Решение № 578 от 29.09.2026 г. на ВКС по гр. д. № 2166/2025 г.

Производството е по чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба, подадена от М. К. С., представлявана от адвокат Ц., срещу решение № 495 от 31.12.2024 г., постановено по в.гр.д. № 644/2024 г. по описа на Окръжен съд- Пазарджик, с което е потвърдено решение № 338/ 17.06.2024 г. по гр.д.№ 663/ 2023 г. на Районен съд- Пещера, с което е признато за установено, на основание чл.124, ал.1 ГПК, по отношение на М. К. С., че П. К. В. е собственик на самостоятелен обект в сграда, който обект е с идентификатор *.*.***.*.* по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], с адрес на имота: [населено място], [улица], ет., с предназначение на самостоятелния обект за търговска дейност, с площ от 60,30 кв.м, с прилежащи части: изба с площ от 54,42 кв.м и площадка пред търговския обект с площ от 39,40 кв.м, на основание давностно владение, продължило повече от 10 години, считано от 16.10.2012 г. и е отхвърлен предявеният от М. К. С. против П. К. В. насрещен положителен установителен иск за признаване за установено, че ищцата е собственик на 1/4 идеална част от описания имот.

Касационната жалба съдържа оплаквания за недопустимост на обжалваното решение и за неправилност, поради постановяването му в нарушение на материалния, процесуалния закон и поради необоснованост - основания за касационно обжалване по чл. 281, т.2 и т. 3 ГПК. Според М. С. решението, с което се признават права на П. В. за 3/4 ид.ч. от имота е недопустимо, тъй като жалбоподателката се легитимира като собственик на 1/4ид.ч. от имота. По същество поддържа, че неправилно съдът е приел, че ищецът по първоначалния иск е владял процесния имот. Поддържа, че същият е бил допуснат до имота от собствениците, плащал е наем за същия и съдът неправилно е приложил разпоредбите на чл. 68 и чл.69 и чл.70, ал.3 ЗС. Поддържа, че неправилно съдът е кредитирал събрани по делото доказателства и свидетелски показания, дадени от заинтересовани свидетели. Моли въззивното решение да бъде обезсилено за 3/4 идеални части от процесния имот, като производството по делото в тази част бъде прекратено. Моли решението в останалата част да бъде отменено, като бъде постановено ново, с което искът на П. В. бъде отхвърлен, а искът на М. С. да бъде уважен. Претендира разноските, направени пред трите съдебни инстанции.

Ответникът по касация П. К. В., представляван от адвокат П., оспорва касационната жалба в писмен отговор. Счита решението на ОС-Пазарджик за правилно, законосъобразно и обосновано. Моли същото да бъде оставено в сила.

В открито съдебно заседание страните не се явяват.

Касаторът се представлява от адвокат Ц., която поддържа касационната жалба. Прави искане за спиране на производството по делото за постановяване на тълкувателно решение във връзка с твърдяна противоречива практика на ВКС по въпроса дали бъдещ купувач по предварителен договор е във всички случаи владелец на имота и следва ли да демонстрира владелческо намерение. Развива съображения за това, че ответникът по касация не е бил владелец на имота, че неправилно съдът е кредитирал само показанията на свидетелите, доведени от П. В.. Моли възивното решение да бъде частично обезсилено, а в останалата част- отменено, като бъде уважен предявеният иск за защита на право на собственост от М. С.. Претендира направените по делото разноски, съобразно списък по чл. 80 ГПК, който представя.

Ответникът по касация се представлява от адвокат П., която оспорва касационната жалба. Възразява, че решението е допустимо, че искът е предявен срещу продавачите по предварителен договор. По същество счита, че решението на ОС- Пазарджик е правилно и следва да бъде оставено в сила.

С определение № 1766 от 03.04.2026 г., постановено по чл. 288 ГПК, касационно обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 2, предл. 2 ГПК за преценка допустимостта на въззивното решение, предвид съмнение за произнасяне по недопустим иск, поради липса на правен интерес от предявяване на иск за установяване на право на собственост върху недвижим имот спрямо ответник, който се легитимира като собственик на идеална част от този имот.

По делото се установява от фактическа страна следното:

Производството по делото е започнало по предявен иск от П. К. В. против М. К. С. за защита на право на собственост, като ищецът е твърдял, че е придобил по давност правото на собственост върху самостоятелен обект- магазин с площ 61.47кв.м., прилежащо избено помещение от 54.42кв.м., прилежаща площадка с площ от 39.40кв.м., находящи се в [населено място], [улица]. Ищецът е твърдял, че е сключил предварителен договор за описания имот, получил е фактическата власт върху имота на 16.10.2012 г., сменил е бравата на имота и от тогава го владее.

