Решение № 8246 от 6.07.2015 г. на ВАС по адм. д. № 6495/2014 г.

Решение № 8246 от 6.07.2015 г. на ВАС по адм. д. № 6495/2014 г., III о., докладчик председателят Искра Александрова Производството е по реда на чл. 38 и сл. от Закона за държавната собственост (ЗДС).

Образувано е по жалба на Георги Иванов Младенов, Борислав Иванов Младенов, Христина Николова Велинова, Александър Стоянов Велинов, Даниела Стоянова Какачева, Никола Атанасов Велинов всички чрез пълномощник- адв. Велинова против решение на Министерския съвет № 811 от 21.12.2013 г. за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост за държавна нужда за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 (идентичен с км 16+540), участък от км 0+000 до км 15 +100 на територията на област София, в частта относно отчуждаването и размера на обезщетението за част от 0,796 дка от имот с идентификатор 68134.8641.33, представляващ нива (орна земя), целият с площ от 1,391 дка, за която е определено обезщетение в размер на 15953 лева. Иска се отмяна на решението в обжалваната му част, евентуално изменението му в същата част чрез увеличаване на размера на определеното обезщетение. Конкретните оплаквания са следните:

1. Неправилно посочване на действителните собственици на отчуждавания имот в решението на МС;

1. определеното обезщетение не съответства на "пазарната цена " на имота, поради отдалечеността на периода, в рамките на който са изследваните аналози от решението за отчуждаване;

1. С частичното отчуждаване на имота са нарушени разпоредбите на чл. 7, ал. 2 и 3 ЗСПЗЗ;

1. допуснато нарушение на чл. 206, ал. 1, и 2 ЗУТ;

1. оставащата част от имота попада в обхвата на зоната, обслужваща пътя, което ще препятства възможността на собствениците да я ползват по предназначение, а и да я продадат;

1. определеното обезщетение за имота не е адекватно и равностойно, тъй като при определянето му не е съобразена и включена неотчуждената част от имота.

1. определеното обезщетение е крайно несправедливо и силно занижено:

• оценителят не е взел всички пазарни аналози, имащи значение за определянето на пазарната цена;

• оценителят неправилно е изключил всички сделки, сключени между физически лица, без да е анализирано дали някоя от страните не е търговец;

• неправилно не са взети предвид като пазарни аналози извършените сделки с имоти, намиращи се в кв. Малашевци.

Ответникът - Министерският съвет на Република България чрез своя процесуален представител оспорва жалбата и иска отхвърлянето й.

Заинтересованите страни - министърът на финансите, министърът на регионалното развитие и благоустройството и Агенция "Пътна инфраструктура" чрез своите процесуални представители оспорват жалбата и искат отхвърлянето й.

Върховният административен съд в настоящия съдебен състав преценява жалбата като допустима. Видно от решение № 3536/9.04.2003 г. на Общинска служба по земеделие и гори "Кремиковци" и удостоверение за наследници № 142/15.05.2012 г. издадено от район Кремиковци е, че жалбоподателите са собственици по реституция и наследство на отчуждавания имот. От представените по делото писма с обратни разписки се установява, че Борислав Младенов е уведомен за решението на МС на 15.05.14 г., Георги Младенов, Никола Велинов и Христина Велинова са уведомени на 8.5.14 г., Даниела Какачева е уведомена на 7.5.14 г., а Александър Велинов е уведомен на 13.5.14 г. Жалбата срещу решението на МС в обжалваната му част е подадена на 12.05.14 г., т.е. в рамките на законоустановения 14-дневен срок за обжалване на решението.

По основателността на жалбата, Съдът намира следното:

От документите, съдържащи се в изпратената по делото административна преписка се установява следното:

На 13.09.2012 г. е сключен договор между АПИ в качеството му на възложител и "Сървей груп" ЕООД като изпълнител. Част от предмета на този договор е изготвяне на оценки на поземлени имоти - земеделски фонд и урбанизирани територии, засегнати от ПУП-ПП за обекти по позиции, както следва: Северна скоростна тангента от км 0+000 до км 16+400/16+540, засягащ землищата на кв. Требич, кв. Мировяне, кв. Бенковски, кв. Орландовци, кв. Малашевци и кв. Враждебна. Срокът за изготвяне на оценката е 15 календарни дни, считано от датата на осигуряване на всички необходими за оценката документи за всеки един обект от страна на възложителя с приемо-предавателен протокол.

