Решение № 17268 от 29.12.2011 г. на ВАС по адм. д. № 10174/2011 г.

Решение № 17268 от 29.12.2011 г. на ВАС по адм. д. № 10174/2011 г., IV о., докладчик председателят Боян Магдалинчев Производството по делото е по чл. 208 и следващите от АПК. Образувано е по касационна жалба на Николай Георгиев Бурилков и Стоянка Илиева Бурилкова, и двамата от гр. Бургас, против Решение № 647/16.05.2011 г. по адм. д. № 1353/2010 г. на Бургаския административен съд, с твърдения за неправилност на обжалваното решение като постановено в противоречие с материалноправната разпоредба на § 4в от ПЗР на ЗСПЗЗ, в частта му относно стойността на извършените от тях подобрения в ПИ № 116 по ПНИ в м. "Митков мост", землището на с. Черноморец, общ. Созопол в размер на 47 445.00 лв., представляващи равностойността на масивна едноетажна жилищна сграда с размери 5,15 х 7.40 м, ведно с допълнително изградените към нея пристройки и съоръжения, отменително основание по чл. 209, т. 3 от АПК. Ответника по делото Кмета на Община Созопол, не взема становище по касационната жалба. Заинтересованите страни Бойчо Бойчев, Иванка Бойчева, Сийка Бойчева, и тримата от с. Черноморец, Станка Василева, от гр. Бургас, Въла Кандилова, Петьо Пенев, Антон Пенев, Вълка Станкова, и четиримата от с. Черноморец, Златка Милева, от с. Росен, общ. Созопол, Анка Янчева, Златина Янчева, Яна Янчева, и трите от гр. Бургас, Зенита Милева, Цветелина Милева, Теодор Милев, и тримата от с. Росен, общ. Созопол, Галина Пеева, от гр. Бургас, Живко Милев от с. Черноморец и Вълка Куртева от гр. Бургас, не вземат становище по касационната жалба. Участващия по делото прокурор при Върховната административна прокуратура дава заключение за неоснователност на касационната жалба. Според него, строителството извършено от касаторите в новообразувания имот е незаконно, поради което с него не се увеличава стойността на имота, което прави касационната жалба неоснователна. Касационната жалба е подадена от надлежна страна и в срока по чл. 211, ал. 1 от АПК, поради което е процесуално допустима. По същество е ОСНОВАТЕЛНА. Производството по адм. д. № 1353/2010 г. на Бургаския административен съд е било образувано по жалба на Николай Георгиев Бурилков и Стоянка Илиева Бурилкова, в качеството им на ползватели по смисъла на § 4б, ал. 1 от ПЗП на ЗСПЗЗ върху ПИ № 116 по ПНИ в м. "Митков мост", землището на с. Черноморец, общ. Созопол, против Заповед № Z-820/02.06.2010 г. на Кмета на Община Созопол, с която на основание § 4л, във връзка с § 4з, ал. 2, § 4в от ПЗР на ЗСПЗЗ и § 31, ал. 2, т. 3 и ал. 3 и § 30 от ПМС № 234/16.12 .1999 г. за изменение и допълнение на ППЗСПЗЗ е утвърдена определената с оценителен Протокол № 0189/26.05.2010 г. на техническата служба при Община Созопол пазарна оценка на подобренията извършени от ползвателите Николай Георгиев Бурилков и Стоянка Илиева Бурилкова в ползвателски имоти № 116 и № 117 в размер на 1530.00 лв. Твърденията в жалбата са били за незаконосъобразност на обжалваната заповед по съображения, че оценката не е извършена по реда на глава VII от ППЗДС, не е съобразена с НБПЦ на трайните насаждения от 1991 г., не са били оценени масивна жилищна постройка, външна тоалетна, изграден бетонов тротоар около оградата, изградена външна чешма, метална ограда, сонда, ограда с мрежа и бетонови колове и изградена инфраструктура, които съставляват извършени подобрение в имота по смисъла на чл. 72 от ЗС. Според жалбоподателя административния орган е занижил и оценката на трайните насаждения. Във връзка с тези твърдения е направил искане за назначаване на експертиза с произнасяне за пазарната оценка на подобренията и трайните насаждения. Съдът е назначил съдебно-агрономическа и съдебно-техническа експертизи. Първата експертиза е определила пазарната стойност на трайните насаждение в ползвателски имот № 117 в размер общо на 3 408,62 лв. Съдебно-техническата експертиза е дала заключение, че в ПИ № 116 по ПНИ на м. "Митков мост", в землището на с. Черноморец, общ. Созопол от ползвателите са изградени трайни подобрения изразяващи се в строителството на масивна жилищна сграда, монолитно строителство на един етаж с размери 5,15 х 7,40 м, състояща