бъде изчислена пазарната цена на имота с оглед представения по делото н. а. № 122/2009 г., ако същият отговаря на изискванията на закона, или при неприложимост да даде оценка по чл. 32, ал. 3, т. 1 от ЗДС. С разпореждане на съда от 07.09.2010 г. към допълнителната задача на вещото лице са приобщени и девет броя пазарни свидетелства - н. а. № 48, том. VI, рег. № 10127, дело № 363/2009 г.; н. а. № 174, том II, рег. № 7191, дело № 344/2009 г.; н. а. № 168, том I, рег. № 2461, дело № 148/2009 г.; н. а. № 111, том. VI, рег. № 10512, дело № 1021/2009 г.; н. а. № 107, том I, рег. № 5661, дело № 95/2009 г; н. а. № 71, том. VI, рег. № 10267, дело № 984/2009 г; н. а. № 70, том. VI, рег. № 10266, дело № 983/2009 г.; н. а. № 132, том. VI, рег. № 10692, дело № 1042/2009 г. и н. а. № 72, том. VI, рег. № 10279, дело № 985/2009 г. На 06.10.2010 г. е представено пред съда допълнителното заключение, при което към данните от сделката, посочена в първоначалната експертиза, са включени данните от други две пазарни свидетелства - н. а. № 122, т. III, д. 428/16.09.2009 г. и н. а. № 70, т. IV, д. № 0574/08.09.2009 г., с цени от 466,73 лв/м2, респ. 314, 59 лв/м2. Въз основа на трите сделки, вещото лице е посочило средна пазарна цена от 368 лв. или обща за отчуждавания имот - 202 768 лв. При така установените факти, съдът счита, че жалбата е основателна. Съгласно чл. 34б, ал. 1 от ЗДС в решението на Министерския съвет по чл. 34а, ал. 1 се посочват държавната нужда, за която се отчуждават имотите, видът, местонахождението, размерът, цената (размерът на обезщетението) и собствениците на всеки от имотите. В случая административния орган не се е справил с доказателствената тежест по отношение факта, че към момента на постановяване на своя акт, посочения като адресат на същия - Цветанка Божилова, досежно ПИ № 37 от район Витоша, е собственик на отчуждавания имот. Напротив, видно от представените и неоспорени писмени доказателства - делбен протокол от 08.07.1988 г. и нотариален акт за дарение на недвижим имот, се установява, че към 02.03.2007 г. Цветанка Гаврилова се е разпоредила с правото си на собственост спрямо отчуждавания имот, като същото се споделя между Румен Борисов Любенов и Любка Борисова Недялкова. Що се отнася до посочения в оспорения акт размер на обезщетение, то съдът приема, че същото не отговаря на изискванията на чл. 32, ал. 1 от ЗДС да бъде равностойно. Това е така, тъй като същото се позовава на оценка, при формирането на която по реда на чл. 34, ал. 2, т. 3 от ЗДС са използвани пазарни аналози, неотговарящи на изискванията и съставени извън срока по § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС. В случая 12-месечния период, броим от дата на възлагане на оценката, обхваща периода 20.10.2008 - 20.10.2009 г. и оттук позоваването на сделки извършени през 2007 г. и през май 2008 г е недопустимо. Незаконосъобразно е и изготвянето на оценката за имотите въз основа на ценови предложения за продажба на имоти, поддържани от подавачи на пазара на недвижими имоти. Този подход е в пълен разрез с условието поставено в § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС, да е налице не предложение за сделка, а реално сключена такава и вписана в съответния срок в службата по вписванията. По въпроса за дължимото обезщетение, определено съгласно заключението на вещото лице, следва да се отбележи следното. При изготвянето му са използвани три възмездни сделки - сделка № 1 по н. а. 116/18.05.2009 г., сделка № 2 по н. а. № 122/16.09.2009 г. и сделка № 3 по н. а. № 70/08.09.2009 г., които отговарят на изискването за близост (район "Витоша"), съгласно § 1а, т. 4, б. "а" от ДР на ЗДС, сключени са между страни, една от които е търговец, в 12-месечния период по т. 2 от § 1а - 20.10.2008 - 20.10.2009 г. Що се касае обаче, до изискването на чл. 32, ал. 2 от ЗДС обезщетението да бъде определено въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, то е необходимо да бъде направено уточнение. На първо място при сделка № 2 предмет на замяна са от една страна идеални части от незастроен имот, а от друга - самостоятелни незавършени обекти в сграда, а на второ - стойността на имотите не е посочена. При това положение, използването на сделка № 2 и то в частта, касаеща стойността на обектите в сградата, изведена от посочените им данъчни оценки, е недопустимо поради очевидното различие в характеристики на имотите - отчуждаван и сравняван, а именно, имот с реализирано строителство на сграда и имот, представляващ част от