С предявен насрещен иск за защита на право на собственост М. С. претендира да й бъде признато право на собственост върху 1/4 ид.ч. от същия имот.

Въззивният съд е приел, че няма спор, че към 15.10.2012 г. М. С. е собственик на 1/4 ид.ч. от процесния имот, че на 15.10.2012 г., заедно с останалите съсобственици на имота, тя се е разпоредила със собствеността върху притежаваната от нея идеална част чрез покупко- продажба, като е получила капарото за притежаваната от нея идеална част, като на 16.10.2012г., заедно с останалите двама съсобственици, е предала фактическата власт на процесния имот на П. В..

Отделено е като безспорно също така, че Н. В. В. е майка на П. В., а С. Б. е била във фактическо съжителство с П. В. в периода от 2012 г. до 2023 г.

В отговора на исковата молба, депозиран по реда на чл.131 ГПК, ответницата С. е заявила, че ищецът В. е ползвал процесния имот, за което е плащал наем, договорен между страните в размер на 160 лева.

В подкрепа на това свое твърдение ответницата е представила извлечение от банкова сметка на Т. Л./ съсобственик в процесния имот/, от което се установява, че в периода от м.01.2015 г. по тази сметка е внасяна ежемесечно сумата от 160 лева, с посочено основание- наем, като вносители са Н. В., Н. В. и П. В.- от 2018 г. и С. Б.- през 2020 г., като наемът е заплащан до 2022 г.

В о.с.з. на 01.02.2024 г. П. В., чрез своя процесуален представител адв. П., възразява, че наемът е заплащан за друго помещение, наето от Надежда В., с наемодател Т. Л..

По делото са представени предварителен договор от 15.10.2012 г. и приемо предавателен протокол от 16.10.2012 г. Договорът е сключен между П. В., като купувач, Т. Л., М. С. и М. С., като продавачи за имот- гореописаният магазин с административен адрес [населено място], [улица]. Същият магазин е предаден от продавачите на купувача с приемо-предавателния протокол.

По делото е представено завещание от Т. Н. Л., с което той прави разпореждане с оглед смъртта си с магазин в [населено място], [улица].

По делото е изслушана като свидетел И. Д., която установява,че ползва като наемател процесния имот от месец ноември 2012 г., когато е сключила договор за наем с П. В.. Свидетелката установява, че от ноември 2012 г. досега плаща наемната цена за имота в брой само на В.. Установява, че преди да наеме магазина, който ползва като шивашко ателие под наем, е виждала В. да извършва ремонти дейности в него. Установява, че след първоначалния ремонт останало недовършено само помещението, предвидено за тоалетна и тя ползвала като тоалетна съседното помещение, където живеела майката на П. В. – Н. В.. Уточнява, че Н. В. живее на първия етаж в съседната, също двуетажна къща, като според свидетелката тази къща се намира на административен адрес [населено място], [улица]. Свидетелката установява, че от Н. В. знае, че имотът, в който тя живее, й е даден под наем от лице от [населено място], на което плаща наемната цена по банков път. Свидетелката заявява още, че всички в [населено място] знаят, че процесният имот е собственост на П. В.. Категорично заявява, че не познава М. С.. Свидетелката установява, че откакто ползва процесния имот, не са я посещавали лица, които да твърдят, че са собственици на имота и да имат някакви претенции относно него.

По делото е представен договор за наем, сключен на 01.11.2012 г. между П. В., като наемодател и „И. **” ООД, представлявано от И. Д. – с предмет процесния магазин в [населено място], [улица].

