Решение № 90 от 19.04.2019 г. на ВКС по гр. д. № 3539/2018 г.

Решение № 90 от 19.04.2019 г. на ВКС по гр. д. № 3539/2018 г., IV г. о., ГК, докладчик председателят Борислав Белазелков Производство по чл. 290 ГПК. Допуснато е касационното обжалване на решение № 125/22.05.2017 на Търговищкия окръжен съд по гр. д. № 104/2017 в частта, в която е отменено решение № 51/13.02.2017 на Търговищкия районен съд по гр. д. № 1316/2016, като е уважен предявения иск по чл. 26, ал. 2, пр. 3 ЗЗД за прогласяване на нищожност на сключен договор за аренда поради липса на форма. Обжалването е допуснато поради значението на материалноправния въпрос за приложимостта на чл. 18 ЗС (установяващ обикновена писмена форма без нотариална заверка на договорите за придобиването и разпореждането с имоти - частна държавна или общинска собственост) при предоставяне на вещно право на ползване на земи от държавния поземлен фонд и за съотношението му с изискването за форма на договора за аренда съгласно чл. 3, ал. 1 ЗАЗ. По повдигнатия материалноправен въпрос Върховният касационен съд намира, че установеното в чл. 18 ЗЗД общо изискване договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти да бъдат извършени с нотариален акт урежда формата за валидност на сделките с площни недвижими имоти, чийто правен режим е уреден в ЗС. Извън приложното поле на тази разпоредба са линейните обекти (транспортни и съобщителни линии и проводи), чийто правен режим съгласно чл. 53 ЗС се урежда в отделни закони. За тях формата за валидност на сделките е обикновена писмена, доколкото в съответния закон не е уредено изискване за квалифицирана писмена форма. От общите изисквания на чл. 18 ЗЗД за нотариална форма на сделките с площни недвижими имоти са уредени по изключение облекчени изисквания за форма по два признака: според титуляря на правото на собственост и според вида на сделката. Облекчено изискване за форма според титуляря е уредено в чл. 18 ЗС, който изисква договорите, с които се извършват придобиването и разпореждането с имоти – частна държавна или общинска собственост (включително и ограничените вещни права) да се сключват в обикновена писмена форма. Облекчено изискване за форма според вида на сделката е уредено в различни закони, напр. чл. 35, ал. 1 ЗС относно договора за доброволна делба на недвижими имоти, за който се изисква писмена форма с нотариално заверени подписи; чл. 212, ал. 2 ЗЗД относно договора за продажба на наследство, за който се изисква писмена форма с нотариално заверени подписи; чл. 3, ал. 1 ЗАЗ относно договора за аренда, както и споразуменията за неговото изменение или прекратяване, за които се изисква писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите и др. Облекченото изискване за обикновена писмена форма според титуляря е специално, както по отношение на общите изисквания, така и по отношение на другите облекчени изисквания според вида на сделката. Затова договорът за аренда на имот – частна държавна или общинска собственост, както и споразуменията за неговото изменение или прекратяване се сключват в обикновена писмена форма за валидност. Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК я намира основателна поради следните съображения: За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че на 05.07.2011 г. страните са сключили договор за аренда на 491. 883 дка земеделски земи от държавния поземлен фонд за срок от 5 стопански години, след проведена тръжна процедура по чл. 24а, ал. 1 ЗСПЗЗ и чл. 47 м, ал. 1 ППЗСПЗЗ, като ищецът е заплатил на ответника авансово част от уговорената цена в размер на 1.475.65 лева за ползването през 2011 г. – 2012 г. Въззивният съд е приел, че в случая писмената форма е спазена, но подписите на страните не са с нотариална заверка и изискуемата в чл. 3, ал. 1 ЗАЗ форма е нарушена, като сключената сделка е нищожна, поради което като основателен е уважен предявеният иск по чл. 26, ал. 2, пр. 3 ЗЗД. Същевременно са изложени съображения, че при липсата на нотариална заверка, посочената сделка съдържа съществените признаци на друга позволена от закона сделка-договор за наем, който съответства на целта на страните и на общата им воля – предоставяне на временно ползване на земеделската земя срещу определена цена, поради което е налице конверсия и нищожният договор за аренда е преобразуван в действителен договор за наем, породил е правното действие на наемното правоотношение, с оглед на което платената от ищеца цена на ползването не е получена от държавата без основание, а в изпълнение на конвертираната действителна сделка и не подлежи на връщане, поради което като неоснователен е отхвърлен иска по чл. 55, ал. 1 ЗЗД. Правилно въззивният съд е приел, че оспорваният договор е за аренда на земя от държавния поземлен фонд, както и че той е сключен в обикновена писмена форма. В нарушение на закона обаче съдът е приел, че така слюченият договор не е в надлежната форма. ЗАЗ урежда облекчено според вида на сделката изискване за форма – нотариална заверка на подписите в сравнение с общото изискване за форма на нотариален акт относно всички сделки с недвижими имоти по чл. 18 ЗЗД; но това не дерогира облекченото според титуляря изискване за обикновена писмена форма на договорите, с които се извършват придобиването и разпореждането с имоти – частна държавна или общинска собственост. Видно от изложеното обжалваното решение е постановено в нарушение на материалния закон, поради което следва да бъде отменено, а предявеният иск – отхвърлен от касационната инстанция съгласно чл. 293, ал. 2 ГПК. При този изход на делото на касатора Министерство на земеделието, храните и горите, С. следва да бъде присъдена сумата 30 лева разноски за всички инстанции. Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение