Решение № 7926 от 10.06.2013 г. на ВАС по адм. д. № 6883/2012 г.

Решение № 7926 от 10.06.2013 г. на ВАС по адм. д. № 6883/2012 г., III о., докладчик председателят Ваня Пунева Производството е образувано по жалба на дружество "Литекс комерс" АД срещу Решение № 329 на Министерския съвет от 25.04.2012 г. за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект "АМ "Струма" ЛОТ 4 от км 423+800 до км 438+500, изместване на жп линията Сандански - Кулата и реконструкция на напоителни полета в обхвата на новопроектираната жп линия" на територията на област (ДВ, бр. 35 от 8.05.2012 г., изм., бр. 39 от 22.05.2012 г., бр. 48 от 26.06.2012 г.) в частта му, с която е определено парично обезщетение за отчуждаваните части и подобрения в имот № 065115 от землището на с. Левуново с ЕКАТТЕ 43243, община Сандански. Жалбоподателят, представляван в хода на процеса от адв. Миленов, счита, че определеният с административното решение размер на обезщетението е занижен и като такъв не представлява равностойно парично обезщетение по смисъла на чл. 32, ал. 2 от ЗДС във вр. с § 1а от ДР на ЗДС с оглед характеристиките на имотите. В хода на делото по същество се иска постановяване на решение в съответствие с приетото по делото заключение за стойността на дължимото парично обезщетение за отчуждения имот. Претендират са разноски в общ размер от 150 лв. - 50 лв. държавна такса и 100 лв., заплатен депозит за вещо лице. Ответникът по делото - Министерският съвет на Република България, представляван от юрк. Василев, счита жалбата за неоснователна. Оспорва приетото по делото заключение по допуснатата съдебно-оценителна експертиза като изведено въз основа на една-единствена сделка, касаеща имот, намиращ се в землище, различно от това на с. Левуново. Заинтересованите страни - министърът на финансите, министърът на регионалното развитие и благоустройството и Агенция "Пътна инфраструктура", чрез процесуалните си представители поддържат изложеното от ответната страна. Върховният административен съд - трето отделение, след като прецени данните по делото и обсъди доводите на страните, констатира, че жалбата е процесуално допустима като редовно подадена от надлежна страна и в срока по чл. 38, ал. 1 от ЗДС. Разгледана по същество, е основателна по следните съображения: На основание процедура по чл. 34а във вр. с чл. 33 и 34б ЗДС с Решение № 329 на Министерския съвет от 25.04.2012 г. от дружество "Литекс комерс" АД са отчуждени 3,825 дка от имот с № 065115, намиращ се в землището на с. Левуново, чието устройствено предназначение и начин на фактическо ползване е бензиностанция, заедно с извършените в имота подобрения. Отчуждаването е допуснато срещу парично обезщетение в общ размер на 42 736 лв., от които 19 584 лв. за поземления имот и 23 152 лв. - за подобренията в имота. Административният орган е определил стойността на обезщетението въз основа на оценка на имота, възложена на 6.04.2012 г. и изготвена на 17.04.2012 г. Оценката на имота е извършена от оценител на имоти, отговарящ на изискванията на § 1а, т. 3 от ДР на ЗДС, по реда на чл. 32, ал. 3, т. 1 от ЗДС - поради липса на повече от едно пазарни свидетелства, позволяващи определянето на пазарни цени. Методът на оценка е аргументиран с твърдението, че една-единствена сделка не може да отговори на изискванията на ЗДС за "осредненост" и "сделки" съгласно изискванията на ЗДС. Така изложените доводи на оценителя се отнасят до тълкуването на определението "пазарни цени", дадено в § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС, според което тези цени са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката, и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Административният орган е възприел изцяло посочената в оценката стойност, както и мотивите към нея, и същата е възпроизведена като дължимо обезщетение в издаденото административно решение. С определение от 31.05.2012 г. по делото е допусната съдебно-оценителна експертиза, която да даде заключение за пазарната стойност на отчуждавания имот съобразно разпоредбата на чл. 32, ал. 2 от ЗДС. Съдебно-оценителната експертиза, изготвена от вещото лице инж. Борислав Савов, е представена пред съда на 8.03.2013 г., като същата, без да се оспорва от страните, е приета в съдебно заседание от 11.03.2013 г. Съгласно заключението дължимото парично обезщетение за отчуждения имот възлиза на 671 440 лв., от които 625 284 лв. за поземления имот, определени по реда на чл. 32, ал. 2 от ЗДС и § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС, и 46 155 лв. за подобренията в имота, определени по реда на чл. 32, ал. 3, т. 1 от ЗДС във вр. с чл. 96, ал. 1 от ППЗДС и приложение № 2 към чл. 20 от ЗМДТ. Имотът е оценяван от вещото лице като "Бензиностанция - крайпътен комплекс", намиращ се в землището на с. Левуново, определено като населено място от V категория, имащ обща площ 23,500 дка, с изградените през 1996 г. в него масивни постройки - бензиностанция (124 м2), навес (310 м2), трафопост (9 м2), стопанска сграда (10 