Решение № 264 от 31.10.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1477/2010 г.

Решение № 264 от 31.10.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1477/2010 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Илияна Папазова Производството е с правно основание чл. 290 от ГПК. Образувано е въз основа на подадената касационна жалба от Т. К. К. и М. И. П. - двете от [населено място], чрез процесуалния представител адвокат Г. против въззивно решение № II-41 от 27.05.2010 г. по гр. д. № 531/2010 г. на Бургаски окръжен съд, с което е потвърдено решение № VIII-1758 от 29.12.2009 г. по гр. д. № 5951 по описа за 2009 г. на Районен съд Бургас, като са осъдени Т. К. К. и М. И. П. да заплатят на Добрина Г. Т. сумата от 1 650 евро, представляваща дължимата част от двойния размер на уговорения задатък по сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.08.2008 г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от 25.08.2009 г. до окончателното й изплащане. Искането е за отмяна на въззивния акт на основание чл. 281, т. 3 от ГПК и решаване на въпроса по същество с отхвърляне на предявения иск. Претендират се направените по делото разноски. С определение № 248 от 28.02.2011 г. ВКС е допуснал касационно обжалване на основание чл. 280, т. 3 от ГПК по поставените въпроси за наличието на солидарна отговорност в хипотеза на чл. 93, ал. 2 от ЗЗД и за това дали може да се счете, че връщането на част от задатъка само от единия продавач е отказ от договора, обвързващ и другия продавач, при положение, че всеки от продавачите притежава идеална част от имота - предмет на сключения предварителен договор. В съдебно заседание - страните не се явяват и не се представляват. Върховен касационен съд, състав на III г. о., след като обсъди направеното искане и доказателствата по делото, по поставените въпроси, във връзка с които е допуснато касационно обжалване, намира следното: Солидарност между двама или повече длъжници възниква само когато е уговорена между страните или в посочените от закона случаи - например - при отговорност за вреди, произлезли и от каквито и да са вещи /когато солидарно отговарят собственикът и лицето, под чийто надзор те /чл. 50 от ЗЗД/, при увреждане, причинено от неколцина /чл. 53 от ЗЗД/, при встъпване на трето лице като съдлъжник в определено задължение по съглашение с кредитора или с длъжника /чл. 101 от ЗЗД/, при поръчителството /чл. 141 от ЗЗД/, при дадена в заем вещ на няколко лица /чл. 144, ал. 4 от ЗЗД/, когато няколко лица са се задължили да извършат общо една работа /чл. 261, ал. 3 от ЗЗД/. Субсидиарно правилата за солидарността намират приложение при неделимите задължения /чл. 128 от ЗЗД/. В настоящия случай - в сключения между страните по делото на 11.08.2008 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот - солидарна отговорност не е уговаряна и пред вид предмета на сключения договор /предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот/ - същият не попада в изброените хипотези и за него по закон не е предвидено възникване на солидарна отговорност. В постановени по реда на чл. 290 от ГПК решения /например № 773 от 10.02.2011 г. по гр. д. № 600/09 г., № 777 от 5.01.2011 г. по гр. д. № 1050/09 г., № 537 от 8.07.2010 г. по гр. д. № 349/09 г./ беше уеднаквена практиката относно възможността да се обяви по иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, предварителния договор за окончателен във всяка негова част, в която той обвързва валидно страните. Когато съсобственици обещават да продадат общ имот /както е в случая/ - всеки обещава да продаде своята част. Съответно - ако поради някаква причина - може да се приеме, че е налице отказа от договора или той е развален за частта на единия продавач, или е налице пречка за прехвърлянето на частта на единия съсобственик, това автоматично не се отразява на прехвърлянето на частите на другите съсобственици, съответно не може да се счете, че е налице отказ и за тях или да доведе до разваляне на договора и за тяхната част. Предвид така дадените отговори на въпросите, по които е допуснато касационно обжалване, настоящият съдебен състав намира подадената касационна жалба за основателна. В случая - по силата на сключен на 11.08.2008 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот - ответниците в качеството си на продавачи са се задължили да продадат на ищцата съсобствения им недвижим имот. За този имот е представен издаден на името на Т. К. К. н. а. № 133, т. VIII д. 2584/90 г., в който продавания имот е описан като: "дворно място, цялото с пространство от 615 кв. м, от които собствени по н. а. № 171/88 г. - 222 кв. м и придаваеми по регулация - 393 кв. м, с допълнително уредени регулационни сметки и заплатени на собствениците, от