Решение № 6313 от 1.06.2015 г. на ВАС по адм. д. № 12995/2014 г.

Решение № 6313 от 1.06.2015 г. на ВАС по адм. д. № 12995/2014 г., III о., докладчик съдията Искра Александрова Производството е по реда на чл. 38 и сл. от Закона за държавната собственост (ЗДС). Образувано е по жалба на "Санипекс" ЕООД против решение № 811 от 21 декември 2013 г. на Министерския съвет на Република България за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км № +000 до км 16+ 400 (идентичен с км 16+540), участък от км 0+000 до км 15+100" на територията на област София, в частта относно размера на определеното обезщетение за отчуждаваната част от 3,615 дка от имот с идентификатор по ККР № 68134.8679.7 и по КВС № 13007, целият от 4,531 дка, представляващ нива (орна земя) за сумата от 2073 лева. Твръди се незаконосъобразност на решението на МС в обжалваната част и се иска изменението му чрез увеличавана на размера на определеното обезщетение за отчуждавания имот. Претендират се разноски. Ответникът - Министерският съвет на Република България чрез процесуалния си представител оспорва жалбата и иска отхвърлянето й. Заинтересованите страни - министърът на регионалното развитие и благоустройството, министърът на финансите и Агенция "Пътна инфраструктура" чрез своите процесуални представители оспорват жалбата с искане за отхвърлянето й. Върховният административен съд в настоящия съдебен състав преценява жалбата като допустима. Тя е подадена от лице, вписано в обжалваното решение като собственик на отчуждавания имот, което доказа собствеността си върху имота с нотариален акт за продажба на недвижим имот № 47/22.03.2005 г., т. II, рег. № 4897, д. № 219/05 г. Дружеството е уведомено за обжалваното решение, като то му е връчено чрез нотариална покана на 23.09.2014 г. Жалбата е подадена на 6.10.2014 г., т. е. в рамките на 14-дневния законоустановен срок за обжалване на решението. По основателността на жалбата съдът приема следното: Решението е издадено от компетентен орган по чл. 34а, ал. 1 от ЗДС и е с необходимото съдържание по чл. 34б, ал. 1 ЗДС. Неотложната държава нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин е доказана с подробен устройствен план, одобрен с влязла в сила заповед № РД-02-14-2374/24.09.2012 г. на зам. министъра на регионалното развитие и благоустройството. Оценката на отчуждаваните имоти е възложена от инвеститора АПИ с договор № РД-37024 от 13.09.2012 г., поради което релевантният период по § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС за преценката на съществуващи пазарни аналози е 13.09.2012 г. - 13.09.2011 г. По делото е представена Експертна оценка, изготвена от "Сървей груп" ЕООД за подобект - земеделски земи в землище "Малашевци"-99117, район "Сердика, Столична община. Видно от съдържанието на експертната оценка е, че оценителят е преценявал сделките, изпратени от агенцията по вписванията, описани в две удостоверения, издадени от тази агенция, както следва № 23/15.01.2013 г. и удостоверение изх. № 24-00-979/18.05.2013 г. Преценката на оценителя е, че само една от преценяваните сделки отговаря на изискването за пазарен аналог, която обаче не е достатъчна за определянето на осреднена цена. По тази причина, оценителският екип е определил равностойното парично обезщетение съгласно Наредбата по чл. 36, ал. 2 от ЗСПЗЗ - Наредба за реда за определяне на цени на земеделски земи. За проверка на материалната законосъобразност на решението в обжалваната част, по делото беше допусната съдебно-оценителска експертиза, по която се изслуша и прие основно и допълнително заключение. Констатациите на вещото лице в основното заключение са, че отчуждаваният имот се намира в земеделска територия с начин на трайно ползване-нива, допуснато е изработването на ПУП-ПРЗ в определен обхват, но няма данни такъв да е изработен, одобрен и влязъл в сила. В това заключение, вещото лице е дало вариант за определяне на обезщетението за отчуждавания имот по два пазарни аналога - нот. акт № 9/12 г. и нот. акт № 