м2) и сграда с друго предназначение (7 м2). По отношение на стойността на имота като поземлен вещото лице е открило и ползвало като пазарен аналог една сделка, отговаряща на изискванията на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС, а именно нот. акт № 107, том. II, рег. № 2040 от 21.11.2011 г., удостоверяващ покупко-продажбата за цена от 2 730 000 лв. без ДДС на имот с КИ 65334.301.2621 по кадастралната карта на гр. Сандански с площ от 16,700 дка и начин на трайно ползване "за търговски обект, комплекс", в която сделка и двете страни са търговци. По отношение на сградите в отчуждавания имот вещото лице е отчело качествените им характеристики съгласно изискванията на приложение № 2 към чл. 20 от ЗМДТ и е определило стойността им съгласно правилото на чл. 96, ал. 1 от ППЗДС, т. е. след удвояване на стойностите, получени при съобразяване с приложение № 2 към чл. 20 от ЗМДТ. В хода на делото ответната и заинтересованите страни не са представили доказателства за наличието на пазарни свидетелства, различни от ползваното от вещото лице. При така установеното и като съобрази доказателствата по делото, съдът намира, че определеното от административния орган обезщетение е неравностойно спрямо стойността на отчужденото имущество. В тази връзка следва да се посочи, че начинът на прилагане на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС от страна на органа, а именно, че е кредитирал оценителския доклад, при условие че същият не приема наличието на една сделка за релевантно обстоятелство за прилагането на чл. 32, ал. 2 от ЗДС, е неправилен. Доводите на ответника и на заинтересованите страни, че една сделка не може да бъде годно пазарно свидетелство, с което да бъде установена реалната пазарна цена на имотите, сходни с отчуждавания такъв, са неоснователни. Неправилно е становището, че са необходими най-малко две пазарни свидетелства, за да бъде изпълнено съдържащото се в § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС изискване на закона за осредняване на "всички" сделки. Това тълкуване на закона е несъответстващо на целта на закона, на правилата за логическо тълкуване и на предмета на регулираните обществени отношения. Правилото на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС, респ. определянето на пазарните цени, е свързано с винаги предпочитания от закона ред за определяне на равностойното обезщетение, когато същото е под парична форма. Отношението между реда по чл. 32, ал. 2 и този по ал. 3 от ЗДС е установено с конституционно решение № 6 от 4.07.2006 г. на Конституционния съд на Република България по конст. дело № 5 от 2006 г., в чиито мотиви се казва: "Атакуваната разпоредба (чл. 32, ал. 3 от ЗДС) е предвидена за прилагане само в онези случаи, в които пазарните цени, които са в основата на това правило, не могат да бъдат критерии за определяне на обезщетението за принудително отчуждените имоти от държавата", както и "... че се касае за едно изключение от общо правило, което следва да се прилага при строго спазване на предписаните от закона предпоставки за това. Такива са преди всичко безспорната липса на възможност да се приложи правилото, предписано с чл. 32, ал. 2 ЗДС, както и точното определяне вида на принудително отчуждавания частен имот и съответстващия на него, регламентиран с подзаконови нормативни актове ред за определяне на равностойното му парично обезщетение." Определението на пазарни цени по смисъла на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС действително включва в себе си "осреднените цени от всички сделки", което осредняване е равнозначно на намирането на средноаритметична стойност между n-броя числа, в случая цените на две и повече сделки. Това обаче не е аргумент да се изключи наличието на пазарен интерес към определена категория имоти, дори когато същият се е проявил с една-единствена сделка. Целта на закона е да се намери приблизителната и най-близка до действителната стойност, на която отчужденият имот би могъл да се реализира на свободния пазар, за да бъде обезщетението равностойно по своя размер. В тази връзка както осреднената, така и единствената цена могат да бъдат изразител на пазарния интерес и да бъдат мярка за равностойност на обезщетението, когато този интерес съществува към едно определено време, формиран е с участието на търговци, има своето географско и продуктово проявление. Отделно от това, ако се приеме обратното тълкуване, би се стигнало до резултат, при който изключението по чл. 32, ал. 3 от ЗДС да се превърне в общо правило за редица имоти, чиито характеристики не предполагат активен пазар. Конкретният случай е пример за това - ноторно е, че бензиностанциите са такива имоти, които поради своето предназначение и правила за ползване не се включват в масовия пазар на имоти. Следователно всяка сделка, било то и една, даваща ориентир за пазарната стойност на такъв обект, ако не са налице съмнения в нейната годност (пр. да не е симулативна сделка), следва да се ползва при определянето на