Решение № 275 от 14.05.2009 г. на ВКС по гр. д. № 6381/2007 г.

Решение № 275 от 14.05.2009 г. на ВКС по гр. д. № 6381/2007 г., I г. о., ГК, докладчик съдията Теодора Гроздева Производството е по реда на § 2, ал. 3 от ПЗР на ГПК във връзка с чл. 218и от ГПК (отм.). Образувано е по касационна жалба на М. Й. М. срещу решение № 86 от 26.07.2007 г. на Софийския градски съд, IV "а" отделение, постановено по гр. д. № 2* от 2006 г., с което е оставено в сила решение от 11.05.2002 г. по гр. д. № 1* от 2000 г. на Софийския районен съд, 31 състав за уважаване на предявения от М. П. Г. Щерева срещу М. Й. М. иск с правно основание чл. 236, ал. 2 от ЗЗД за осъждане на М. да заплати на Щ. сумата 4 669,60 лв., представляваща обезщетение за неоснователно ползване след прекратяване на наемен договор /през периода от 28.04.1998 г. до 19.11.1999 г./ на собствения й апартамент № 4, находящ се в гр. С., бул."А" № 1* вх.1, ет. 1, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на предявяване на иска /21.12.2000 г./ до окончателното плащане и 265,15 лв. разноски по делото. В жалбата се правят оплаквания за необоснованост и неправилност на решението поради постановяването му в нарушение на материалния закон и при съществени нарушения на процесуалния закон- основания за касационно обжалване по чл. 218б, ал. 1, б. "в"от ГПК (отм.). Твърди се, че съдът неправилно възприел буквално клаузата в договора за наем от 28.03.1998 г. наемателката да не регистрира фирма на адреса на наетото жилище, вместо да изпълни задължението си по чл. 20 от ЗЗД да установи действителната воля на страните по договора за наем. Според касаторката, забраната за регистриране на фирма, формулирана в договора за наем, имала смисъл и служела като гаранция, че наемателят няма да промени функционалното предназначение на имота. Фактът, че наетото жилище се използвало по предназначение, а не за търговска или производствена дейност на фирмата, се доказвал, както от разпитаните по делото свидетели, така и от писмените доказателства /акт за констатации № 0* от 9.09.1998 г. на ДС "В"/. На второ място, необосновано съдът приел споразумението за прекратяване на договора за наем от 28.04.1998 г. за валидна правна сделка, годна да прекрати договора от 28.03.1998 г. Въззивният съд въобще не обсъдил доводите на касаторката, че това споразумение е нищожно поради липса на съгласие на двете страни за безусловно прекратяване на договора за наем. Не е взето предвид, че под това споразумение имало текст, че разговорите за прекратяване на договора за наем ще се водят отново след представяне на документ за ликвидация на ООД-то от адреса. От разпита на ищцата и нейния съпруг А се установявало, че двата текста били написани в един и същи момент и имали за цел да дадат възможност на касаторката до 15 дни да внесе в съда заявление за преместване на адреса на управление на ООД-то. Тоест, действителната воля на страните била разговорите да продължат, а не да се прекратява договора за наем. Последващите приемания на наема от наемодателката и поканата за връщане на имота, отправена от наемодателката към наемателката няколко дни преди изтичане на срока на договора за наем, също говорели, че страните не са считали този договор за прекратен. Допуснатите от съда съществени нарушения на процесуалните правила се изразявали в некредитирането на показанията на свидетелката Г, игнорирането на показанията на свидетеля О необсъждането на доводите на касаторката за липсата на съгласие по споразумението за прекратяване на наемния договор. Съдът не е взел предвид и разпоредбата на чл. 68, ал. 1, б. "б" от ЗЗД, според която наемодателката е следвало да отиде на място, за да получи имота си и неправилно приел, че касаторката е изпаднала в забава за връщане на този имот. Неправилно била установена и фактическата обстановка относно момента на освобождаване на наетото жилище, който бил м.05.1999 г.