21/11 г., които обаче са в землище Враждебна, район Кремиковци. Според определената средна цена въз основа на посочените аналози, размерът на обезщетението за отчуждаваните части от процесния имот е 81 229 лева. В допълнителното заключение, вещото лице е посочило, че имотът се намира в район "Кремиковци", като е изследвало пазарните аналози за релевантния период в две землища, които се намират в този район - землище Малашевци и землище Враждебна. Вещото лице е направило изчисления на стойността на обезщетението в два варианта. Първият вариан е на база определена средна цена на декар от сделките, които са в рамките на релевантния период и касаят покупко-продажба на цели (а не иделани части) имоти, за имот в землище Враждебна. По този първи вариант стойността на обезщетението за отчуждавания имот е 46 637 лева. П о втория вариант в допълнителното заключение, средната цена на декар е изчислена въз основа на всички открити сделки през релевантния период от вещото лице, вкл. и тези касаещи ипотеки и продажба на ид. части от имот. По този втори вариант оценката е 130 502 лева. Настоящият съдебен състав, с оглед събраните по делото доказателства преценява решението на МС в обжалваната му част, като незаконосъобразно. Неправилно и в противоречие със закона, оценителите в административното производство са стеснили преценката за наличието на пазарни аналози само до землище Малашевци, а не е изследвал пазарните аналози за целия район Кремиковци, в който попада отчуждавания имот. Съгласно решение № 3 от 23.03.2015 г. на Общото събрание на съдиите във ВАС, постановено по т. д. № 6/2014 г. се прие, че "За градовете с районно деление относимите към определянето на равностойно парично обезщетение са онези вписани сделки с имоти с подобни характеристики на отчуждавания, които се намират в един и същ район, като съставна административно-териториална единица на общината, включително когато се касае за земеделски земи и горски територии." С оглед приетото с тълкувателното решение, изследването за наличие на пазарни аналози следва да обхване целия район Кремиковци, а не само кв. Малашевци. Видно от допълнителното заключение е, че вещото лице е открило наличието на такива пазарни аналози, за разпоредителни сделки с имоти, находящи се в кв. Враждебна, район Кремиковци. Установените сделки касаят възмездни разпореждания с цели имоти (не с иделани части от тях), възмездни разпореждания с идеални части от земеделски имоти и ипотеки. Налице е съдебна практика според която, сделките с идеални части от земеделски имоти, не са типични за пазара и не дават възможност да се изчисли реалната цена за единица площ при цена на целия имот, поради което е прието, че тези сделки не могат да бъдат пазарни аналози по смисъла на ЗДС. Също така е налице съдебна практика, според която не могат да бъдат пазарни аналози по смисъла на ЗДС и ипотеки за отпускане на банков кредит, тъй като стойността на ипотекираните имоти не отразява пазарния механизъм на търсене и предлагане, според който се определя актуалната пазарна цена на недвижимите имоти. По тези съображения, настоящият съдебен състав преценява, че за размера на обезщетението за отчуждавания имот следва да се кредитира вариант първи от допълнително заключение на съдебно-оценителската експертиза, в който средната цена на декар е изчислена на база разпоредителни сделки с цели (не с идеални части) имоти, които са в рамките на релевантния период и които касаят имоти с подобни характеристики, и поне едната страна по тях е търговец. По тези съображени, съдът преценява, че решението на МС в обжалваната му част следва да се измени, като се увеличи размера на определеното обезщетение за отчуждавания имот от 2073 лева на 46637 лева. С оглед изхода на спора, на жалбоподателя следва да се присъдят и направените разноски по делото, така както са посочени в списък на разноските, представен по делото, а именно 2664,93 лева. Воден от горното и на осн. чл. 172, ал. 2 АПК, Върховният административен съд