сграда. Информацията от сделка № 2 би могла да бъде ползвана като аналог по отношение на заменяните идеални части от поземлени имоти № 527 и 528, но при условие на ясно посочена стойност, при която същите са включени в сделката. Това условие обаче не е налице, тъй като страните никъде не са уговорили каква е цената на заменяните части. Що се касае до останалите две сделки, то същите се възприемат от съда като годни свидетелства и по отношение техните характеристики. В настоящото дело, обект на отчуждаване е част от урегулиран застроен поземлен имот, докато имотите по сделка 1 и 3 представляват урегулирани, но незастроени имоти. Съдът обаче счита, че е налице подобност в пазарните характеристики като цяло между имотите, тъй като застрояването и непосредствената граница с околовръстния път при отчуждавания се компенсират от потенциала за застрояване и от по - голямата площ, специално за имота по сделка № 1. Неоснователни са възраженията на жалбоподателя по отношение характеристиката "нива" при сделка № 1. Както при сделка № 1, така и при сделка № 3, действително към един минал момент, свързан с възстановяване на собствеността върху земеделските земи, имотите са имали своето предназначение като "ниви", но същото е променено в посока на тяхното урегулиране и урбанизиране, като посочването им като поземлени имоти в нотариалните актове е единствено с цел проследяване кадастралната (устройствена) история на имотите. Неоснователно е също така и възражението, че размерът на обезщетението следва да се изчисли съобразно, представените по делото пазарни свидетелства - н. а. № 1/15.01.2009 г., н. а. № 164/19.06.2009 г. и н. а. № 136/08.06.2009 г. Това е така, тъй като имотите предмет на сделките по н. а. № 1/15.01.2009 г., н. а. № 164/19.06.2009 г., макар и намиращи се в близост до процесния имот, като пряко граничещи с околовръстния път, имат многократно по - голяма площ и различно предназначение - за търговски комплекс, офиси, заведения за обществено хранене, шоурум, конгресен център и подземни гаражи. Що се касае до трите ипотекирани поземлени имота, посочени в н. а. № 136/08.06.2009 г., то същите не са разграничени като себестойност, което прави обективно невъзможно ползването като аналог на посочения под № 010124 поземлен имот, намиращ се в близост до отчуждаваните такива - район Витоша. При тези факти не може да се търси равностойност на базата на пазарни цени, при условие, че отчуждаваният имот не е с подобни характеристики. При така установеното, съдът кредитира допълнителното заключение на вещото лице в частта по отношение на установените стойности от 322, 71 лв/м2 по сделка 1 и 314,59 лв/м2 по сделка 2, чиито осреднени стойност се равняват на 318,65 лв/м2. Тази осреднена стойност съдът приема за установената пазарна цена на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания, която изчислена спрямо отчуждаваната площ от 551 м2 дава резултат от 175 576,15 лв. дължимо равностойно парично обезщетение. Що се касае до представените по делото от страна на министър на регионалното развитие и благоустройството девет броя актове пазарни свидетелства, а именно - н. а. № 48, том. VI, рег. № 10127, дело № 363/2009 г.; н. а. № 174, том II, рег. № 7191, дело № 344/2009 г.; н. а. № 168, том I, рег. № 2461, дело № 148/2009 г.; н. а. № 111, том. VI, рег. № 10512, дело № 1021/2009 г.; н. а. № 107, том I, рег. № 5661, дело № 95/2009 г; н. а. № 71, том. VI, рег. № 10267, дело № 984/2009 г; н. а. № 70, том. VI, рег. № 10266, дело № 983/2009 г.; н. а. № 132, том. VI, рег. № 10692, дело № 1042/2009 г. и н. а. № 72, том. VI, рег. № 10279, дело № 985/2009 г., то същите, без изключение, удостоверяват сключени сделки в район "Лозенец" при Столична община, поради което и на основание § 1а, т. 4, б. а от ДР на ЗДС, те се явяват неотносими, тъй като не са в близост до отчуждавания имот, намиращ се в район "Витоша". С оглед изхода от спора и на основание чл. 143, ал. 1 АПК следва да бъде уважено искането на жалбоподателя за присъждане на разноски, направено с подаване на жалбата и поддържано в хода по същество на делото. От приложените по делото доказателства се установяват реално направени такива в размер общо на 600 лв., от които 300 лв. - депозити за вещо лице и 300 лв. за адвокатско възнаграждение, съгласно представеният по делото договори за правна защита и съдействие. Водим от горното и на основание чл. 172, ал. 2 предложение последно от АПК и чл. 38, ал. 7 от ЗДС, Върховният административен съд, трето отделение,