Решение № 58 от 5.2.2025 г. на ВКС по г.д. № 20238002103043/2023 г.

Производство по чл. 290 ГПК. Обжалвано е решение № 34 от 31.03.2023г. постановено по гр.д. № 30/2023г. на Търговищки окръжен съд, с което е отменено решение №590 от 19.12.2022г. по гр.д. №1337/2021г. на Районен съд-Търговище и вместо това са осъдени С. П. Х., А. А. О., Ф. О. А., Г. Б. А. и Б. О. А. да премахнат, съобразно ползването на всеки от тях, три броя незаконни гаражи с метална конструкция от U-профилни греди и поцинкована LT ламарина за ограждащи стени и покривно покритие, заемащи обща площ от около 37, 63 кв.м. от поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на [населено място], който имот е собственост на ищеца М. З. М.. Подадени са две касационни жалби от страна на ответниците. Жалбоподателите Ф. О. А. и Г. Б. А., представлявани от адв. С. А., намират за неправилен извода на съда за нищожност на запазеното право на строеж в нотариалния акт от 1994г., тъй като неправилно е приложен чл.59, ал.1 и 2 ЗТСУ/отм./. Считат също така, че не е доказано от страна на ищеца с какво точно поставените гаражни клетки му пречат да упражнява правото си на собственост в пълен обем. Жалбоподателите С. П. Х. и А. А. О. също изтъкват, че не е установено да са извършени от тях неоснователни действия, с които да пречат на ищеца да упражнява своето право в пълен обем. Считат, че са придобили право на строеж за гаражи или право на ползване на парко- места, каквито са предвидени с одобрения архитектурен проект за застрояване на имота. Ответникът по жалбите М. З. М. ги оспорва. Касационна жалба не е подадена от ответника Б. О. А. и спрямо него решението е влязло в сила. С определение №2156 от 30.04.2024г. е допуснато касационно обжалване по двете жалби на основание чл. 280, ал.1, т.3 ГПК по правния въпрос: при действието на ЗТСУ/отм./ и подзаконовите нормативни актове по приложението му може ли да бъде притежавано място за паркиране (паркомясто) в дворното място като принадлежност към самостоятелен обект в сграда, след като съществуването на такива места е предвидено в архитектурния проект за изграждане на сградата. Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение като разгледа жалбите в рамките на наведените основания, установи следното: Предявените искове по чл.109 от ЗС са за премахване на три броя метални гаражи в поземлен имот с идентификатор № *** по кадастралната карта на [населено място]. Ищецът твърди, че е собственик на поземления имот, а ответниците незаконно са построили и ползват посочените гаражи, с което му пречат пълноценно да упражнява правото на собственост при извършването на строителна дейност в жилищната си сграда, както и осъществяването на фактическата власт върху пълния пространствен обхват на дворното място. Поддържаната от ответниците (настоящи касатори) теза е, че имат право на строеж на гаражи или места за паркиране, както че и по никакъв начин не препятстват ищеца да упражнява правата си. Изтъкват, че предприетото от него преустройство на самостоятелния му обект е приключено и дори да е имало пречене, то е преустановено. Установено е от фактическа страна, че с Постановление за възлагане на недвижим имот от 21.09.2018 год. на ЧСИ рег. № * ищецът М. З. е придобил дворно място от 414 кв.м., съставляващо ПИ с идентификатор № *** по КК на [населено място], заедно с търговски обект с площ 70 кв.м. в построената в имота жилищна сграда. Длъжник по изпълнението и собственик на продавания имот е „Интерстройпроект-Тонич“ ЕООД. След придобиване на собствеността, въз основа на строителни книжа ищецът е предприел и извършил преустройство на закупения магазин в жилище, което преустройство вече е осъществено. Установено е също, че към 1994г. дворното място - парцел * в кв.39 по плана на града е било собственост на О. А. О. и на ответницата А. О.. С нотариален акт от 1994г. те са го продали на ЕТ“Тонич-1-Е. Т.“ като са си запазили право на строеж за два апартамента в предвидената триетажна жилищна сграда, които едноличният търговец ще построи, както и място за гараж №5 от 10 кв.