- един месец след изтичане на срока на договора за наем. В срока по чл. 218г от ГПК (отм.) е постъпило писмено възражение от ответницата по жалбата М. П. Г. Щерева, която оспорва тази жалба. Върховният касационен съд, състав на Първо отделение на Гражданска колегия, след като взе предвид събраните по делото доказателства и обсъди наведените от касаторката основания да обжалване на решението, счита следното: Касационната жалба е допустима- подадена е от легитимирана страна /ответник по делото/, в срока по чл. 218в, ал. 1 от ГПК (отм.) и срещу решение на въззивен съд, което съгласно на чл. 218а, ал. 1, б. "а" от ГПК (отм.) подлежи на касационно обжалване. В нея се съдържа точно и мотивирано изложение на касационните основания. Разгледана по същество, жалбата е неоснователна. За да постанови решението си за оставяне в сила решението на първоинстанционния съд за уважаване на предявения от М. П. Г. Щ. срещу М. Й. М. иск с правно основание чл. 236, ал. 2 от ЗЗД за заплащане на обезщетение за неоснователното ползване на собствения й апартамент № 4, находящ се в гр. С., бул."А" № 1* вх.1, ет. 1 през периода от 28.04.1998 г. до 19.11.1999 г., въззивният съд е приел, че апартаментът е бил предаден за ползване на М. на основание сключен с нея договор за наем от 28.03.1998 г. В този договор се съдържало задължение за наемателката да не регистрира фирма на адреса на наетото жилище. Наемателката нарушила това задължение, поради което със споразумение от 28.04.1998 г. наемният договор бил прекратен. Тъй като след тази дата наемателката продължила да ползва имота, съдът е приел, че тя дължи обезщетение на наемодателката за периода от 28.04.1998 г. до освобождаването на жилището на 19.11.1999 г. на основание чл. 236, ал. 2 от ЗЗД. Това решение е валидно, допустимо и правилно. Изводите на въззивния съд за основателност на предявения иск се основават на събраните по делото доказателства и на закона. В решението съдът е взел предвид всички доводи на страните и след преценка на всички събрани по делото доказателства е достигнал до обоснован извод за дължимост на претендираното от наемодателката обезщетение. Правилно въззивният съд е тълкувал буквално клаузата на р.IV от договора за наем от 28.03.1998 г., според която наемателката няма право да регистрира фирма на този адрес. Забраната да се регистрира фирма на адреса на наетия апартамент е била ясно и еднозначно формулирана в договора за наем, като не е поставена под условие и в зависимост от това, дали апартаментът ще се ползва или не за осъществяване на търговската или производствена дейност на регистрираното търговско дружество. Поради това правилно въззивният съд не е обсъждал доказателствата, относно това, дали в процесния апартамент е осъществявана търговска или производствена дейност на "Е" ООД и е приел, че със самата регистрация на ООД на адреса наемателката е нарушила задължението си по раздел IV от договора за наем. Действително, тази клауза от договора за наем е имала за цел да гарантира, че функционалното предназначение на имота няма да се променя- че този имот ще се използва за жилище, а не за осъществяване на производствена или търговска дейност. Самият факт, че адресът на отдаденото под наем жилище е посочен в търговския регистър като седалище на дружеството означава, че това е адресът, в който ще се помещава офисът на търговското дружество, в който дори да не се осъществява самата дейност на това дружество, ще се осъществява управлението на това дружество и връзките с неговите клиенти и съконтрахенти /в този смисъл чл. 12, ал. 2 от Търговския закон/. Тоест, самата регистрация на ООД на адреса на наетият апартамент вече представлява едностранна /от страна на наемателката/ промяна на предназначението на имота /не за жилищни нужди, а за търговска дейност/, независимо от това дали на практика такава търговска дейност е била осъществявана от дружеството или не. Обосновано съдът е приел и че споразумението за прекратяване на договора за наем от 28.04.1998 г. обективира съгласието на страните да се прекрати наемния договор от 28.03.1998 г. Въззивният съд е изложил съображения защо приема, че това споразумение е действителен договор, обективиращ съгласието на двете страни за прекратяване на договора за наем и защо тълкува втората част от това споразумение като задължение на наемодателката допълнително да преговаря с наемателката, предвид желанието й да остане да живее в имота, но след като изпълни условието да заличи вписването на жилището като адрес и седалище на "Е" ООД. За да достигне до този извод въззивния съд е възприел правилно показанията на свидетеля А за обстоятелствата, при които е било подписано споразумението и за действителната воля на страните по това споразумение. Не отговаря на истината твърдението в касационната жалба, че в обясненията на наемодателката М. Щ., дадени по реда на