Решение № 1338 от 6.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4520/2007 г.

Решение № 1338 от 6.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4520/2007 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Мими Фурнаджиева Производството е по реда на 218а, ал. 1, б. "а" от ГПК (отм.). Образувано е по жалбата на С. И. Й. и Н. Г. Й. - двамата от гр. Р., против въззивното решение № 222 от 11 май 2007 г., постановено по гр. д. № 181 по описа на окръжния съд в гр. Р. за 2007 г., с което е оставено в сила решение № 183 от 19 декември 2006 г., постановено по гр. д. № 1* по описа на районния съд в гр. Р. за 2006 г. Сочи се касационното основание по чл. 218б ал. 1, б. "в" от ГПК (отм.) - неправилност на решението поради нарушение на материалния закон и процесуалните правила. Касаторите изтъкват, че съдът не се е произнесъл по оплакванията във въззивната жалба, тъй като дали касаторите имат качеството на наематели на жилището е ирелевантно при наличието на предварителен договор; втората заповед е нищожна, защото не е издадена от последващия областен управител, поради което е издадена при липса на материална компетентност; сделките са извършени още преди издаването на заповедта за настаняване; областният управител не може сам да си отменя заповед за продажба на недвижим имот; предизвестието за прекратяването на наемния договор касае друг имот;невярно се твърди от съда, че заповедта не е предварителен договор. Ответникът Д., представлявана от Министъра на р. развитие и благоустройството чрез областният управител на област Р., в отговор по реда на чл. 218г от ГПК (отм.) сочи, че правилата за продажба на имот - частна държавна собственост, са изчерпателно уредени в ЗДС и ППЗДС, като дерогират правилата на ЗЗД; касаторите не са наематели, както е видно от влязло в сила решение на съд; атакуваната заповед не е нищожна и е преминала съдебен контрол. Съдебният състав, като взе предвид посоченото касационно основание, наведените от страните доводи и събраните доказателства по делото, намира следното: Касационната жалба е процесуално допустима - подадена е в срока по чл. 218в, ал. 1 от ГПК (отм.) от лица, легитимирани да подадат жалба, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт. При служебно извършената проверка касационната инстанция не откри пороци, водещи до нищожност или недопустимост на атакуваното решение. За да постанови решението си въззивният съд приел, че липсва съгласие за продажба на имота от собственика на вещта; правилата на ЗЗД не могат да се приложат по отношение на процесния спор, защото предвижда различна форма на сделката, която следва да се сключи и съдебното решение не може да замести договора; ищците освен това нямат качеството на наематели на жилището, а изискването на закона е да са такива, за да може жилището да бъде продадено без търг. Предявен е иск по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Ищците-касатори сочат в исковата молба, че със заповед от 30 декември 2004 г. на областния управител на област Р. било разпоредено да бъде извършена в тяхна полза продажба на недвижим имот, представляващ предварителен договор, като предложението е прието и цената е платена, но била издадена втора заповед за отмяна на първата, която е нищожна. Не се сочи основанието за нищожността на заповедта. Не е спорно, че по силата на заповед № 575 от 31 юли 2001 г. на областния управител на област Р. касаторката и семейството й били настанени под наем в процесното жилище за срока на служебното правоотношение, като и че процесното жилище е частна държавна собственост. Атакуваното решение е правилно като краен резултат. Не може да се сподели твърдението на касаторите за нищожност на втората заповед на областния управител. По делото е установено, че със заповед № 9* от 30 декември 2004 г. областният управител наредил да се извърши продажбата на апартамента, отдаден под наем на касаторката и определил продажната цена. С друга заповед № 9* от 24 юни 2005 г. областният управител отменил заповед № 9* и разпоредил да се върнат на касаторката внесените суми, поради новооткрити факти и обстоятелства - два нотариални акта за продажба и писмо от Т. данъчна дирекция - В. Тази втора заповед на областния управител била оспорена от касаторите по административен ред по отношение на нейната валидност, като с решение № 1* от 7 декември 2006 г. Върховният административен съд приел, че в компетентността на областният управител е да отмени по реда на чл. 32 от ЗАП влязла в сила заповед, издадена е от компетентен орган и на основание, предвидено в закон. Посочените обстоятелства водят до извода, че втората цитирана заповед на областния управител е издадена в рамките на неговата материална компетентност, а административният съд е посочил още, че областният управител действително има правото да отменя своите заповеди при наличието на някои от основанията по чл. 32 от ЗАП (отм.). Вярно е, че продажбите от страна на касаторите на двата жилищни имота са извършени преди настаняването им в жилището.Установено е, че с два нотариални акта от 1999 г. касаторите продали на частни лица два жилищни имота, намиращи се в с. М. и с. К. и двете в област Р. Обстоятелството, че касаторите са били настанени в жилището като наематели не води до отмяна на изискването, установено в чл. 78, ал. 1, т. 2 от П. за прилагане на Закона за държавната собственост (сега отменен, но приложим към момента на издаване на двете заповеди на областния управител), според което наемателите, годни да придобият жилище при облекчения ред на закона, следва да не са прехвърляли жилищен имот на други лица след 13 март 1990 г., освен на държавата или община, или при прекратяване на съсобственост. Безспорно е, че касаторите са осъществили прехвърляне на повече от един жилищен имот именно след посочената дата, поради което не могат да придобият жилище, частна държавна собственост, по реда на ЗДС (отм.). Заповедта на областния управител, с която е наредено извършването на продажбата и е определена продажна цена, не представлява по естеството си предварителен договор, а е елемент от сложния фактически състав по смисъла на П. за приложение на ЗДС (отм.). Качеството на наемател на жилището за купувача по облекчения ред на ЗДС (отм.) също е предпоставка по силата на чл. 76 т. 1 от ППЗДС (отм.), за да може продажбата да бъде осъществена. По делото е установено, че служебното правоотношение между областния управител и касаторката било прекратено от 5 януари 2006 г. и тя била предизвестена да освободи наетото жилище (за съда не е налице съмнение, че предизвестието касае именно жилището, в което касаторите са били настанени, тъй като по всичките си обозначителни белези то е същото, освен по уличната номерация на пощенския адрес на блока, но тази грешка при изписването на номера не може да промени записа, касаещ процесния блок, а именно - блок "А"). Освен това с влязло в сила решение № 43 от 23 февруари 2007 г., постановено по гр. д. № 5* по описа на районния съд в гр. Р. за 2006 г., било прието, че касаторката дължи на държавата обезщетение за ползване на имота без основание, тъй като наемният договор бил прекратен. В заключение, след като не са налице посочените от касаторите основания за неправилност на атакуваното решение, както и необосноваността на доводите им за основателността на предявения от тях иск, решението следва да се остави в сила. Ответната страна не претендира разноски по реда на чл. 64, ал. 2 от ГПК (отм.), а и доказателства за такива не се представят, поради което съдът не присъжда разноски. Мотивиран по този начин, Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение