Решение № 11988 от 15.10.2010 г. на ВАС по адм. д. № 5878/2010 г.

Решение № 11988 от 15.10.2010 г. на ВАС по адм. д. № 5878/2010 г., III о., докладчик съдията Йовка Дражева Производството е по чл. 38 и сл. от Закона за държавната собственост. Образувано е по жалбата на Борис Кръстев Шалев против Решение № 172/26.03. 2010 г. на Министерския съвет на Република България за отчуждаване на имот частна собственост за държавна нужда за изграждане на обект "Път II - Околовръстен път - южна дъга", участък от км. 42+800 /пътен възел "Младост" до 44 + 720, край на участъка на строителството, в частта относно размера на определеното обезщетение за имот пл. № 1368, район "Студентска", Планоснимачен район "Южна градска територия - III част", Столична община. Иска увеличаване размера на обезщетението, тъй като е занижено. Ответната страна Министерският съвет на РБ не изразява становище по жалбата и не изпраща представител . Заинтересованите лица МРРБ, МТ, МФ и Агенция "Пътна инфраструктура", чрез процесуалните представители оспорват жалбата като неоснователна. В хода по същество развиват доводи за неотносимост на второто допълнително заключение от 30.09.2010 г. към предмета на спора, защото придаването по регулация не е сделка по смисъла на § 1а от ДР на ЗДС. Процесуалният представител на МРРБ в писмени бележки развива доводи за недоказаност и неоснователност на жалбата, защото отчуждения имот е ПИ, а използваните аналози са с УПИ. Втората задача е изготвена без да е поставена от съда. Агенция "Пътна инфраструктура" с допълнителна молба след приключване на съдебното дирене прави искане за тройна съдебна експертиза с довод, че определеното в административното производство обезщетение от 1 099 599 лв. въз основа на оценката направена от "Еко строй 5" ЕООД е изключително завишена и уврежда държавен и обществен интерес. Върховният административен съд, III отделение, намира подадената жалба за допустима и основателна по следните съображения: С РМС № 172/26.03.2010 г. на Министерския съвет на Република България от жалбоподателя са отчуждени 5 143 кв. м от имот пл. № 1368, целият от 12 498 кв. м, и е определено обезщетение от 1 099 599 лв. /един милион деветдесет и девет хиляди и петстотин деветдесет и девет лева/. В хода на съдебното производство е представена оценката, която е изготвена от "Еко строй 5" ЕООД, от която е видно, че е използван метод на пазарното сравняване, който осигурявал "индикативен подход към сравнителната пазарна стойност на оценяването на активи в режим на очаквана сделка при условията на нормална ликвидност". Посочено е, че са използвани действително изповядани сделки в периода от 20.10.2008 до 20.10.2009 г., като в края на заключението са описани четири сделки /без да са цитирани нотариалните актове/ за парцели, въз основа на които е изчислено обезщетението. Няма данни да са правени възражения от участниците в административното производство във връзка с така определеното обезщетение. Възлагането на оценката е станало на 16.11.2009 г. В съдебното производство с молба на процесуалния представител на МРРБ са представени шест нотариални акта за сделки с УПИ, а с молба на адвоката на жалбоподателя са представени още 4 нотариални акта, въз основа на които са изготвени съдебни експертизи от вещото лице Спас Милчев. Сделките са в периода 12 месеца преди възлагането на оценката. Първоначалната съдебна експертиза, приета в о. с. з. от 16.09.2010 г., определя обезщетение от 2 187 060 лв., като вещото лице е изключило от представения и издирен сравнителен материал сделки в район "Младост - I". В проведеното на 16.09.2010 г. открито съдебно заседание процесуалните представители на ответника и заинтересованите страни оспорват заключението само в частта относно включването на цени на имоти по решения на Общинския съвет на Столична община № 823 и 824 от 18.12.2009 г. и извършените сделки в район "Витоша". Не е имало спор по делото и не са направени възражения нито от страна на жалбоподателя, нито от страна на заинтересованите лица относно характеристиките на имотите, за които са представени данни за реализирани сделки. Първоначалното заключение е прието в тази част като неоспорено. Въз основа на направеното възражение от МРРБ за неотносимост на сделки, е поставена задача за изготвяне на допълнително заключение за определяне размера на обезщетението като бъдат изключени сделките от район "Витоша" и решенията на Общински съвет Столична община, с които са направени офертни цени на имоти по чл. 15 от ЗУТ. По така поставената задача е представено допълнително заключение от 27.09.2010 г., с което е определено обезщетение от 453 047 лв. или 88.09 лв. /кв. м, което е 2, 43 пъти по-ниска от оценката определена от Министерския съвет. Допълнителното заключение е изготвено въз основа на сравнителния материал представен от МРРБ. Съдебният експерт е спазил указанията, дадени с определението на съда. Тази експертиза не е оспорена в о. с. з. от 30.09.2010 г. и е приета от съда. В същото съдебно заседание от 30.09.2010 г. въз основа на представени от жалбоподателя с молба от 27.09.2010 г. писмени доказателства за четири сделки, сключени в относимия за спора период, е поставена допълнителна задача и е дадено второ допълнително заключение, в което са определени цени, както следва: по договор от 30.10.2008 г. - 845, 02 лв./кв. м и 760, 52 лв./кв. м, по нот. акт № 97/2008 г. - 190,53 лв./ кв. м, по договор от 5.03.2009 г. - 429, 96 лв./кв. м и 300, 94 лв./кв. м и по договор от 18.11.2998 г. - 447,13 лв./кв. м/. Определено е обезщетение общо в размер на 2 356 368 лв. или по 458, 17 лв./кв. м. Това второ допълнително заключение обаче е изготвено при изключване на данните за сделки, представени от МРРБ /ползвани в предходните заключения/, като от тях е ползвана само сделката, която е с най-висока стойност по т. 5 от първото допълнително заключение в размер на 233, 10 лв./кв. м. Мотивите на съдебния експерт са, че останалите сделки имали за предмет идеални части от имоти и затова не следва да се вземат предвид. Това експертно заключение не е оспорено от страните и е прието от съда. Тъй като се касае за особено и бързо производство, предвид разпоредбите на чл. 38, ал. 5 от ЗДС, допускането на заключение и изслушването на съдебния експерт в едно и също съдебно заседание, е допустимо. От така установената фактическа обстановка, съдът направи следните правни изводи: Жалбата е основателна. Съгласно чл. 32, ал. 2 от ЗДС равностойното парично обезщетение по ал. 1 се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания. По § 1а от ДР на ЗДС по смисъла на този закон "равностойно парично обезщетение" е цената на отчуждаваните имоти или на части от имоти, определена по реда на този закон, а "пазарни цени" са осреднените цени от сделки с имоти за покупко- продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката, и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота, което за настоящото дело е от 20.10.2008 до 20.10.2009 г. Сделките, които съдебният експерт е ползвал при определяне на обезщетението са в този период от време. Относно фактът дали характеристиката на отчуждения имот съвпада с характеристиките на имотите от сравнителните сделки, по делото не е имало спор между страните, в тази част заключенията не са оспорени и са приети. Тъй като съдът не разполага със специални знания, за да може да обоснове кога един имот съвпада по характеристики с друг имот, законът му позволява да допусне изслушване на експертиза с вещо лице специалист в съответната област. Изготвените заключения не са оспорени от страните на това основание, поради което възражението на процесуалния представител на МРРБ, направено за първи път след приключване на устните състезания с писмената защита от 7.10.2010 г. е недопустимо и не може да бъде обсъдено и проверено. Затова съдът приема, че съдебният експерт е ползвал сделки със сходни характеристики, като е изключил само онези, за които съдът му е наредил изрично. Недопустимо е искането на Агенция "Пътна инфраструктура" от 5.10.2010 г. за отмяна на определението за даване на ход по същество и допускане на тройна съдебна експертиза, тъй като е недопустимо доказателствените искания да се правят след приключване на съдебното дирене . По довода, че са неотносими към размера на равностойното обезщетение сделките, извършени по реда на чл. 15 и чл. 17 от ЗУТ, настоящият съдебен състав намира, че същият е неоснователен. Налице са сделки с имоти от общината по смисъла на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС. Съгласно Решение № 6 от 4.07.2006 г. на КС на РБ по конст. д. № 5/2006 законодателят на основание чл. 18 от Конституцията на РБ цели въвеждане на еднакви критерии и начини за оценяване на имоти, които се отчуждават. Затова е въведена разпоредбата на § 1а, т. 1 към Допълнителните разпоредби на ЗДС, която дава законова дефиниция на понятието "равностойно парично обезщетение" като цена на отчуждаваните имоти или на части от имоти, определена по реда на този закон. Редът е определен от чл. 32, ал. 2 и 3 ЗДС. И защото частната собственост е гарантирана от държавата се налага изводът, че според Конституцията равностойно парично обезщетение ще е онова, което позволява на засегнатия от отчуждаването собственик да получи адекватно обезщетение. Основният смисъл се състои в това, по какъв начин и към кой момент да се определи размерът на обезщетението, така че то да съответства на стойността на отчуждения имот. Чисто пазарният принцип за установяване равностойността на един имот би могло да бъде постигнат само ако този имот бъде предложен за продажба на свободния пазар. В случаите на принудително отчуждаване на частни имоти за държавни и общински нужди, т. е. на отнемане на частна собственост от държавата на съответно конкретно посочени законови основания, предлагането на пазара по понятни причини не може да бъде осъществено. Това налага адекватното равностойно парично обезщетение да има предвид пазарната цена, която собственикът би получил от продажбата на имота на свободния пазар. Разпоредбата на § 1, т. 2 от ДР на ЗДС съдържа няколко хипотези: 1./ сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, от държавните институции и от общините и 2/ други възмездни сделки, по