Видно от Експертна оценка е, че тя е изготвена през м. декември 2013 г. и че 12-месечният период, в който са изследвани пазарните аналози е 13.09.2011 г. - 13.09.2012 г. Видно от същата оценка, по-конкретно от приложението за пазарните аналози, представени за землище "Враждебна" е, че е изчислена осреднена цена на декар от преценявани 13 пазарни аналога. Осреднената цена е изчислена на 20042 лева на декар.

С искане изх. № 04-19-198 от 11.12.2013 г. АПИ е направила предложение до министъра на финансите и министъра на регионалното развитие за вземане на решение от МС за отчуждаване за държавни нужди за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400/16+540, участък от км 0+000 до км 15+100 имоти и части от имоти - земеделски и урбанизирани територии, находящи се в землището на кв. Бенковски, кв. Требич, кв. Илиянци, кв. Орландовци, кв. Малашевци, кв. Враждебна, Столична община, подробно описани в приложение. В искането е посочено, че за обекта има влязъл в сила ПУП-парцеларен план, одобрен със заповед № РД-02-14-2374/24.09.2012 г. на МРРБ.

С писмо изх. № 03-07-182/19.12.2013 г. от МРРБ до и. д. гл. секретар на МС е изпратен съвместният доклад на министъра на регионалното развитие и министъра на финансите с предложение МС да приеме решение за отчуждаване на имоти и части от имоти за държавни нужди за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400/16+540, участък от км 0+000 до км 15+100 на територията на област София.

Видно от протокол № 52 от заседанието на Министерския съвет от 21 декември 2013 г. е, че е приет проектът на решение за отчуждаване на имоти и части от имоти за държавни нужди за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400/16+540, участък от км 0+000 до км 15+100 на територията на област София.

Решението е обнародвано в ДВ, бр. 2 от 7 януари 2014 г.

В хода на съдебното обжалване на решението се допусна съдебно-оценителска експертиза във връзка с която по делото се приеха едно основно и две допълнителни заключения.

В основното заключение, представено по делото на 4.11.2014 г. вещото лице дава два варианта за изчисляване, респективно размера на обезщетението за отчуждавания имот. При първия вариант вещото лице е изчислило размера на обезщетението въз основа на 9 от пазарните аналози, използвани и от административния орган (вещото лице не е взело предвид - постановления за възлагане на недвижим имот на частен съдия изпълнител, том 89, акт 4, акт 21, акт 56 от 10.08.2012 г., нот. акт № 38, т. 118 от 13.11.2012 г. на нотариус Валери Манчев и договор за прехвърляне и придобиване на вземания от 28.07.2011 г.) и допълнително три акта за ипотека, както следва - № № № 95/23.07.2012 г.; 7/23.01.2012 г. и 013/16.02.2012 г., както и акт № 1/18.07.2012 г., т. II. Размерът на обезщетението за отчуждавания имот съобразно този вариант е 18145 лева.

Вторият вариант включва освен всички пазарни аналози, използвани от вещото лице при първия вариант и три сделки, касаещи имоти в землището на Малашевци, които са обективирани в актове, както следва - акт № 17/4.09.2012 г.; акт № 18 от същата дата и акт за договорна ипотека № 11/15.09.2012 г. Размерът на обезщетението по този вариант е 43262 лева.

В първото допълнително заключение, вещото лице е дало варианти на заключение. Първият вариант е на база сделките по първия вариант от основното заключение, но без сделките, касаещи пасища. Размерът на обезщетението по този вариант е 30157 лева.

Вторият вариант е по сделките по първия вариант от основното заключение, но без сделките за ипотека. Размерът на обезщетението по този вариант е 9544 лева.

