Решение № 8230 от 29.7.2025 г. на ВАС по адм. д. № 989/2025 г.

Производството е по чл. 208 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс (АПК). Образувано е по касационната жалба, подадена от министъра на земеделието и храните, чрез процесуален представител гл. юрк. В. Гашева, против решение 1488 от 31.10.2024 г., постановено по адм. дело 189/2024 г. по описа на Административен съд Смолян (АС Смолян), с което са изменени точки 1, 2, 3 и 4 от раздел II на Заповед РД 49-567/19.12.2022 г. на министъра на земеделието, както следва: 1. намалена е цената на имота, описан в раздел I от заповедта, от 118 418 лв. без ДДС и 142 101,60 лв. с ДДС, съответно на 37 764 лв. без ДДС и 45 316,80 лв. с ДДС;2. намалени са режийните разходи от 2 368,36 лв. без ДДС и 2 842 лв. с ДДС, съответно на 755,28 лв. без ДДС и 906,34 лв. с ДДС;3. определен е по-нисък размер ДДС върху местния данък от 710,51 лв. на 226,58 лв.;4. ДДС върху такса вписвания от 23,68 лв. на 7,55 лв. и е осъдено МЗХГ да заплати разноски от 25 436, 63 лв. Касационният жалбоподател оспорва решението с аргументи за неправилност, като постановено при нарушение на материалния закон и необоснованост основания по смисъла на чл. 209, т. 3 от АПК, и иска неговата отмяна. Твърди, че първоинстанционния съд изцяло се е позовал на заключенията от двете експертизи без да е обсъдил всички събрани доказателства по делото, както и липсва на мотиви. Претендира разноски. В условия на евентуалност прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение. Ответната страна НЕКСТ ХОЛИДЕЙ ЕООД, ЕИК 203750870, чрез адв. С. Василева, оспорва касационната жалба по съображения в писмен отговор и в открито заседание. Иска касационната жалба да се отхвърли като неоснователна, а оспореното съдебно решение да се потвърди от касационната инстанция. Претендира разноски. Представителят на Върховната касационна прокуратура дава мотивирано заключение за неоснователност на касационната жалба и предлага решението на първоинстанционния съд да се остави в сила. Върховният административен съд, състав на Пето отделение, като взе предвид, че касационната жалба е подадена в 14-дневния срок по чл. 211 от АПК от страна, за която решението е неблагоприятно, намира същата за допустима. Разгледана по същество е частично основателна по следните съображения: Предмет на контрол за законосъобразност в производството пред Административен съд Смолян е Заповед РД 49-567/19.12.2022 г. на министъра на земеделието, в частта, с която НЕКСТ ХОЛИДЕЙ ЕООД в качеството му на купувач на поземлен имот с идентификатор 31111.10.185 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Златоград, ул. България, Община Златоград, Област Смолян, с площ 2 202 кв. м., е определено да внесе сума в размер на 118 418 лв. без ДДС или 142 101,60 лв. с ДДС цена на имота; режийни разходи в размер на 2 368,36 лв. без ДДС или 2 842,03 лв. с ДДС; дължимо ДДС върху местния данък в размер на 710,51 лв. и дължимо ДДС върху такса за вписвания в размер на 23,86 лв. или точки 1, 2, 3 и 4 от раздел II на процесната заповед. Производството се е развило по чл. 226 АПК след като с решение 6294/22.05.2024 г. по адм. дело 8785/2023 г. по описа на ВАС е отменено решение 153/19.06.2023 г. по адм. дело 19/2023 г. на АС Смолян и делото е върнато за ново разглеждане от друг състав на същия съд при спазване на задължителните указания, дадени в мотивите му. При новото разглеждане с решението съдът е приел за установено от фактическа страна, че във връзка с подадено заявление с инвестиционно предложение от НЕКСТ ХОЛИДЕЙ ЕООД за промяна на предназначението на поземлен имот в горски територии с вх. РД13-1460/04.03.2022 г. е взето Решение РД 05-106/01.04.2022 г. на Комисията в Регионална дирекция по горите (РДГ) Смолян, с което на основание чл. 73, ал. 1, т. 1 във вр. чл. 77, ал. 1-3, чл. 78, ал. 1-2, чл. 80, ал. 1-2 и чл. 86, ал. 5 от Закона за горите (ЗГ) е променено предназначението на поземлен имот в горска територия с идентификатор 31111.10.185, землище град Златоград, Община Златоград, с площ 2 202 дка частна държавна собственост, за изграждане на промишлено предприятие Цех за производство на сладкарски изделия и печива. След влизането на решението за промяна на предназначението в законна сила, със заявление рег. 70-4100/19.07.2022 г. (по описа на Министерство на земеделието) на основание чл. 79, ал. 1 от ЗГ дружеството-жалбоподател е подало заявление за издаване