Решение № 1324 от 29.07.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4275/2007 г.

Решение № 1324 от 29.07.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4275/2007 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Дияна Ценева Производството е по чл. 218а, ал. 1, б. "а" ГПК (отм.) във вр. с § 2, ал. 3 ГПК. С решение № 483 от 17.04.2007 г. по в.гр.д. № 618/2006 г. на Варненския окръжен съд е оставено в сила решението на Варненския районен съд, постановено на 30.01.2006 г. по гр.д. № 1016/1996 г., с което Е. О. Ш. и А. О. Ш. са осъдени на основание чл. 108 ЗС да предадат на Г. Д. М. и Т. П. М.владението върху вилна сграда със застроена площ 50 кв. м., състояща се от: първи етаж - хол, кухня, трапезария, сервизен възел; втори етаж - три спални, сервизен възел, ведно с две избени помещения и подпокривно пространство, изградена като част "А" от цялостния строеж, въз основа на отстъпено право на строеж върху вилно място, цялото с площ от 905 кв. м., съставляващо парцел **** 13 886 в кв. 47 по плана на м. "К" в землището на гр. В., като е отхвърлено възражението им за право на задържане на имота до заплащане на направените в него подобрения. Е. О. Ш. и А. О. Ш. са подали касационна жалба чрез своя пълномощник адв. Б. Х. против въззивното решение. В жалбата са изложени доводи за недопустимост на решението, евентуално за неправилност поради нарушение на съществени процесуални правила и на материалния закон. Ответниците Г. Д. М. и Т. П. М. чрез своя пълномощник адв. Н. Т. изразяват становище, че жалбата е неоснователна. Върховният касационен съд, състав на IV г.о., като обсъди доводите в касационната жалба и извърши проверка на обжалваното решение, намира за установено следното: Касационният довод за недопустимост на въззивното решение е обоснован от касаторите с това, че недвижимият имот, предмет на иска за ревандикация, не бил самостоятелен обект на правото на собственост, тъй като двете вили - вила "А" и вила "Б" били конструктивно свързани. Този довод е неоснователен. Събраните по делото доказателства и съдебно - техническите експертизи по делото еднозначно установява, че двете вилни сгради, макар и конструктивно свързани и обединени в един строеж, нямат функционална връзка помежду си. Всяка от тях е обособена като самостоятелно жилище, с необходимите жилищни и санитарни помещения, съобразно изискванията на строителните правила и норми. С нотариален акт № 13, т.VIII, дело № 2100/18.03.1996 г. ищецът Г по време на брака си с Т. М. закупил от Е. Т. Х. и нейния съпруг Е недвижим имот, представляващ вилна сграда със застроена площ на всеки етаж от 50 кв. м., състояща се от: първи етаж - хол, кухня, трапезария, сервизен възел; втори етаж - три спални, сервизен възел, ведно с две избени помещения и подпокривно пространство, която вилна сграда представлява част "А" от цялостния строеж, изграден в напълно завършен вид въз основа на отстъпено право на строеж върху вилно място, цялото с площ от 905 кв. м., съставляващо парцел **** 886 в кв. 47 по плана на вилна зона на гр. В., м. "К". Спорът по делото е дали продавачите са били собственици на продадения имот, а оттук - дали договорът за продажба е годен да произведе присъщото си вещноправно действие. От фактическа страна по делото е установено, че през м. март 1992 г. между К от една страна и Е. Т. Х. е бил сключен договор, по силата на който Е. Х. поела задължение в срок до 15.09.1993 г. да построи в дворното място, собственост на К. С. и О. С., вилна сграда за нуждите на собствениците по одобрен архитектурен проект на арх. Е. П., в който тази сграда е означена като вила "А", в напълно завършен и годен за ползуване вид и в същия срок да им предаде владението върху нея. Страните са уговорили успоредно със строителството на вила "А" Е. Х. да изгражда в имота и вила "Б" с прилежащия й гараж съобразно същия архитектурен проект, за собствените си нужди, като гаражът бъде преустроен в хлебопекарна със застроена площ 100 кв. м. С този договор собствениците поели задължението в двумесечен срок от получаване на владението върху вила "А" в състоянието, описано в п. I от договора, да прехвърлят на Е. Х. правото на собственост върху 1/2 ид. част от вилното място, заедно с вила "Б" и хлебопекарната, а в случай че строителството на вила "Б" не е завършено - да прехвърлят правото на собственост върху 1/2 ид. част от вилното място и правото на строеж на вила "Б" и прилежащата й пекарна. Изрично в договора е посочено, че във всички случаи от прехвърлянето се изключва изцяло вила "А", върху която собствениците ще запазят правата си. С нотариален акт № 1* т. ХVIII, дело № 4666/20.05.1993 г. К. С. и О. С. учредили на Е. Х. възмездно право на строеж на вилна сграда и гараж с площ 240 кв. м., съгласно утвърден архитектурен план. От заключението на съдебно - техническата експертиза, дадено от в.