чл. 114 от ГПК (отм.) в съдебно заседание от 11.02.2002 г., имало признание на факта, че споразумението от 28.04.1998 г. не представлявало изявление за прекратяване на наемния договор. Неоснователен е доводът на касаторката, че последващите приемания на наема от наемодателката и поканата за връщане на имота, отправена от наемодателката към наемателката няколко дни преди изтичане на срока на договора за наем говорели, че страните не са считали договора за наем за прекратен. По делото няма доказателства за приемане на депозираните по сметка на наемодателката суми за заплащане на наем. Напротив, от намиращия се на стр.34 от делото на първоинстанционния съд мемориален ордер, издаден от "Е", е установено, че наемателката е открила сметка на името на наемодателката без нейно знание и съгласие в размер на 120,017 лв., която сума наемодателката не е приела, а е върнала на наемателката. Единственото по отношение на сумата 320 лв. в обясненията на наемодателката, дадени по реда на чл. 114 от ГПК (отм.) и в становището й от 19.07.2001 г. е налице признание, че тази сума е приета от наемателката /изтеглена от банковата сметка/, но не като част от дължимия наем, а като част от дължимото обезщетение по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД за ползване на апартамента /съответно в решението на съда тази сума е приспадната от присъденото на наемателката обезщетение по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД- в този смисъл е изложеното на стр.4, абзац 1 от мотивите на решението на първоинстанционния съд/. Поканата за освобождаване на имота, изпратена до наемателката на 29.03.1999 г., също не може да се тълкува в смисъл, че страните са считали, че договорът за наем не е бил прекратен със споразумението от 28.04.1998 г., тъй като в тази покана няма такова изявление на наемодателката. Напротив, в нея изрично е записано, че на наемателката е известно, че договорът за наем е развален поради неизпълнение от нейна страна. Неоснователен е и доводът на касаторката за допуснати от съда съществени нарушения на процесуалните правила, изразяващи се в некредитирането на показанията на свидетелката Г, игнорирането на показанията на свидетеля О необсъждането на доводите на касаторката относно липсата на съгласие по споразумението за прекратяване на наемния договор. На стр.3 от решението си въззивният съд е обсъдил показанията на свидетелите Г и е изложил мотиви, защо не кредитира показанията на свидетелката Г относно твърденията й, че наемателката е предлагала на наемодателката да освободи наетия апартамент. На стр.5 от решението съдът се е произнесъл и по довода на касаторката затова, дали споразумението от 28.04.1998 г. обективира съгласие на двете страни по наемния договор за прекратяването на този договор. Неоснователен е и доводът на касаторката за допуснато от въззивния съд нарушение на материалния закон- на разпоредбата на чл. 68, ал. 1, б. "б" от ЗЗД, според която задължението на наемателката да върне имота на наемодателката било търсимо, а не носимо. Въззивният съд не е нарушил тази разпоредба на ЗЗД, но с оглед събраните по делото доказателства е приел за установено, че наемателката е отказвала да освободи наетия апартамент, въпреки поканите на наемодателката. Неоснователно е и твърдението в касационната жалба за неправилно установена от въззивния съд фактическа обстановка относно момента на освобождаване на наетото жилище, който бил м.05.1999 г. /един месец след изтичане на срока на договора за наем/, а не м.11.1999 г., както било прието от съда. Обстоятелството, че отдаденият под наем апартамент е бил върнат от наемателката на наемодателката след 15.10.1999 г., а не през м.05.1999 г., както твърди касаторката, е установено между страните със сила на пресъдено нещо- с влязлото в сила решение от 15.10.1999 г. по гр. д. № 3* от 1999 г. на СРС, 28 състав, с което наемателката е осъдена да върне на наемодателката наетия с договора от 28.03.1998 г. апартамент. В този смисъл е и представената телеграма от 29.11.1999 г., изходяща от касаторката, с която тя е уведомила наемодателката, че е освободила апартамента. Поради всичко гореизложено и на основание чл. 218ж, ал. 1, изр.2 от ГПК (отм.) обжалваното решение като валидно, допустимо и правилно следва да бъде оставено в сила. Воден от горното, Върховният касационен съд, състав на Първо отделение на Гражданска колегия