Решение № 5203 от 11.05.2015 г. на ВАС по адм. д. № 1427/2014 г.

Решение № 5203 от 11.05.2015 г. на ВАС по адм. д. № 1427/2014 г., III о., докладчик съдията Таня Куцарова Производството е по чл. 145 от Административнопроцесуалния кодекс, вр. чл. 38 от Закона за държавната собственост и е образувано по жалба на Александър Веселинов Шопов, чрез адв. Росица Йотова, срещу Решение № 811 на Министерския съвет от 21.12.2013 г. за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 /идентичен с км 16+540/, участък от км 0+000 до км 15+100 на територията на област София (публ. ДВ, бр. 2 от 07.01.2014 г.). Жалбоподателят обжалват административното решение като незаконосъобразно в частта относно определеното обезщетение за недвижим имот описан в Приложение № 1 към т. 1 на Решението: пореден № 14 и № 14012 по КВС, ЕКАТТЕ 99117, намиращ се в землището на кв. Малашевци, м. Влах камък, представляващ нива с обща площ 5,529 дка, от които отчуждени 1,903 дка като поддържа, че определената цена като обезщетение - 1 596,00 лева - е занижена и не съответства на пазарните цени Ответникът - Министерски съвет на Република България, чрез процесуалния представител и заинтересованите страни Министъра на регионалното развитие, Министъра на финансите и Агенция "Пътна инфраструктура" оспорват жалбата като неоснователна. С оглед събраните по делото доказателсдтва, преценени в съвкупност, Върховният административен съд намира за установено следното: С обжалваното решение на Министерския съвет се извършва отчуждаване на недвижим имот описан в Приложение № 1 към т. 1 на Решението: пореден № 14 и № 14012 по КВС, ЕКАТТЕ 99117, намиращ се в землището на кв. Малашевци, м. Влах камък, представляващ нива с обща площ 5,529 дка, от които отчуждени 1,903 дка като поддържа, че определената цена като обезщетение - 1 596,00 лева. Жалбата е подадена в срока по чл. 149, ал. 1 от АПк от надлежна страна, поради което е допустима за разглеждане, но е неоснователна. Видно от представената по делото преписка, срокът за възлгане на оценката от административния орган е 13.09.2012 г., поради което относимия период за оценка е едногодишен до 13.09.2011 г. През този период адимнистративният орган не е установил пазарни аналози за сравнение и за определяне на пазарни цени по реда на чл. 32, ал. 2 ЗДС, поради което е извършил оцунаване по реда и метода на чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС - съобразно Наредбата за определяне на на цени на земеделски земи. За изясняване на спорния въпрос, касаещ законосъобразното определяне на дължимото обезщетение, по делото е назначена съдебно- оценителна експертиза. Вещото лице представя три варианта на оценка на имота - първият вариант- при изследване на сделки, представени на административния орган от Агенцията по вписване, втори вариант - с допълнени пазарни аналози, открити от страните и трети вариант, който се основава на данните за първи два варианта, но е допйлнен и с такива, които са извън едногодишния период. Изгответна е и допълнителна съдебно-оценителна експертиза. Същата дава заключение въз основа на метода, използван от адимистративния орган - чл. 32, ал. 3, т. 2 ЗДС по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи. Тя потвърждава размера на обезщетението, определен от адимнистративния орган. Видно от обстоятелствената част на заключението, вторият вариант на допълнителното заключение се основава на сравнение на всички относими сделки в район Кремиковци, като са взети под внимание измененията на ЗДС, досежно подлежащите на сравнение сделки по § 1а, т. 2 ЗДС. По този начин на сравнение са подложени сделките по нот. акт № 161/21.12.2011 г. и по нот. акт № 7/07.03.2012 г. Двете сделки са за имоти, находящи се в район Кремиковци. Общата цена за 1 дка в този район, изчислена по сравнителен метод е 23 883.95 лв., а цената на процесния имот възлиза на 45 451.16 лв. Представя се и трети вариант на заключението, съгласно което се изследват сделките в район Сердика. открита е една сделка за имоти със сходни характеристики - тази по нот. акт № 160, том. II от 23.05.2012 г. Разпитано в съдебно заседани от 09.03.2015 г. обаче вещото лице заявява, че имотът, предмет на отчуждаване се намира в кв. Малашевци, който се намира в район Кремиковци. Съгласно чл. 32, ал. 1 от ЗДС имоти и части от имоти - собственост на физически или юридически лица, могат да се отчуждават принудително за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, след предварително и равностойно обезщетение. Равностойното парично обезщетение по ал. 1 се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, съответно преди одобряването на подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект и за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания. Законът регулира изрично възможността паричното обезщетение да бъде