Свидетелката С. Б. установява, че П. В. е собственик на магазин, находящ се в [населено място], [улица], както и че тя лично е присъствала при преговорите за покупката на този имот и подписването на предварителния договор за продажба на имота, което се осъществило в средата на месец октомври 2012 г. Според свидетелката сделката по покупко-продажба на имота не била финализирана, тъй като продавачите не разполагали с всички документи, необходими за сключване на окончателен договор. Според свидетелката, В. заплатил и остатъка от покупко-продажната цена на имота, равняваща се на 30000 лв., като предал тази сума в плик на ръка на продавача Т. Л.. Свидетелката установява, че след като получил фактическа власт върху имота, В. сменил бравата и патрона на вратата му, за да е спокоен, че други лица нямат ключ за имота. След това направил ремонт на имота, след което го отдал под наем за шивашко ателие на фирмата на св. Д. Свидетелката твърди, че след предаване владението на имота продавачите не са имали никакви претенции относно него, както и че обещавали да се снабдят с необходимите документи за сключване на окончателен договор. Свидетелката установява още, че процесният магазин и помещението, в което живее майката на В. се водят на различни административни адреси. Помещението, в което живее Н. В. е на [улица] се намира в съседство на магазина. Според свидетелката това помещение е било отдадено под наем от Т. Л. на Н. В..

От показанията на свидетеля Г. С. се установява, че Т. Л. му споменал, че е отдал реституирания си магазин под наем, че поддържа връзка с наемателя и получава наема за имота по пощата. Установява още, че последният път когото двамата с Т. Л. били в [населено място], Л. влязъл в процесния магазин, тъй като искал да се види с наемателя и да си поговори с него.

Свидетелят В. В. установява, че е присъствала на договарянето между Т. Л. и П. В. и двамата се договорили да подпишат предварителен договор, В. да заплати капаро, а остатъка от продажната цена да изплати след 1- 2 години, тъй като строял хотел на Фотинските водопади. Уговорили се още, В. да направи ремонт на имота. Установява, че знае, че след няколко години В. поискал да ползва имота като наемател, тъй като не могъл да заплати остатъка от продажната цена и Т. Л. се съгласил. Свидетелката установява още, че от Т. Л. знаела, че единственият имот, който той притежавал в [населено място], е процесният магазин.

В показанията си свидетелката Г. установява как и къде е сключен предварителния договор и установява, че до окончателен не се е стигнало, тъй като продавачите нямали всички необходими документи.

В показанията си свид. А. Б. пресъздава казаното й от М. С. за това как и къде е сключен предварителния договор за продажба на процесния магазин.

От представените удостоверения, изходящи от [община], се установява, че поземлен имот с идентификатор *.*.* по КККР на [населено място], [улица] със собственици М. К. и Н. М., че собственици на самостоятелни обекти в имот с идентификатор .*.*.*. са П. В.- на пет обекта, М. К. и Н. М.- на 2 обекта и Н. Л. – на имот с идентификатор *.*.***.*.*. Установява се, че поземлен имот с идентификатор *.*.*. и намиращият се в него магазин с идентификатор *.*.*.*.*. се водят с административен адрес [улица]. Жилищната сграда в имота с идентификатор *.*.***.*. по КККР на [населено място] е с административен адрес [улица].

Като съобрази установената фактическа обстановка съдебният състав намира, че касационното оплакване, че въззивното решение е частино недопустимо, е основателно.

Допустимостта на иск в гражданското съдопроизовдство е обусловено от наличието на положителни процесуални предпоставки за съществуването на правото на иск и липсата на отрицателни такива. За да възникне право на иск в полза на лице, което процесуално право да задължи съда да разгледа и реши гражданскоправния спор, следва да се установи интерес от търсената съдебната защита, подведомдственост на делото на съдилищата, процесуална правоспособност и легитимация на страните.

Надлежни страни в процеса, съгласно чл. 26, ал. 1 ГПК са лицата, от чието име и срещу които се води делото. Според чл. 26, ал. 2 ГПК, освен в предвидените от закон случаи, никой не може да предявява от свое име чужди права пред съд. Легитимирани страни в процеса са тези, които претендират, че са притежатели на материалните права, засегнати от правния спор, предмет на делото.

По делото ответникът по първоначалния иск М. С. се твърди и се установява да е притежател на 1/4 идеална част от спорния имот. Спорът, който е допустимо да бъде заявен против нея е за тази притежавана от нея 1/4 идеална част. Ищецът не твърди, че М. С. притежава целия имот в индивидуална собственост, поради което и предявеният против нея иск за собственост на имота за обем над 1/4 идеална част е недопустим. Ответницата няма легитимация да оспори правата на ищеца за чуждите идеални части, поради което и не е надлежен ответник да отговаря по иск за собственост за тези идеални части от имота, които са над нейните 1/4 идеална част. Процесуално легитимирани да отговарят по иск за собственост на останалата част от имота, извън 1/4 ид.ч. на ищцата, са единствено останалите съсобственици. Ищцата не е техен представител и липсва основание за процесуална субституция по делото. Д. на ищеца, че легитимацията на М. С. следва от това, че е негов съконграхент по предварителния договор, не е основание да се приеме, че ответницата по първоначалния иск има легитимация да отговаря по иск за собственост за целия имот. В този договор С. отново е посочена като един от съсобствениците в имота и съответно тя договаря за притежаваната от нея 1/4 идеална част от правото на собственост. След като ответницата не е легитимирана да оспорва правата на ищеца в процесния имот, извън своите, то между тях липсва спор по отношение на тези 3/4 идеални части от имота и съответно липсва интерес за ищеца от предявяването на установителен иск за собственост за целия имот против конституирания ответник.