Третият вариант на заключението е по сделките по втория вариант на основното заключение, без сделките за пасищата. Размерът на обезщетението по този вариант е 78832 лева.

Четвъртият вариант на заключението е на база аналози за сделки от район Кремиковци. Размерът на обезщетението по този вариант е 32850 лева. Вариантът, изготвен на същата база, без сделките за ид. части и ипотеки е 10280 лева. Вариантът на същата база, без сделките с пасищата е 47 330 лева.

Във второто допълнително заключение отново дава варианти на заключение относно размера на обезщетението като се включват и два нот. акт между физически лица - № 66/23.12.2011 г. и 127/23.12.2011 г.

По съществото на спора, Върховният административен съд в настоящия съдебен състав приема следното:

По законосъобразността на отчуждаването:

Установи се, че в решението на МС като собственик на имота е записан наследодателя - Атанас Велинов Митачев на жалбоподателите, който е починал на 20.08.2002 г., т.е. към момента на решението не е бил жив. В чл. 34б, ал. 1 ЗДС е посочено задължителното съдържание на решението на МС по чл. 34а, ал. 1 от същия закон. Част от това съдържание е посочването на собствениците на всеки от имотите. В конкретния случай, неправилно като собственик на имота е записан наследодателя на жалбоподателите, а не самите жалбоподатели. Това нарушение обаче, не е основание за отмяна на решението на МС в обжалваната му част, а за изменение на решението в частта относно посочения собственик на имота. Налице е съдебна практика по този въпрос - решение на ВАС по адм. д. № 10827/2012 г., решение на ВАС по адм. д. № 10022/2014 г., решение на ВАС по адм. д. № 5609/2014 г.

Върховният административен съд намира, че при издаването на административния акт не е нарушен чл. 34, ал. 2, т. 3 от Закона за държавната собственост, според който към искането на заинтересованото ведомство за отчуждаване на имоти за държавна нужда следва да е приложена оценка, направена не по-рано от три месеца от датата на подаване на това искане. В случая председателят на Управителния съвет на Агенция "Пътна инфраструктура" е подал искането на 11.12.2013 г. Експертните оценки на поземлените имоти, засегнати от изпълнението на обект "Северна скоростна тангента", са предадени на Агенция "Пътна инфраструктура" от оценителя "Сървей груп" ЕООД с писмо № 97/9.12.2013 г., с което нормативното изискване е било спазено.

Не може да се сподели и доводът на жалбоподателите за незаконосъобразност на отчуждаването с оглед оставащата незначителна част от имота, която не е била усвоена за изпълнение на мероприятието. Размерът на отчуждената част, съответно на останалата част от имота, е в зависимост от предвижданията на подробния устройствен план, приет за населеното място, който е влязъл в сила, тъй като не е бил обжалван.

По тези съображения, настоящият съдебен състав на ВАС преценява като неоснователно възражението на жалбоподателите за незаконосъобразност на отчуждаването.

Относно размера на определеното обезщетение.

Неоснователен е доводът на жалбоподателите, направен чрез процесуалния им представител в писмените бележки, постъпили по делото на 31.03.2015 г., че неправилно определеният период, в рамките на който административният орган е преценявал възмездните сделки е нарушение, което може да бъде отстранено от съда чрез възлагане на съдебно-оценителска експертиза за преценка на сделките за друг период.

Настоящият съдебен състав счита, че не е в правомощията на съда да променя съдържанието на следваната от административния орган административна процедура и в този смисъл да определя нов, различен 12-месечен период от вече определения от административния орган, в рамките на който да се изследва наличието на пазарни аналози. По тези съображения, съдът преценява като неотносим към спора варианта на заключение за размера на обезщетението, изготвен на база аналози за сделки от район Кремиковци за периода 11.12.2012 г. - 11.12.2013 г.

Неоснователен е доводът на жалбоподателите, че като пазарни аналози следва да се вземат предвид и сделките, сключени по силата нот. акт № 66/23.12.11 г. и нот. акт № 127/23.12.2011 г., които са между физически лица, тъй като купувачът по тях е фактически търговец с оглед легалната дефиниция на понятието "търговец", дадена в чл. 1 от ТЗ - поради това, че извършва търговска дейност по занятие.