чийто парцел се придават", което образува парцел III пл. № 173 по плана на [населено място] войвода, Бургаска област заедно с построената в него жилищна сграда, състояща се от един приземен етаж от две стаи и кухня и втори етаж, състоящ се от три стаи и салон, ведно с подобрения и насаждения в имота. Цената на сделката по сключения предварителен договор е 11 000 евро, а срокът за сключване на окончателен договор - до 11.09.2008 г. Не се спори, че в деня на подписването му продавачите са получили сумата от 1 000 евро, а купувачът е следвало да плати остатъка в "деня на изповядване на сделката пред нотариус". Съгласно т. 4.1 от сключения договор-продавачът се е задължил да "представи 3 дни преди нотариалната сделка всички необходими документи за изповядване на нотариален акт". В т. 5.1 от договора е предвидена и неустойка - "при неизпълнение на задълженията на продавача" и "в случай на разваляне на договора по вина на продавача, той се задължава да върне не купувача авансово изплатената по т. 2.1 от договора сума от 1 000 евро в двоен размер, а именно - 2000 евро, а ако такова плащане не се извърши - продавачът го дължи на купувача към момента на съдебното му присъждане, ведно със законната лихва". Не се спори и че с разписка от 6.03.2009 г. - купувачът Добрина Г. Т. е получила от един посочените като продавачи съсобственици - М. И. П. сумата от 350 евро, за която сума в представената разписка е записано, че "представлява част от капаро за възстановяване във връзка с нереализирана сделка по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.08.2008 г. на дворно място и жилищна сграда в [населено място] войвода". При тези факти въззивният съд е приел, че ответниците са неизправна страна, тъй като не са изпълнили задължението си да прехвърлят имота в срок по тяхна вина. Те не са разполагали и не са представили необходимите документи за осъществяване на сделката, поискали са проверка на площта на имота повече от месец след датата, на която е трябвало да се сключи сделката, не са уведомили насрещната страна за констатираните проблеми и не са поискали промяна на срока. Във връзка с представената разписка от 6.03.2009 г. въззивният съд е приел, че към тази дата - сключеният между страните предварителен договор е прекратен с факта на връщане на част от даденото капаро и че е безспорно, че след този момент и двете страни не са желаели неговото действие. Затова въззивният съд е счел иска за присъждане на двойния размер на уговорения задатък за основателен, като е осъдил солидарно двете ответници. От така изложените изводи на въззивния съд - настоящият съдебен състав споделя само тези, относно неизправността на ответната страна. Изводът, че отговорността на продавачите е солидарна /при положение, че такава не е уговаряна в сключения договор и не следва по силата на закона, като поетите от продавачите задължения не са неделими/ е неправилен. Неправилен е и извода, че установеният по делото факт на връщане на част от капарото и то от единия от продавачите - автоматично води до извода, че сключения предварителен договор е изцяло прекратен, при това - по отношение и на двете ответници. За да бъде установено дали това е така - следва да се изследва съотношението между върнатото капаро и притежаваната от всяка една от ответниците идеална част и да се изследва волята на страните. В сключения предварителен договор - Т. К. К. и М. И. П. са посочени като продавачи - без да са конкретизирани идеалните части, които те притежават. В нотариалния акт за собственост /№ 133, т. VIII д. 2584/90 г./ като собственик е посочена само Т. К. К. и по делото не са представени доказателства относно притежавания от М. И. П. дял в имота. Установяването на размера на притежаваната идеална част по отношение на процесния имот е съществено с оглед преценката на основателността на предявения иск. Тъй като с приемане на капарото договорът се разваля, но не поради неизпълнение, а заради отказа от него, на основата на съгласие относно правното положение - той да не поражда други свързани с конкретното неизпълнение последици - следва да се извърши преценка в каква част договорът е прекратен, между кои страни и дали той е запазил действието си по отношение на невърналия капарото съсобственик Т. К. К. При положение, че не са ангажирани доказателства за притежаваните от ответниците идеални части - настоящият съдебен състав не може да направи тази преценка. Изложеното налага делото да бъде върнато на въззивния съд за събиране на доказателства относно размера на притежаваната от всеки един от продавачите идеална част и за произнасяне по същество и решаване на спора при съобразяване на дадените указания. С оглед на горното, Върховен касационен съд, състав на Трето гражданско отделение