Наличието на правен интерес от предявен установителен иск е предпоставка за съществуването на правото на иск, за която съдът следи служебно. Поради липсата на интерес ответницата да отговаря по иск за собственост на процесния имот- магазин за обем над 1/4 идеална част, следва да се приеме, че в тази част предявеният иск по чл.124, ал.1 ГПК е недопустим, което води до недопустимост на обжалваното решение. В частта, с която съдът се е произнесъл по иска за собственост против М. С. за обема над 1/4 идеална част, решението следва да бъде обезсилено, а производството по делото- прекратено.

В останалата част решението е неправилно, поради необоснованост, допуснато противоречие с процесуалния закон, при съобразяване на събраните по делото доказателства, и с материалния закон.

Правилно съдът е възприел като безспорно, че към момента на подписване на предварителния договор между страните- 15.10.2012 г. М. С. е притежавала право на собственост върху 1/4 идеална част от спорния магазин.

Правилно е приел още, че с подписването на предварителния договор на 15.10.2012 г. страните са постигнали договорка, че владението се предава на купувача /чл. 5.3/. Подписан е и приемо-предавателен протокол от 16.10.2012 г., установяващ фактическото предаване на обекта от продавачите по договора, в това число и М. С., на купувача- ищец по първоначалния иск. Според настоящия състав на ВКС, практиката по приложението на разпоредбата на чл. 70, ал. 3 ЗС е установена и безпротиворечива. Приема се, че фактическа власт, упражнявана въз основа на сключен със собственика предварителен договор за продажба на недвижим имот, съставлява владение по смисъла на чл. 68, ал. 1 ЗС, по своя характер недобросъвестно. Законът определя купувача по предварителния договор като владелец, като съобразява, че същият е получил фактическата власт от собственика с тенденция за придобиването на собствеността при сключването на окончателен договор. Законът предполага, че страните по предварителния договор ще изпълнят поетите задължения и ще сключат окончателен договор. Купувачът по предварителен договор нормално има отношение към вещта като към своя собствена, което фактическо положение законът е урегулирал в нормата на чл.70, ал.3 ЗС. Посочените от касатора решения като противоречива практика касаят случаи на получаване на фактическа власт по силата на договор, но не предварителен такъв. Разпоредбата на чл.70, ал.3 ЗС дава специална регламентация на отношенията между страни по предварителен договор, когато купувачът получи владение върху имота, преди сключването на окончателен договор от продава по предварителния договор.

С оглед изложеното съдебният състав намира за установено по делото, че П. В. е получил на 16.10.2012 г. владението върху спорния имот от собствениците и съответно е започнал да владее същия.