л. арх. И. С., е установено, че в парцел **** 886 по плана на вилна зона на гр. В., са изградени две вилни сгради на калкан. Вилите са изградени съгласно проект на арх. Е. П., одобрен на 15.06.1990 г. Площта на вила "А"съответствува на предвидената по проект, а тази на част "Б" надвишава предвиденото с 76.50 кв. м. в резултат на увеличаване площта на помещението, проектирано като гараж, а фактически изградено като фурна. Общата застроена площ на вила "А", вила "Б" и фурната е 234 кв. м. Така установените факти по делото обосновават направения от въззивния съд извод, че с нотариален акт № 131/93 г. е учредено право на строеж върху цялата предвидена по проект сграда, обединяваща вила "А", вила "Б" и гараж. Основание за такъв извод е и обстоятелството, че в случая обемът на правото на строеж е определен чрез препращане към одобрения архитектурен проект, а той предвижда изграждането на две вилни сгради, долепени и разместени една спрямо друга и гараж към вила "Б". Неоснователен е касационният довод, че съдът е отказал събирането на доказателства относно разгънатата застроена площ на вила "Б" и фурната, с което е допуснал съществено нарушение на съдопроизводствените правила и е лишил касаторите от възможността да докажат, че учреденото право на строеж на праводателката на ищците Е е само за изграждане на тази вила и гаража към нея, чиято обща РЗП съответствувала на посочената в нотариалния акт. Тази теза се застъпва за пръв път пред настоящата инстанция и се основава на аритметични изчисления, направени от жалбоподателите, които не са доказателство за основателността й. При разглеждане на делото пред първоинстанционния и въззивния съд касаторите - ответници по иска за ревандикация, са се бранили с възражения за недопустимост на иска като преждевременно предявен и за нищожност на договора за суперфиция поради липса на предмет, като са твърдели, че към момента на сключването му сградата е била изградена до степен груб строеж и в тази насока са били ангажираните от тях доказателства, които са обсъдени от въззивния съд в тяхната цялост и взаимна връзка. Правилно е прието, че касаторите, които носят доказателствената тежест съгласно чл. 127, ал. 1 ГПК (отм.) не са доказали твърдението си, че към момента на сключване на договора за суперфиция строежът е бил реализиран, за да се направи извод, че договорът е нищожен поради липса на предмет. Показанията на св. М относно това, че към месец март 1993 г. сградата е била изградена до груб строеж и покрита, са обсъдени от въззивния съд, но са преценени като неубедителни с оглед възможността свидетелите да си спомнят с точност годината и месеца, когато са минали покрай строежа и са възприели степента му на завършеност, предвид значителната отдалеченост във времето на този момент спрямо момента на депозиране на показанията им. В обобщение, обоснован и законосъобразен е изводът на въззивния съд, че договорът за учредяване право на строеж не е нищожен и с построяване на вила "А" тя е станала суперфициарна собственост на праводателката на ищците, поради което извършеното разпореждане е породило желания от страните вещнопрехвърлителен ефект. Въззивното решение е правилно по резултат и в частта, с която е отхвърлено възражението на касаторите за признаване право на задържане върху процесния имот до заплащане на направените от тях подобрения. Облигационните правоотношения, които се създават по повод извършването на подобрения върху чужд имот, се уреждат по правилата на неоснователното обогатяване. Вземането на владелеца за извършените от него подобрения е към лицето, което се е обогатило, а това е собственикът на вещта към момента на извършването им. При прехвърляне на имота задължението на собственика за заплащане на подобренията не преминава върху купувача. По правило купувачът придобива имота в състоянието, в което е и стойността на подобренията се включва в цената, която е платил. Купувачът отговаря за подобренията само в случаите, когато е бил недобросъвестен при придобиване на имота - знаел е, че с извършената сделка се увреждат интересите на подобрителите. В случая събраните по делото доказателства не сочат на недобросъвестност на ищците - купувачи, а и няма доводи в тази насока. Следователно ищците, като частни правоприемници на собственика на имота към момента на извършване на подобренията, не дължат заплащането им на подобрителите, поради което и спрямо тях не може да бъде упражнено право на задържане, тъй то не е самостоятелно право, а има акцесорен, обезпечаващ вземането за подобрения характер. По тези съображения въззивното решение като постановено в отсъствие на въведените с касационната жалба основания за касиране по чл. 218б, ал. 1, б. "б" и "в" ГПК (отм.) следва да бъде оставено в сила. Водим от гореизложеното съдът