на заповед за извършване на продажба на основание чл. 79, ал. 2, т. 1 от ЗГ. На основание чл. 79, ал. 3 от ЗГ министърът на земеделието е възложил на Консултантска къща Амрита ООД изготвянето на пазарна оценка. Изготвен е Доклад за определяне на пазарна стойност, IND2200841, с дата на оценката 18.11.2022 г., изготвена в съответствие с изискванията на Българските стандарти за оценяване, в сила от 01.06.2018 г., без противоречие с Международните стандарти за оценяване и Европейските стандарти за оценяване, чрез използването на пазарен подход -Метод на сравнителните продажби и Метод на остатъчната стойност. С тежест между използваните методи в съотношение 50 : 50, и устройствени показатели: зона жилищно малоетажно; плътност на застрояване 50%; коефициент на интензитет 1,2; минимално озеленена площ 40%, кота корниз 10 и площ 2 202 кв. м, дружеството-оценител е определил пазарната стойност на поземления имот в размер на 118 418 лв. без ДДС или 142 101,60 лв. с ДДС, възприета от административния орган. При новото разглеждане на делото първоинстанционният съд е назначил съдебно-оценъчна експертиза със задачи да се определи пазарна цена на имота (с и без включен ДДС) като се изследват извършените сделки по цени на квадратен метър към момента на издаване на заповедта и съответно да се определи стойността на имота с оглед на промененото му предназначение за друг вид производствен складов обект, като при оценяването да се вземат предвид спецификите на терена и денивелацията, вкл. да се определи стойността на СМР за изравняването и достигането на кота терен (главен път), в т. ч. къртене, гърмене на скална маса, взривни работи, изкоп и извозване на около 40 000 м3, както и да се определи пазарната цена на имота (с и без включен ДДС), като се изследват извършените сделки по цени на квадратен метър и съответно да се определи стойността на имота с оглед промененото му предназначение - за друг вид производствен складов обект. В основното заключение вещото лице инж. А. П. е посочило, че е приложим Метода на пазарния аналог като най-добър индикатор за стойността на имота, а Методът на остатъчната стойност се използва когато има налице издадена виза за проектиране или разрешение за строеж. Като пазарна стойност на поземления имот вещото лице е посочило 77 070 лв. без ДДС или 92 484 лв. с ДДС, а като единична стойност за извършване на специалните пробивно-взривни работи 58,25 лв./куб.м. Използвани са 10 сделки с вписани нотариални актове. Експертизата е оспорена от ответната страна и е допусната допълнителна за нова оценка само със сделки от 2022 г., тъй като експертът е ползвал при първоначалната сделки от 2022 и 2023 г. Поставена е задача пазарната цена на имота (с и без включен ДДС), да се съобрази освен с денивелацията на терена и със структурата и неговата морфология, като се формира експертен коефициент, с който да се коригира цената за изпълнение на инвестиционното намерение изграждане на Цех за производство на сладкарски изделия и печива. В допълнителното заключение вещото лице е използвало Метода на пазарните аналози, а пазарната цена на поземления имот с идентификатор 31111.10.185 и площ 2 202 кв.м., при съобразяване с денивелацията на терена, особеностите на структурата и морфологията, е определена на 37 764 лв. без ДДС и 45 316,80 лв. с ДДС. С писмено становище от 10.10.2024 г. ответникът оспорва допълнителната експертиза с доводи за съществени различия на използваните сделки за аналог при основното и допълнителното заключения. За основното заключение са използвани три сделки, извършени през 2022 г., като останалите са извършени след датата на оценката, изготвена в административното производство, докато при допълнителното заключение са използвани десет сделки всички извършени през 2022 г. Освен това не съответствали на реално формирания коефициент. При така събраните доказателства по делото АС Смолян е приел, че оценката, ползвана от административния орган не е съобразена с обстоятелства, имащи значение за цената, тъй като ползването на метода на остатъчна стойност с тежест 50% е незаконосъобразно. Приел е, че изготвената в хода на делото допълнителна експертиза съответства напълно на изискванията на чл. 79, ал.1 и сл. от ЗГ, касаещи имот с променено предназначение, характеристиките и предназначението на имота, която цена изключва завишения или занижения, поради специални условия или обстоятелства. При така установената фактическа