Съгласно чл. 4 от Закона за търговския регистър в приложимата към случая редакция, а именно към ДВ, бр. 34 от 2006 г. търговците се вписват в търговския регистър. Следователно, извън данъчно-ревизионните производства, при които въз основа на установените дейности, извършвани от едно физическо лице, може да се направи преценката за целите на данъчното облагане, че то извършва стопанска дейност, формата за доказване на качеството търговец на една физическо лице е писмена, чрез удостоверяване вписването на това обстоятелство в Търговския регистър, каквото доказателство в конкретния случай не е представено относно купувача по въпросните сделки.

Неоснователен е доводът на жалбоподателите, че представените от тях нотариални актове за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот следва де се възприемат като годни пазарни аналози.

Съгласно разпоредбата на § 1 а, т. 2 от ДР на ЗДС сред сделките, които могат да се ползват като пазарни аналози, попадат и ипотеките - в случаите, в които обезпечават покупко-продажба на недвижим имот. С оглед представените по делото два нотариални акта следва да се търси взаимовръзката между тях и да се прецени може ли да се приеме, че имотите, ипотекирани като обезпечение на отпуснатия с нот. акт № 13 инвестиционен кредит, обезпечават покупко-продажбата на имотите по нот. акт № 11. За да се ползва ипотеката като пазарен аналог по смисъла на § 1 а, ал. 2 от ПЗР на ЗДС, следва по делото да бъдат представени доказателства, че безспорно цената на закупените имоти е заплатена с отпуснатия на "РИС- ВВ" ЕООД и обезпечен с ипотекираните имоти по нот. акт 013 банков кредит. Такива доказателства липсват по делото, поради което не може да се приеме, че представената договорна ипотека може да се ползва като пазарен аналог в случая. В този смисъл не може да се ползват вариантите на заключението на оценителската експертиза, в които са включени договорите за ипотеки.

Основателен е обаче доводът на жалбоподателите, че при наличието на сделки на пазара за съответния период оценката на имота следва да се направи съобразно пазарни аналози за имоти в близост до отчуждавания по смисъла на § 1а, т. 4, буква "а" от допълнителните разпоредби на Закона за държавната собственост. Според легалната дефиниция, дадена в § 1а, т. 4 от допълнителните разпоредби на Закона за държавната собственост, "имоти, намиращи се в близост до отчуждавания" са имотите, които са разположени: а) в един и същ район в големите градове с районно деление; б) в един и същ квартал в другите градове или населени места или селищни образувания; в) в едно и също землище в земеделските територии и горските територии. По определението в § 1, т. 8 от допълнителните разпоредби на Закона за административно-териториалното устройство на Република България, "землище" е съвкупността от поземлените имоти, принадлежащи към дадено населено място. Кварталът като част от административно-териториалната единица "район" няма землище, поради което принадлежността на имотите, разположени в даден квартал, не може да се разглежда в землищни граници. При изготвянето на експертната оценка от независимия оценител незаконосъобразно са били изследвани пазарни аналози само за землище "Враждебна". Имотите, които са предмет на отчуждаване с решение № 811 от 21 декември 2013 г. на Министерския съвет на Република България, се намират в землището на София и тъй като София е град с районно деление, сравнителният анализ на пазарни аналози следва да се извърши в рамките на района, като се приеме, че имоти в близост до отчуждавания са в конкретния случай, имотите, разположени на територията на района Кремиковци.

Установи се от допълнителните заключения на вещото лице, че в рамките на район Кремиковци има осъществени сделки през релевантния период, по които една от страните е търговец. Установиха се такива сделки по Нот. акт. № 17/4.09.2012 г. за продажба на имот в землището на Малашевци, район Кремиковци, нот. акт № 18/4.09.2012 г. за продажба на имот в Малашевци, район Кремиковци, нот. акт № 7/7.03.2012 г. за продажба на имот в Орландовци, район. Кремиковци, нот. акт № 35/12.06.2012 г. за продажба на имот в Орландовци, район Кремиковци и нот. акт. № 114/2.07.2012 г. за продажба на имот в землището на Орландовци, район Кремиковци.