се от три стаи и санитарен възел, с допълнително изградено към нея през 2006 г. преддверие с навесна част, с извършено отводняване на сградата, допълнително изграден външен санитарен възел, масивно строителство. Според заключението, в имота освен жилището с описаните подобрения има изградени метални конструкции от 18 бр. вертикални метални тръби с метална рамка, обслужващи засадените лози, от към пътя ограда от армиран бетон с размери 44,00 х 0,50 х 0,20 м с монтирани в бетона метални тръби, метална входна врата, оградна мрежа. От към морето има изградена ограда изпълнена от бетонирани в земята метални тръби, на които са захванати метални пана. Лозовите насаждения са на телена конструкция, захваната на бетонови и метални колове. Имота е водоснабден и електрифициран. Приел е, че се касае до извършени подобрения в имота, трайно закрепени към земята. Съдебно-техническата експертиза е дала заключение за оценката на извършените в имота подобрения по метода на увеличената стойност, ведно с външните съоръжения и елементи с отделна калкулация общо в размер на 61 661.00 лв., по метода на сравнителните неконтролирани цени в размер на 44 370.00 лв. и по справедливата пазарна цена при претегляне на използваните методи за оценяване на арх. В. Негели в размер на 47 445.00 лв. Заключението на агрономическата експертиза, не е било оспорено от страните по делото. Заключението на техническата експертиза е било оспорено от процесуалният представител на Община Созопол и от този на заинтересованите страни, като се е поискало назначаването на нова експертиза. Съдът не е възприел възраженията и е отхвърлил като неоснователно искането за назначаване на повторна и допълнителна експертиза. С решението предмет на касационната жалба Бургаския административен съд е приел, че обжалваната заповед е издадена от компетентен орган и при съобразяване с административнопроизводствените правила за нейното издаване. Претенцията по жалбата е квалифицирал като такава по § 4в от ПЗР на ЗСПЗЗ, във връзка с чл. 72 от ЗС. Възприел е изцяло заключението на агрономическата експертиза, като е увеличил оценката на имота от 1424 лв. на 3408.62 лв., съобразно заключението на същата експертиза. Претенциите на жалбоподателите за увеличение оценката на имота с извършените от тях подобрения, изразяващи се в реализираното от строителство съдът е отхвърлил като неоснователни. Приел е, че изградената от жалбоподателите постройка с допълнителните към нея пристройки е без строителни книжа и строително разрешение и като такава е незаконна. Според съда, незаконния строеж не може да увеличи стойността на имота като подлежащ на премахване, поради което не е следвало да бъде оценяван от административния орган като подобрение. По тези съображения е отхвърлил като неоснователно искането на жалбоподателите за присъждане на извършените от тях подобрения в ползвателския имот, изразяващи се в извършено от тях строителство на масивна жилищна сграда, с допълнително изградени към нея пристройки и съоръжения. Предмет на касационната жалба е решението на Бургаския административен съд в частта му, с която съдът е отказал да увеличи оценката на извършените от ползвателите подобрения в ПИ № 116 по ПНИ в м. "Митков мост", землището на с. Черноморец, в размер на 47 445.00 лв., представляващи равностойността на масивна едноетажна жилищна сграда с размери 5,15 х 7.40 м, ведно с допълнително изградените към нея пристройки и съоръжения и конструкции. Върховния административен съд намира решението на административния съд в обжалваната му част за неправилно, което налага неговата отмяна. Безспорно по делото е обстоятелството, че жалбоподателите пред административния съд са били ползватели на поземления имот по смисъла на § 4б, ал. 1 от ПЗР на ЗСПЗЗ. В имота е изградена масивна едноетажна жилищна сграда а в последствие пристройки и съоръжения към нея, като сградата е електирифицирана, водоснабдена, с канализация в напълно завършен и годен за живеене обект. Безспорно е и обстоятелството, че за така изградената жилищна сграда няма одобрени строителни книжа и няма издадено строително разрешение. При правилната правна квалификация на спора по § 4в от