които поне една от страните е търговец. В случаите на чл. 15 и чл. 17 от ЗУТ е налице сделка с имот от общината. Сделката по чл. 15 или по чл. 17 от ЗУТ е задължително условия, за да се допусне изменение на регулацията или да се извърши урегулиране и се сключва по пазарни цени, предвид чл. 15, ал. 5 и чл. 17, ал. 4 от ЗУТ. Следователно и тези сделки, сключени във връзка с производство по чл. 15 и чл. 17 от ЗУТ, трябва да бъдат взети предвид при определяне на средна пазарна цена по смисъла на § 1, т. 2 от ДР на ЗДС. Целта на закона е получаване на равностойно обезщетение и тъй като пазарната цена в тези случаи е гарантирана, а сделката отговаря на условията да е извършена с участието на общината, същите следва да се вземат предвид. Съдът изключи от сравнителния материал представените от жалбоподателя решения № 823 и № 824/18.12.2008 г. на Столичен общински съвет, защото представляват съгласие за сключване на сделки по цени, които да представляват актуална пазарна цена във връзка с чл. 15, ал. 5 от ЗУТ и следователно имат характера на оферти. За целите на производството по чл. 32 и сл. от ЗДС от значение са само сключените сделки, и то ако са в срока по § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС. Второто допълнително заключение на вещото лице Спас Милчев от 30.09.2010 г. е извършено въз основа на три сделки по § 15 от ЗУТ, една сделка между две търговски дружества и сделката по н. д. № 240/2009 г. с продавач търговско дружество, която е взета предвид в заключението от 27.09.2010 г. и е представена като сравнителен материал от МРРБ. Неправилно обаче и без да му е възложена задача в този смисъл, съдебният експерт не е взел предвид цените на останалите сделки, за които МРРБ е ангажирало доказателство и въз основа на които са изготвени първоначалното и допълнително заключение от 27.09.2010 г. В обстоятелствената част на заключението експертът е посочил, че тези сделки били за идеални части от имоти, поради което ги е изключил при изчисленията. Това обаче е неправилно и е извършено при липса на определение на съда да се изготви заключението по този начин. Законодателят не е въвел ограничение на сделките по § 1, т. 2 от ДР на ЗДС според обема на прехвърленото право на собственост - изцяло или идеална част от него. Затова и тези сделки следва да се вземат предвид при определяне на средна пазарна цена. Те са посочени в първото и второто допълнително заключение, поради което неправилно и в нарушение на материалната правна норма на § 1а от ДР на ЗДС експертът самоволно ги е игнорирал. Съгласно чл. 202 от ГПК вр. с чл. 144 от АПК съдът не е длъжен да възприема заключението на вещото лице, а да го обсъди заедно с другите доказателства по делото. От изложеното настоящият съдебен състав направи извод, че сделките и цените, въз основа на които следва да се определи обезщетението са следните: а/ пазарните цени по сделките представени от МРРБ, изчислени от вещото лице, са: н. а. 152/2009 г. - 42,03 лв./кв. м, н. акт № 73/2009 г. - 41,42 лв./кв. м, н. а. № 139/2009 г. - 75,88 лв./кв. м, н. а. № 66/2009 г. - 54,48 лв./кв. м, н. а. № 50/2009 г. - 233, 10 лв., и н. а. № 141/2009 г. - 48,02 лв./кв. м. б/ пазарните цени по сделките представени от жалбоподателя с молба от 27.09.2010 г., изчислени от вещото лице /л. 2 от второто допълнително заключение от 30.09.2010 г./ са: договор от 30.10.2008 г. - 845, 02 лв./кв. м и 760, 52 лв./кв. м, нот. акт № 97/2008 г. - 190,53 лв./кв. м, договор от 5.03.2009 г. - 429, 96 лв./кв. м и 300, 94 лв./кв. м и договор от 18.11.2998 г. - 447,13 лв./кв. м. Средната пазарна цена на цитираните по-горе сделки е 289,08 лв./кв. м, а не 458, 17 лв., както е изчислило вещото лице на 30.09.2010 г. във втората допълнителна експертиза. Разликата е в резултат на неправилно изключените пет сделки, представени от МРРБ с молба от 13.08.2010 г. Поради това обезщетението за отчуждения имот от 5143 кв. м е 1 486 738 лв. /милион четиристотин осемдесет и шест хиляди седемстотин тридесет и осем лева/ лв., а обезщетението ще следва да се увеличи до този размер. Жалбоподателят претендира присъждане на разноски, които по представения опис са в размер на 3000 лв. платен адвокатски хонорар и 400 лева за вещо лице. Ответната страна е направила възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение и искане за намаляването му. На основание чл. 78, ал. 5 от ГПК вр. с чл. 144 от АПК размерът на платеното възнаграждение следва да бъде редуцирано, тъй като този вид дела не са характерни с особена юридическа сложност. Крайният изход зависи от изготвеното от вещото лице заключение, а интересът не е определен по смисъла на чл. 7, ал. 2 от НАРЕДБА № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения. Затова следва да се уважи искането на жалбоподателите за присъждане на основание чл. 143, ал. 1 от АПК на направените по делото разноски за процесуално представителство в размер на 1 500 лв. Следва да се присъдят и 400 лв., платено възнаграждение за изготвено заключение. Предвид изложеното и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК, Върховният административен съд, III отделение,