м. и място за гараж №6 от 10 кв.м. О. А. О. е починал 2001г. и негови наследници са ответниците А. О., Ф. О. и Б. О.. С нотариален акт от 2011г. А. О. и Ф. О. са прехвърлили на ответницата Г. А. своите 5/6 ид.ч. от апартамент № 5 и от място за гараж № 6 с площ 10 кв.м. със съответните идеални части от правото на строеж. С нотариален акт от 1996г. ЕТ“Тонич-1-Е. Т.“ е прехвърлил на ответника С. П. право на строеж за жилище в сградата, която ще бъде построена в същия парцел, както и едно паркомясто в двора. Приетата техническа експертиза описва състоянието и конструкцията на трите гаража, като единият от тях (югоизточния) е без една стена и сочи, че те не са предвидени в проектната документация при строежа на сградата. Според архитектурния проект за триетажната жилищна сграда от 1993г., в чертеж „Благоустрояване“, са ситуирани шест паркоместа откъм [улица]. Вещото лице счита, че изпълнените на място гаражи не са съобразени със строителните правила и норми по отношение на височина и избор на материали. Събрани са свидетелските показания на трима свидетели, единият от които е баща на ищеца. Съдът е посочил, че разпоредбите на чл.59 ЗТСУ/отм./ забраняват придобиването на реални части от имоти чрез правни сделки или по давност, поради което закупуването/запазването на места за гараж от по 10 кв.м. е нищожна сделка съгласно чл.26, ал.1 ЗЗД и няма за последица придобиване/запазване на собствеността върху тези реални части от дворищно- регулационния парцел. Нищожна е и продажбата на паркомясто, тъй като по досегашната правна уредба същото няма статут на самостоятелна вещ и сделката е с невъзможен предмет по смисъла на чл.26, ал.2 ЗЗД. Ето защо съдът е счел, че ответниците са поставили и ползват процесните гаражи, без за имат облигационно или вещно право, или сервитут върху описания имот. Собственикът не е длъжен да търпи наличието на тези обекти и съществуването им само по себе си е пречка за упражняване на правото му на собственост, предвид разясненията по т.3 от Тълкувателно решение №4/06. 11.2017г. по т.д.№4/2015г. на ОСГК. Съдът е посочил, че дори да се приеме, че със сделката от 1994г. прехвърлителите са си запазили собствеността върху идеални части от терена, съответстващи на 2 х 10 кв.м. реална площ от същия, респ. право на строеж на 2 гаража, макар и при неясен пространствен обхват, то тези права не са упражнени по предвидения в закона ред. Липсва съгласие на съсобственика/собственика на земята за строителството на гаражи, такова не е предвидено нито в архитектурния проект от 1993г., нито в последващ отделен архитектурен проект, липсва одобрена проектна документация за гаражи, разрешение за строеж, строителна линия или какъвто и да е било друг документ от изискуемите строителни книжа. Гаражите са изградени след 2000г. в нарушение на строителните правила и норми за височина и материали за изграждане, чрез използване на елементи от строителната ограда на обекта и липсваща стена на единия от гаражите. При тези обстоятелства процесните обекти са незаконен строеж, чието изграждане и ползване е неоснователно действие по смисъла на чл.109 от ЗС. Същите заемат значителна площ - 37, 63 кв.м. от свободната част на имота, извън тази на жилищната сграда и представляват съществена пречка за ищеца да упражнява фактическата власт върху тази площ в пълния й пространствен обхват и да реализира инвестиционното си намерение за обособяване на 10 паркоместа в свободната дворна площ. По тези съображения е отменено първоинстанционното решение за отхвърляне на иска и същият е уважен. По основанието за допускане на касационно обжалване Въпросът дали при действието на ЗТСУ/отм./ и подзаконовите нормативни актове по приложението му собственикът на самостоятелен обект в сграда може да ползва място за паркиране (паркомясто) в незастроената част на дворното място, ако съществуването на такива места е предвидено в архитектурния проект за изграждане на сградата и ползването им е уговорено в договора със собственика на терена, следва да получи положителен отговор.