Решение № 1263 от 21.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5071/2007 г.

Решение № 1263 от 21.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5071/2007 г., V г. о., ГК, докладчик председателя Елса Ташева Производството е по чл. 218а, във връзка с чл. 218б, б. "в" ГПК (отм.), образувано по касационната жалба на А. Д. Ф. от гр. С. срещу решение от 21.02.2006 г. по гр. дело № 1794/2005 г. на Софийски апелативен съд. Поддържат се оплаквания за неправилност на съдебния акт, поради нарушение на материалния закон и необоснованост, затова се настоява за отмяната му. Ответниците по касационната жалба А. С. В. и В. С. И. и двамата от гр. С. не изразяват становище по нея. Касационната жалба е процесуално допустима, защото отговаря на изискванията на чл. 218в, ал. 1 и 2 ГПК (отм.), но разгледана по съществото на оплакванията в нея е неоснователна, по следните съображения: за да остави в сила първоинстанционното решение от 20.06.2005 г. по гр. дело № 1297/2002 г. на Софийски градски съд, с което е отхвърлен иска по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, въззивният съд изцяло е споделил правните изводи за неговата неоснователност и недоказаност. Констатирано е по делото, че на 01.06.2002 г. между страните е сключен предварителен договор между страните, за продажба на недвижим имот, собственост на ответниците по иска, а ищецът, в качество на купувач по договора е заплатил капаро от 3000 щ.д. Определен е бил срок за сключването на окончателен договор, но ищецът установил, че за същия имот има сключен договор за наем, със срок 3 години, а ответниците не са предприели никакви действия за прекратяването му, което можело да стане само с 6-месечно предизвестие, съгласно клаузите по договора. Крайният срок за сключване на окончателния договор е бил 03.07.2002 г., след който е определен друг срок - за предаване на владението на недвижимия имот - на 15.08.2002 г. Решаващият съд е установил, че преди сключването на предварителния договор, между продавачите по него и трето лице -"К" АД е бил сключен договор за наем, касаещ същия недвижим имот, а именно на 12.06.2001 г., с три годишен срок на действие. На 02.07.2002 г. ищецът е уведомил ответниците, с нотариална покана, че се отказва от сключване на окончателен договор, с оглед на узнатото по-късно обстоятелство за съществуващия наем договор. С обратна нотариална покана от 03.07.2002 г. до ищеца продавачите са заявили, че към момента на сключване на предварителния договор купувачът е бил запознат със съществуващия договор за наем и че имат готовност за окончателно уреждане на преддоговорните отношения, като го уверяват, че на 15.08.2002 г. наемателите ще освободят недвижимия имот, предмет на покупко-продажбата. С нотариалната си покана до ответниците, получена от тях на 02.07.2002 г. ищецът е заявил, че се отказва от договора и претендира връщане на заплатеното капаро по сделката, поради което е поканил ответниците на 05.07.2002 г. в 10.00 часа за доброволно уреждане на възникналите проблеми, в кантората на нотариус Е. К. На определената от ищеца дата продавачите по предварителния договор са се явили на срещата, на която е присъствал и представител на купувача, но са изразили готовност за сключване на договора и са заявили, че на 15.08.2002 г. апартаментът, който е предмет на същия, ще бъде освободен за въвеждане на купувача във владение. Изявленията на продавачите, освен в констативния акт от 05.07.2002 г. са отразени и в нотариалната покана, връчена на купувача на 04.07.2002 г. Тази фактическа обстановка е мотивирала решаващия съд да приеме, че продавачите-ответниците по настоящия иск по чл. 93, ал. 2, пр. 2 ЗЗД са изправната страна, позовавайки се на възможността за ищеца, предоставената му от материалноправната норма на чл. 237, ал. 2 ЗЗД да прекрати договора за наем, ако не му бъде предоставено владението на определената дата 15.08.2002 г. Освен това датата за сключване на окончателния договор е била определена, преди датата на фактическото предаване на владението на апартамента, затова съдът е приел, че падежът на изпълнение на това задължение още не е бил настъпил, за да е налице неизпълнение от страна на продавачите, на което неизпълнение неоснователно ищецът се е позовал, затова е споделил правните изводи за неоснователност и недоказаност на претенцията, изразяваща се в заплащане на задатъка в двоен размер, която правилно е отхвърлена от първоинстанционния съд. Въззивното решение е правилно, защото е съобразено с материалния закон и е обосновано, поради което не се налага отмяната му. Неоснователен е касационният довод, че решаващият съд неправилно е приел касатора за неизправната страна по договора, защото имотът, предмет на покупко-продажбата бил обременен с тежест, за която отговаряли продавачите и те именно по тази причина не биха могли да изпълнят задължението си да прехвърлят правото на собственост. Сключеният от продавачите договор за наем върху същия имот, предхождащ сключеният предварителен договор не е в нарушение на клаузата по т. 7 от същия, според която са декларирали, че върху имота няма тежести (ипотеки, възбрани, други сключени предварителни договори и др.), които тежести винаги имат вещноправни последици. Сключеният договор за наем между продавачите и третото лице-наемател е създало между тях облигационноправни отношения, които могат да бъдат прекратени, съгласно чл. 236 и сл. ЗЗД, а в конкретния случай - при условията на чл. 237, ал. 2, пр.2 ЗЗД. Със сключването му не се създават вещни права на наемателя върху чуждата вещ, което да бъде пречка за прехвърляне на правото на собственост, каквито правни последици са целяли страните, сключвайки предварителния договор за продажба на недвижимия имот. Ето защо правилно, решаващият съд е приел, че продавачите са изправна страна по предварителния договор и са изразили съгласие за сключването на окончателен договор за продажбата на собствения си недвижим имот, но касаторът е този, който се е отказал от окончателното му сключване и е неизправната страна с поведението си, преди да настъпи падежа на дължимото се действие от страна на продавачите, което е следвало да настъпи на 15.08.2002 г., когато ще бъде предадено владението върху имота. В този смисъл касационната жалба е неоснователна и следва да се остави без уважение, затова ВКС на РБ, V-то г.о.