пазарната му цена, за да се избегне споменатото вече превръщане на изключението по чл. 32, ал. 3 от ЗДС в общо правило. В тази насока е и съдебната практика - адм. дело № 10007 от 2011 г., адм. дело № 2214 от 2009 г. Неоснователни са възраженията на ответната и на заинтересованите страни по отношение на годността на ползваното към заключението пазарно свидетелство. Няма спор, че ползваното от вещото лице пазарно свидетелство удостоверява сключването на сделка за продажба на имот, намиращ се в землището на гр. Сандански, което е съседно на землището на с. Левуново, където е разположен отчуждаваният имот. Съгласно разпоредбата на § 1а, т. 4 от ДР на ЗДС имоти, намиращи се в близост до отчуждавания, са имотите, които са разположени в един и същ район в големите градове с районно деление; в един и същ квартал в другите градове или населени места или селищни образувания; в едно и също землище в земеделските територии и горските територии. Определението за близост на имотите, дадено в закона, е непълно от гледна точка на разнообразието от устройствени решения и предназначението на имотите. Не може да бъде пропуснат и фактът, че самото определение съдържа очевидно противоречие в пространствените мащаби, определящи съответния пазар за урбанизираните имоти, а именно, че при градовете с районно деление близостта се определя от границите на целия район, а в другите населени места близостта се определя спрямо определен квартал. Достатъчно е да се спомене, че един район, чието създаване съгласно ЗАТУРБ надвишава многократно изискванията за община, включва в своите граници винаги повече от един квартал по смисъла на § 5, т. 10 от ДР на ЗУТ. Абсолютизирането и буквалното тълкуване на § 1а, т. 4 от ДР на ЗДС като правен резултат би довело до неравнопоставеност между собствениците на отчуждаваните имоти по повод възможностите за определяне на размера на паричните обезщетения за сходни имоти по признак близост в зависимост единствено от административното и градоустройственото деление на съответните населени места. В тази връзка справедливото тълкуване на закона изисква близостта на имотите да се определя въз основа на местоположението им, съотнесено към онези условия, които предопределят пазара на съответния вид имоти, съобразно техните специфични характеристики. Това определяне е въпрос на конкретна преценка за всеки отделен случай, особено когато се касае до случаи като процесния, при който пазарът на такъв тип имоти - бензиностанции, е ограничен от гледна точка на участниците в него и броя на възможните предлагани обекти. При изложените съображения настоящият състав намира, че ползването на пазарен аналог, касаещ имот с площ, близка с тази на отчуждавания, и чието предназначение е за търговска дейност (търговски център) и намиращ се във физическа близост, макар и в друго землище, но на една и съща община, е допустимо и годно да даде представа за цената, която би получил собственикът на отчуждавания имот, ако се бе разпоредил със своя имот преди неговото отчуждаване. Що се касае до определената от вещото лице стойност за подобренията в поземления имот, то между страните няма спор, че ползваните при експертизата корекционни коефициенти съгласно приложение № 2 към чл. 20 от ЗМДТ са правилните такива, респ. че определената стойност за подобренията от 46 155 лв. е равностойното парично обезщетение, което се дължи на жалбоподателя. При изготвянето на оценката на обезщетението в тази му част административният орган е съобразил приложение № 2 към ЗМДТ, но е отчетено, че размерът се увеличава с коефициента за местоположение от 40 % съгласно чл. 6, ал. 2 от приложението, когато се отнася за търговски обекти, както е в конкретния случай. Освен това е пропуснато да се оценят допълнителни подобрения като навес, ограждащи стени, козирка, които са декларирани от собственика съгласно чл. 14 от ЗМДТ, и на това се дължи разликата в оценката, която дава административният орган за подобренията, и тази на вещото лице. По изложените съображения настоящият състав счита, че следва да кредитира и възприеме посочения в приетата по делото съдебно-оценителна експертиза размер на дължимото парично обезщетение и да измени административното решение по отношение на "Литекс комерс" АД съобразно този размер, като общият размер се коригира на 671 439 лв., доколкото е налице грешка в пресмятането на сбора на числата 46 155 и 625 284. С оглед изхода на делото и на основание чл. 143, ал. 1 от АПК следва да бъде уважено искането на процесуалния представител на жалбоподателя за присъждане на разноски по делото в размер от 100 лв., представляващи заплатен депозит за извършената по делото съдебно-оценителна експертиза. Искането за присъждане на 50 лв., представляващи заплатената от дружеството държавна такса, е неоснователно с оглед факта, че съдебното производство по силата на чл. 42 от ЗДС е безплатно, респ. заплатената държавна такса е неоснователно заплатена. Воден от горното, Върховният административен съд - трето отделение,