ПЗР на ЗСПЗЗ, съдът е извел неправилни правни изводи относно дължимото на жалбоподателите обезщетение за извършените от тях подобрения в ползвателския имот, представляващи равностойността на изградената от тях жилищна сграда, ведно с пристройките и съоръженията към нея. Приложимата за правния спор разпоредба на § 4в от ПЗР на ЗСПЗЗ постановява, че лицата, извършили подобрения върху имотите подлежащи на връщане, имат правата по чл. 72 от ЗС. Специалният закон ги е приравнил по статут на добросъвестни владелци, поради което следва да бъдат оценени всички извършени подобрения. Касае се до обективно съществуващи обекти, с които се е увеличила стойността на имота, съответно определена към деня на постановяване на съдебното решение. Извършените от ползвателите строителни работи са трайно прикрепени към имота и са станали част от същия Тези случаи попадат в хипотезата на § 31, ал. 2, т. 3 от ПМС № 234/1999 г. за изменение и допълнение на ППЗСПЗЗ, като оценката се извършва по пазарни цени. Правото на ползвателите се поражда с влизане в сила на плана на новообразуваните имоти - аргумент от § 31, ал. 1 от ПЗР на ППЗСПЗЗ и на оценяване подлежат всички подобрения, съществуващи към този момент. Специалният закон - ЗСПЗЗ и ППЗСПЗЗ, не установяват изискването за изследване законността на строителството, в това число и на допълващите застроявания, във връзка с приложението на § 31 от ПЗР на ППЗСПЗЗ. По тези съображения Върховния административен съд, не споделя изводите на административния съд, че за да се присъдят извършените от ползвателите подобрения в имота следва да бъде установена и доказана законността на изградената постройка. Възприемайки обратното разрешение, Бургаският административен съд е постановил неправилен съдебен акт, който следва да бъде отменен. След отмяната на решението като неправилно делото следва да бъде върнато на административния съд за ново разглеждане, тъй като наличните по делото доказателства не дават възможност спора да бъде разрешен по същество от Върховния административен съд. Изготвената и представената по делото техническа експертиза е оспорена от Община Созопол и от заинтересованите страни по делото. Основния довод на тези страни е бил, че оценката на извършените подобрения - в случая изградената в ползвателския имот жилищна сграда с подобренията в нея, не е извършена в съответствие с изискванията на разпоредбата на § 31, ал. 2, т. 3 от ПМС № 234/1999 г. С цитираната разпоредба е предвидено, че оценката в случаите по § 4в от ПЗР на ЗСПЗЗ се извършва от техническата служба на общината по пазарни цени. Заключението на техническата експертиза, не е съобразено с това изискване. При изготвяне на заключението си вещото лице е работило с три способа за определяне оценката на тези подобрения- по метода на увеличената стойност, методът на сравнителните неконтролирани цени между независими търговци и по метода на справедливата пазарна цена чрез претегляне на използваните методи на оценяване по арх. В. Негели. Използваните методи за изчисление уреждат реда и начина за изчисление на пазарни цени за целите на данъчното облагане и не дават реалната пазарна цена на същите. В ЗСПЗЗ и ППЗСПЗЗ липсва легална дефиниция на понятието "пазарни цени". Такава обаче се съдържа в разпоредбата на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС, според която в редакцията на нормата към издаване на оспорената заповед, "пазарни цени" са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката, и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождение на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани 20 сделки. При новото разглеждане на делото административния съд следва да назначи нова техническа експертиза от вещо лице, оценител на недвижими имоти, на която да постави задача оценката на изградената в ползвателския имот жилищна сграда и трайно прикрепените към земята допълнително изградени пристройки и съоръжения бъде извършена по пазарни цени, при съобразяване с изискванията на цитираната по-горе разпоредба от ДР на ЗДС. По изложените съображения и на основание чл. 221, ал. 2 и чл. 222, ал. 2, т. 2 от АПК, Върховния административен съд - четвърто отделение