определено съобразно законови критерии, като въвежда легално определение на понятията "Равностойно парично обезщетение" и "Пазарни цени" за целите на прилагане на този закон. За равностойно парично обезщетение по смисъла на този закон, съобразно § 1а от ДР на ЗДС се приема цената на отчуждаваните имоти или на части от имоти, определена по реда на този закон, а пазарни цени са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека - обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Осредняването се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки. Законът за устройство на територията в своята глава втора прави разграничение между предназначението на териториите и конкретното предназначение на имотите. Съгласно чл. 7 ЗУТ предназначението на териториите се определя от общите устройствени планове, концепциите и схемите за пространствено развитие и могат да бъдат урбанизирани територии (населени места и селищни образувания), земеделски територии, горски територии, защитени територии, нарушени територии за възстановяване, територии, заети от води и водни обекти, и територии на транспорта. Конкретното предназначение на имотите, според чл. 8 ЗУТ се определя от подробния устройствен план за тях. От разпоредбите на ЗУТ става ясно, че предназначението на имотите в урбанизираните територии / чл. 8, т. 1 ЗУТ/ за жилищни, общественообслужващи, производствени, складови, курортни, вилни, спортни и развлекателни функции, за озеленени площи и озеленени връзки между тях и териториите за природозащита, за декоративни водни системи (каскади, плавателни канали и други), за движение и транспорт, включително за велосипедни алеи и за движение на хора с увреждания, за техническа инфраструктура, за специални обекти и други, може да бъде определено в рамките на кръга, очертан от закона, само ако за тях е влязъл в сила подробен устройствен план. Съобразно изричното правило на § 1а, т. 2а от ДР на ЗДС пазарната цена за имот, подлежащ на отчуждаване, който е включен в обхвата на урбанизирана територия съобразно действащ устройствен план, но e бил неурегулиран, преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект, се определя като за имот без предвидено застрояване и се съобразява с установения траен начин на фактическо ползване на имота. С оглед на тази правна уредба, при търсенето и сравняването на сделки, служещи като пазарни аналози, характеристиките на имот в урбанизирана територия, за който няма влязъл в сила ПУП ще се сравняват само с такива на други имоти в урбанизирана територия, без ПУП. В тези случаи имотите, по силата на закона /§ 1а, т. 2а от ДР на ЗДС/, ще се третират като имоти без предвидено застрояване и в кръга на характеристиките за сравнение ще бъде трайният начин на фактическо ползване на имота. Съгласно разпоредбата на чл. 32, ал. 3 ЗДС едва в случай, че не могат да се определят пазарните цени на имоти с подобни характеристики поради липса на извършени по-малко от две сделки в съответната служба по вписванията, равностойното парично обезщетение се определя по реда на: правилника за прилагане на Закона за държавната собственост - за имоти в урбанизираните територии и устройствени зони; наредбата по чл. 36, ал. 2 от Закона за собствеността и ползуването на земеделските земи - за земеделски земи; наредбата по чл. 86, ал. 2 от Закона за горите - за горските територии; Според Тълкувателно решение № 3/2014 г. по ТД № 6/2014 г. на Общото събрание на ВАС, за градовете с районно деление относимите към определянето на равностойно парично обезщетение са онези вписани сделки с имоти с подобни характеристики на отчуждавания, които се намират в един и същ район, като съставна административно-териториална единица на общината, включително когато се касае за земеделски земи и горски територии. Така, предвид установените по делото факти, налице са вписани сделки за имоти с подобни характеристики, находящи се в район Кремиковци, които могат да послужат за оперделяне на пазарни цени по метода в чл. 32, ал. 2 ЗДС. По тази причина неправилно е приложен от адимнистративния орган методът по чл. 32, ал. 3, т. 2 ЗДС. За определяне на пазарни цени следва да се вземат сделките по вариант втори на допълнителното заключение на вещото лице, които са извършени в законовия срок по § 1а, т. 2 ЗДС, като в същото време те отговарят и на останалите специални изисквания на закона - да са сключени между лица, едно от които е търговец, да имат за предмет имоти със сходни характеристики - земеделска земя в урбанизирана територия. Съгласно този метод за процесния имот следва да се определи обезщетени в размер на 45451.16 лв / при 23883.95 за 1 дка/. Въз основа на изложеното жалбата следва да бъде уважена до този размер, а решението на МС изменено в посока увеличение до същия размер. Водим от горното, Върховният административен съд