страна съдът е изменил заповедта в оспорените части - точки 1, 2, 3 и 4 от раздел II, и присъдил разноски. Решението е неправилно, тъй като е постановено при неправилно приложение на материалния закон и е необосновано - касационни основания по чл. 209, т. 3 от АПК. Административният съд е изпълнил указанията, дадени в решение 6294/22.05.2024 г. по адм. дело 8785/2023 г. по описа на ВАС за неприложимост на разпоредбите на чл.6 от Наредбата за оценка на поземлени имоти в горски територии, тъй като имотът към момента на неговото оценяване вече е с променено предназначение, не попада в дефиницията на чл. 2 от Наредбата, отразен е в кадастралната карта като урбанизирана територия с начин на трайно предназначение- за друг вид производствен, складов обект, като за имота има и одобрен ПУП. Посочено е в касационното решение, че чл.86, ал.2 от Закона за горите също е неприложим при оценяване на имот с променено предназначение- урбанизирана територия. Затова при новото разглеждане на спора за изчисляване на пазарната оценка на имота с променено предназначение е приложен чл. 79, ал. 3, изр. първо от ЗГ (в редакция: ДВ, бр. 58 от 2017 г., в сила от 18.07.2017 г.) и не е приложена Наредбата за оценка на поземлени имоти в горски територии. Към момента на подаването на заявлението с рег. 70-4100/19.07.2022 г. за издаване на заповед по чл. 79, ал. 1 от ЗГ имотът вече не е представлявал горска територия. Съгласно чл. 79, ал. 3, изр. първо от ЗГ (в редакция: ДВ, бр. 58 от 2017 г., в сила от 18.07.2017 г.) при продажба на поземлен имот държавна собственост с променено предназначение от горска територия, министърът на земеделието, храните и горите възлага на независим оценител да изготви пазарна оценка на продавания имот. В Закона за горите няма легално определение на понятието "пазарна цена". Тъй като имотът вече не е в горска територия, но е държавна собственост, за него е приложимо понятието пазарни цени по смисъла на т. 2, § 1а от ДР на ЗДС. Според посочената разпоредба пазарни цени са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека - обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота, като ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните 20 вписани сделки, като при условия осредняването да се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки. Неправилно решаващият съд се е позовал на допълнителното заключение на вещото лице, тъй като три от сделките се отнасят за имоти, предназначени за жилищно строителство, и следователно нямат характеристиката на процесния. Освен това на пазарните цени на имотите са правени корекции по няколко критерия като местоположение, големина и морфология, без да има обяснение на каква нормативна основа е направено. Получена е среднопретеглена цена за 1 кв.м, намалена с допълнителни 30%. Няма законово основание за прилагане на корекции на пазарни цени на имоти с вписани сделки по ползваните критерии, предвид разпоредбите на чл. 32, ал. 2 от ЗДС/приложим по аналогия/ и т. 2, § 1 от ДР на ЗДС, поради което пазарните цени са тези, посочени във вписаните сделки. Следва да се посочи, че пазарната оценка на Консултантска къща Амрита ООД, е определена в административното производство в нарушение на чл. 79, ал.1 от ЗГ, защото са използвани Метода на сравнителните продажби и Метода на остатъчната стойност в съотношение 50 : 50 и са за имоти, които не са на територията на гр.Златоград. Пазарната оценка на имота следва да се определи въз основа на шест сделки с имоти, които отговарят на условията на т. 2, §1а от ДР на ЗДС, като бъдат изключени три сделки с имоти с предназначение за жилищно строителство. В допълнителното заключените на вещото лице шестте сделки на имоти, находящи се в гр.Златоград, са описани, сключени са в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката - 18.11.2022 г., вписани са в службата по вписванията по местонахождението на имота и са за имоти - аналози с подобни характеристики: 1. Имот, продаден от Общината с Договор 18/01.03.2022 г. - с пазарна цена 26,32 лв./кв.м; 2. Имот, продаден от Общината с Договор 17/01.03.2022 г. - с пазарна цена 26,33 лв./кв.м; 3. Имот, продаден от Общината с Договор 38/26.04.2022 г. - с пазарна цена 26,43 лв./кв.м; 4. Имот, продаден от Общината с Договор 50/16.05.2022 г. - с пазарна цена 27,27 лв./кв.м; 5. Имот, продаден от Общината с Договор 130/16.09.2022 г. - с пазарна цена 60,00 лв./кв.м и 6. Поземлен имот, продаден с НА 95/14.10.2022 г.