Решение № 333 от 23.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 167/2012 г.

Решение № 333 от 23.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 167/2012 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Илияна Папазова Производството е по чл. 290 и сл. от ГПК. ВКС разглежда касационната жалба на Медицински университет - П. /МУ/ срещу въззивното решение на Окръжен съд Пловдив /ОС/ по гр. д. № 976/11 г. в частта, с която са уважени предявените срещу касатора искове за парични суми, представляващи неплатена цена по наемен договор с ищците - физически лица, за периода 1.08.07 - 31.01.08 г. Обжалването е допуснато на осн. чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК след констатацията, че по въпроса: за възможността наемните правоотношения между едни и същи страни за една и съща вещ да продължат повече от 10 години, ако са породени от един наемен договор за неопределено време по чл. 236, ал. 1 от ЗЗД и представляват ли анексите към договора, с които е продължаван срокът и променяна цената нови самостоятелни договори за наем, въззивното решение противоречи на р. по т. д. № 838/09 г. на ВКС, първо т. о., по чл. 290 от ГПК. В касационната жалба се правят оплаквания за неправилност - незаконосъобразност и необоснованост, на въззивното решение и се иска отмяната му. Ответниците по жалба А. П., Р. А., М. Томас, К. Е., М. Л. Л., Е. Л., Т. Т. и Е. Х. не изразяват становище. ВКС на РБ, състав на трето г. о., като разгледа жалбата намира следното по заявените с нея касационни основания: С въззивното решение са уважени за посочените там суми исковете на изброените по-горе физически лица /ответници по жалба в касационното производство/ срещу касатора по чл. 232, ал. 2 и чл. 86 от ЗЗД. Прието е, че между страните е сключен договор за наем от 26.10.93 г., който е за неопределен срок. Със споразумение към договора от 25.02.03 г. е актуализирана наемната цена за календарната 2003 г. След изтичане на този срок ползването на имота е продължило от наемателя със знанието и без противопоставяне на наемодателите или договорът се счита за продължен за неопределен срок на осн. чл. 236, ал. 1 от ЗЗД. Разпоредбата на чл. 229, ал. 1 от ЗЗД е приложима за срочните договори, но не и за тези за неопределено време, какъвто е процесният. Дори да се приеме, че се прилага и в случая, максималният 10 годишен срок на новия наемен договор от 25.02.03 г. не е изтекъл към процесния период. Затова въззивният съд е приел, че за този период договорът е обвързвал валидно страните и е присъдил на ищците суми, представляващи неполучена наемна цена за периода 1.08.07 г. -31.01.08 г. В послужилото за допускане на обжалването р. по т. д. № 838/09 г. на първо т. о., по чл. 290 от ГПК при сходна фактическа обстановка е прието друго от правна страна по въпроса за възможността наемните правоотношения между едни страни за една вещ да продължат повече от 10 години и представляват ли анексите към първоначалния договор нови самостоятелни договори за наем. Според решението на ВКС наемният договор е с максимална продължителност от 10 г. - чл. 229, ал. 1 от ЗЗД. "Свободата на договаряне е ограничена, защото евентуално уговореният по-дълъг срок прекомерно ограничава правата на собственика и създава възможност за симулативен договор за наем да прикрива друга сделка. Ето защо наемните правоотношения между едни и същи страни за една и съща вещ, породени от един наемен договор, не могат да продължат повече от 10 години, а след изменението на чл. 229, ал. 1 ЗЗД, направено с ДВ бр. 92/2007 г., освен ако сделката е търговска. Сключените между страните анекси не представляват нови самостоятелни наемни договори, поради което не може да се счита, че с тях са породени нови наемни отношения, макар и между същите страни и за същата наета вещ, спрямо всяко едно от които може да се приложи максималния 10 годишен срок за продължителност на наемното правоотношение. Анексите представляват самостоятелни съглашения между страните в наемното правоотношение, с които се изменят само някои от елементите му, но с тях то нито се поражда, нито се прекратява, поради което не представляват самостоятелни нови наемни договори. Договорът за наем е съглашение между наемодателя и наемателя, с което се поражда, урежда или прекратява наемното правоотношение/арг. от чл. 8, ал. 1 във вр. с чл. 228, ал. 1 ЗЗД/". В съответствие с това тълкуване, по същество на спора е формиран извод, че "сключеният между страните наемен договор /със срок от три години/, трансформирал се в безсрочен на осн. чл. 236, ал. 1 от ЗЗД е прекратен по силата на закона с изтичане на 10 годишния максимален срок.". Въз основа на закона и тази практика с ръководен характер ВКС постановява решението си по делото: В отговора на исковата молба ответникът е оспорил иска "защото не може да се иска нещо, което не е договорено, т. е. не съществува" Посочил е, че след 31.12.03 г. не съществува договорен размер на наема, тъй като споразумение в тази насока няма. Според ВКС тези възражения са основателни. Страните са сключили договор за наем на възстановения по ЗВСОНИ на ищците недвижим имот на 26.10.93 г. Записано е, че "както и досега имотът ще се използва за стоматологичен факултет при МУ - П." - т. 1. "Договорът се сключва за времето от 24.02.92 г. насетне и е валиден за срока по чл. 6 от ЗВСОНИ" - т. 2 /според чл. 6, ал. 2 и 3 от ЗВСОНИ, в действащата към сключването на договора първоначална редакция срокът е 3 годишен, когато имотът се ползва като училище, както е в случая/. В следващите точки е определена наемната цена и другите условия на договора. Със споразумение от 23.02.03 г. е изменена т. 4 от договора, като е определена нова наемна цена за календарната 2003 г. Не се спори и се установява от представените по делото писмени доказателства - нотариална покана от МУ от 21.01.08 г. и приемо - предавателен протокол от 1.02.08 г., че до предаването имотът е ползван от ответника МУ със знанието и без противопоставянето на ищците. Или в случая наемните отношения на страните са породени от единствения договор за наем от 26.10.93 г., първоначално като срочни, а след това - за неопределен срок по чл. 236, ал. 1 от ЗЗД /както, макар и с друга фактическа обосновка е приел и въззивният съд/. А. към договора, с който е променена наемната цена, не представлява самостоятелен нов наемен договор, според тълкуването, дадено с решението по т. д. № 838/09 г. на ВКС. Наемният договор не може да има продължителност за повече от 10 г. - чл. 229, ал. 1 от ЗЗД и след изтичането им губи обвързващата си за страните сила - чл. 229, ал. 3 от ЗЗД. За процесния период, който е след изтичане на пределния 10 годишен срок, наемен договор между страните за имота не съществува, затова и претенцията за наемна цена е неоснователна и подлежи на отхвърляне. В. решение, с което е прието противното е неправилно, следва да бъде отменено и вместо него да се постанови ново, за отхвърляне на исковете за сумите, присъдени от ОС като наемна цена за периода 1.08.07 - 31.01.08 г. и лихва. Поради изложеното ВКС на РБ, трето г. о.