Неправилно в обжалваното решение въззивният съд е приел, че П. В. е владял процесния магазин 10 години и е придобил право на собственост върху него по давност. Въпреки, че първоначалната фактическа власт върху процесния магазин, упражнявана от П. В., да е била владение, то по делото има доказателства, че от 2015 г. владението върху имота се е трансформирало в държане. Този факт се установява от представените по делото извлечения от сметката на Т. Л.. Извлечението не е оспорено и удостоверява по несъмнен начин, че от м.01.2015 г. П. В. заплаща наемна цена на Т. Л.. Твърдението на М. С. е, че това е наем именно за процесния магазин и се разпределя между съсобствениците от Т. Л.. Твърдението на П. В. е, че наемната цена е плащана за имот, в който е настанена да живее майка му. Твърдението на С. се установява по делото. Въпреки разпределената върху П. В. доказателствена тежест, той не установява между страните да има друг имот, по отношение на който той да дължи заплащане на наемна цена. По делото от разпитаните свидетели Д. и Б. действително се установява, че майката на В. живее в имот, съседен на процесния, на [улица]. Категорично се установява по делото, че на адрес [населено място], ул. Н. Л.” №- наследниците на Н. Т. Л., в това число М. С., имат един имот- процесният. Няма обективно установено основание да се приеме, че М. С. е отдала под наем на майката на В. чужд имот на същия адрес, на който е процесният магазин. П. В. е този, които има няколко обекта на адреса, и житейски логично е да се приеме, че в един от тях е била настанена неговата майка, доколкото се установява от изслушаните свидетели, доведени от В., същата да е живяла на адреса. Не оборва изложените мотиви обстоятелството, че в завещанието на Т. Л., същият има разпореждане по отношение на магазин в [населено място], [улица]. Както се установява от представените по делото удостоверения, изходящи от Община- Пещера, поземленият имот, върху който е застроен процесния магазин и самият магазин са с адрес ул. Н. Л.” №, но жилищната сграда в поземления имот е с адрес [улица]. От изложеното може да се приеме обоснован извод, че изписването на адреса в завещанието на Т. Л. се дължи или на техническа грешка или на объркване на номерацията на имота, дължимо се на начина на номериране на поземления имот, сградата, застроена в него и самия магазин. Така оформеното завещателно разпореждане от Т. Л. не доказва М. С. да е имала друг имот в [населено място], което прави недоказано твърдението на В., че е заплащал наемна цена на С., чрез Т. Л., за друг нейн имот на адрес [улица] или №. Следва да се посочи конкретно, че по делото няма нито едно доказателство, което да подкрепя твърдението на В., че С. е имала друг имот на посочения административен адрес, както и да установява пряко или косвено, че майката на В. е била настанена в имот на С..

При така изложеното, съдебният състав приема, че по делото се установява, че от 2015 г. В. плаща на С. чрез Т. Л., наемна цена за процесния имот. Този факт обосновава извод, че от 2015 г. В. не е владелец на имота, а е държател на същия, допуснат от собствениците на договорно основание. След този момент не се установява В. да е преобърнал държането във владение, напротив- заплащането на наемна цена е продължило до 2022 г.

С оглед така установеното следва извод, че П. В. не е владял процесния имот за период от 10 години, поради което и не е придобил имота по давност. Предявеният от него иск за установяване на правото му на собственост върху 1/4 идеална част от спорния магазин следва да бъде отхвърлен.

В същото време се установява, че М. С. не е загубила правото на собственост върху 1/4 идеална част от процесния имот, поради което нейният насрещен иск за защита на това право на собственост следва да бъде уважен.

Като обощение- обжалваното въззивно решение е недопустимо в частта, с която е предявен иск от П. В. за установяване на неговото право на собственост върху спорния имот над 1/4 идеална част от собствеността и в тази част решението следва да бъде обезсилено. В останалата част решението е постановено без въззивният съд да обсъди в съвкупност всички събрани по делото доказателства и в противоречие с процесуалния и материалния закон. Въззивното решение следва да бъде отменено в тази част и на основание чл.293, ал.3 ГПК, вместо него следва да бъде постановено ново решение, с което да бъде отхвърлен искът за защита право на собственост на П. В., а да бъде уважен искът за защита право на собственост на М. С..

По разноските:

При този изход на спора право на разноски има единствено М. С..

Същата претендира разноски и доказва реално направени такива в размер на 80 лева, заплатени пред първата съдебна инстанция държавни такси, 150 лева- депозит за призоваване на свидетели и 2347 лева- заплатен адвокатски хонорар. Пред въззивната инстанция доказва реално направени разноски от 50 лева- заплатена държавна такса и 1226.40 лева-заплатено адвокатско възнаграждение.

Пред касационната инстанция касаторката доказва реално направени разноски в размер на 40.90евро- държавна такса и 738евро- заплатено адвокатско възнаграждение.

Направеното пред първата съдебна инстанция възражение за прекомерност на заплатеното от С. адвокатско възнаграждение е неоснователно. Пред първата съдебна инстанция процесуалният представител на С. е участвала в четири съдебни заседания, изготвила е насрещна искова молба, отговор по първоначалния иск, участвала е при събиране и обсъждане на доказателства по делото, което е фактически усложнено. Предоставената от адвокат Ц. защита е активна и успешна, с оглед изхода от спора. Ето защо, заплатеното от М. С. адвокатско възнаграждение от 2 347лева не е прекомерно, а е справедливо с оглед предоставената адвокатска защита.

Общата сума от 2749.11евро следва да бъде възложена върху П. В..

Водим от горното, Върховният касационен съд, състав на І г. о.