- с пазарна цена 61,63 лв./кв.м. Въз основа на посочените пазарни цени по посочените шест сделки среднопретеглената пазарна стойност за 1 кв.м е 38,00 лв./кв.м. Посочената среднопретеглената пазарна стойност се приема от настоящия състав като отговаряща на изискванията на чл. 79, ал. 3 от ЗГ (в приложимата редакция). При площ на имота 2 202 кв. м. пазарната цена е 83 676 лв без ДДС. Като необосновано и материално незаконосъобразно решението на съда следва да бъде отменено, като вместо него следва да се постанови друго, с което да се измени административния акт в частта по т. 1, раздел II от Заповед РД 49-567 от 19.12.2022 г. като се намали цената на имота по раздел I на 83 676 лв. (осемдесет и три хиляди шестстотин седемдесет и шест лева) без ДДС или 100 411,20 лв. (сто хиляди четиристотин и единадесет лева и двадесет стотинки) с ДДС. С оглед променената цена на имота по т. 1, размерът на режийните разходи по чл. 79, ал. 5 от ЗГ, определени в т. 2 на раздел II, се изменя на 1 673,52 лв. (хиляда шестстотин седемдесет и три лева и петдесет и две стотинки) без ДДС или 2 008,22 лв. (две хиляди и осем лева и двадесет и две стотинки) с ДДС. Съгласно чл. 38, ал. 2 от Наредба 14 за определяне размера на местните данъци на територията на Община Златоград, приета с Решение З 176 от 21.10.2020 г., в сила от 27.10.2020 г., при възмездно придобиване на имущество данъкът е в размер 3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество. Следователно т. 3 от раздел II - ДДС върху местния данък се изменя на 502,07 лв. (петстотин и два лева и седем стотинки). Съгласно чл. 2, ал. 1, изр. първо от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията за вписване на подлежащи на вписване актове и документи се събира такса върху цената, по която е таксуван актът или документът, или върху цената на иска в размер 0,1 на сто, но не по-малко от 10 лв. Следователно т. 4 от раздел II - ДДС върху таксата вписвания се изменя на 16,74 лв. (шестнадесет лева и седемдесет и четири стотинки). По изложените съображения процесната Заповед РД 49-567 от 19.12.2022 г., издадената от министъра на земеделието, следва се измени в оспорените части. При този изход на спора в полза на касатора следва да бъдат присъдени разноски в размер 606,14 лв. (шестстотин и шест лева и четиринадесет стотинки) пропорционално на сторените от него такива за настоящото касационно производство в размер на 2066,04 лв. и съобразно материалния интерес от 34 742 лв. с колкото се увеличава продажната цена на имота в сравнение с цената, определена с оспореното пред настоящата инстанция решение на АС - Смолян. За предходните съдебни инстанции са направени следните разноски: по адм.д. 19/2023 г. -300 лв. (100 лв. юрисконсултско възнаграждение и 200 лв. възнаграждение за вещо лице),по адм.д. 8785/2023 г. - 933, 02 лв.(л.30, от тях 100 лв. юрисконсултско възнаграждение и 833,02 лв. държавна такса), по адм.д. 189/2024 г. 100 лв. юрисконсултско възнаграждение, или общо 1333,02 лв. При компенсация се дължат 425, 10 лв, като се взема предвид сумата, с която е намалена оценката като краен резултат. Общо дължимите разноски са в размер на 1031, 25 лв. (хиляда тридесет и един лева и двадесет и пет ст.). На ответника по касация за настоящата съдебна инстанция следва да бъдат присъдени разноски в размер на 5607 лв. (пет хиляди шестстотин и седем лева) при компенсация, съобразно представен списък за разноски в размер на 9 850 лв., при съобразяване на сумата от 45 912 лв., с която се увеличава от настоящата инстанция оценката, определена от първоинстанционния съд. Възражението за прекомерност е неоснователно, предвид фактическата и правна сложност на делото. Относно претендираните разноски за предходните инстанции: разноски по адм.д. 189/2024 г. общо в размер 10200 лв.( 9850 лв. адвокатски хонорар, 350 лв. общо възнаграждение за вещо лице), по адм.д. 8785/ 2023 г. на ВАС -9850 лв., по адм.д. 19/2023 г. на АС-Смолян- 8 134, 31 лв. (за адвокат, за експертиза и държавна такса) или общо 28184, 31 лв. Същите следва да се присъдят при компенсация в размер на 8268,84 лв. като се вземе предвид размера на намалената оценка като краен резултат по делото с 34742 лв. в полза на ответната страна. Общо за цялото съдебно производство на ответната страна следва да се присъдят 13875, 84 лв. По изложените съображения на основание чл. 221, ал. 2 от АПК, Върховният административен съд, състав на Пето отделение