Сделките по нот. актове № 17 и 18 от 4.09.2012 г., касещи продажби на имоти в Малашевци не могат да бъдат пазарни аналози, тъй като се продават идеални части от имоти. Налице е съдебна практика, която приема, че продажбата на идеални части от имот не може да бъде пазарен аналог по смисъла на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС, тъй като продажбата на идеални части не позволява изчисляването на цената за единица площ, както се изчислява за сделките при които имотите се прехвърлят изцяло. От друга страна, сделките с идеални части от имоти изрично са изключени от кръга на пазарните аналози по смисъла на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС в актуалната редакция на разпоредбата. По тези съображения не могат да се кредитират вариантите на заключенията на вещото лице, в изчисленията на които са включени тези сделки.

Годни пазарни аналози, които допълнително се установиха по делото са тези касаещи продажбите в замлището на Орландовци, район Кремиковци, оформени с нотариални актове, както следва - нот. акт № 7/7.03.2012 г. за продажба на имот в Орландовци, район. Кремиковци, нот. акт № 35/12.06.2012 г. за продажба на имот в Орландовци, район Кремиковци и нот. акт № 114/2.07.2012 г. за продажба на имот в землището на Орландовци, район Кремиковци.

Неоснователен е доводът на жалбоподателите, че следва да се изключат от кръга на пазарните аналози, сделките касаещи продажба на пасища, тъй като конкретно отчуждавания имот е нива. Видно от определението за земеделски земи, дадено в чл. 2 от ЗСПЗЗ е, че законодателят не прави разграничение между пасища и ниви. Това разграничение не са прави и в Наредбата за реда да определяне на цени на земеделските земи, към която препраща в определени хипотези ЗДС. По аргумент от посочените нормативни акта, настоящият съдебен състав счита, че земеделският имот, който е пасище не е имот с друга характеристика, различен от земеделския имот - нива.

Въпреки наличието на допълнително установени пазарни аналози (тези за землището на Орландовци) според настоящия съдебен състав не е налице основание за изменение на оценката на обезщетението чрез увеличаването й. Съображенията на съда за този извод са следните. Установява се от експертната оценка, че в хода на административната процедура са използвани като пазарни аналози сделки, които не могат да бъдат такива, тъй като не попадат в изброяването на годните пазарни аналози, направено в § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС. Такива са договорът за прехвърляне и придобиване на вземания (цесия) от 28.07.2011 г., както и нот. акт № 38, т. 118 от 13.11.2012 г. на нотариус Валери Манчев. Не могат да бъдат годни пазарни аналози и използваните от органа Постановления за възлагане на нед. имот на частен съдебен изпълнител Георги Дичев от 10.08.2012 г., тъй като касаят продажба на идеални части. Кате се изключат посочените актове от кръга на пазарните аналози, годни такива остават останалите 8, описани в таблицата на използваните пазарни аналози за землище Враждебна. Към тези 8 като се прибавят и нот. акт № 7/7.03.2012 г. за продажба на имот в Орландовци, район. Кремиковци, нот. акт № 35/12.06.2012 г. за продажба на имот в Орландовци, район Кремиковци и нот. акт. № 114/2.07.2012 г. за продажба на имот в землището на Орландовци, район Кремиковци се изчислява дължимото за отчуждавания имот обезщетение в размер на 13106 лева, който е по-малък от определения с административния акт.

С оглед на тези обстоятелства и установявания липсва основание за увеличаване на определеното с решение № 811 от 21.12.2013 г. на МС обезщетение по отношение на отчуждената част от процесния имот.

Подадената жалба следва да се отхвърли, поради което направените разноски следва да останат в тежест на жалбоподателите.

Воден от горното и на осн. чл. 172, ал. 2 АПК, Върховният административен съд